Leuchtend zeigt sich der Juni - Eigentümerjournal
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gezogen. 19 Einen an<strong>der</strong>en Weg beschritt<br />
das LG Düsseldorf, als es<br />
nach Ausfall des Wasserzählers um<br />
den Wasserverbrauch einer im<br />
Wohnhaus befindlichen Gaststätte<br />
ging. 20 Hier wurde ein pauscha -<br />
lier ter Vorwegabzug von 25 % vorgenommen.<br />
5. Vorwegabzug nur bei vertretbarem<br />
Aufwand<br />
An<strong>der</strong>erseits ist <strong>der</strong> Vermieter nur<br />
soweit zu einem Vorwegabzug<br />
verpflichtet, als dies möglich 21 o<strong>der</strong><br />
mit vertretbarem Aufwand machbar<br />
ist. 22<br />
So liegt es, wenn im Grundsteuerbescheid<br />
o<strong>der</strong> bei den Ver<strong>sich</strong>e -<br />
rungsprämien <strong>der</strong> Anteil <strong>der</strong> ge -<br />
werblichen Nutzung separat ausgewiesen<br />
wird. 23 Diese Trennung<br />
lässt <strong>sich</strong> dann problemlos in die<br />
Abrechnungen übernehmen. Der<br />
zusätzliche Aufwand für eine we -<br />
gen des Kundenverkehrs häufi ge -<br />
re Treppenhausreinigung kann<br />
etwa vom Reinigungsunternehmen<br />
separat ausgeworfen werden, not -<br />
falls kommt hier eine sachnahe<br />
Schätzung in Betracht. 24<br />
6. Keine absolute Verteilgerech -<br />
tigkeit<br />
An<strong>der</strong>erseits kann – je nach Ein -<br />
zelfall – <strong>der</strong> Kostenaufwand für die<br />
Trennung größer sein als <strong>der</strong> er -<br />
zielte Nutzen an Verteilgerechtigkeit.<br />
In diesem Fall würde ein Vorwegabzug<br />
mit dem – auch bei Ge -<br />
werberaum geltenden 25 – Wirtschaftlichkeitsgebot<br />
des § 556<br />
Abs. 3 BGB kollidieren. So sieht<br />
das LG Braunschweig 26 den Vermieter<br />
nicht verpflichtet, die Betriebskosten<br />
durch „eine mathe -<br />
matisch exakte Kostenabgren -<br />
zung“ abzurechnen. Denn eine<br />
„absolute Verteilungsgerechtigkeit<br />
bei <strong>der</strong> Umlage von Betriebskosten<br />
wird vom Gesetz nicht gefor -<br />
<strong>der</strong>t.“ 27 Dies deckt <strong>sich</strong> mit <strong>der</strong><br />
griffigen Formulierung, 28 dass es<br />
bei den Betriebskosten keine<br />
„Pfennig 29 -Gerechtigkeit“ 30 geben<br />
könne.<br />
7. Praktikable und verständliche<br />
Abrechnung<br />
Kontrastreich <strong>zeigt</strong> <strong>sich</strong> die The -<br />
matik namentlich bei den Aufzugskosten.<br />
Die Besucher (z.B.<br />
einer Arztpraxis im zweiten Stock)<br />
nutzen den Fahrstuhl intensiver als<br />
ein Dachgeschossmieter, <strong>der</strong> als<br />
Montagearbeiter nur am Wochenende<br />
zu Hause ist. Ein Vorwegabzug<br />
ist aber nur möglich, wenn<br />
die Aufzugbenutzung erfasst wird.<br />
Denkbar wäre - nach eigener Einschätzung<br />
– ein Scheckkarten –<br />
o<strong>der</strong> Transpon<strong>der</strong>-System, 31 wel -<br />
ches per Lesegerät die Fahrten<br />
aufsummiert und für die Jahresabrechnung<br />
dem jeweiligen Mie -<br />
terhaushalt zuweist. Im allge mei -<br />
nen dürfte – über die oben zu 6.<br />
genannten Fälle hinaus – auch bei<br />
den Aufzugskosten im Regelfall<br />
eine Vorwegtrennung entfallen.<br />
Salomonisch das LG Berlin: 32<br />
Zugunsten <strong>der</strong> Wohnraummieter<br />
trete eine gewisse Kompensation<br />
dadurch ein, dass <strong>der</strong> Aufzug von<br />
den Kunden des Gewerbebetrie -<br />
bes vornehmlich werktags und<br />
tagsüber genutzt wird, während<br />
die Wohnraummieter den Aufzug<br />
zusätzlich in den Abendstunden<br />
und am Wochenende nutzen.<br />
Zu bedenken ist weiter, dass eine<br />
G u t z u w i s s e n<br />
Nutzung als Geschäftsraum 33 nicht<br />
stets mit höheren Betriebskosten<br />
einhergeht. So hat z.B. eine Woh -<br />
nung einen höheren Wasserverbrauch<br />
als eine Rechtsanwaltskanzlei.<br />
Praxistipp: Ist <strong>der</strong> Vorwegabzug<br />
aus objektiver Sicht 34 nicht<br />
prak tikabel 35 o<strong>der</strong> unwirtschaftlich,<br />
besteht keine Pflicht<br />
zum Vorwegabzug. Die Unwirtschaftlichkeit<br />
bzw. die fehlende<br />
Machbarkeit sollten freilich in<br />
<strong>der</strong> Abrechnung knapp er -<br />
läutert werden. 36 Sind nämlich<br />
dem Mieter die Hintergründe<br />
für einen unterlassenen Vorwegabzug<br />
nicht bekannt, kann<br />
bei ihm rasch die Vermutung<br />
aufkommen, zu Unrecht über<br />
Gebühr belastet zu werden. 37<br />
Die Darlegungs- und Beweis -<br />
last dafür, dass wegen unmöglicher<br />
bzw. unvertretbarer<br />
Trennung o<strong>der</strong> weitgehen<strong>der</strong><br />
Kostengleichheit kein Vorwegabzug<br />
erfolgt, liegt aber beim<br />
Vermieter. 38<br />
8. Unterbliebener Vorwegabzug<br />
Unterbleibt nun ein gebotener und<br />
machbarer Vorwegabzug, betrifft<br />
dies nur die materielle Richtigkeit<br />
<strong>der</strong> Abrechnung und führt deshalb<br />
nicht zur formellen Unwirksamkeit<br />
<strong>der</strong> Abrechnung insgesamt. 39<br />
a) Unschwer herausrechenbarer<br />
Fehler<br />
Ist also ein Fehler, in Form des<br />
unterlassenen Vorwegabzugs, unschwer<br />
40 herauszurechnen, ist die<br />
Abrechnung in dem betreffenden<br />
Punkt materiell fehlerhaft. Wenn<br />
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<strong>Juni</strong> 2011 | <strong>Eigentümerjournal</strong> 15