Mietrecht kompakt - Burgenland.at

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2) EiNTriTT iM TOdESFALL
Frage: Was passiert mit dem Mietvertrag beim Tod des Mieters?
Kann ich in einen Mietvertrag eintreten, wenn der Mieter
gestorben ist? Kann z.B. ein Verwandter von mir die Wohnung
nach meinem Tod übernehmen?
Für Wohnungen „Typ MRG voll“ und „Typ MRG teilweise“:
Der Mietvertrag wird durch den Tod des Mieters nicht aufgelöst!
Die Erben des Mieters treten in den Mietvertrag ein. Der Mietvertrag
kann jedoch sowohl von den Erben als auch vom Vermieter aufgelöst
werden. Sind aber eintrittsberechtigte Personen vorhanden,
geht das Mietrecht auf die eintrittsberechtigten Personen über, ohne
dass der Vermieter deswegen eine Kündigungsmöglichkeit hat.
Eintrittsberechtigte Personen sind ein Ehegatte, ein eingetragener
Partner, ein Lebensgefährte, die Verwandten in gerader Linie,
Adoptivkinder und Geschwister, wenn sie zum Zeitpunkt des Todes
mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Nur für den Lebensgefährten wird als zusätzliche Voraussetzung gefordert,
dass er die letzten drei Jahre vor dem Tod des Mieters eine
eheähnliche Haushaltsgemeinschaft mit diesem hatte. Ein kürzerer
gemeinsamer Haushalt reicht allerdings dann aus, wenn die Lebensgefährten
die Wohnung gemeinsam bezogen haben.
Außerdem muss der Eintretende ein dringendes Wohnbedürfnis
haben, was bedeutet, dass er keine andere Wohnmöglichkeit hat.
Treffen die Voraussetzungen auf mehrere Personen zu, treten alle in
den Mietvertrag ein.
Wollen eintrittsberechtigte Personen nicht in den Mietvertrag eintreten,
müssen sie dies dem Vermieter binnen 14 Tagen ab dem Tod
des Mieters mitteilen. Andernfalls wird der Eintritt in die Mietrechte
von Gesetzes wegen vollzogen, womit auch die Haftung für offene
Mietzinsrückstände oder sonstige Verbindlichkeiten übergeht.
Durch die Wohnrechtsnovelle 2006 wurde für Seniorenwohnungen,
deren Mietverträge nach dem 30. September 2006 abgeschlossen
werden, neu eingeführt, dass Verwandte in absteigender Linie nicht
eintrittsberechtigt sind (Definition Seniorenwohnung vgl. oben im
Kapitel „Eintrittsrecht unter Lebenden“).
Für Wohnungen „Typ WGG“:
Für diese Wohnungen gelten die gleichen Bestimmungen wie für
Wohnungen der „Typen MRG voll“ und „MRG teilweise“. Allerdings
können gemeinnützige Bauvereinigungen, die z.B. ihre Wohnungen
nur an Angehörige bestimmter Unternehmen oder Berufe vermieten
oder Genossenschaften, die ihre Wohnungen nur an ihre Mitglieder
vergeben, verlangen, dass von mehreren Eintrittsberechtigten
nur eine Person in den Mietvertrag eintritt.
Für Wohnungen „Typ kein MRG“:
Durch den Tod des Mieters wird auch bei solchen Wohnungen der
Mietvertrag im Allgemeinen nicht aufgehoben. Allerdings kann der
Mietvertrag ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer sowohl von
den Erben als auch vom Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen
Fristen und Termine vorzeitig gelöst werden. Diese Bestimmungen
können aber vertraglich abgeändert werden.
TIPP: Da in diesen Fällen ein Mietrechtseintritt vorliegt, gehen
die Mietrechte automatisch über. Es ist daher nicht notwendig,
einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Dadurch erspart
sich der neue Mieter auch die Kosten der Vergebührung des
Mietvertrages.
Frage: Muss der neue Mieter dann einen höheren Mietzins zahlen?
Kann der Mietzins in diesen Fällen erhöht werden?
Für Wohnungen „Typ MRG voll“:
Wenn der nachfolgende Mieter Ehegatte, Lebensgefährte, eingetragene
Partner, ein minderjähriges Kind oder Enkelkind des
scheidenden bzw. verstorbenen Mieters ist, bleibt der Hauptmietzins
unverändert.
Wenn der Eintritt in einen am 1. März 1994 bestehenden Mietvertrag
durch volljährige Kinder, Enkelkinder, Adoptivkinder oder durch
Geschwister erfolgt, kann der Richtwertmietzins verlangt werden,
nach oben begrenzt ist dieser jedoch mit der Höhe des Kategorie A
Mietzinses (ein Betrag von derzeit € 3,25 /m 2 ; Stand 1. April 2011).
Dasselbe gilt, wenn die in den Mietvertrag eingetretenen Kinder und
Enkelkinder volljährig werden.
MiETvErHÄLTNiS