MANDANTENBRIEF - Valuenet Recht & Steuern

Immobilienbesitzer:
MANDANTENBRIEF JUNI 2004
STEUERBERATUNGSBÜRO HAAG
Schenkung: Übertragung selbstgenutzter Immobilien
(Val) Eine interessante Ausnahme von der Erbschaftssteuerpflicht ist die Schenkung des
Familienwohnheims an den Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Was aber vielen nicht bewusst ist:
Die Übertragung ist nur zu Lebzeiten, nicht aber im Todesfall steuerfrei. Zu Lebzeiten spielt die Höhe des
Wertes keine Rolle, auch Freibeträge werden dabei nicht "verbraucht". Von der Steuer befreit sind auch
der Kauf oder die Herstellung eines Familienwohnheims sowie die Tilgung eines Darlehens, das im
Zusammenhang mit dem Familienwohnheim aufgenommen wurde.
Bedingungen:
Die Immobilie muss den Lebensmittelpunkt des Ehepaares darstellen und überwiegend eigenen
Wohnzwecken dienen. Ferien- oder Wochenendwohnungen gehören nicht dazu.
Auch eine teilweise Vermietung der Räume wirkt sich schädigend auf die Steuer aus.
Diese Voraussetzungen müssen zum Zeitpunkt der Schenkung gegeben sein. Eine spätere Änderung der
Nutzung oder gar ein Verkauf haben keine Auswirkung. Diese Form der steuerfreien Schenkung unter
Ehepartnern ist beliebig oft wiederholbar. Aber Vorsicht: Wittert der Fiskus hier einen
Gestaltungsmissbrauch, schlägt die Steuerfalle zu und es kommt zur nachträglichen Veranlagung!
HINWEIS: Vorzeitige Schenkungen an die Kinder bieten neben der Chance, die spätere Erbschaftsteuer
zu senken, zusätzlich den Eltern die Möglichkeit, durch eine Verschiebung von Einkunftsquellen, wie
beispielsweise von Wertpapieren oder Immobilien, auch selbst Einkommensteuer zu sparen. Zu beachten
ist dabei aber, dass das Vermögen voll wirksam auf die Beschenkten übergehen muss. So ist es den
Eltern nicht mehr erlaubt, die Mieteinnahmen aus den verschenkten Immobilien später für den eigenen
Lebensunterhalt zu verwenden. Doch auch hier gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, wie beispielsweise die
Einräumung von Nießbrauchrechten.
Immobilienbesitzer:
Immobilienleasing: Wem wird das Objekt zugerechnet?
(Val) Beim Leasing handelt es sich um eine Sonderform der entgeltlichen Überlassung von
Wirtschaftsgütern durch den Leasing-Geber an den Leasing-Nehmer. Für die steuerliche Beurteilung von
Leasing ist entscheidend, wem die Wirtschaftsgüter zugerechnet werden müssen, dem Leasing-Nehmer
oder dem Leasing-Geber. Hierfür ist die vertragliche Ausgestaltung des Leasings ausschlaggebend.
Leasingverträge werden in Operatingleasing, Finanzierungsleasing und in Spezialleasing untergliedert.
Für das Immobilienleasing kommt nur der Vertragstyp Finanzierungsleasings zu Anwendung. Hierbei ist
zwischen Vollarmortisationsverträgen und Teilamortisationsverträgen zu unterscheiden.
Vollarmortisationsverträge:
Grund und Boden wird dem Leasing-Geber zugerechnet. Dies gilt bei allen Vertragstypen (ohne
Optionsrecht, Kaufoption und Mietverlängerungsoption). Das Gebäude (Grundmietzeit= 40 bis 90 Prozent
der Nutzungsdauer) wird dem Leasing-Geber zugerechnet, wenn kein Optionsrecht besteht. Bei
Mietverlängerungsoption erfolgt auch eine Zurechnung beim Leasing-Geber, wenn die Anschlussmiete
mindestend 74 Prozent der üblichen Miete beträgt. Bei Kaufoption wird das Gebäude dem Leasing-Geber
zugerechnet, wenn der Kaufpreis dem linear abgeschriebenen Restbuchwert (oder dem niedrigeren
gemeinen Wert) entspricht. Ist die Grundmietzeit kleiner 40 Prozent oder größer 90 Prozent, erfolgt immer
eine Zurechnung beim Leasing-Nehmer.
Teilamortisaionsverträge:
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