Gutachten Pessenlehner, Pilgersdorf

Weppersdorf, am 06.10.2011 

Wertermittlungsgutachten 

Geschäftszahl: BG Oberpullendorf, 1 A 186/11h 

Verlassenschaft nach Kurt Pessenlehner 

Betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit der 

EZ 270, Grdst. Nr. 3886 

EZ 269, Grdst. Nr. 778 

EZ 670, Grdst. Nr. 581/8, 584/7, 584/10, 591/34, 687/2 

je KG 33045 Pilgersdorf 

Auftraggeber: Dr. Herbert Supper, 

öffentlicher Notar, 

7350 Oberpullendorf, Hauptplatz 1/1

Stichtag: 10.09.2011, Besichtigung der Gebäude und Grundstücke in 

Zweck der Wertermittlung: 

Pilgersdorf; anwesend: Herr Jakob Krusbersky und Werner 

Krusbersky (Mieter) und der zeichnende Sachverständige 

Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaften 

sowie der darauf befindlichen Gebäude 

Gesamtzusammenstellung.............................................................................. Seite 41 

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SV BM Hoffmann 

Seite 2

Inhaltsverzeichnis: 

1. Allgemeine Angaben................................................................................ ab Seite 5 

1.1 Auftraggeber 

1.2 Bewertungsstichtag 

1.3 Verwendungszweck 

1.4 Bewertungsgegenstand 

1.5 Liegenschaften 

1.6 Liegenschaftsadresse 

1.7 Bebauung 

1.8 Rechte / Lasten 

1.9 Bewertungsumfang 

1.10 Zubehör 

2. Befund / Beschreibung........................................................................... ab Seite 8 

2.1 Liegenschaft 

2.2 Lage 

2.3 Größe / Maße Grundstück 

2.4 Ver- und Entsorgung 

2.5 Infrastruktur 

2.6 Freiflächen 

2.7 Einfriedung 

2.8 Beschreibung Gebäude 

2.9 Technische Beschreibung 

2.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung 

3. Gutachten / Wertermittlung..................................................................... ab Seite 18 

3.1 Ermittlung Bodenwert 

3.2 Bauzeitwertermittlung 

3.3 Ermittlung Bauwert Wohnhaus 

3.4 Ermittlung Bauwert Wirtschaftsgebäude 

3.5 Ermittlung Bauwert Stadl 

3.6 Ermittlung des Sachwertes 

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Seite 3

4. Ermittlung des Ertragswertes 

5. Ermittlung des Verkehrswertes 

6. Beilagen....................................................................................................... ab Seite 43 

Fotodokumentation 

Grundbuchauszüge 

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Seite 4

Allgemeine Angaben 

1.1 Auftraggeber: Herr Dr. Herbert Supper 

1.2 Stichtag: 10.09.2011 

1.3 Verwendungszweck des Gutachtens: 

Feststellung des Verkehrswertes 

1.4 Bewertungsgegenstand: Wohnhaus, Wirtschaftsgebäude, 

1.5 Liegenschaft: wie oben beschrieben 

landwirtschaftlich genutzte Flächen und Wald 

1.6 Liegenschaftsadresse: 7441 Pilgersdorf, Günserstraße 42 (127) 

1.7 Bebauung: zu Wohn- und Wirtschaftszwecken genutzte 

Liegenschaft 

1.8 Rechte / Lasten: keine bewertungsrelevanten 

1.9 Bewertungsumfang: Liegenschaften 

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Seite 5

1.10 Zubehör: Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grund- 

Unterlagen: 

sätzlich auf dem Grundstück errichtete Gebäude 

und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör 

sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie 

vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, 

Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen 

Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenan- 

lagen und Einfriedungen sowie auch alle Ver- und 

Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittel- 

ten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegen- 

schaft oder im Gebäude sonst noch vorhandenen 

Fahrnisse, wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen, 

Gerätschaften und Maschinen, lagernde Materialien 

oder Ähnliches sind im nachfolgend errechneten 

Verkehrswert nicht enthalten. 

Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw. 

wurden im Zuge der Begehung am 10.09.2011 an Ort und Stelle erhoben. 

1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaften und Gebäuden 

2. Grundbuchauszüge 

3. Fotoaufnahmen 

4. Die ÖNORM B 1800, 6. Teil 

5. Die ÖNORM B 1802 

6. Literatur von Ross-Brachmann-Holzer, 

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Seite 6

Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von 

Grundstücken 

7. Literatur von Simon-Kleiber-Jöeris-Simon „Schätzung und Ermittlung von 

Bauwerten und Grundstückswerten“ 

8. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr. 78 

9. Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter 3., 4. und 5. Auflage 

10. Immobilienbewertung Österreich Bienert Funk 

11. Öffentliche Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik, 

Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten 

12. Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile, 

Hauptverband der allgem. beeid. Sachverständigen Steiermark und 

Kärnten 

13. Der Sachverständige, Landwirtschaftskammer Oberösterreich 

14. Enteignungsentschädigung in der Land- und Forstwirtschaft Rummel- 

Gurtner-Sagl 

15. Eigene Vergleichspreissammlung auf Grund beruflicher Tätigkeit. 

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Befund - Beschreibung 

2.1. Lage Liegenschaften Pilgersdorf, Günserstraße 42 (127), EZ 269, 

Grdst.Nr. 778 

Liegenschaftseigentümer ist Herr Kurt Pessenlehner zur Gänze. 

