Mietrecht kompakt - Burgenland.at

Das monatliche Entgelt hat daher die Grund- und Errichtungskosten,
die Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten)
und eine Rücklagenkomponente abzudecken.
Dieses Prinzip ist in den letzten Jahren mehrfach durchbrochen worden,
insbesondere gilt bereits seit längerer Zeit für Geschäftsräume
eine Art angemessener Mietzins, ebenso für Stellplätze. Aber auch
bei Wohnungen wurde mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz
(WÄG) am 1.Jänner 1994 der Kategoriemietzins eingeführt, der mit
der WRN 1999 ab 1.September 1999 vom niedrigsten Richtwertmietzins
(Burgenland) vermindert um 30% abgelöst wurde; dieser
verminderte Burgenländische Richtwertmietzins kommt jeweils
dann zum Tragen, wenn das kostendeckende Entgelt darunter liegen
würde.
Als Mieter sollte man bedenken, dass die kostendeckende Miete
von der GBV zu Beginn eines Bauvorhabens entsprechend den
erwarteten Kosten kalkuliert wird. Die endgültige Höhe der Miete
ergibt sich erst nach Baufertigstellung und Abrechnung, die oft Jahre
dauern kann. Deswegen wird in Mietverträgen, die vor Fertigstellung
des Objekts abgeschlossen werden, ein vorläufiger Mietzins
angegeben, der sich entsprechend der endabgerechneten Kosten
verändern kann.
Eine Überprüfung der Bauendabrechnung hinsichtlich der Verrechnung
der Baukosten ist jedenfalls sinnvoll, um festzustellen, ob auch
nur die tatsächlich angefallenen Kosten (nach Abzug der Skonti)
weiterverrechnet wurden.
Auch nach der Endabrechnung ist das kostendeckende Entgelt nicht
immer gleichbleibend, sondern hat grundsätzlich steigende Tendenz.
Es ändert sich nämlich genauso, wie sich die zugrunde gelegten
Komponenten ändern. Deswegen bewirkt etwa regelmäßig, die Senkung
von Zuschüssen durch die Wohnbauförderung eine Erhöhung
des Entgelts im Laufe der Jahre. Weiters wirkt sich eine Veränderung
der von der GBV aufgenommenen Darlehenszinsen bzw. der verrechneten
Eigenmittelzinsen mieterhöhend oder auch reduzierend
aus. Die GBV muss Sie die Mieter/Nutzungsberechtigten schriftlich
von dieser Änderung informieren und darf das geänderte Entgelt
frühestens zum nächsten Zahlungstermin vorschreiben.
Die Komponenten des kostendeckenden Entgeltes
(§ 14 WGG)
1. Annuitäten für Fremddarlehen (Bank- oder Förderungsdarlehen):
EXKURS: Diese können auch nach Auslaufen der Darlehen weiter
eingehoben werden (sog. „Auslaufannuitäten“ oder „Auslaufgewinne“,
vgl. § 14 Abs. 7 WGG) und sind sodann fünf Jahre lang den
„nicht verbrauchten“ Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen (siehe
unten) zuzuführen und stehen somit dem Haus zur Verfügung.
Danach fallen sie endgültig als Rücklagen in das freie Vermögen der
GBV und sind aber selbstverständlich nach den allg. Grundsätzen
des WGG wieder primär in den Wohnbau zu investieren.
2. Annuitäten für Eigenmittel der GBV, sofern solche verwendet
wurden (gesetzlich vorgeschriebene Laufzeit von mind. 5 Jahren;
Verzinsung derzeit 3,5% - Stand 1. April 2010).
3. Bauzins, soweit das Gebäude auf einer Baurechtsliegenschaft
errichtet wurde.
4. Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
Maximale Ausmaße gerechnet ab dem Erstbezugsdatum
(alle Beträge Stand 1. Jänner 2012)
– vor mind. 20 Jahren: monatlich € 1,62 je m 2 Nutzfläche,
– zwischen 10 und 20 Jahren: € 1,08/m 2 Nutzfläche,
– weniger als 10 Jahre („Grundstufe“): € 0,41/m 2 Nutzfläche,
Wird oft als „EVB I“ oder „nicht rückzahlbarer EVB“ bezeichnet;
5. Verwaltungskosten:
siehe unten im Kapitel „Betriebskosten“.
6. Betriebskosten, öffentliche Abgaben und besondere Aufwendungen;
hier kann auf die Bestimmungen der §§ 21 ff MRG verwiesen
werden (vgl. unten).
7. Rücklagenkomponente: maximal 2% - bei den EVB ist allerdings
nur der EVB I als Ausgangsbasis zulässig. Diese Mittel fließen der
GBV direkt zu und dienen der Abdeckung etwaiger Leerstehungskosten
bzw. sind darüber hinaus wieder dem Wohnbau zuzuführen.
8. Umsatzsteuer im jeweiligen gesetzlichen Ausmaß.
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