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Immobilienwirtschaftwww.immobilienwirtschaft.de12-01 l 2013Das Fachmagazin für Management, Recht und Praxisgraffiti:»Kinder«SpecialGewerbemarkt 2013AIFM-UmsetzungsgesetzKurs korrigiert. Für Jubelaber ist es zu früh.MaklerprovisionKommt dasBestellerprinzip?Von Ahrensburgbis RavensburgMat.-Nr. 06228-5156ISBN 364800007-11 201 2Wohninvestments: Chancen in kleineren Städten9 7 8 3648 000076


Auf der Suche nachFach- und Führungskräften?Die erstklassige Jobbörse in der Immobilien- undWohnungswirtschaft für Vorstände und Führungskräfte.Haufe-Lexware GmbH & Co. KG; Unternehmensbereich Media SalesIm Kreuz 9; D-97076 WürzburgIhre Ansprechpartnerin: Michaela FreundTel: 0931 2791 777; michaela.freund@haufe.dewww.haufe.de/stellenmaerkte


Editorial03Ein Unternehmen der Aareal Bank GruppeKreatives Wollen„Da ist mehr drin.“Dirk Labusch, ChefredakteurLiebe Leserinnen, liebe Leser,wir wollen soziale Stabilität in Europa. Aber weil wir das wollen, wirddie Finanzmarktregulierung kommen. Dann wird die Wirtschaft davonbeeinflusst und weniger Kredite vergeben.Der Staat will aber die Energiewende. Es sollen vor allem Wohnungsgesellschafteninvestieren. Wenn die aber keine Förderung erhaltenund Modernisierungsmieterhöhungen gedeckelt werden – waswir ja auch wollen müssen zur Wahrung des sozialen Friedens –, dannwird das nichts mit den Investitionen.Wir wollen, dass es KfW-Förderung überall gibt. Auch in Ober-Olm, die Stärkung des ländlichen Raums ist gewollt. Aber ist es gerecht,eine Familie dort nominal genauso zu fördern wie eine in München?Investoren wollen langfristig gut verkäufliche Immobilien, mannennt das Core. Beos-Gründer Bone-Winkel hat in einem Vortragdeutlich gemacht, dass auch Core-Immobilien in die Jahre kommen.Core ist in der zweiten Mietergeneration schon nicht mehr gut verkäuflich.Das ist nicht vorgesehen und schon gar nicht gewollt ...Kommunen wollen etwas für Familien und alte Menschen tun. Siewollen aber auch – haben sie doch kein Geld – Höchstpreise für dieGrundstücke erzielen.Sie sehen, viele Wünsche sind in sich widersprüchlich oder stehenim Widerspruch zu anderen. Der Wunsch nach Berufszugangsvoraussetzungenfür Verwalter und Makler passt so gar nicht zum Wunschnach Entbürokratisierung. Aber wo der Wunsch – oder die Lobby –wirklich stark und fantasievoll ist, ist auch ein Weg: Es gibt Vorschläge,die Gewerbeordnung so zu ändern, dass eine Berufshaftpflichtversicherungfür alle ohne berufliche Qualifikation richtig teuer wird. WoWollen auf Kreativität trifft, ist alles möglich.Ich wünsche Ihnen viel Glück zum Jahresausklang. Mir und unsererRedaktion wünsche ich: Bleiben Sie uns gewogen!IhrAuch wer gut ist,kann noch besser werden.Die Integrierten Servicesvon Aareon helfen Wohnungsunternehmen,Genossenschaften,kommunalen Gesellschaften, Hausverwaltungen,industrieverbundenenUnternehmenund Finanzinvestoren, wirklichalle Optimierungspotenziale auszuschöpfen–unabhängig davon, mit welchemIT-System sie arbeiten. Denn inden Services stecken über 50 Jahre Branchenexpertise.Informieren Sie sich jetzt.Im Internet, telefonisch (0800-0227366)oder direkt in einer unserer Niederlassungen.Foto: Hans Scherhauferwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013www.aareon.com