Das Grundstück liegt am Ortsanfang von Pilgersdorf. Das Grundstück ist 

als Bauland Mischgebiet gewidmet. 

Die Liegenschaften sind vom Bezirksvorort Oberpullendorf mit dem Auto 

in ca. 20 Min. erreichbar. 

Das Grundstück ist von der Günserstraße aus und vom Begleitweg, der 

hinter dem Grundstück vorbeiführt, erreichbar. 

Die Grundrissform des Wohnhauses auf Grdst. Nr. 778 ist L-förmig. Im An- 

schluss sind Wirtschaftsgebäude und ein Stadl quer der 

Grundstücksfläche verbaut. 

Das Wohnhaus wurde ca. um 1935 errichtet, der Zubau in den Jahren 

um 1960. 

Die Wirtschaftsgebäude Stall dürften ebenfalls laut Ausführungsart in 

den 1960er Jahren errichtet worden sein. 

Errichtung des Stadl in den Jahren um 1939. 

Die Gebäude, außer Stadl, sind in massiver Bauweise mit harter 

Deckung errichtet, der Stadl in Holzriegelbauweise. Das Grundstück ist 

von der Günserstraße zum Begleitweg hin abfallend. 

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Seite 8

2.2. Maße 

Für die Berechnung der Flächen und Kubaturen wurden die Gebäude 

aufgenommen und vermessen, Pläne waren am Bauamt keine 

vorhanden. 

2.3. Größe Grundstück 

Die Liegenschaft beträgt lt. Grundbuchsauszug wie nachfolgend an- 

geführt: 

EZ 269 Grdst.Nr. 778 1.027,00 m² 

2.4. Ver- und Entsorgung 

Strom und Wasser sind in das Gebäude eingeleitet; Fäkal- und 

Schmutzwasserentsorgung in den öffentlichen Kanal. 

2.5. Infrastruktur 

In Pilgersdorf als ausreichend zu bezeichnen vorhanden. Der Bezirks- 

vorort Oberpullendorf befindet sich in ca. 19 km Entfernung. 

2.6. Freiflächen 

Freiflächen im Hof werden als Garten- und Abstellflächen genutzt. 

2.7. Einfriedung 

Begrenzung straßenseitig durch einen Metallzaun auf Betonsockel und 

durch ein Metalltor mit Gehflügel, Betonwand, Brettholzzaun. 

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Seite 9

2.8. Beschreibung Gebäude 

Pilgersdorf, Günserstraße 42 

Am Bauamt wurde in den Bauaktes Einsicht genommen, es waren 

jedoch keine Unterlagen vorhanden. 

Auf der EZ 269, Grdst. Nr. 778, ist das Wohnhaus mit 

Wirtschaftsgebäuden errichtet. Das Wohnhaus besteht aus zwei 

Geschoßen, Keller und Erdgeschoß. Der Dachraum ist nicht 

ausgebaut. Zimmermannsgemäß hergestellter Walmdachstuhl mit 

harter Deckung. Giebelwände gemauert. 

Wirtschaftsgebäude ebenfalls in massiver Bauweise errichtet. Sattel- 

dachstuhl mit harter Deckung. Bei Abstellraum Zubau Anschluss an 

Wohnhaus Betondecke im Gefälle hergestellt. 

Der Stadl ist in Holzriegelbauweise errichtet. Das Gebäude ist mit 

einem Satteldach und Ziegeldeckung errichtet. 

2.9. Technische Beschreibung 

Fundament: 

Vermutlich Stampfbeton und Stampfbeton mit Bruchsteineinlage 

hergestellt, nach den Verarbeitungsrichtlinien hergestellt. 

Kellermauerwerk: 

Ziegel und Findlingsmischmauerwerk. 

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Seite 10

Decke über Keller: 

FT-Rippendecke, Tonnengewölbe 

Erdgeschoßmauerwerk: 

Ziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend herge- 

stellt. 

Decke über Erdgeschoß: 

FT-Rippendecke, Tramdecke. 

Dachkonstruktion: 

Zimmermannsmäßig gefertigter Dachstuhl mit Ziegeldeckung, Pult- 

dach Deckung mit verzinkter Eisenblech, Kamine gemauert, 

Dachräume werden nicht genutzt. 

Fenster/Belichtung/Sonnenschutz: 

Kunststoffisolierglasfenster mit Ziersprossenteilung, Holzverbundglas- 

fenster, Holzkastenstockfenster mit Sprossenteilung, Glasbausteine, 

Minirollladen außen aufgebaut. 

Türen: 

Eingangstür aus Vollholz mit Holzbrettfüllung und Anstrich, Vollholztüren 

gestrichen mit oder ohne Glasfüllung, Brettholztüren, Metallzargen mit 

Anstrich, Holzpfostenstöcke mit Vollholztürblättern furniert mit 

Glaslichten und Sprossenteilung. 

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Seite 11

Stiegen: 

Ortbetonstiegen Oberfläche verrieben, Holzstiegen. 

