Mietrecht kompakt - Burgenland.at

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Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist; also wenn er
„im vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt“ ist. Mit dem Recht zur
Mietzinsreduktion soll der Mieter auch ein Druckmittel gegen den
Vermieter haben, damit dem Mieter während der gesamten Dauer
des Mietverhältnisses die Wohnung im vereinbarten Zustand zur
Verfügung steht. Dieses Recht hat der Mieter bei allen Wohnungsmietverträgen,
egal ob sonstige Mieterschutzregelungen gelten oder
nicht.
Wenn die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch (ganz oder
teilweise) unbrauchbar wird, ist die Pflicht des Mieters zur Zinszahlung
aufgehoben bzw. verringert. Die Mietzinsbefreiung tritt in dem
Ausmaß ein, in dem die Wohnung unbrauchbar ist sowie für die
gesamte Dauer Gebrauchsbeeinträchtigung. Sobald der Schaden
behoben wurde, steht dem Mieter ab diesem Zeitpunkt die Mietzinsminderung
nicht mehr zu und ist wieder der volle Mietzins zu
zahlen!
Unter Mietzins ist der Bruttomietzins (also inklusive Betriebskosten
und Umsatzsteuer) zu verstehen.
Eine Mietzinsminderung bzw. -befreiung ist aber dann ausgeschlossen,
wenn
• der Mieter die Umstände, die den Gebrauch der Wohnung
hindern, akzeptiert,
• er trotz Kenntnis der Gründe für die Mietzinsminderung vorbehaltlos
einen bestimmten Mietzins vereinbart,
• der Mieter die Beeinträchtigung selbst verursacht hat oder
• der Mieter den Vermieter an der Mängelbehebung hindert.
Wurde der Zins trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos bezahlt,
wird darin in der Regel ein Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch
für den betreffenden Zinszahlungstermin gesehen.
Das Mietzinsminderungsrecht ist ein zwingendes Recht des Mieters
(§ 1096 Abs. 1 ABGB) und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden!
Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist nicht wirksam.
Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit – und damit das Ausmaß der
Zinsbefreiung – ist leider in vielen Fällen nicht eindeutig abschätzbar.
Bei einigen Schäden kann man das Ausmaß der Zinsminderung
daran bemessen, welche Teile der Wohnung unbenutzbar sind.
Lag die Beeinträchtigung nur einige Tage vor, dann ist dies bei der
Berechnung der zulässigen Mietzinsminderung natürlich aliquot zu
berücksichtigen.
Beispiel: Durch einen Wasserrohrbruch ist Wasser in die Wohnung
von Familie Kollerits eingedrungen. Es wurden zwei Zimmer
(mit einer Nutzfläche von insgesamt 50 m 2 ) einer 100 m 2 großen
Wohnung überflutet und unbrauchbar. 50 Tage nach Auftreten der
Störung ist der ordnungsgemäße Gebrauch durch den Vermieter
auf seine Kosten wiederhergestellt worden (Reinigung, Trocknung,
Reparatur der Böden, Malerei, etc.). Die vereinbarte Monatsmiete
beträgt € 800,-.
Nach der Rechtsprechung steht dem Mieter für die Zeit der überschwemmten
Wohnung eine Mietzinsminderung in der Höhe von
100% für die betroffenen Wohnungsteile zu. Im konkreten Fall ist die
Hälfte der Wohnung betroffen, somit: E 450,- Mietzinsminderung.
Für den zweiten begonnen Monat der Unbrauchbarkeit steht die
Mietzinsminderung aliquot zu.
(E 400,- : 30 Tage) x 20 Tagen = E 300,-
Insgesamt beträgt die Mietzinsminderung somit E 700,-
(1.Monat + aliquoter Teil 2. Monat = E 400,- + E 300,-).
Nachstehende Tabelle – basierend auf ergangene Rechtssprüche –
soll Ihnen einen Anhaltspunkt über mögliche prozentuelle Minderungen
des Mietzinses geben:
die Wohnung ist im Winter infolge eines schadhaften Kamins
nicht beheizbar (im Sommer stellt dies allerdings keine
Einschränkung im Gebrauch dar!) 100%
der Zutritt der Wohnung ist nicht möglich, weil das
Wohnungsschloss vom Vermieter ausgetauscht wurde
oder das Stiegenhaus eingestürzt ist. bis 100%
Überschwemmung der Wohnung bis 100%
unerträglicher Gestank bis 100%
Bad längere Zeit nicht benutzbar bis 60%
Toilette längere Zeit nicht benutzbar bis 60%
fehlende Wasser- und Stromversorgung bis 80%
fehlender Anschluss eines Heißwasserspeichers und
der Waschmaschine trotz vertraglicher Vereinbarung bis 50%
ein Zimmer unbenutzbar, je nach Größe bis 50%
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