04 InhaltTitelthemaDie mittelgroßen Top-Städte: Wo lohnt sich dasInvestment auch außerhalb der Metropolen?Eine exklusive Studie beleuchtet alte Bekannte,aber auch Überraschungsstädte.21 Wichtige Standortfaktoren. Städte mit Potenzial, indenen Investitionen sich auch noch in 20 Jahren rechnen:Wodurch zeichnen sie sich aus? Welche Bedingungenmüssen vorhanden sein?21Von Ahrensburg bis Ravensburg. Wo sich heute in kleinerenStädten Wohninvestments lohnen. Eine exklusive Studie.22 Alte Bekannte. Bonn und Freiburg haben beim Rankingdie Nase vorn. Wer kann sonst noch punkten?24 Nord- und Süddeutschland. Andere (Bundes-)Länder,andere Bedingungen. Die Situation im Norden und imSüden der Republik.28Anwaltskanzleien im Fokus. Ferdinand Rock, JLL, über aktuelleMarktchancen in einer Branchennische.36Geschlossene Immobilienfonds. Der Branche fällt es schwer,Untersuchungsergebnisse der Stiftung Warentest zu entkräften.Szene08 Infografik: Die Top-Wohnimmobilien weltweit.09 Kolumne: Makler sind keine Brötchenverkäufer.10 Top-News: Die TAG Immobilien AG hat den Zuschlagzum Erwerb der TLG Wohnen GmbH erhalten.Finanzen, Markt & ManagementFinanzinterview28 Ferdinand Rock von Jones Lang LaSalle über dieImmobilienstrategie von Anwaltskanzleien.Von den Finanzgerichten30 Urteil über nachträgliche Schuldzinsen.32 LeerstandDas Finanzamt muss Verluste aus Vermietung undVerpachtung auch bei Leerstand akzeptieren.GraffitiKinderimmobilien51 Bau’ ich mir die Welt, wie sie mir gefällt?52 Wie viel Kitas dürfen es sein? Kindergärtenzwischen Gesetzen und demografischem Wandel.54 Der Immo ludens. Von Baumhäusern undSpielplatzhütten.Fotos: anyaivanova/shutterstock.com; Stiftung Warentest; Edyta Pawlowska/shutterstock.com; Horia Bogdan/shutterstock.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


05Finanzen, Markt & ManagementAIFM-Richtlinie34 Kurskorrektur, aber kein Grund zum Jubeln.Geschlossene Immobilienfonds36 Eine Studie der Stiftung Warentest – und ihre Folgen.Asset-Allokation38 Wie Investoren mithilfe von Core-Satellite die Renditenihrer Immobilienportfolios steigern können.Maklerprovision40 Vor- und Nachteile des diskutierten Bestellerprinzips.Kündigungen42 Was tun, wenn der Mieter nur teilweise nicht zahlt?Energieeffizienz44 Auswirkungen der neuen EU-Richtlinie auf Deutschland.44EU-Richtlinie. Die Energieeffizienz in Europa unterliegt neuenVorschriften. Was auf Deutschland zukommt.Immobilien als Marken48 Eine Studie der IREBS beleuchtet die Vorteile vonMarkenbildung in der Immobilienwirtschaft.Rottke on Real Estate50 Preisblase: Wie real ist das Schreckgespenst?SpecialInvestmentmarkt Deutschland:Mit verhaltenem Optimismus durchstarten56 Büros bleiben Investors Darling57 Steigendes Interesse an B-Standorten.58 Projektentwickler sind wieder aktiver.59 Neue Projekte von München bis Hamburg.60 Marktkommentar von Matthias Danne, Deka-Bank.61 Interview mit Ingo Hartlief von Corpus Sireo Asset-Management Commercial.56Deutschland immer noch Investors-Darling. Ein Streifzug durchNeuprojekte zwischen Hamburg und München.RechtUrteil des Monats64 Eine Anfechtungsklage steht nur dem Eigentümer zu.Rubriken03 Editorial06 Online16 RICS18 Deutscher Verband70 Bücher71 Impressum72 Termine73 Unternehmen im Heft/Vorschau74 Finale64Wohnungseigentumsrecht. Nur der Eigentümer darf Anfechtungsklageerheben.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