Wandoberflächen: 

Grob- und Feinverputz mit Malerei versehen, Fliesenbeläge und 

diverse Verkleidungen. 

Böden: 

Fliesen, Schiffböden. 

Fassade: 

Strukturputz mit Zierfaschen, Sockel Verputz verrieben, Traufenpflaster 

Betonflötz. 

Sanitärinstallationen: 

Badezimmer – Warmwasser über E-Boiler. 

Beheizung: 

Einzelofenheizung. 

Bauerhaltungszustand: 

Als schlecht zu bezeichnender Bauzustand, dem Baualter 

entsprechend; es ist flächendeckend Sanierungsbedarf gegeben. Das 

Gebäude kann als sehr stark abgenützt und abgewohnt bezeichnet 

werden. 

Die Außenanlagen- Garten, sind in einen ungepflegt Zustand. 

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Seite 12

2.10. Räumlichkeiten und deren Ausstattung 

Eingang: 

Betonstiege mit Metallgeländer beidseitig mit Handlauf, doppel- 

flügelige Holztür mit Geh- und Stehflügel, Außentür Vollholz mit 

Brettfüllung. Vordach mit Blechdeckung, Innentür Vollholztür mit 

unterer Füllung und Glaslichten. 

Vorraum: 

Boden U-Beton verrieben, Stufen Betonstufen verrieben, Wände 

gemalen, Decke gemalen, Bodenbelag zu erhöhtem Teil Linol. 

Küche: 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Füllungen 

und Glaslichten und Sprossenteilung gestrichen, Bodenbelag Schaum- 

polster, Wände gemalen, Decke gemalen, Bereich Küche Fliesen- 

schild. 

Kunststoffisolierglasfenster mit Sprossenteilung, 2 Stk., und Minirollladen, 

Sohlbank Gesimse ausgebildet, Fensterbank Kunststein, Küchenzeile 

mit Ober- und Unterschränken mit Max-Platten verkleidet, Niro- 

Abwäsche mit Einhandmischer. Untertischspeicher 5 l. 

E-Herd Marke Gorenje und Küchenherd mit Holzfeuerung. 

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Seite 13

Speis: 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich, 

Bodenbelag Estrich verrieben, Wände gemalen, Decke gemalen, 

Stiegenaufgang, Gefrier- und Kühlschrank. 

Dachboden: 

Holzumfassungszarge mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Sikken und 

Anstrich versehen, Aufgang über steile Holzstiege. Dachboden nicht 

genutzt – Lager, Betonflötz aufgebracht, Kamine verputzt, Feuermauer 

nicht verputzt, Fenster hofseitig fehlt. 

Wohnzimmer straßenseitig: 


Anstrich, Bodenbelag Schiffboden, Wände gemalen, Decke gemalen, 

zwei Kunststoffisolierglasfenster mit Sprossenteilung, Sohlbank Gesimse 

ausgebildet, Fensterbank Kunststein, Holzofen. 

Schlafzimmer: 


Anstrich, Bodenbelag Schiffboden, Wände gemalen, Decke gemalen. 

Sohlbank Eternit, Fensterbank Holz mit Anstrich versehen, Holzofen. 

Einrichtung im Eigentum des Hr. Krusbersky Jakob (Doppelbett, Couch, 

Kleiderschrank 4-teilig mit Oberkästen, Bücherregal, TV-Gerät, Tisch). 

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Seite 14

Zubau: 

WC: 

Holzumfassungszarge mit Anstrich, Türblatt furniert, Bodenbelag 

Fliesen, Wände ca. 1,60 m hoch verfliest, Glasbausteinfenster, WC- 

Muschel mit Spülkasten. 

Badezimmer: 

Holzpfostenstock mit Anstrich, Türblatt furniert mit Glaslichte, 

Bodenbelag Mosaik, Wände ca. 1,80 m hoch verfliest. 

Holzverbundglasfenster mit Ornamentverglasung, Einrichtung 

Waschmuschel mit Armatur, Schnellheizer, Badewanne, Holzofen, 

Waschtisch, Alibert, Regal. 

Kabinett: 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Türblatt furniert mit Glaslichte, 

Ornamentverglasung. Bodenbelag Schiffboden, Wände und Decke 

gemalen, Holzverbundglasfenster, Rollladen außen, Sohlbank 

Kunststein, Fensterbank Holz. 

Einrichtung Einzelbett, Kleiderkasten. 

Keller: 

Zugang vom Zubau Garage: 

Zweiflügeliges Metall-Garagentor mit Blechfüllung, Oberlichte 

Ornamentdrahtglas, Zufahrt mit U-Beton hergestellt, Boden U-Beton 

verrieben, Wände verputzt, Decke verputzt und geweißigt. 

Metallkellerfenster mit Sprossenteilung und Ornamentverglasung. 

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Seite 15

Altbestand Keller: 

Holzpfostenstock mit Anstrich, Brettholztür, Bodenbelag Estrich, Wände 

gemalen, Tonnengewölbe Decke gemalen, Saliter - Ausbruch an den 

Wänden erkennbar. 

Holzpfostenstockfenster zweiflügelig mit Anstrich und Glaslichten mit 

Sprossenteilung. 

