Mietrecht kompakt - Burgenland.at

Somit ist dies wohl als Aufwendung zu sehen, die dem Vermieter
auch subjektiv nützt.
Ein Ersatzanspruch besteht aber grundsätzlich dann nicht, wenn
• der Mieter im Mietvertrag auf den Ersatz nützlicher Aufwendungen
verzichtet hat,
• der Vermieter eine allenfalls erforderliche Zustimmung zur
Durchführung der Arbeiten verweigert hat oder,
• wenn er die Zustimmung an die Bedingung geknüpft hat, dass der
ursprüngliche Zustand wieder herzustellen ist.
Ein vertraglicher Verzicht auf Ersatz von notwendigen Aufwendungen
ist allerdings nur insoweit zulässig und beachtlich, als auch
die Erhaltungsverpflichtung des Vermieters gem. § 1096 ABGB
vertraglich auf den Mieter überwälzt werden kann.
BEiSpiEL: Frau Hofer hat vor 3 Jahren mit der Vermieterin Frau
Grandits einen individuellen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus
(‚Typ kein MRG‘) abgeschlossen. Darin wurde (zulässig) vereinbart,
dass die Erhaltungspflicht hinsichtlich des gesamten Mietgegenstandes
Frau Hofer trifft (Überwälzung der in § 1096 ABGB
geregelten Erhaltungspflicht) und ihr keinerlei (notwendiger oder
nützlicher) Aufwandersatz im Sinn des § 1097 ABGB zusteht.
Zwei Jahre nach Vertragsabschluss wurde der Ölheizungskessel
derart defekt, dass er nicht mehr repariert werden konnte und ausgetauscht
werden muss. Auf Grund der vereinbarten Überwälzung
der Erhaltungsverpflichtung auf die Mieterin muss Frau Hofer den
Austausch vornehmen und bezahlen!
Wegen der Vereinbarung über den Ausschluss des Investitionsersatzes
kann Frau Hofer auch weder nach Durchführung des
Kesseltausches noch bei Beendigung des Mietverhältnisses einen
Investitionsersatz von ihrer Vermieterin verlangen.
TIPP: Vereinbarungen, wonach der Mieter auf den Ersatz von
Aufwendungen von vornherein verzichtet, sind in einem individuellen
Mietvertrag zulässig und sollten nach Möglichkeit
vermieden werden!
Frage: Wann muss ich meinen Ersatzanspruch geltend machen?
Gibt es Fristen, die ich beachten und einhalten muss?
Ersatzanspruch gem. § 10 MRG bzw. § 20 Abs. 5 WGG:
• Bei einer einvernehmlichen Auflösung des Bestandverhältnisses
ist der Ersatzanspruch spätestens 14 Tage nach Abschluss der Vereinbarung
über die einvernehmliche Auflösung geltend zu machen.
• Bei der Aufkündigung durch den Mieter ist der Ersatzanspruch
spätestens 14 Tage nach Zugang der Aufkündigung an den Vermieter
geltend zu machen.
• Bei der Aufkündigung oder Räumungsklage durch den Vermieter
ist der Ersatzanspruch binnen 2 Monaten ab Rechtskraft der Aufkündigung
oder des Räumungsurteils geltend zu machen. Wenn die
Wohnung aber früher zurückgestellt wird, dann spätestens bei der
Zurückstellung der Wohnung.
Ersatzansprüche gem. § 1097 ABGB:
• wenn es sich um notwendige Aufwendungen handelt (die
eigentlich dem Vermieter obliegen): Ein solcher Ersatzanspruch kann
schon während der Mietzeit sofort nach Bezahlung des Aufwandes
geltend gemacht werden, spätestens aber binnen sechs Monaten ab
Rückstellung des Mietgegenstandes
• wenn es sich um nützliche Aufwendungen handelt (Verbesserungen):
Ein solcher Ersatzanspruch kann erst bei Beendigung des
Mietverhältnisses geltend gemacht werden, muss aber spätestens 6
Monate ab Rückstellung des Mietgegenstandes verlangt werden (ohne
die strengen Voraussetzungen, die im § 10 MRG genannt sind!).
TIPP: Diese Fristen müssen unbedingt eingehalten werden, da
der Ersatzanspruch sonst verfällt!
Frage: Wie ist der Ersatzanspruch geltend zu machen? Gibt es
Inhalts- oder Formerfordernisse, die einzuhalten sind? Reicht
eine mündliche Geltendmachung?
Für Wohnungen „Typ MRG voll“ und „Typ WGG“:
Der Ersatzanspruch gem. § 10 MRG bzw. § 20 Abs. 5 WGG ist unbedingt
schriftlich geltend zu machen! Im Schreiben sind die Höhe des
geforderten Betrages, der Zeitpunkt der getätigten Aufwendungen, die
Höhe der damaligen Kosten, usw. anzuführen. Sofern die Vorlage von
Rechnungen erforderlich ist, sind auch diese vorzulegen. Der Anspruchs-
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