06 OnlineMENÜGeben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I ImmobilienImmobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & VermarktungNeu im Dezember/Januar www.haufe.de/immobilienTop-Thema: MietkautionDie Mietkautionist für Vermieterein wichtigesMittel, um sichfür Ansprüchegegen den Mieterabzusichern.Daher sollte inkeinem Mietvertrageine Vereinbarungüber eineentsprechendeSicherheit fehlen.Das Gesetz gibtbestimmte RahmenbedingungenWas Vermieter bei der Kautionsvereinbarung beachten müssen.für Mietkautionen vor. Damit Sie jederzeit auf der sicheren Seite sind, erfahren Sie imTop-Thema, was Vermieter bei der Vereinbarung, Handhabung und Verwertung derMietkaution beachten müssen.Top-Thema: Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip?Wer soll zahlen: Mieter oder Vermieter?Der Immobilienmakler wird immer mehrzum Feindbild Nummer eins, auf der Skalader am wenigsten angesehenen Berufebefindet er sich weit oben. Der Grund: DieMieten steigen rasant, zumindest in denMetropolen von Hamburg bis München,von Frankfurt bis Berlin, ebenso in denStudentenstädten, und daran – so dassjedenfalls meinen große Teile der Bevölkerung– verdienen die Makler, ohne dafüreine entsprechende Leistung zu erbringen.Sollen Immobilienmakler ihre Provision inZukunft nach dem Bestellerprinzip erhalten?Oder geht die bundesweite Reformam eigentlichen Problem vorbei?SeminareHaufe Online-Seminare:„Mietrechtsänderungen 2013 –Was auf Vermieter und Verwalterzukommt“Dienstag, 22. Januar 2013, 14:00 Uhr,82,11 EuroDie Änderung des Mietrechts steht vorder Tür. Noch wird über den Gesetzentwurfdebattiert. Das Online-Seminargibt einen Überblick über die wichtigstenÄnderungen, die Sie als Vermieteroder Verwalter kennen müssen.Zusätzlich erhalten Sie praktische Handlungsempfehlungen.In dem Online-Seminarerfahren Sie unter anderem,› wie die energetische Modernisierungvon Wohnraum zukünftig erleichtertwerden soll,› wie die Kosten bei Wärmelieferung(Contracting) leichter umgelegt werdenkönnen,› wie die „Berliner Räumung“ gesetzlichgeregelt wird,› wie der Mieterschutz bei Umwandlungvon Miet- in Eigentumswohnungennach dem „Münchener Modell“nicht umgangen werden kann.Referent: RA Thomas HannemannHaufe Online-Seminar„Eigentümerversammlung 2013“Mittwoch, 23. Januar 2013, 15:00 Uhr,82,11 EuroDamit eine Eigentümerversammlungerfolgreich verläuft, ist eine gute Vorbereitungwichtig. In diesem Online-Seminarerfahren Sie, wie Sie am besten beider Planung und Durchführung vorgehenund auf welche aktuellen ThemenSie eingehen sollten.Referent: Steffen HaaseFoto: Marco2811/fotolia; ArVis/fotolia12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


„Zur Expo Real konnte ich wiegewohnt in unserem Hotel dieImmobilienwirtschaft vorfinden.Ein Blatt das gelesen sein muss,um zu wissen was die Branchebewegt und die Gespräche aufder Messe dadurch wertvollermacht. Danke!“Tobias Innig, Leiter Marketing/Vertriebam EBZ - Europäisches Bildungszentrumder Wohnungs- und Immobilienwirtschaftin BochumDas Fachmagazin für diegesamte Immobilienbranche:Management | Entwicklung | Vermarktung | Finanzen | RechtJetzt testen und Prämie sichern:0800/72 34 253 (kostenlos)www.immobilienwirtschaft.de/miniabo


08 Szene+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Karte des MonatsTop-WohnimmobilienDie Mieten für Top-Wohnimmobilien in denwichtigsten Städten der Welt sind im Vergleichzum Vorjahr im Schnitt um 2,3 Prozentgestiegen. Zu diesem Ergebnis kommt eineStudie von Knight Frank.Knight Frank Prime Global Rental Index2. Quartal 2012+7,3Veränderung in %12 Monate*ManhattenAllein im zweiten Quartal 2012 habendie Mieten um 1,0 Prozent zugelegt. „DieNachfrage von Unternehmen, insbesonderein den Emerging Markets, treibtdie Mieten weiter nach oben“, sagt KateEverett-Allen aus dem internationalenResearch für Wohnimmobilien in Großbritannienbei Knight Frank. „Im Gesamtergebniswerden damit die schwacheneuropäischen Zahlen gestützt.