Kellerraum: 

Holzpfostenstock mit Anstrich, Bademöglichkeit – Badewanne vor- 

handen. 

Bodenbelag Estrich mit Anstrich, Wände gemalen, Decke Tonnen- 

gewölbe. 

Holzpfostenstockfenster zweiflügelig mit Anstrich und Glaslichten mit 


E-Boiler ca. 120 l, Waschmuschel mit Armatur und Standbadewanne. 

Kellerraum: 

Holzpfostenstock mit Anstrich, zweiteilige Brettholztür, Boden Ziegelbe- 

lag, Wände gemalen, Decke Tonnengewölbe gemalen, Erdkeller über 

2 Differenzstufen aus Beton, Boden Lehmschlag, Wände verputzt, 

Decke Tonnengewölbe mit Anstrich, Kellerfenster aus Holz mit 


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Seite 16

Kellerraum straßenseitig: 

Holzpfostenstock mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Glaslichte und 

Ornamentverglasung, Kellerfenster Holzfenster, Wände und Decke 

gemalen. 

Zubau, an Hauptgebäude angebaut: 

In massiver Bauweise mit Betonpultdach, Wände verputzt, Boden 

Betonflötz. 

Nebengebäude (ehemaliger Stall): 

In massiver Bauweise mit harter Deckung (Betonziegel), Spengler- 

arbeiten Eisenblech verzinkt. 

Eingangstüren Brettholztüren auf Pfostenstock, Metallfenster mit 


Rechter Raum Tramdecke mit Sturzschalung, linker Raum ehem. Stall 

Betondecke verputzt, Wände und Decke verputzt und geweißigt, 

Boden U-Beton verrieben und Ziegel. 

Stadl: 

Holzkonstruktion mit Brettholzschalung verschalt, großflächige 

Brettholztüren, kein Boden vorhanden, Sandschüttung. 

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Seite 17

Gutachten - Wertermittlung 

Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund ge- 

troffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am 

Realitätenmarkt sowie im Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am 

Bewertungsstichtag, entsprechend dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, 

gültig ab 01.07.1992, nach dem Vergleichswert, Sachwertverfahren, als 

auch nach dem Ertragswertverfahren, welche für in Eigennutzung 

stehende und gegebenenfalls vermietbare Liegenschaften die anzuwen- 

denden Verfahren sind. 

Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. 

Alle preisbeeinflussenden tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und 

wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die besondere Beschaffenheit der 

Liegenschaft sind zu berücksichtigen, außergewöhnliche oder persönliche 

Verhältnisse, Umstände sind jedoch außer Acht zu lassen. 

Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit 

tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. 

Der Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für 

Grundstücke abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise 

müssen aber Grundkäufe betreffen, welche mit den Bewertungsflächen 

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Seite 18

hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren übereinstimmen. Darunter 

sind zu verstehen: 

Die allgemeine und die besondere Lage, die Grundstücksform und die 

Beschaffenheit, die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und 

damit zusammenhängend die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten. 

Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten, die Entfernung zu 

den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und Verkehrsträgern, 

Strassen, Eisenbahn usw. Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so 

sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. 

Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung 

direkt vergleichbarer, tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder 

durch Gegenüberstellung und bezugnehmende Ableitung zu vergleich- 

baren Transaktionen. 

Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu 

erwartenden Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die 

Restnutzungsdauer. 

Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei 

Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. 

Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen 

Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte 

liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 – 6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig 

darunter und darüber. 

Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt 

üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie 

der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt. 

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Seite 19

Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und 

des Bauwertes. Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, 

worunter die Summe aller jener Beträge zu verstehen ist, welche für die 

Errichtung des jeweils zu bewerteten Objekts in gleicher Ausführung, 

Ausstattung, Raumeinteilung und Konstruktionsart aufzuwenden ist. 

Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag 

geltenden Lohn- und Materialpreise des Bauhauptgewerbes und der 

Professionisten. 

Vom Herstellungswert ist dann die technische Wertminderung, zur Berück- 

sichtigung der Amortisation des Gebäudealters, allfälliger Bauschäden 

und Mängel sowie des Fertigstellungsgrades abzuziehen. Darüber hinaus 

ist in der technischen Wertminderung auch ein allfälliger Rückstau an 

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. 

Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden 

die Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer einerseits sowie 

der allgemeine Bau- und Erhaltungszustand anderseits. 

Der Abschlag für technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des 

Herstellungswertes. 

Neben der technischen Wertminderung unterliegt jedes Bauwerk auch 

einer wirtschaftlichen Wertminderung. 

Gängige Berechnungsmethoden sind: 

- Die Lineare Alterswertminderung 

- Die Progressive Alterswertminderung 

- Die Parabolische Alterswertminderung 

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Seite 20

Bei Gebäuden mit aufwendiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder 

Gebäuden, die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig 

oder gar nicht baulich instand gehalten werden, wird eine Lineare 

Altersabwertung berechnet. 

Die Progressive Wertminderung nach Roß weist eine leichte Progression 

auf. Sie kann bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungs- 

gebäuden, Ladengeschäften, Warenhäuser usw.) mit einfacher bis 

normaler Ausstattung, herangezogen werden. 

Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenaus- 

stattung der Industrie, die sich gemessen ihrem Alter in einem guten bau- 

lichen Zustand befinden, wird eine sogenannte Parabolische Alterswert- 

minderung angenommen. 

Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer 

gearteten Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine 

Folgekosten für eine eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt! 

Für die Richtigkeit der im Gutachten angeführten Auskünfte von Ämtern 

sowie an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine 

Gewähr übernommen werden, ebenso wird das Gebäude nur 

augenscheinlich begutachtet. Bautechnische Details wurden nicht 

überprüft. 

Im Gutachten ist die Umsatzsteuer mit berücksichtigt, ohne Rücksichtnahme, 

ob der Verkäufer oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder 

vorsteuerabzugsberechtigt ist. 

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Seite 21

3. 1. Grundwert: 

Berechnung lt. Beschreibung 

Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. 

aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. 

Weiters wird auch auf die Literaturen sowie auf das Österr. Liegenschafts- 

bewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit € 11,00 - 

€ 15,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen 

Baugrund gegenüber Freigründen. 

EZ 269 GB 33045 Pilgersdorf, Grundstück Nr. 778 

1.027,00 m² x € 13,00 € 13.351,00 

- 20 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes € 2.670,20 

Grundwert Grst. 778 € 10.680,80 

3.2. Bauzeitwertermittlung 

Brutto Grundrissfläche: 

Wohnhaus, BJ ca. 1935, Zubau 1960, fiktiv 1940 

KG: (11,00 x 11,12) + (0,80 x 6,12) = 127,21 m² 

EG: (11,00 x 11,12) + (0,80 x 6,12) = 127,21 m² 

Zubau: 2,80 x 6,12 = 17,13 m² 

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Seite 22

Stall: 

8,60 x 6,00 = 51,60 m² 

Stadl: 

15,35 x 8,10 = 124,83 m² 

4,55 x 3,00 = 13,65 m² 

Brutto Rauminhalt: 

BGF x Gem. Rech. Raumh = Brutto Rauminhalt 

Wohnhaus: 

KG: 127,21 x 2,70 gem. = 343,46 m³ 

EG: 127,21 x 3,05 gem. = 387,99 m³ 

Zubau: 17,13 x 3,00 gem. = 51,39 m³ 

Stall: 

51,60 x 2,83 = 146,02 m³ 

Dachr: (51,60 x 1,16) + (51,60 x 2,10 x 0,5) = 114,03 m³ 

Stadl: 

(124,73 x 4,06) + (124,33 x 3,39 x 0,5) = 715,53 m³ 

13,65 x 3,20 = 43,68 m³ 

759,21 m³ 

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Seite 23

Baukosten 

Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach Richtsätzen für Wohn- 

hausbauten sowie den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jewei- 

lige Bundesland sowie den Indices des Bundesministeriums für Bauten und 

Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen 

Statistischen Zentralamtes für gewerbl. genutzte Bauten bzw. meinen 

eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und wirt- 

schaftlichen Wertminderungen ermittelt. 

Bauwert: Fiktives Baualter ermittelt 

3.3 Baukosten Wohnhaus 1940 

m³ EHP € Summe € 

KG: 343,00 110,00 37.730,00 

EG WH: 388,00 255,00 98.940,00 

Einstellraum: 51,00 58,00 2.958,00 

Ab- und Zuschläge Entwertung Gebäude 

Technische Wertminderung: 

Minderung des Herstellungswertes wegen 

Alter, Rückstau an Instandhaltungs- und 

Instandsetzungsmaßnahmen usw. 

139.628,00 

20 % MWSt. 27.925,60 

167.553,60 

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Seite 24

Wirtschaftliche Wertminderung: 

merkantiler Minderwert, unwirtschaftlicher 

Aufbau, Grundrissgestaltung, Raumtiefen, 

Konstruktionen, verlorener Bauaufwand, usw. 

Ab- und Zuschläge 

Wohnhaus: 

Bauschäden -10 % -16.755,36 

150.798,24 

Alter -89 % - 134.210,43 

Verlorener Bauaufwand -20 % 

Pauschale Außenanlagen 

Pauschale Einfriedung 

Bauwert Wohnhaus: 

16.587,81 

- 3.317,56 

13.270,25 

500,00 

1.200,00 

14.970,25 

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Seite 25

3.4 Baukosten Wirtschaftsgebäude, BJ 1960: 


Stall-Rinder 146,00 148,00 21.608,00 

Dachraum 114,00 55,00 6.270,00 

27.878,00 

MWSt. 20 % 5.575,60 

Ab- und Zuschläge: 

33.453,60 

Bauschäden - 15 % - 5.018,04 

28.435,56 

Alter – 64 % - 18.198,76 


Bauwert Wirtschaftsgebäude: 

10.236,80 

- 2.559,20 

7.677,60 

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Seite 26

3.5 Baukosten Stadl, ca 1935: 


EG: 759,00 72,00 54.648,00 

MWSt. 20 % 10.929,60 

Ab- und Zuschläge: 

65.577,60 

Bauschäden - 10 % - 6.557,76 

59.019,84 

Alter – 90 % - 53.117,86 


Bauwert Stadl: 

