Mietrecht kompakt - Burgenland.at

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Vermieter alle Betriebskosten zu tragen.
In der Praxis wird aber fast immer vereinbart, dass der Mieter einen
Hauptmietzins und dann zusätzlich noch „die Betriebskosten“ (oder
„Nebenkosten“) zu zahlen hat. Ist im Mietvertrag etwas anderes
vereinbart, gilt die getroffene Vereinbarung.
So kann etwa bei der Vermietung von Eigentumswohnungen, die
nach 1945 errichtet worden sind, der laufende Instandhaltungsbeitrag
unter dem Titel der Betriebskosten verlangt werden, obwohl
er inhaltlich der Erhaltung des Hauses dient. Die Rechtmäßigkeit
einer solchen Vorgangsweise ist zwar nicht ganz eindeutig, wird aber
eher zu bejahen sein. Sind aber im Mietvertrag keine eindeutigen
anderen Regeln vorhanden, ist auch in diesen Fällen grundsätzlich
die Auflistung des MRG für die Überprüfung heranzuziehen, weil
es sonst in keinem Gesetz eine Aufzählung der Betriebskosten gibt.
Ein weiterer Unterschied zu den ganz unter das MRG fallenden
Wohnungen besteht in der Möglichkeit, einen höheren Betrag für
die Verwaltungskosten zu verlangen.
TIPP: Wenn bei Wohnungen „Typ kein MRG“ und „Typ MRG
teilweise“ die Betriebskosten der Mieter tragen soll, empfiehlt
es sich, diese genau zu definieren oder auf § 21 MRG zu
verweisen, damit keine Unklarheiten darüber bestehen, welche
Kosten damit gemeint sind.
2) vErrECHNUNgSSCHLÜSSEL
Die Aufteilung der gesamten Betriebskosten des Hauses auf die
einzelnen Wohnungen erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der
Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche aller
vermietbaren sowie auch der von Vermietern selbst benutzten Mietwohnungen.
Vermietbare aber dennoch leer stehende Mietgegenstände
sind in die Gesamtnutzfläche einzubeziehen. Die dafür anfallenden
anteiligen Betriebskosten hat der Hauseigentümer selbst zu tragen.
Beispiel: Hat eine Wohnung 70 m 2 und beträgt die gesamte
Nutzfläche aller Objekte 800 m 2 , beträgt der vom Mieter dieser
Wohnung zu tragende Kostenanteil 8,75%
(70 : 800 x 100 = 8,75).
Eine Hausbesorgerdienstwohnung ist bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche
so lange nicht zu berücksichtigen, als der Hausbe-
sorger am 1. Juli 2000 eine solche Dienstwohnung benutzt hat und
sein Dienstverhältnis noch nicht beendet ist. Nach dem Ende des
Hausbesorgerdienstverhältnisses ist die Dienstwohnung in der darauf
folgenden Abrechnungsperiode in der Nutzflächenberechnung
zu berücksichtigen.
Die Regelung des MRG über den grundsätzlich anzuwendenden
Nutzflächen-Verrechnungsschlüssel kann durch eine Vereinbarung
zwischen Vermieter und allen Mietern des Hauses abgeändert werden.
Die Aufteilung der Betriebskosten hat dann entsprechend dieser
Vereinbarung zu erfolgen (z.B. nach Köpfen). Seit der Wohnrechtsnovelle
1999 gibt es im MRG und WGG auch die Möglichkeit, verbrauchsabhängige
Kosten nicht nach Nutzfläche aufzuteilen, sondern
eben nach Verbrauch. Die vom Nutzflächenschlüssel abweichende
Aufteilung nach dem gemessenen Verbrauch bedarf einer schriftlichen
Vereinbarung zwischen dem Vermieter und mindestens zwei Dritteln
der Mieter. Voraussetzung dafür ist, dass der Kostenaufwand für entsprechende
Messvorrichtungen wirtschaftlich vernünftig ist.
Der Gesetzgeber hat bei dieser Regelung vor allem an die Anbringung
von Kaltwasserzählern und an die Aufteilung der Kaltwasserkosten
nach Verbrauch anstatt nach Nutzfläche gedacht. Wenn sich
in einem Haus auch Geschäftsräume befinden, die bei bestimmten
Betriebskosten einen erheblichen Mehrverbrauch aufweisen (z.B.
eine Reinigung, die natürlich sehr viel Wasser verbraucht oder ein
Gastgewerbebetrieb, der wesentlich mehr Müll produziert), sollten
Sie als Mieter darauf drängen, dass mit diesen eine spezielle Vereinbarung
getroffen wird, damit Sie nicht deren hohe Kosten mitzahlen
müssen. In einem solchen Fall anerkennt auch die Rechtsprechung
eine Änderung der Aufteilung einzelner Betriebskosten, weil das
sonst nicht recht und billig wäre.
Es ist für Mieter schwierig, die Richtigkeit ihres Betriebskostenschlüssels
festzustellen. Oft stimmen die Angaben im Mietvertrag oder
in der Vorschreibung über die Nutzfläche der Wohnung und den
Betriebskostenschlüssel nicht. Es gibt auch Fälle, in denen die Summe
der vom Vermieter oder Verwalter angewendeten Betriebskostenschlüssel
aller Mieter weit mehr als 100% ergaben. Man sollte daher
im Zweifel eine Überprüfung von Wohnnutzfläche und Betriebskostenschlüssel
beim Bezirksgericht erwirken. Jedenfalls sollte man darauf
achten, dass z.B. nach einem Dachbodenausbau – das bedeutet
ja eine Vergrößerung der gesamten Nutzfläche aller Mietgegenstände
des Hauses – der eigene Betriebskostenschlüssel kleiner wird.
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