“ InEuropa haben die Mieten im letzten Jahrnur um 0,5 Prozent zugelegt. Das globaleJahresplus von 2,3 Prozent ist jedochweit entfernt von den zweistelligen Wertsteigerungen,die der Index vor 2008 erzielte.Die Mieten ziehen in denjenigenStädten am stärksten an, in denen dieNachfrage von Ausländern am höchstenist. Knight Frank geht davon aus, dass dieMieten im Top-Wohnimmobilienmarktin nächster Zeit vor dem Hintergrundeiner weiteren Globalisierung vor allemin den Emerging Markets steigen werden.„Es ist kein Zufall, dass Nairobi, TelAviv und Kanton das Ranking anführen“,kommentiert Everett-Allen.+3,6toronto+7,3Datenmaterial: Knight Frank Residential Research,Miller Samuel/Prudential Douglas EllimanGrafik: Immobilienwirtschaftnew york*london-0,1+5,0zürichgenf0,0+17,2moskau+8,3telavivnairobikapstadt-8,4-3,2+3,3dubai12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


09KolumneFrank Peter UnterreinerHonorarberatungdringend erforderlich+6,6+5,6pekingschanghaihongkongsingapur+0,9-0,2Wer eine Bäckerei eröffnen will, braucht einen Meisterbrief oder eine langjährigeErfahrung als Geselle. Wer Immobilien vermitteln oder verwalten möchte,dem reicht ein Gewerbeschein – ohne Sachkundenachweis gegen Gebühr zuhaben. Mit dem Meisterzwang will der Gesetzgeber den Verbraucher schützen.Dabei kann ein missratenes Brötchen höchstens den Sonntagvormittag verderben,ein falscher Immobilienkauf hingegen ein Leben ruinieren. So gesehen istes nur konsequent, dass der Maklerverband IVD einmal mehr einen Sach- undFachkundenachweis fordert. In der Immobilienbranche lässt sich vermeintlich –und allzu oft auch tatsächlich – schnell viel Geld verdienen, das lockt.Schuld ist aber auch der private Kunde. Bei Gewerbeimmobilien stehen auf derNachfrageseite überwiegend Profis. Sie sorgen dafür, dass sich bei den Anbieternzunehmend die Spreu vom Weizen trennt. Der private Käufer hingegen verwendetoft viel zu wenig Mühe für die wohl wichtigste Kaufentscheidung seines Lebens.Dabei ist es heute dank Internet so einfach, sich umfassend zu informierenund auszutauschen.Und ein Problem kann selbst der höchste Anspruch an die Qualifikation einesMaklers nicht lösen: Dieser ist befangen, da er schließlich die Provision erzielenmöchte. Das setzt selbst bei hoher und prinzipiell zu begrüßender SachkundeGrenzen. Die Kriterien, die an eine Vermögensanlage zu richten sind, erfüllenzudem die wenigsten Makler. Denn diese beinhaltet die genaue Analyse vonbeispielsweise Vermögen, Einkommen, persönlichen Verhältnissen und Anlagezielen.Dies wäre das Geschäft eines unabhängigen Anlageberaters, der gegenHonorar und ohne Provision arbeiten müsste. Doch für Beratung zu bezahlen,dafür ist kaum jemand bereit. Dabei können wenige Tausend Euro darüber entscheiden,ob jemand zum Bettler oder reichen Mann wird.ProjektentwicklungsfondsFHHI plant große InvestitionenDie Projektentwicklungsfonds Aktiv Select Deutschland I und II des InitiatorsFHHI Fondshaus Hamburg Immobilien planen neue Investitionenin Höhe von zehn Millionen Euro. Zu den Projekten gehören der Neubaueines Ibis-Hotels am Hamburger Hauptbahnhof. Weitere Projekte sinddie Revitalisierung eines Wohn- und Geschäftshauses in Freiburg und einWohnungsbauprojekt in Berlin. Wie das Hamburger Emissionshaus mitteilt,sollen hierfür Rückflüsse aus beendeten Projektbeteiligungen undfrisch eingeworbene Anlegergelder verwendet werden. Derzeit noch imVertrieb befindet sich der Projektentwicklungsfonds FHH Immobilien 11– Aktiv Select Deutschland II.