3.6 Zusammenstellung der Sachwerte: 

5.901,98 

- 1.475,50 

4.426,49 

Grundwert € 10.680,80 

Bauzeitwert Wohnhaus € 14.970,25 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude: € 7.677,60 

Bauzeitwert Stadl: € 4.426,49 

Sachwert gesamt: € 37.755,13 

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Seite 27

4. Ertragswert 

Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat mit USt.: 

200,00 

+ 10 % USt. 20,00 

Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr mit USt.: 

220,00 

220,00 x 12 2.640,00 

- 3 % Verwaltungskosten - 79,20 

2.560,80 

-1 % Instandhaltungskosten - 2.221,54 

- 5 % Mietausfallwagnis - 132,00 

- 4,5 % abzüglich Verz. d. Bodenw. - 480,64 

Rohmietertrag - 273,38 

Restnutzungsdauer 7 Jahre i.M. 

Kapitalisierungszinsfuß 4,5 % 

Berechnungsfaktor 5,89 

€ 273,38 x 5,89 -1.610,18 

Zuzüglich Grundwert 10.680,80 

Ertragswert 9.070,62 

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5. Verkehrswert 

Bestimmungen des Verkehrswertes nach novelliertem 

Liegenschaftsbewertungsgesetz vom 19.03.1992. 

Der rechnerische Verkehrswert ergibt sich aus Sachwert und Ertragswert, 

wobei dem Sachwert der Vorrang eingeräumt wird. 

2 x Sachwert + 1 x Ertragswert 

2 x 37.755,13 + 1 x 9.070,62 

3 

3 = € 28.193,63 

Verkehrswert gerundet € 28.000,00 

Dieser rechnerisch ermittelte Verkehrswert entspricht jedoch nicht den 

Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt. Dieser Wert muss zur Anpassung 

an die Marktlage, insbesondere auch wegen der Objektart und der 

Anpassung des Baupreisindexes um 20 % nach unten korrigiert werden. 

€ 28.000,00 minus 20% € 5.600,00 = € 22.400,00 

Verkehrswert € 22.400,00 

(in Worten: Zweiundzwanzigtausendvierhundert) 

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Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 

Die Bewertung erfolgt : 

Bewertung: 

Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, 1992/150 Bundesgesetz vom 

19.03.1992. 

Grund und Boden: 

Bewertung der Grundstücke erfolgt nach dem Verkehrswert. Der Verkehrswert wird 

nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Vergleichswerte werden unter 

Einsichtnahme in Kaufverträge beim zuständigen Grundbuch anhand von 

glaubhaften Grundstückspreisen und aus den dem Sachverständigen bekannten, 

ortsüblichen Grundstückspreisen ermittelt. 

In die Bewertung werden auch die Boden Klimazahl einbezogen und berücksichtigt 

diese Zahl nicht nur das Bodenprofil, sondern auch noch weitere Faktoren wie 

Klima, Geländeverhältnisse, Wald und Bergschatten usw. in Form von Zu- und 

Abschlägen. Böden mit einer Wertzahl 100 sind Böden bester Ertragsfähigkeit. Ein 

Boden mit der Wertzahl 50 hat z B. nur mehr die halbe Ertragsfähigkeit eines Bodens 

mit der Wertzahl 100. 

Die Ertragsmesszahl wird von den Vermessungsbehörden ermittelt und wird im 

Grundstücksverzeichnis unter Bezeichnung EMZ ausgewiesen. 

Dividiert man die Ertragsmesszahlen der einzelnen Parzellen durch die Fläche (in Ar), 

so errechnet sich die jeweilige Acker bzw. Grünlandzahl. Durch die Division der 

Summe der Ertragsmesszahlen durch die Gesamtfläche erhält man die 

Bodenklimazahl. 

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Seite 30

Der Waldwert errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Bestandswert. 

Im Allgemeinen kann von folgender Relation der Bodenpreise ausgegangen 

werden: 

Waldboden : Wiese : Acker = 1 : 2 : 3 (Das bedeutet, dass der Waldboden in der 

Regel mit der Hälfte des ortsüblichen Preises für mittlere Wiesen oder mit einem 

Drittel des Preises für Ackerland einzustufen ist). Berücksichtigt werden müssen 

allerdings Abschläge für schlechte Ertragsfähigkeit (Geringwüchsigkeit), Steilheit des 

Geländes und ungünstige Bringungsverhältnisse. 

Gesamtfläche: 

Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche eines landwirtschaftlichen Betriebes, 

den Wald und die unproduktiven Flächen einschließlich etwaiger ideeller Flächen 

aus Anteilsrechten an Gemeinschaftsbesitz und aus Nutzungsrechten auf fremdem 

Grund und Boden, unter jeweiliger Berücksichtigung der zugepachteten und 

verpachteten Fläche. 

Kulturfläche: 

Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche und den Wald einschließlich etwaiger 

ideeller Flächen und errechnet sich daher aus der Gesamtfläche abzüglich der 

unproduktiven Flächen. 

