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G u t z u w i s s e n beispielsweise nur bei der Grundsteuer der – konkret gebotene – Vorwegabzug unterlassen wurde, dann bleiben die übrigen Positio - nen der Abrechnungen fehlerfrei und wirksam. Die aus der Betriebskostenabrechnung resultierende Nachforderung wird also nur um den strittigen, fehlerhaften Posten gekürzt. 41 Die sonstigen (nicht fehlerbe - troffenen) Abrechnungspos ten muss der Mieter also in der üblichen Weise nachzahlen. b) Durchgängig infizierte Abrechnung Anders ist es, wenn ein Fehler, der fehlende Vorwegabzug, die Abrechnung durchgängig infiziert. 42 Dann lässt sich in der Regel die infolge unterbliebener Vorwegtren - nung bewirkte materielle Fehlerhaftigkeit der Abrechnung nicht bereinigen, so dass die Abrechnung insgesamt materiell fehlerhaft wäre. 43 Es muss dann bei Wohnraum unter Beachtung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB eine umfänglich korrigierte Abrechnung erstellt wer - den. Zwecks besserer Lesbarkeit und Verständlichkeit wird der Vermieter im Zweifel eine völlig neue Abrechnung erstellen. Praxistipp: Die Beweislast da - für, dass der Vermieter einen gebotenen Vorwegabzug un - terlassen hat, trifft den Mieter. 44 Nutzen Sie unser Know-How: Ingenieurbüro für Bauwerksdiagnostik Untersuchung von Feuchte-, Schimmel- und Schwammschäden Beratung und Erstellung von Gutachten Entwicklung von Sanierungskonzepten Überwachung und Koordinierung von Baumaßnahmen Oberwall 65 · 42289 Wuppertal · Telefon: 02 02.70 51 6-0 Internet: www.ing-buero-lindner.de 16 Eigentümerjournal | Juni 2011 Gegebenenfalls muss der Vermieter dem Mieter aber Einsicht in die Unterlagen gewäh - ren. 45 9. Mitteilung an den Mieter Wurde ein Vorwegabzug vorge - nommen, muss der Vermieter dem Mieter in der Betriebskostenab - rechnung auch mitteilen, welche nichtumlegbaren (Teil-) Positionen er vorweg abgezogen hat. Denn der Mieter muss die gesamten Ansprüche des Vermieters nachprü - fen können, also auch darauf, ob ihm ein Guthaben zustehe. 46 Daher ist der Vorwegabzug auch dann mitzuteilen, wenn der Mieter nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB infolge der Fallbeilwirkung nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss. Unterbleibt diese Mitteilung, ist die Abrechnung formell unwirksam. 47 10. Vorverteilung bei den Heizkosten Ein Spezialfall ist die Vorverteilung bei den Heizkosten. Sie ist nach § 5 Abs. 2 S. 1 und 2 HeizkostenV vorgeschrieben. So, wenn sich z.B. in einem Haus Wohnungen sowie ein Ladenlokal befinden und dabei die Beheizung des Ladenlokals über einen Wärmezähler erfasst wird, während die Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind. Technisch erfolgt die Vorerfassung z.B. so, dass zwei mit je einem Wärmezähler ausgestattete Rohrstränge das vom Heizkessel kommende Wasser an die zwei Nutzergruppen weiterleiten. Innerhalb der jeweiligen Nutzergruppe wird der durch die Wärmezähler pro Strang ermittelte Verbrauch durch Heizkostenverteiler oder Wärmezähler verteilt. a) Keine Differenzrechnung Diese Pflicht zur Heizkosten-Vorerfassung kann nicht durch die Differenzmethode umgangen wer - den. 48 Dabei würde (unzulässigerweise) etwa die bezogene Fernwärme zunächst insgesamt von einem Haupt-Wärmezähler erfasst, der für das Geschäftslokal abgezweigte Anteil durch einen sepa - raten Wärmezähler. Der auf die Wohnungen entfallende Anteil würde hingegen aus der Differenz zwischen der Anzeige des Hauptund des Geschäftsraum-Wärme - zählers errechnet. Praxistipp: Nach Ansicht des BGH ist die Differenzmethode bei Erfassung des Kalt-Wasserverbrauchs aber zulässig. 