Sachverhalt/Lösung

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NJW-RR 1993, S. 248). bb) Für das Zustandekommen des Hauptvertrages ist auch die Mitursächlichkeit der Maklerleistung stets erforderlich. Die Maklertätigkeit muss sich im Sinne einer finalen Ausrichtung auf den tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag beziehen (Münchener Kommentar/Roth, a.a.O., § 652 Rn. 107). Diese Voraussetzung dürfte hier unproblematisch gegeben sein. Die Y-GmbH hat den K als Kaufinteressenten benannt, die Besichtigungstermine durchgeführt und am Notartermin mitgewirkt. All diese Schritte mündeten schließlich im Vertragsabschluss. cc) Fraglich ist jedoch, ob der Abschluss des Hauptvertrages wirksam war. § 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers zwar – wie bereits dargelegt - nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Ausführung abhängig. Allerdings schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung), eine Provisionspflicht aus (vgl. BGH, NJW- RR 2005, S. 1506). Dagegen lassen Umstände, die ohne eine im (Haupt-) Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig unberührt (st. Rspr.; vgl. z.B. BGH, NJW 2001, S. 966; NJW-RR 2005, S. 1506; Palandt/Sprau, a.a.O., § 652 Rn. 34 m.w.N.). Auf dieser Grundlage wäre der Vertrag zunächst wirksam zustande gekommen. Anfängliche Unwirksamkeitsgründe sind nicht ersichtlich: Die Tatsache, dass K von Anfang nicht leisten wollte, ist als geheimer Vorbehalt nach § 116 S. 1 BGB unbeachtlich. Dass er auch nicht leisten konnte, führt zudem nicht zur Unmöglichkeit, da die Vorschriften der Unmöglichkeit gem. § 275 BGB nach allgemeiner Auffassung auf Geldschulden keine Anwendung finden (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 275 Rn. 3 m.w.N.). Zudem berührt nachträgliche Unmöglichkeit nicht das Zustandekommen des Vertrags. Dies gilt nach § 311a Abs. 2 S. 1 BGB auch für die anfängliche Unmöglichkeit. Damit liegt generell in einer Unmöglichkeit kein Fehler, der dem vom Makler zu tragenden Risiko (Abschlussrisiko) zuzuordnen ist, dass der vermittelte Vertrag nicht abgeschlossen wird, sodass durch Unmöglichkeit der 652.doc letzte Änderung: 8.08.12 Frey Seite 4
Maklerlohnanspruch nicht entfällt. Mangels entsprechender Erklärung ist der Vertrag auch nicht durch eine Anfechtung der X-GmbH mit ex-tunc-Wirkung gem. § 142 Abs. 1 BGB als von Beginn an unwirksam anzusehen. Fraglich ist jedoch, ob sich an dieser Wertung etwas dadurch ändert, dass die X- GmbH das Rechtsgeschäft wegen arglistiger Täuschung hätte wirksam anfechten können. (1) K hat die X-GmbH bei Vertragsschluss über seine wirtschaftlichen Vermögensverhältnisse getäuscht. Dabei kann im Ergebnis dahinstehen, ob K aktiv seine Vermögensfähigkeit in den Verkaufsgesprächen behauptet hat oder lediglich verschwiegen hat, dass er zur Begleichung des Kaufpreises von Beginn an nicht in der Lage gewesen wäre. Das Verschweigen von Tatsachen stellt zwar grundsätzlich nur dann eine Täuschung dar, wenn eine Aufklärungspflicht besteht (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 123 Rn. 5). Entscheidend ist dabei, dass der andere Vertragspartner nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte. Jedenfalls aber müssen besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden. Das gilt für solche Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder gefährden können. Wer etwa eine zukünftig fällige Verpflichtung eingeht, muss bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten ungefragt offenbaren, wenn er erkennen kann, dass dies für den Vertragspartner von wesentlicher Bedeutung ist (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 123 Rn. 5). Auf dieser Grundlage durfte K die X-GmbH nicht über seine wirtschaftlichen Verhältnisse und Absichten täuschen. Es ist mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die X-GmbH im Falle der wahrheitsgemäßen Angaben durch K den Grundstückskaufvertrag auch nicht abgeschlossen hätte. (2) Aufgrund der arglistigen Täuschung hätte die X-GmbH das Rechtsgeschäft binnen Jahresfrist auch gem. § 124 Abs. 1 BGB anfechten können. Allerdings hat sie keine Anfechtung erklärt hat, sondern stattdessen einvernehmlich mit K den Grundstückskaufvertrag rückabgewickelt hat. Daher ist zu erörtern, ob dies einer Anfechtung gleichzustellen ist: Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass spätere Einflüsse auf das rechtliche Schicksal des 652.doc letzte Änderung: 8.08.12 Frey Seite 5
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