Monatsbericht Oktober 2013

Deutsche Bundesbank
Monatsbericht
Oktober 2013
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wirtschaftlichen Grundlagen der privaten Haushalte
entwickeln. Dahinter steht aus theoretischer
Sicht ein einfacher Test auf finanzielle
Tragfähigkeit der Eigenheimfinanzierung. Der
Versuch, das Preis-Einkommen-Verhältnis relativ
zu seinem langfristigen Mittelwert zu inter-
derzeitigen Stand bleiben, ist höchst wahrscheinlich.
Im Übrigen ist die Fortschreibung
eines für den Immobilienerwerb historisch
günstigen Zinsumfelds nicht geeignet, die sich
aus kräftigen Immobilienpreissteigerungen ergebenden
Risiken adäquat abzubilden. Dies be-
Gegenwärtiges
Zinsniveau als
Maßstab zur
Beurteilung
langfristiger
Schuldentragfähigkeit
ungeeignet
pretieren, wird allerdings dadurch erschwert,
legt die Entwicklung in den Mitgliedsländern
dass diese Größe – von zyklischen Schwankun-
der EWU in den letzten Jahren nachdrücklich.
gen abgesehen – seit Mitte der siebziger Jahre
Richtet man daher die Beurteilung der Er-
tendenziell gesunken ist. Es liegt nahe anzu-
schwinglichkeit an einem um zyklische Schwan-
nehmen, dass der verwendete – und für diesen
kungen und Sondereinflüsse bereinigten Zins-
Zeitraum einzig verfügbare – Immobilienpreis-
niveau aus, stellt sich die Lage zwar nicht ganz
index aufgrund der statistischen Schwachstel-
so vorteilhaft dar. Im Ergebnis bleibt aber fest-
len gerade in den frühen Jahren die langfris-
zuhalten, dass der Erwerb einer Wohnimmo-
tigen Preistendenzen am Wohnungsmarkt
bilie – gemessen an der Belastung der laufen-
nicht vollständig erfasst hat. 3)
den Einkommen durch den langfristigen Schuldendienst
– bis zuletzt in Deutschland nicht
Erschwinglichkeit
in den
letzten Jahren
insbesondere
von Zinsermäßigung
begünstigt
Die letzten zehn Jahre sind immobilienpreisstatistisch
besser abgedeckt. Mit dem Preisindex
für selbst genutztes Wohneigentum, veröffentlicht
vom Verband deutscher Pfandbriefbanken
(vdp), liegt für den Zeitraum ab dem
Jahr 2003 ein vierteljährlicher Indikator mit
breiter Abdeckung, hoher Repräsentativität
und fundierter Qualitätsbereinigung vor. Dieser
mehr gekostet zu haben scheint als über weite
Strecken des vergangenen Jahrzehnts.
Vergleichsweise einfache Indikatoren wie das
Preis-Miet-Verhältnis oder die Preis-Einkommen-Relation
blenden zumeist zahlreiche auf
die Immobilienmärkte wirkende Einflüsse aus.
Um diese besser abzubilden, bieten sich stärker
Preisbildung im
Rahmen eines
Bestandsgleichgewichtsmodells
für den
Immobilienmarkt
Datenquelle zufolge haben sich die Immo-
ökonometrisch gestützte Ansätze an. Diese er-
bilienpreise im Einklang mit dem verfügbaren
lauben eine umfassendere Analyse der Frage,
Einkommen eines Durchschnittshaushalts ent-
inwieweit sich gegenwärtige Preisentwicklun-
wickelt. Werden für eine umfassende Beurtei-
gen von historischen Fundamentalfaktoren ge-
lung der Erschwinglichkeit die Zinskonditionen
löst haben. Schließlich können auch regionale
für Hypothekarkredite im Neugeschäft, die seit
Entwicklungen in diesem Rahmen gezielter be-
dem Jahr 2003 ebenfalls erfasst werden, mit in
rücksichtigt werden. Zu den wichtigen Einfluss-
den Blick genommen, so erkennt man eine
faktoren der Immobiliennachfrage gehören das
substanzielle Verbesserung seit Beginn der
laufende Haushaltseinkommen und die Finan-
Finanz krise. Unter der Annahme eines konstan-
zierungsbedingungen. Da es sich beim Kauf
ten anfänglichen Eigenkapitalanteils belastet
einer Wohnung oder eines Hauses um eine
die Annuität eines Hypothekarkredits mit zehn-
Entscheidung handelt, die Haushalte in der
jähriger Zinsbindung bei einer hypothetischen
Regel mittel- bis langfristig bindet, spielen da-
Gesamtlaufzeit von 30 Jahren das Haushalts-
rüber hinaus Erwartungsgrößen eine wesent-
einkommen gegenwärtig um rund ein Viertel
liche Rolle. Zukunftsgerichtete Effekte können
weniger als im Sommer 2008, obwohl sich der
über die aus Befragungen ermittelten Wachs-
Fremdfinanzierungsbedarf aufgrund der gestie-
tums- oder Einkommenserwartungen abgebil-
genen Kaufpreise deutlich erhöht hat.
det werden. Daneben sind aber auch demographische
Variablen (z. B. Einwohner- und Haus-
Hierbei handelt es sich allerdings um eine Sondersituation.
Dass die Zinsen für Wohnungsbaukredite
innerhalb des üblicherweise sehr
langen Rückzahlungszeitraums nicht auf dem
3 Vgl. dazu im Einzelnen: Deutsche Bundesbank, Preisindikatoren
für den Wohnungsmarkt, Monatsbericht, September
2003, S. 45 – 59.