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++TransaktionTAG kauft TLG Wohnen für 471 MillionenOffene Immobilienfonds IKanAm plant AngebotEinem Bericht der „Financial TimesDeutschland“ zufolge hat die FondsgesellschaftKanAm für nächstes Jahr einenneuen Offenen Immobilienfonds angekündigt.Der Fonds soll kommen, sobalddas neue AIFM-Gesetz verabschiedetist. Das Eigenkapital soll 200 MillionenEuro betragen, investiert werden soll inBüroimmobilien in europäischen Großstädten.Die beiden bisherigen OffenenImmobilienfonds von KanAm warenaufgelöst worden oder befinden sich inder Auflösung.Neuer Eigentümer. Die TLG-Wohnungen werden übernommen.Die TAG Immobilien AG hat den Zuschlag zum Erwerb der TLG WohnenGmbH erhalten. Die Gesellschaft übernimmt das bundeseigene Unternehmenzu einem Preis von 471 Millionen Euro inklusive der Verbindlichkeitender TLG in Höhe von rund 256 Millionen Euro. Die TLG Wohnenverfügt über rund 11.350 Wohneinheiten mit einer vermietbaren Gesamtmietflächevon etwa 697.000 Quadratmetern. Die derzeitige Jahres-Ist-Miete liegt bei mehr als 42,4 Millionen Euro. Das nahezu ausschließlichaus Wohnimmobilien bestehende Portfolio der TLG Wohnen weist regionaleSchwerpunkte in Berlin, Dresden und Rostock auf. Der Leerstand beträgt4,7 Prozent. Nach Abschluss der Akquisition der TLG Wohnen, derenVollzug in den kommenden Wochen erwartet wird, wird die TAG überrund 69.000 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von rund 4,16 MillionenQuadratmeter und eine Bilanzsumme von mehr als 3,6 MilliardenEuro verfügen. Die gesamte Jahresnettokaltmiete des TAG-Konzerns wirddann 254 Millionen Euro betragen. Zum Schutz der Mieter schließen derBund und die TAG Immobilien AG eine Sozialcharta ab. Die bestehendenMietverträge werden unverändert übernommen.Offene Immobilienfonds IIDegi German Businesswird aufgelöstAberdeen Immobilien gibt bekannt,dass sie die Verwaltung des Offenen ImmobilienfondsDegi German Businesszum 20. November 2015 gekündigt hat.Der Fonds wird in die geordnete Auflösungüberführt. Der Fonds war am 1.Dezember 2006 aufgelegt worden. Diegeordnete Auflösung soll die Gleichbehandlungder Anleger unabhängig vominvestierten Volumen sicherstellen. DasFondsportfolio umfasst derzeit noch 17Objekte, das Nettofondsvermögen liegtbei 219 Millionen Euro und die Liquiditätsquotebeträgt rund acht Prozent.Immobilien-Termine – ausgewählte Veranstaltungen 201317.-19. Januar21. Sprengnetter-Jahreskongress, Fulda,www.sprengnetter.de18.-19. JanuarMünsteraner Verwalterkonferenz,Münster,www.wohnungs verwalter.de24.-25. JanuarCIMMIT, Frankfurt am Main,www.cimmit.de4.-6. FebruarQuo Vadis, Berlin,www.heuer-dialog.de5.-7. FebruarE-World of Energy & Water,Essen, www.e-world-2013.com26.-28. FebruarFacility ManagementFrankfurt am Main,www.mesago.de5.-9. MärzCeBIT, Hannoverwww.cebit.com12.-15. MärzMIPIM, Cannes,www.mipim.com13.-14. März10. OpenPromos Anwenderforum,Berlinwww.openpromos.com/OPAFJanuar 2013 Februar 2013 März 2013 April 20138.-12. AprilEnergy auf derHannover Messe,Hannover,www.hannovermesse.de18. AprilRICS-Focus,Berlin,www.ricseurope.eu/deutschland|gFoto: TLG Immobilien AG; Michael Kirsten12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


