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Kommunal: Bauen & Wohnen 61
tungspflicht (vorbehaltlich einer
gegenteiligen Parteienvereinbarung).
Kommt der Vermieter seiner
Erhaltungsverpflichtung
nach § 1096 ABGB nicht (oder
nicht in vollem Ausmaß) nach,
so tritt ohne Rücksicht auf ein
Verschulden des Vermieters ex
lege eine Zinsbefreiung (bzw. -
minderung) ein. Dasselbe gilt
bei einer aufgrund der Schadstoffkonzentration
vorliegenden
erheblichen Gesundheitsgefährdung
nach Maßgabe des § 3 Abs
2 Z 2 2. Fall MRG.
Das heißt also, der Mieter kann
zunächst die Herstellung des
ordnungsgemäßen Zustandes
vom Vermieter verlangen und
bis dahin nur einen geminderten
Mietzins zahlen bzw. bei gänzlicher
Unbewohnbarkeit (Unbrauchbarkeit)
den Mietzins zur
Gänze zurückbehalten.
Zu beachten ist im Rahmen der
erheblichen Gesundheitsgefährdung
gem § 3 Abs 2 Z 2 2. Fall
aber auch § 6 Abs 1a MRG. Nach
dieser Regelung können dem
Vermieter Erhaltungsarbeiten
zur Beseitigung einer erheblichen
Gesundheitsgefährdung
nur aufgetragen werden,
wenn sich die Gesundheitsgefährdung
nicht
durch andere, den Bewohnern
des Hauses zumutbare
Maßnahmen abwenden
lässt. Bei einer zu einer
Gesundheitsgefährdung
führenden hohen Schadstoffkonzentration,
die sich aus einem
vom Mieter selbst durchgeführten
Holzanstrich ergibt, wird den
Vermieter keine Pflicht zur Beseitigung
treffen, da es sich hierbei
um eine Gefahr handelt, die ausschließlich
auf das Verhalten des
Mieters selbst zurückgeht. Die
Beweislast dafür, dass ein Mangel
vorliegt, der eine Zinsminderung
rechtfertigt, trifft den Mieter.
Rechte des Mieters bei
Schimmelpilzen
Auch hier greift § 1096 ABGB
und im Vollanwendungsbereich
des MRG dessen § 3 Abs 2. Neben
dem Fall einer erheblichen
Gesundheitsgefährdung wird im
Bereich des MRG va § 3 Abs 2
Z 2 1. Fall Bedeutung
zukommen,
wonach
die
Erhaltungspflicht
des Vermieters
die
Behebung
„erns ter“ Schäden
des Hauses umfasst.
Fraglich ist zunächst, ob bzw.
wann Schimmelbildung als
„ernster“ Schaden des Hauses
angesehen werden kann. Nach
der Rsp. des OGH kann nur ein
Schaden, der einerseits die ordentliche
Benützung des Bestandobjekts
unmöglich macht, andererseits
ein außergewöhnliches
Ausmaß erreicht, als „ernst“
angesehen werden. Außerdem
muss es sich um einen Schaden
des Hauses handeln, also um einen
Mangel, der Auswirkungen
auf die Bausubstanz hat.
Dementsprechend ist zu differenzieren:
Eine rein oberflächliche
Schimmelbildung ist idR
kein Schaden des Hauses und
daher vom Mieter selbst zu beseitigen.
Dies ist nach der Rsp.
des OGH etwa dann der Fall,
wenn der Schaden nicht durch
Mängel der Bausubstanz bedingt
ist und daher sein Wiederauftreten
durch übliche Maßnahmen
der Wohnhygiene –
richtiges Beheizen und Lüften
der Räume – vermieden werden
kann.
Wenn aber der Schimmel in das
Mauerwerk eindringt und deshalb
nicht allein durch eine Behandlung
der Oberfläche (etwa
Neuanstrich mit desinfizierender
Farbe) beseitigt werden
kann (sogenannte „nachhaltige
Schimmelbildung“), liegt ein
Schaden des Hauses vor, weil
die Bausubstanz angegriffen ist.
Für das Vorliegen eines Schadens
des Hauses genügt nach
der Rsp. schon ein Befall des
Verputzes, da dieser zur Bausubstanz
gehört.
Bei einem Befall des Verputzes
hängt die Erhaltungspflicht
dann davon ab, ob eine
großflächige Erneuerung des
Verputzes notwendig ist („erns -
ter“ Schaden des Hauses). Bei
kleineren Ausbesserungsarbeiten,
wie sie bei Maler- und Tapezierarbeiten
oder bei Einrichtung
der Wohnung durchaus üblich
sind, obliegen diese dem
Mieter, bei großflächigen Erneuerungen
des Wand- oder
Deckenverputzes müssen diese
vom Vermieter durchgeführt
werden. Das Auftreten von
Schimmelflecken rund um zwei
Steckdosen reicht bspw nicht für
die Annahme einer nachhaltigen
Schimmelbildung mit Auswirkungen
auf die Bausubstanz.
Zusammenfassend ist also festzuhalten,
dass größere nachhaltige
Schimmelbildung idR als
„ernster Schaden des Hauses“
angesehen werden und damit
eine Erhaltungspflicht des Vermieters
iSd § 3 MRG auslösen
kann.
Fact-Box
Weitere Fälle zu Schadstoffen
in Innenräumen finden Sie im
Heft 3/2011 der RFG! Recht &
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