Mietrecht kompakt - Burgenland.at

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der Vermieter aber nach Ablauf dieser stillschweigenden Verlängerung
um drei Jahre wieder nichts unternimmt, und weiter den
Mietzins annimmt, erfolgt eine stillschweigende Wandlung in einen
unbefristeten Mietvertrag. Der Vermieter kann dann nur mehr gerichtlich
aufkündigen, wenn einer der gesetzlichen Kündigungsgründe
vorliegt. Eine Obergrenze für Befristungen gibt es nicht.
Ist eine vereinbarte Befristung nicht zulässig (z.B., wenn der Mietvertrag
nur auf 2 Jahre befristet vereinbart wurde), liegt ein unbefristetes
Mietverhältnis vor.
Für Wohnungen „Typ kein MRG“:
Auch eine mündlich vereinbarte Befristung ist wirksam. Diese
Wohnungen dürfen mit einer völlig beliebig befristeten Vertragsdauer
vermietet werden. Der Mietvertrag kann beliebig oft und in
beliebiger Dauer verlängert werden. Es gibt weder eine Unter- noch
eine Obergrenze für die Befristung eines Mietvertrages.
Frage: Muss ich mich auch als Mieter an die Befristung halten?
Kann ich als Mieter bei einer Befristung vorzeitig kündigen?
Für Wohnungen „Typ MRG voll“, „Typ MRG teilweise“ und „Typ
WGG“ :
Die Befristung gilt grundsätzlich auch für den Mieter. Das MRG sieht
allerdings für den Mieter ausdrücklich die Möglichkeit vor, unter
bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Mietvertrag vor Ablauf
der vereinbarten Zeit zu kündigen. Er hat das unbeschränkbare
und unverzichtbare Recht zur vorzeitigen Vertragskündigung nach
Ablauf eines Jahres, wobei die Kündigungsfrist drei Monate beträgt
und Kündigungstermin (Tag mit dessen Ablauf das Mietverhältnis
endet) der Monatsletzte ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Einschreiben ist zu empfehlen.
Im Falle einer stillschweigenden Verlängerung, hat der Mieter das
Recht, den verlängerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten
schriftlich unter einer Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist
zu kündigen (hier hat der Mieter also kein Jahr Wartezeit, wie bei
einer ausdrücklich vereinbarten Befristung oder Verlängerung einer
Befristung).
MiETvErTrAg
Beispiel: Frau Herbst hat einen Mietvertrag über eine Wohnung
per 1. April 2010 befristet auf fünf Jahre abgeschlossen. Das
Mietverhältnis soll am 31. März 2015 durch Zeitablauf enden. Die
Mieterin kann frühestens am 1. April 2011 die Erklärung der vorzeitigen
Kündigung abgeben. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist
(drei Monate) und des Kündigungstermins (Monatsletzter) kann sie
Anfang April 2005 die Kündigung zum 31. Juli. 2011 erklären.
Entsprechend der gesetzlichen Regelung ist man als Mieter also
maximal 16 Monate an den befristeten Mietvertrag gebunden.
Beachten Sie bitte auch das Kapitel „Befristungsabschlag“ im Kapitel
Mietzins!
Für Wohnungen „Typ kein MRG“:
Dem Mieter einer solchen Wohnung steht bei einem befristeten
Mietverhältnis kein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht zu. Daher
müsste ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters vertraglich
vereinbart werden, sonst bleibt der Mieter für die gesamte Vertragsdauer
an den Vertrag gebunden (vorausgesetzt, der Vermieter
stimmt einer vorzeitigen Vertragsauflösung nicht zu).
TIPP: Man sollte sich als Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht
vertraglich zusichern lassen, da man ansonsten während
der gesamten Vertragsdauer an den Mietvertrag gebunden ist,
auch wenn sich z.B. die familiäre Situation ändert.
Kündigungsverzicht
Manche Vermieter vereinbaren keinen befristeten, sondern einen
unbefristeten Mietvertrag und sehen darin vor, dass der Mieter für
einen bestimmten Zeitraum auf das ihm bei einem unbefristeten
Mietvertrag jederzeit zustehende Kündigungsrecht verzichtet. Nicht
unüblich sind etwa vertragliche Vereinbarungen, wonach ein Kündigungsverzicht
des Mieters für 3, 5 oder gar 10 Jahre ab Vertragsabschluss
erklärt wird. Im Gegensatz zur Befristung, hat man in dieses
Fällen kein vorzeitiges Kündigungsrecht.
TIPP: Solche vertraglichen Vereinbarungen sollte man vermeiden,
wenn man sich nicht übermäßig lang binden will; sie sind
nämlich zulässig und wirksam!