11DV-JahrestagungSteuerliche Förderung energetischer Sanierung: Es gibt einen Plan BAm Vorabendbankett der Jahrestagungdes Deutschen Verbands für Wohnungswesen,Städtebau und Raumordnunggeht es höflich zu. Das passt zur gewachsenenFunktion einer Vereinigung, diesich seit 1946 als überparteiliche Plattformmit Grundsatzfragen befasst. DieVerabschiedung des Alt-PräsidentenGernot Mittler ist geradezu herzlich. Ichrechne nicht mit all zu viel Feuer für dieTagung selbst. Doch es kommt anders.Staatssekretär Rainer Bomba sprichtvon einem Plan B in nennenswertemUmfang falls die steuerliche Förderungvon Maßnahmen energetischer Sanierungim Vermittlungsausschuss scheiternsollte. Dann geht es um Städtebauförderung.Bomba legt dar, der Bunderhalte von den Ländern beachtlicheGelder zurück, weil diese nicht kofinanzierenkönnten. GdW-Präsident AxelGedaschko wird später sogar sagen, nurdrei Länder setzten die Mittel zweckentsprechendein. Er warnt vor einer drohendenÜberforderung der Wohnungsgesellschaften,auch im Zusammenhangmit einer Vermögensteuer an Betriebe.Wohnungsgesellschaften seien zwar eigenkapitalstark,erwirtschafteten aberkaum Rendite. Stefan Weber, Vorstandsvorsitzenderder Sächsischen Aufbaubank,kritisiert einmal mehr die Gießkannenförderungder KfW hinsichtlichenergetischer Sanierung.Große Einigkeit herrscht über dieForderung, die Grundsteuer zu einem Instrumentder Bebauungsförderung zu machen.Die Eigentümer nicht bebauter, aberbebauungsfähiger Grundstücke sollten besondersstark herangezogen werden.DV-Jahrestagung. Gefordert wurde, dieGrundsteuer zur Bebauungsförderungeinzusetzen.Gesagt, kritisiert und kommentiert wirdviel in diesen Tagen. Aber selten so pointiertund mit so viel Sachverstand wie aufdieser Jahrestagung. (La)WEMAKEHAYDNUwe Esche arbeitet bei Bilfinger. Er sorgt in der Alten Oper in Frankfurt dafür, dass im Bereich derTechnik alles erfolgreich über die Bühne geht. Bilfinger verantwortet dort das technische undinfrastrukturelle Gebäudemanagement: Wir kümmern uns darum, dass sich der Intendant und seineMitarbeiter auf das Wesentliche konzentrieren können – die Musik. www.bilfinger.comWORK


12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++GebäudereinigerHectas übernimmt Elite ObjektserviceDer Frankfurter Gebäudereiniger EliteObjektservice Dr. Gramlich GmbH &Co. KG ist ab Januar 2013 Teil der HectasUnternehmensgruppe. Hectas Gebäudedienstefirmiert des Weiteren ab Novemberals Hectas Facility Services Stiftung& Co. KG. Der Zukauf steht nochunter dem Vorbehalt der Zustimmungdurch das Bundeskartellamt. Elite Ob-jektservice ist spezialisiert auf die Reinigungvon Großimmobilien und führtUnterhalts-, Glas- und Fassaden- sowieSonderr einigungen durch. BestehendeProjekte setzt der Gebäudedienstleistervorerst als eigenständiges Unternehmenfort. Das Frankfurter Unternehmen, dasim Jahr 1974 gegründet wurde, beschäftigtderzeit rund 900 Mitarbeiter.StadtplanungGüterbahnhof Tübingenwird zum StadtquartierPlaSSmanns BaustelleDie Küche: Wurde hier früher nur gekocht, so dient sie heute als Begegnungsort.Dadurch ergeben sich andere Anforderungen an Grundriss und Ausstattung.Haufe Online Redaktion, Oktober 2012Das Areal liegt nur 500 Meter vomStadtzentrum entfernt.Der Gemeinderat Tübingen hat den RahmenplanGüterbahnhof als Grundlagefür die Ausarbeitung des Bebauungsplanseinstimmig beschlossen. Damit ist derWeg frei für die städtebauliche Entwicklungdes neun Hektar großen Areals.Der Rahmenplan wurde in Abstimmungzwischen der Stadt Tübingen und denGrundstückseigentümern, dem ImmobilienunternehmenAurelis Real Estateund der DB Services Immobilien GmbH,erarbeitet. In nur 500 Metern Entfernungvom Stadtzentrum soll nun ein gemischtgenutztes Stadtquartier entstehen. Aufeinem Nettobauland von rund sechs Hektarsollen etwa 24.000 Quadratmeter fürGewerbe, rund 30.000 Quadratmeter fürWohnen und knapp 6.000 Quadratmeterfür Sondernutzungen entstehen.Immobilien-Termine – ausgewählte Veranstaltungen 201315.-16. MaiDeutsche GRIFrankfurt, www.globalrealestate.org16.