49 b) Ermessensreduzierung auf Null In den Fällen des § 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV hat der Vermieter ein Ermessen, ob er eine Vorverteilung durchführen will. Dieses Ermessen kann sich zu einer entsprechenden Pflicht verdichten; 50 und zwar dann, wenn beispielsweise im Haus eine gewerbliche Nutzung mit Sauna oder Schwimmbad vor- Poschen & Giebel – Ihr zuverlässiger und kompetenter Partner für Entsorgungs- und Reinigungsarbeiten, privat + gewerblich. Kanal- und Rohrreinigung Kanal-TV und Videodokumentation Benzin-, Öl- und Fettabscheider Industrieentsorgung 24-Stundenservice schnell, sauber, preiswert! Der leistungsstarke Verbund von 4 Traditionsunternehmen � �� 0202 / 25 00 25 0212 / 7 74 74 02129 / 3 25 25 info@poschen-giebel.de www.poschen-giebel.de
liegt. Desgleichen, wenn ein Dop - pelhaus nur über eine gemeinsa - me Fernwärmeübergabestation verfügt. Dann dürfen die Gesamtkosten nicht zu je ½ auf die die Doppelhaushälften umgelegt wer - den. 51 Praxistipps für die Abrechnung: ● Bei auch nur kleinen Anhaltspunkten für eine Mehrbe las - tung der Wohnungsmieter durch Gewerbenutzung sollte je nach den Einzelumständen eine Vorwegtrennung der Betriebskosten vorgenommen werden. Dies auch deshalb, weil dann bei später hinzu - kommender gewerblicher Ver mietung der Vorwegab - zug nicht vergessen werden kann. ● Soweit die Wärmekosten nach der HeizkostenV abzu - rechnen sind, besteht bei un - terlassener Vorverteilung das Risiko des 15- %-Abzugs nach § 12 HeizkostenV. ● Die vom LG Aachen 52 ge zo - gene Erheblichkeitsgrenze von drei Prozent der Gesamtkosten wird als zu niedrig kritisiert. 53 Hier könnte im Wege der Gesetzesanalogie auf die in § 651a Abs. 5 Satz 2 BGB enthaltene Gleichsetzung von „5 % und erheblich“ zurückgegriffen wer - den. 54 ● Soweit ein Vorwegabzug geboten ist, sollte er buchhal - terisch von Beginn jeder Abrechnungsperiode an in den Unterlagen geführt werden. Seit 1928 Neubau An- u. Umbauten Fachwerksanierung Fassadensanierung Terrassen u. Balkone Erd- u. Abdichtungsarbeiten Bad- Dachgeschossgestaltung Trockenbau Putz- u. Fliesenarbeiten Schwammsanierung Reparaturen Bauen aus einer Hand So werden Fehler vermieden, die durch die zum Jahresende aufkommende Eile entstehen können. Anmerkungen 42117 Wuppertal • Friedr.-Ebert-Str. 382a Tel. 0202 712050 + 713245 Fax 0202 712335 E-Mail: info@oehlergmbh.de • Internet: oehlergmbh.de 1 BGH, Urt. v. 8.3.2006 –MDR 2006, 802 = DWW 2006, 127 = WuM 2006, 200. Es ging um ein Wohngebäude mit fünf Gewerbebetrieben – darunter ein Job- Center und ein Internet-Café mit 30 Sitzplätzen. 2 BGH, Urt. v. 11.8.2010 – VIII ZR 45/10 (dort Randnummer 21), MDR 2010, 1102 = Grundeigentum 2010, 1261 = WuM 2010, 627: In den ersten drei Stockwerken des Komplexes waren u.a. ein Lebensmittelgeschäft, eine Behörde, eine Gaststätte, sowie Praxen von Ärzten und Steuerberatern untergebracht. 