Mietrecht kompakt - Burgenland.at

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Der Mieter ist gem. § 1117 ABGB zur Auflösung berechtigt,
wenn
1 die Wohnung in einem unbrauchbaren Zustand übergeben wurde,
2 die Wohnung während des Mietverhältnisses ohne Verschulden
des Mieters unbrauchbar wurde (z.B. durch Brand, Explosion),
3 die Wohnung gesundheitsschädlich ist (z.B. massive Feuchtigkeit).
Bei unbedeuteten Mängeln ist die sofortige Vertragsauflösung ausgeschlossen.
Bei leicht behebbaren Mängeln muss der Mieter dem
Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel setzen
und kann erst dann, wenn der Vermieter trotz Aufforderung zur
Beseitigung der Mängel untätig bleibt, die sofortige Vertragsauflösung
erklären.
Die vorzeitige Vertragsauflösung kann dem Vermieter schriftlich (zu
Beweiszwecken ist dies jedenfalls zu empfehlen) oder mündlich
durch Mitteilung an den Vermieter erklärt werden.
Die Vertragsauflösung kann aber auch gerichtlich mittels Klage
durchgesetzt werden
iv. AUFKÜNdigUNg
Die Aufkündigung ist die normale Endigungsform für unbefristete
Mietverhältnisse. Von einer Aufkündigung spricht man, wenn ein
Vertragspartner das Mietverhältnis durch eine einseitige Erklärung
beendet.
Es sind Kündigungsfristen einzuhalten, die vertraglich vereinbart
werden können (z.B. 3 Monate); fehlt eine solche Vereinbarung, sind
die gesetzlichen Kündigungsfristen anzuwenden. Mietverträge über
Wohnungen oder Wohnräume sind zum letzten Tag eines Monats
(= Kündigungstermin) so aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem
Vertragspartner spätestens einen Monat (bei monatlicher Mietzinszahlung)
vor dem Kündigungstermin zugestellt wird. Eine verspätet
zugehende Kündigung (egal ob Kündigung des Mieters oder Vermieters)
ist nicht wirkungslos, sondern sie ist zum nächstmöglichen
Termin wirksam, für den die Kündigungsfrist noch offen ist.
Beispiel: Die Vermieterin Frau Stickler und der Mieter Herr Steirer
haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Kündigung zum Monatsletzten
unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten erfolgen muss.
BEENdigUNg
Herr Steirer sendet sein Kündigungsschreiben am 29. Mai an die
Vermieterin und teilt ihr darin mit, dass er das Mietverhältnis zum
31. August aufkündigt. Die Kündigung langt bei Frau Stickler jedoch
erst am 4. Juni ein. Damit ist die vereinbarte Kündigungsfrist von 3
Monaten nicht eingehalten. Die Kündigung ist zwar wirksam, aber
erst am 30. September.
Der wesentliche Unterschied zwischen einer Aufkündigung von
Mieter oder Vermieter besteht darin, dass der Mieter ohne Angabe
von Gründen kündigen kann.
Frage: Darf der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag
einfach kündigen?
Für Wohnungen „Typ MRG voll“, „Typ MRG teilweise“ und „Typ
WGG“:
Das Mietrechtsgesetz, bindet die Kündigungsmöglichkeiten des
Vermieters an das Vorliegen von Aufkündigungsgründen. Der
Gesetzgeber hat damit einen weitgehenden Kündigungsschutz für
Mieter dieser Wohnungen geschaffen. Das bedeutet, dass für eine
Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen muss.
Die wesentlichsten Kündigungsgründe sind:
• Nichtbezahlung des Mietzinses trotz Mahnung: Der Mieter muss
trotz erfolgter Mahnung mindestens 8 Tage mit der Mietzinszahlung
im Rückstand sein; bezahlt er aber bis zum Ende der Gerichtsverhandlung
erster Instanz (beim Bezirksgericht) und trifft ihn am
Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden, ist die Kündigung abzuweisen,
wobei der Mieter aber die Verfahrenskosten zu ersetzen hat.
• Verweigerung der vereinbarten Dienstleistung: Der Mieter, der
anstatt oder als Teil des Mietzinses Arbeitsleistungen zu erbringen
hat, erbringt diese Arbeitsleistungen nicht.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes: Der
Mieter vernachlässigt die Wohnung derart, sodass eine erhebliche
Verletzung der Substanz des Bestandobjektes gegeben ist oder
droht (z.B. er verheizt Türstöcke und Innentüren; oder auch im Falle
von extremer Vermüllung der Wohnung mit Ungezieferbefall); oder
der Mieter zeigt ein Verhalten, das geeignet ist, den Ruf oder wichtige
wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen
oder zu gefährden. Ein Verschulden ist keine Voraussetzung.
Der Mieter verantwortet auch das Verhalten anderer Personen, die