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Seite 31

Landwirtschaftliche Nutzfläche (LN): 

Sie umfasst das Ackerland, Gartenland, die Rebflächen, die Wiesen und Weiden 

sowie Almen, Bergmähder einschließlich der ideellen Flächen aus Anteilsrechten an 

landwirtschaftlichem Gemeinschaftsbesitz oder Nutzungsrechten an reiner 

Weidefläche auf fremdem Grund und Boden. 

Reduzierte Landwirtschaftliche Nutzfläche (RLN): 

Sie setzt sich zusammen aus den normalertragsfähigen Flächen, wie Ackerland, 

Gartenland, Rebflächen, zwei- und mehrmähdigen Wiesen, Kulturweiden, zuzüglich 

der auf normalertragsfähigen Flächen umgerechneten extensiven Dauergrünland- 

flächen wie einmähdige Wiesen, Hutweiden sowie Almen, Bergmähder und 

Streuwiesen. Die Flächenäquivalente für Anteilsrechte an einem Gemeinschafts- 

besitz und an Nutzungsrechten auf fremden Grund und Boden sind berücksichtigt. 

Die Reduzierungsfaktoren für extensiv genutzte Dauergrünlandflächen: 

- Dauerwiesen mit einem Schnitt: generell auf die Hälfte ihrer Fläche; 

- Hutweiden: im Burgenland und in Niederösterreich auf ein Viertel, in den 

anderen Bundesländern auf ein Drittel; 

- Almen und Bergmähder: in Niederösterreich auf ein Drittel, in der Steiermark auf 

ein Viertel, in Oberösterreich auf ein Fünftel, in Salzburg auf ein Sechstel, in 

Kärnten und Vorarlberg auf ein Siebentel, in Tirol auf ein Achtel; 

- Streuwiesen: generell auf ein Drittel. 

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Seite 32

Bodenklimazahl(BKZ): 

Sie ist eine Wertzahl (zwischen 0 und 100), die anhand objektiver Kriterien 

(Bodenschätzung, Wasserverhältnisse, Geländeneigung und Klima) die natürliche 

Ertragsfähigkeit eines Betriebes im Vergleich zum ertragsfähigsten Standort 

wiedergibt. Sie ist eine Teilkomponente des Einheitswertes. 

Berechnung: Acker(Grünland)zahl x Fläche in ar = Ertragsmesszahl. Die Summe der 

Ertragsmesszahl aller Flächen, geteilt durch die Gesamtfläche in ar, 

ergibt die Bodenklimazahl des Betriebes. 

Die Ackerzahl oder Grünlandzahl (AZ, GLZ) ist die Wertzahl eines landwirtschaft- 

lichen Grundstückes (zwischen 0 und 100), die aufgrund der Bodenschätzung einen 

Objektiven Maßstab für die natürlichen Ertragsbedingungen eines Standortes im 

Vergleich zum besten Standort in Österreich („100er Böden“) repräsentiert. 

Berücksichtigt werden: Bodenart, Wasserverhältnisse, Geländeneigung, 

Besonderheiten wie Bodentypen und klimatische Verhältnisse. 

Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist die natürlichen Ertragsbedingungen wiedergebende 

Ackerzahl oder Grünlandzahl multipliziert mit der jeweiligen Fläche des 

Grundstückes. Sie ist grundstücksbezogen und dient so wie die Bodenklimazahl und 

die Betriebszahl zur Feststellung des Einheitswertes. 

Betriebszahl (BZ): 

Sie ist eine Wertzahl (zwischen 0 und 100), die die natürlichen und wirtschaftlichen 

Ertragsbedingungen eines landwirtschaftlichen Betriebes als objektives Maß im 

Vergleich zu einem ideellen ertragsfähigen Hauptvergleichsbetriebes mit der 

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Seite 33

Betriebszahl 100 wiedergibt. Sie errechnet sich aus der Bodenklimazahl, die mit Zu- 

und Abschlägen für die wirtschaftlichen Ertragsbedingungen (äußere und innere 

Verkehrslage, Betriebsgröße) versehen wird. Sie ist eine Teilkomponente des 

Einheitswertes. 

Grundstückspreise laut Auskunft der Landwirtschaftskammer Oberpullendorf sowie 

bei ansässigen landwirtschaftlichen Betrieben. 

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Seite 34

Die Waldgrundstücke wurden in Anwesenheit des Bezirksförstermeisters der BH 

Oberpullendorf, Herrn Fichtinger, aufgesucht. 

1. Grundflächenzusammenstellung: 

nach Grundstücksverzeichnis 

Landwirtschaftlich genutzte Flächen Waldflächen 

EZ 670 KG 33045 Pilgersdorf 

Grdst.Nr. 581/8 7.730,00 m² 

Grdst.Nr. 584/7 4.173,00 m² 

Grdst.Nr. 584/10 1.664,00 m² 

EZ 670, Grdst. Nr. 581/8 mit 7.730,00 m², KG 33045 Pilgersdorf 

Lage der Waldfläche mit Bestand am Hotter Pilgersdorf 

Bestand Z-Eiche 50 %, SZ Eiche 45 %, W Kiefer 5 %, W Buche 5 % 

Alter ca. 35 – 60 J., allgem. Bestockung 0,9 

Preis ca. € 0,60 – 0,80 

Schätzwert: 7.730,00 m² x 0,70 = € 5.411,00 

EZ 670, Grdst.Nr. 584/7 mit 4.173,00 m², KG 33045 Pilgersdorf 


Bestand: W Kiefer 95 %, W Buche 5 % 

Alter ca. 25 – 30 J., allgem. Bestockung 0,8 

Preis ca. € 0,35 bis 0,55 

Schätzwert: 4.173,00 x 0,45 = € 1.877,85 

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Seite 35

EZ 670, Grdst.Nr. 584/10 mit 1.664,00 m², KG 33045 Pilgersdorf 


Sehr steiler Grabenteil, tief und steil abfallend, erschwerte Bringung. 

