Monatsbericht Oktober 2013

Deutsche Bundesbank
Monatsbericht
Oktober 2013
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„räumlich verschobene“ endogene Variable in
Variablen erscheint bei den Wohnungspreisen
der Regression einen statistisch nachweisbaren
hauptsächlich direkter Natur zu sein.
Erklärungsbeitrag, so gibt es Evidenz für endo-
… für räumliche
Effekte
gene Interaktion und/oder korrelierte Effekte.
Im Vergleich zu einer Querschnittsschätzung
ohne räumliche Effekte erbringt die Einbezie-
Gemäß den Regressionsergebnissen hat überdies
der Umlandpreis eine wesentliche Bedeutung.
Die ökonometrische Analyse lässt die
Frage offen, ob dies eher als Anhaltspunkt für
Wirkung rein
preislicher Übertragungskanäle
hung der „räumlich verschobenen“ endogenen
rein preislich bedingte Übertragungskanäle
und exogenen Variablen teilweise beträchtliche
oder einer bedeutenden Wirkung überregiona-
Verbesserungen bei der Erklärung kreisspezi-
ler, nicht beobachtbarer Merkmale zu werten
fischer Immobilienpreise. Im Fall von Reihen-
ist. Das Risiko, dass erwartungsgetriebene Pro-
häusern lassen sich drei Viertel der regio nalen
zesse und spekulatives Verhalten die regionale
Preisunterschiede durch das Modell beschrei-
Ausbreitung von Preisimpulsen befördern, kann
ben; durch die Ausprägungen der Bestim-
somit zumindest nicht ausgeschlossen werden.
mungsfaktoren aus dem Kreis selbst sind es nur
Zu berücksichtigen ist allerdings, dass sich
etwa zwei Drittel. Bei Wohnungen erhöht sich
mögliche Ausstrahlwirkungen stark abschwä-
der Erklärungsgehalt des Modells nur gering-
chen. Den Schätzergebnissen zufolge wird den
fügig auf knapp die Hälfte der beobachteten
Preisimpulsen mit dem Überschreiten einer
Preisunterschiede. Die Ergebnisse sprechen
Kreisgrenze jeweils etwa die Hälfte der Wir-
zum einen für die Existenz exogener Inter-
kung genommen. Zudem vermindert sich ge-
aktionseffekte. Zum anderen leisten auch die
mäß der Modellstruktur die Wirksamkeit der
Preise, die in den Nachbarkreisen erzielt wer-
Effekte umso stärker, je größer die Zahl der
den, einen wichtigen Erklärungsbeitrag.
Regionen ist, in die sie abstrahlen. So kommt es
in jeder Runde – im Durchschnitt aller Kreise
Kreisübergreifende
Wirkungen der
exogenen
Größen
Exogene Interaktionseffekte sind die Grundlage
für Preiseinflüsse, die von den demographischen
und ökonomischen Einflussfaktoren
angrenzender Regionen ausgehen. Diese in-
betrachtet – zu einer Übertragung auf fünf
Nachbarkreise. Die erhebliche Dämpfungswirkung
in der räumlichen Ausbreitung zeigt sich
unter anderem an den Rückkopplungs effekten.
direkten Wirkungen ergänzen die direkten
Sie fallen allesamt (betragsmäßig) ausgespro-
Effekte, welche von den bezüglich derselben
chen klein aus, obwohl die auslösenden indirek-
exogenen Faktoren im Kreis selbst vorliegenden
ten Effekte mitunter wahrnehmbar sind.
Bedingungen verursacht werden. Insgesamt
sind die indirekten Einflüsse nicht nur wahrnehmbar,
sondern stehen in ihrer quantitativen
Bedeutung den direk ten Effekten häufig nicht
Perspektiven
nach. Dies gilt insbesondere für die Preise von
Reihenhäusern, 11) bei denen die Gesamtwirkungen
des Immobilienbestandes, der Altersstruktur
und der Arbeitslosenquote zu jeweils rund
der Hälfte auf direkte und indirekte Effekte zu-
Die empirischen Befunde sprechen dafür, dass
es mit Blick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt
als Ganzes bislang zu keiner substanziellen
Überbewertung gekommen ist. Auf
den städtischen Wohnungsmärkten könnten
Keine Überbewertung
der
Immobilienpreise
mit Blick
auf Deutschland
als Ganzes
rückzuführen sind. Das Pro-Kopf-Einkommen
hat jedoch weder über den direkten noch den
indirekten Kanal einen Einfluss auf die Preise von
Reihen häusern. Zur Erklärung der Wohnungspreise
trägt das Pro-Kopf-Einkommen hingegen
bei – und zwar im Wesentlichen auf indirektem
Wege. 12) Der Einfluss der anderen exogenen
11 Ein Grund hierfür könnte sein, dass der Suchradius bei
Haushalten, die sich für Einfamilienhäuser interessieren,
tendenziell größer ist als bei potenziellen Wohnungskäufern.
12 Hierin könnte sich niederschlagen, dass Personen mit
hohem Einkommen typischerweise weniger verdichtete
Wohnlagen präferieren, die häufig nicht in den Städten
selbst, sondern in deren Umland liegen.