Monatsbericht Oktober 2013

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Deutsche Bundesbank Monatsbericht Oktober 2013 16 Standardindikatoren für die Beurteilung von Immobilienpreisen 2010 = 100, log. Maßstab 125 Jahreswerte Preis-Miet-Verhältnis 1) Quartalswerte 125 120 120 115 110 westdeutsche Städte 2) langfristiger Mittelwert 3) Preis-Miet-Verhältnis 4) 115 110 105 105 100 100 95 125 Städte insgesamt 95 90 160 140 Maßstab verkleinert Preis-Einkommen-Verhältnis 5) Maßstab verkleinert Preis-Einkommen- Verhältnis 5) 90 160 140 120 120 100 100 80 Erschwinglichkeitsindikator (invertiert) 6) 80 1975 80 85 90 95 00 05 12 2003 05 07 09 11 13 Quellen: BulwienGesa AG für Jahresangaben und vdp für Quartalsangaben von Preisen und Mieten. 1 Kaufpreise und Neuvertragsmieten von Neubauwohnungen. 2 50 Städte bis 1989, 100 Städte ab 1990, ab 1995 ohne Berlin (West). 3 Berechnet auf Basis der Angaben für westdeutsche Städte. 4 Kaufpreise und Neuvertragsmieten von Wohnungen. 5 Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen je Haushalt. Bis 1990 Westdeutschland, ab 1991 Gesamtdeutschland. 6 Annuität eines Hypothekenkredits mit fester Zinsvereinbarung (zwischen fünf und zehn Jahren) bei hypothetischer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren im Verhältnis zum Haushaltseinkommen. Deutsche Bundesbank Preisbewegung bislang nicht von Mietentwicklung abgekoppelt Dass sich die Wohnungspreise insgesamt in den vergangenen Jahren nicht von der Entwicklung der Neuvertragsmieten abgekoppelt haben, ist wohl eine weitgehend plausible Be- werden dürfen. Interpretationsschwierigkeiten treten auch beim Vergleich der gesamtdeutschen Preis-Miet-Relation am aktuellen Rand mit dem allein auf ausgewählten westdeut- urteilung. Hieraus jedoch einen konkreten län- schen Angaben beruhenden Mittelwert auf. gerfristigen Vergleichsmaßstab dieser Relation für eine Bewertung des aktuellen Geschehens abzuleiten, stößt auf erheb liche Probleme. Auf Basis von Angaben der BulwienGesa AG lassen sich die Preise und die Neuvertragsmieten von Wohnungen bis ins Jahr 1975 zurück verglei- Preise und Mieten tragen dazu bei, dass sich auf den Immobilien- und Mietmärkten Gleichgewichte einstellen. Durch die vielfältigen Wechselwirkungen zwischen diesen Marktsegmenten beeinflussen exogene Schocks, ge- Haushaltseinkommen langfristig gemeinsamer „Anker“ von Preisen und Mieten chen. Für den Zeitraum vor der Wiederverei- samtwirtschaftliche Tendenzen, Zinsbewegun- nigung umfasst das Datenmaterial allerdings gen, Erwartungseffekte und wirtschaftspoli- nur die Informationen aus 50 westdeutschen tische Maßnahmen in der Regel beide Größen. Städten. Danach wurden Erhebungen aus zu- Überschießende Erwartungen lösen vor allem nächst 125 Städten, 99 davon in Westdeutsch- bei den Preisen Aufwärtsdruck aus. Wenn in land, berücksichtigt. Erst seit dem Berichtsjahr diesem Umfeld aber auch die Mieten deutlich 2004 liegen Angaben für das gesamte Bundes- anziehen, bleibt das Preis-Miet-Verhältnis mög- gebiet vor. Die auffälligen Unterschiede zwi- licherweise weitgehend unverändert. Im Gegen- schen Stadt und Land beziehungsweise West satz dazu würde das Preis-Einkommen-Verhält- und Ost lassen Zweifel aufkommen, ob die nis nach oben ausschlagen. Anhand dieser heterogenen Datenreihen zur Berechnung Größe ist somit überprüfbar, ob sich die Immo- langfristiger Mittelwerte miteinander verknüpft bilienpreise im Einklang mit den gegenwärtigen