3 Was sinngemäß auch für Heizkostenspiegel gilt. 4 BGH v. 11.8.2010, siehe Fußnote 2. 5 Soweit die Bestimmungen u.a. der NMV noch gelten; zu dieser Frage Feßler, WuM 2009, 90. 6 BGH, Urt. v. 5.7.2006 – VIII ZR 220/05, MDR 2007, 204 = WuM 2006, 516. 7 Vgl. AG Köln, Urt. v. 16.12.1993 – 208 C 436/93, ZMR 1994, 336. 8 Vgl. AG Hamburg, Urt. v. 15.8.2001 – 45 C 35/01, WuM 2002, 265. 9 LG Berlin, Urt. v. 17.6.1996 – 62 S 42/96, Mietermagazin (Berlin) 1996, 327; Urt. v. 4.2.2002 – 67 S 185/01, Grundeigentum 2002, 736: Die Liegenschaft war ohne Zuschlag für das Gewerbe versichert. 10 So schon LG Berlin, Urt. v. 4.12.1986 – 62 S 87/86, Mietermagazin (Berlin) 1987, Nr. 3, 29: betraf ein mit Fußbodenheizung versorgtes Gebäude mit Mietwohnungen, Kino und Supermarkt. Vgl. weiter die Spezialregelung des § 5 Absiehe 2 HeizkostenV, dazu unten Nr. 10. 11 AG Berlin-Mitte, Urt. v. 7.9.2005 – 5 C 577/04,Grundeigentum 2005, 1253. 12 AG Stollberg, Urt. v. 25.10.2001 – 3 C 0659/01, ZMR 2002, 360. Ähnlich AG Osnabrück, Urt. v. 22.7.2004 – 6 C 121/04, WuM 2004, 668. 13 BGH, Urt. v. 25.10.2006 – VIII ZR 251/05, MDR 2007, 455 =Grundeigentum 2006, 1544 = Mietrecht kompakt 2007, 16 = NJW 2007, 211 = WuM 2006, 684. 14 Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, dort Randnummer V 223. G u t z u w i s s e n Fenster + Türen Inh. Klaus Tessarek e. K. WERU-Fachbetrieb Fenster, Haustüren, Wintergärten, Garagentore + Vordächer 15 LG Köln, Urt. v. 25.6.2008 – 10 S 352/07, WuM 2009, 741. 16 BGH v. 8.3.2006, siehe Fußnote 1., Leitsatz und dort Randnummer 16: „... soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben,... .“ 17 KG, Urt. v. 12.4.2001 – 8 U 2143/99,Grundeigentum 2001, 850. 18 LG Berlin, Urt. v. 4.6.2002 – 63 S 266/01,Grundeigentum 2002, 1124. 19 LG Aachen, Urt. v. 11.8.2006 – 5 S 68/06, WuM 2006, 615. 20 LG Düsseldorf, Urt. v. 22.10.1998 – 21 S 191/98, DWW 1999, 354. 21 AG Stollberg, Urt. v. 25.10.2001 – 3 C 0659/01, ZMR 2002, 360; AG Osnabrück, Urt. v. 22.7.2004 – 6 C 121/04, WuM 2004, 668. 22 Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556, II. 2.c) bb) (2), dort Randnummer 28; M. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl. 2009, dort Randnummer 4173b. 23 AG Berlin-Mitte, Urt. v. 7.9.2005 – 5 C 577/04,Grundeigentum 2005, 1253. 24 Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, dort Randnummer F 87; vgl. auch LG Karlsruhe, Urt. v. 28.4.1995 – 9 S 199/94, WuM 1996, 230. 25 BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, MDR 2010, 496 = Mietrecht kompakt 2010, 57; aber: keine analoge Anwendung der Ausschlussregelung des § 556 Absiehe 3 Satz 3 BGB. 26 LG Braunschweig, Urt. v. 5.11.2002 – 6 S 62/02, ZMR 2003, 114. 27 BGH, Urt. v. 6.10.2010 – VIII ZR 183/09 (dort Randnummer 17), MDR 2010, 1373. 28 OLG Schleswig, Rechtsentscheid v. 4.10.1990 – 4 RE-Miet 1/88, DWW 1990, Anz90x40_4c 15.01.2004 11:20 Uhr Seite 1 355 f. am Ende. Gartengestaltung | Zaunbau | Gartenpflege H.-C. Eckhardt GmbH + Co KG Garten- und Landschaftsbau Woltersberg 1 | 42111 Wuppertal Tel. 02 02-72 13 85 | Fax 02 02-72 16 67 www.gaerten-von-eckhardt.de Juni 2011 | Eigentümerjournal 17
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