-17. MaiDeutscher ImmobilienKongress Berlin,www.bfw-bund.de5. JuniTag der Immobilienwirtschaft 2013und Verleihung der FührendenKöpfe der ImmobilienwirtschaftBerlin, www.zia-deutschland.de6.-7. JuniIVD ImmobilientagBerlin, www.ivd.net19.-20. SeptemberGerman Council CongressBerlin, www.gcsc.de23.-25. September16. SAP-Forum für dieImmobilienwirtschaft CongressPotsdam,www.tacook.de7.-9. OktoberExpo RealMünchen,www.exporeal.net27.-29. MaiAareon KongressGarmisch-Partenkirchen,www.aareon.com10.-11. Juni20. Handelsblatt-JahrestagungImmobilienwirtschaftHamburg, www.immobilien-forum.com26.-27. September21. Deutscher VerwaltertagBerlin,www.ddiv.de13.-15. NovemberMAPICCannes,www.mapic.comMai 2013 Juni 2013 September 2013 Oktober/ November 2013Foto: Keppler/pixelio.de12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


13TransparenzoffensiveZwischen Alarmisten und Beschwichtigern„Drrt! – Drrt! – Drrt!“, – alarmistischeGeräusche sorgten für Aufmerksamkeitin der Deutschen ParlamentarischenGesellschaft. Immobilienscout 24 veranstaltetein diesem Teil des Bundestagssein Transparenzforum, zeitgleichmit parlamentarischen Abstimmungen.Diese seien ungültig, wenn nicht vor jedemVotum das gesamte Hohe Haus vonihnen per Klingelton erfahre, erklärteIS24-CEO Marc Stilke. Sein Votum proTransparenz brachte mit den Ko-VeranstalternZIA, RICS, BFW, dena, GdW,rwi und VÖB eine knappe Hundertschaftvon Immobilienentscheidern zu einerPreisblasendiskussion.Simon Rubinsohn, englischer Chefvolkswirtder RICS, verneinte diese inseinem Impulsvortrag für das VereinigteKönigreich. In einer Diskussionsrundebeschwichtigte Professor MichaelVoigt länder vom Institut der DeutschenWirtschaft aufgrund seiner Forschungsergebnisse.Auf gleichem Panel hob MichaelKiefer FRICS, Herr der Daten beiImmoscout 24, angesichts seiner Zahlenlageallerdings warnend den Zeigefinger.Wie ausgleichend dazwischen saß ZIA-Geschäftsführer Axel von Goldbeck.Festhalten lässt sich: Immobilienscout24 gab mit der Freigabe seiner eigenenMarktdaten vor zwei Jahren einenwirkmächtigen Anstoß für viele transparenzorientierteKooperationen mitund zwischen Unternehmen und Institutionender deutschen Immobilienwirtschaft.Doch auf eine real existierendePreisblase werden selbst Alarmisten zumeisterst dann aufmerksam, wenn einanderes Geräusch ertönt: „Pffft!“ (sei)Statistisches BundesamtMehr Baugenehmigungenfür WohnungenVon Januar bis September 2012 wurden inDeutschland 178.100 neue Wohnungengenehmigt. Das teilt das StatistischeBundesamt mit. Das sind 6,2 Prozentmehr als in den ersten neun Monatendes Vorjahres. Damit setzt sich die seitdem Jahr 2010 anhaltende positive Entwicklungbei den Genehmigungen fort– wenn auch nach plus sieben Prozent2010 und plus 22 Prozent im Jahr 2011mit nachlassendem Tempo. Von den inden ersten neun Monaten 2012 genehmigtenWohnungen waren 156.600 Neubauten,6,3 Prozent mehr als 2011. Mitplus 14 Prozent auf 68.730 stieg die Zahlvon Wohnungen in Mehrfamilienhäusernbesonders stark. Hingegen sank dieZahl bei Einfamilienhäusern um 2,6 Prozent.Mit Techem System Contracting senken Sie die Kosten, sparen jede Menge Aufwandund noch mehr Energie.Große Investitionen fürs Energiesparen können Sie einfach uns überlassen. Wir planen, finanzieren, errichten und betreiben Ihre Energieanlagen:Ob Blockheizkraftwerk oder Komplettlösungen für Ihre Wärme- und Kälteversorgung. Wir machen Ihre Immobilie fit für eine energieeffizienteZukunft. Profitieren Sie von unserem zertifizierten Energiemanagement!*www.techem.deInternet: www.techem.de/system-contractingTelefon: 0 61 96/5 22-19 00* Zertifiziertes Energiemanagementsystem nach DIN EN 16001.