Deutsche Bundesbank Monatsbericht Oktober 2013 17 wirtschaftlichen Grundlagen der privaten Haushalte entwickeln. Dahinter steht aus theoretischer Sicht ein einfacher Test auf finanzielle Tragfähigkeit der Eigenheimfinanzierung. Der Versuch, das Preis-Einkommen-Verhältnis relativ zu seinem langfristigen Mittelwert zu inter- derzeitigen Stand bleiben, ist höchst wahrscheinlich. Im Übrigen ist die Fortschreibung eines für den Immobilienerwerb historisch günstigen Zinsumfelds nicht geeignet, die sich aus kräftigen Immobilienpreissteigerungen ergebenden Risiken adäquat abzubilden. Dies be- Gegenwärtiges Zinsniveau als Maßstab zur Beurteilung langfristiger Schuldentragfähigkeit ungeeignet pretieren, wird allerdings dadurch erschwert, legt die Entwicklung in den Mitgliedsländern dass diese Größe – von zyklischen Schwankun- der EWU in den letzten Jahren nachdrücklich. gen abgesehen – seit Mitte der siebziger Jahre Richtet man daher die Beurteilung der Er- tendenziell gesunken ist. Es liegt nahe anzu- schwinglichkeit an einem um zyklische Schwan- nehmen, dass der verwendete – und für diesen kungen und Sondereinflüsse bereinigten Zins- Zeitraum einzig verfügbare – Immobilienpreis- niveau aus, stellt sich die Lage zwar nicht ganz index aufgrund der statistischen Schwachstel- so vorteilhaft dar. Im Ergebnis bleibt aber fest- len gerade in den frühen Jahren die langfris- zuhalten, dass der Erwerb einer Wohnimmo- tigen Preistendenzen am Wohnungsmarkt bilie – gemessen an der Belastung der laufen- nicht vollständig erfasst hat. 3) den Einkommen durch den langfristigen Schuldendienst – bis zuletzt in Deutschland nicht Erschwinglichkeit in den letzten Jahren insbesondere von Zinsermäßigung begünstigt Die letzten zehn Jahre sind immobilienpreisstatistisch besser abgedeckt. Mit dem Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum, veröffentlicht vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), liegt für den Zeitraum ab dem Jahr 2003 ein vierteljährlicher Indikator mit breiter Abdeckung, hoher Repräsentativität und fundierter Qualitätsbereinigung vor. Dieser mehr gekostet zu haben scheint als über weite Strecken des vergangenen Jahrzehnts. Vergleichsweise einfache Indikatoren wie das Preis-Miet-Verhältnis oder die Preis-Einkommen-Relation blenden zumeist zahlreiche auf die Immobilienmärkte wirkende Einflüsse aus. Um diese besser abzubilden, bieten sich stärker Preisbildung im Rahmen eines Bestandsgleichgewichtsmodells für den Immobilienmarkt Datenquelle zufolge haben sich die Immo- ökonometrisch gestützte Ansätze an. Diese er- bilienpreise im Einklang mit dem verfügbaren lauben eine umfassendere Analyse der Frage, Einkommen eines Durchschnittshaushalts ent- inwieweit sich gegenwärtige Preisentwicklun- wickelt. Werden für eine umfassende Beurtei- gen von historischen Fundamentalfaktoren ge- lung der Erschwinglichkeit die Zinskonditionen löst haben. Schließlich können auch regionale für Hypothekarkredite im Neugeschäft, die seit Entwicklungen in diesem Rahmen gezielter be- dem Jahr 2003 ebenfalls erfasst werden, mit in rücksichtigt werden. Zu den wichtigen Einfluss- den Blick genommen, so erkennt man eine faktoren der Immobiliennachfrage gehören das substanzielle Verbesserung seit Beginn der laufende Haushaltseinkommen und die Finan- Finanz krise. Unter der Annahme eines konstan- zierungsbedingungen. Da es sich beim Kauf ten anfänglichen Eigenkapitalanteils belastet einer Wohnung oder eines Hauses um eine die Annuität eines Hypothekarkredits mit zehn- Entscheidung handelt, die Haushalte in der jähriger Zinsbindung bei einer hypothetischen Regel mittel- bis langfristig bindet, spielen da- Gesamtlaufzeit von 30 Jahren das Haushalts- rüber hinaus Erwartungsgrößen eine wesent- einkommen gegenwärtig um rund ein Viertel liche Rolle. Zukunftsgerichtete Effekte können weniger als im Sommer 2008, obwohl sich der über die aus Befragungen ermittelten Wachs- Fremdfinanzierungsbedarf aufgrund der gestie- tums- oder Einkommenserwartungen abgebil- genen Kaufpreise deutlich erhöht hat. det werden. Daneben sind aber auch demographische Variablen (z. B. Einwohner- und Haus- Hierbei handelt es sich allerdings um eine Sondersituation. Dass die Zinsen für Wohnungsbaukredite innerhalb des üblicherweise sehr langen Rückzahlungszeitraums nicht auf dem 3 Vgl. dazu im Einzelnen: Deutsche Bundesbank, Preisindikatoren für den Wohnungsmarkt, Monatsbericht, September 2003, S. 45 – 59.
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