Bestand: W Kiefer 20 %, W Buche 25 %, Eiche 10 %, Rotbuche 30 %, Pappe 

10 %, Kirsch 5 % 

Alter ca. 10 - 40 J., allgem. Bestockung 0,7 

Preis ca. € 0,25 bis 0,40 

Schätzwert: 1.664,00 x 0,35 = € 582,40 

Zusammenstellung Sachwerte Sachwerte: 

EZ 670 KG 33045 Pilgersdorf Preis gerundet 

Grdst.Nr. 581/8 € 5.410,00 

Grdst.Nr. 584/7 € 1.870,00 

Grdst.Nr. 584/10 € 1.660,00 

Verkehrswert gerundet: € 8.900,00 

(In Worten: EURO achttausendneunhundert) 

€ 8.940,00 

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Seite 36

Grundflächenzusammenstellung nach Grundstücksverzeichnis: 

Landwirtschaftlich genutzte Flächen 

EZ 670 Grdst.Nr. 584/10 7.005,00 m² 

Grdst.Nr. 591/34 2.962,00 m² 

Grdst.Nr. 687/2 731,00 m² 

EZ 270 Grdst.Nr. 3886 1.431,00 m² 

je GB 33045 Pilgersdorf 

1. Grundflächenzusammenstellung: 

Grdst.Nr. m² Ertragsmesszahl 

584/10 7.005,00 1.828 

591/34 2.962,00 784 

687/2 731,00 182 

3886 1.431,00 924 

2. Ertragsmesszahl 

12.129,00 3.718 

Die gesamte Ertragsmesszahl beträgt bei einer landwirtschaftlich genutzten Fläche 

von 1.212,90 ha = 3.718 Punkte. 

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Seite 37

3. Bodenklimazahl: 

Durchschnittliche Bodenklimazahl = EMZ/LN 

= 3.718 / 121,29 = 30,65 Punkte 

Die durchschnittliche Bodenklimazahl beträgt 30,65 Punkte 

Bewertung: 

Grdst.Nr. 584/10 

BKZ 1.828 / 70,05 ar = 26,09 

Schätzwert 

0,70 / 30,65 x 26,09 = 0,59 

7.005,00 m² x 0,50 = € 4.132,95 


BKZ 784 / 29,62 ar = 26,46 

Schätzwert 

0,70 / 30,65 x 26,46 = 0,60 

2.962,00 m² x 0,60 = € 1.777,20 

Straßenlage 29,00 m² x 1,0 = 29,00 


BKZ 182 / 7,31 ar = 24,89 

Schätzwert 

0,70 / 30,65 x 24,89 = 0,57 

731,00 m² x 0,57 = € 416,67 

€ 1.806,20 

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Seite 38

Grdst.Nr. 3886 

BKZ 924 / 14,31 ar = 64,57 

Schätzwert 

0,45 / 30,65 x 64,57 = 0,94 

1.431,00 m² x 1,58 = € 1.345,14 

Zusammenstellung der Sachwerte: 

EZ Grdst.Nr. Preis gerundet 

670 584/10 4.133,00 

591/34 1.806,00 

687/2 416,00 

270 3886 1.345,00 

7.700,00 

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Seite 39

Beschreibung und Bewertung 

des Inventars 

Von einer Bewertung des Inventars kann Abstand genommen werden, da 

dieses keinen Zeitwert mehr besitzt. 

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Seite 40

Gesamtzusammenstellung 

EZ 269, Grdst.Nr. 778, KG 33045 Pilgersdorf 

Wohnhaus mit Wirtschaftsgebäude 

und Nebengebäuden € 22.400,00 

Landwirtschaftliche Grundstücke € 7.700,00 

Waldgrundstück € 8.940,00 

Inventar € 0,00 

Gesamt € 39.040,00 

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Seite 41

Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3): 

Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Infor- 

mationen; sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu 

ändern. 

Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbe- 

sondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis 

der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters 

verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise be- 

deutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umstän- 

den im Einzelfall jederzeit insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. 

Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfreiheit 

unterstellt. 

Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht beauftragt 

und nicht durchgeführt. 

Es wurden bei der Befundaufnahme keine Hinweise festgestellt, die auf eine 

Bodenkontaminierung und Altlasten schließen lassen. 

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Seite 42

Strassenansicht 

Garten 

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Seite 43

Stall (ehem) 

Stadl 

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Seite 44

Wohnhaus und Stall Hofansicht 

Küche 

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Seite 45

Küche 

Keller 

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Seite 46

Einzelofenheizung 

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Seite 47

Gutachten Pessenlehner, Pilgersdorf

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