14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Köpfe„Mache jeden Tag eine Sache, die Dir Angst macht.“Eleanor Roosevelt, Politikerin und Ehefrau von Präsident Franklin RooseveltDr. Jürgen Heyer Georg Reutter Lars Follmann Dr. Sven Olaf Eggers Dr. Marc Weinstock Prof. Dr. Hansjörg BachDr. Jürgen Heyer führtDeutschen VerbandDr. Jürgen Heyer, ehemaligerBau- und Verkehrsminister desLandes Sachsen-Anhalt, ist derneue Präsident des DeutschenVerbands für Wohnungswesen,Städtebau und Raumordnunge.V. Der bisherige Präsident,der frühere Finanzministervon Rheinland-Pfalz, GernotMittler, hatte nicht erneutkandidiert.Marcelino FernándezVerdes ist neuerHochtief-ChefDer Aufsichtsrat der HochtiefAG hat Marcelino FernándezVerdes, Mitglied des Vorstands,zum neuen CEO des Unternehmensernannt. Dr. Frank Stieler,bisheriger Hochtief-Vorstandvorsitzender,ist mit sofortigerWirkung vom Amt zurückgetretenund verlässt den Konzern.Georg Reutterübernimmt Vorstandsvorsitzder DG HypDer Aufsichtsrat der DG HYP hatDr. Georg Reutter mit Wirkungzum 1. Januar 2013 zumVorstandsvorsitzenden bestellt.Reutter ist seit August 2008Mitglied des Vorstands, seit Juli2009 in seiner jetzigen Funktionals Vorstandssprecher.Lars Follmann in dieGeschäftsführung vonFHHI berufenLars Follmann, Leiter StrategischeProjektentwicklung/Mergers & Acquisitions beiHochtief Solutions, ist nebenAngelika Kunath weitererGeschäftsführer bei FondshausHamburg Immobilien (FHHI). ImSeptember hatten das Fondshausund Hochtief Solutions dieGründung der gemeinsamenGesellschaft bekannt gegeben.Inzwischen liegt auch dieZustimmung des Bundeskartellamtsvor.Tom Zeller ist neuerGeneralsekretär desIDDIWDas Präsidium des Instituts derdeutschen Immobilienwirtschafte.V. (IDDIW) hat in seinervergangenen Sitzung Tom Zeller(32) zum neuen Generalsekretärgewählt.Sven Olaf Eggers wirdGeschäftsführer derPatrizia WohninvestMit Wirkung zum 1. Januar2013 übernimmt Dr. Sven OlafEggers die Geschäftsführungder Patrizia Wohninvest. Er wirdgemeinsam mit Peter WillischMRICS die Geschäfte leiten.Sven Rein neuerGeschäftsführer beiBNP Paribas REIMSven Rein MRICS wurde zumneuen Geschäftsführer von BNPParibas Real Estate InvestmentManagement (BNP ParibasREIM) Luxemburg ernannt. Inseiner neuen Funktion soll erdas Investment-Management-Geschäft mit einem 15-köpfigenTeam weiter vorantreiben.Marc Weinstock in derGeschäftsführung derDSK-GruppeDr. Marc Weinstock wurde indie Geschäftsführung der DSKDeutsche Stadt- und GrundstücksentwicklungsgesellschaftmbH & Co. KG berufen. Zudemübernimmt künftig Dr. AndreasMattner, Geschäftsführer derECE und Präsident des ZentralenImmobilien Ausschusses, denVorsitz des Aufsichtsrats.Falk Würfele erhältHonorarprofessur fürBaurecht in SiegenMit Beginn des Wintersemesters2012/2013 hat einer derGründungspartner der Bau- undImmobilienrechtskanzlei GTW,Dr. Falk Würfele aus Neuss, dieHonorarprofessur für „Deutschesund internationalesBaurecht“ an der UniversitätSiegen übernommen.Claudia Plath wirdManaging Directorder ECEClaudia Plath übernimmt alsNachfolgerin von KarstenHinrichs MRICS zum 1. Januar2013 als Managing Director dieVerantwortung für den Finance-Bereich der ECE.Professor Dr. HansjörgBach in Kuratoriumdes vhw berufenProfessor Dr. Hansjörg BachFRICS, Prorektor der Hochschulefür Wirtschaft und UmweltNürtingen-Geislingen (HfWU),ist in das Kuratorium des vhw– Bundesverband für Wohnenund Stadtentwicklung e. V.berufen worden.Bastian Pütz undReiner NittkaGeschäftsführer derGBI Capital GmbHIn der neuen GBI Capital GmbHder GBI AG sollen alle Aktivitätenin den Bereichen InvestorRelations, Sales & Markets undInstitutional Investors gebündeltwerden. Die Geschäftsführungteilen sich Bastian Pützund Reiner Nittka.Fotos: DG Hyp; Fondshaus Hamburg; Patrizia Wohninvest; HfWU12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Modernes Energiemanagementfür die Wohnungswirtschaft.gasag.deHier sollten Sie eigentlich eine Postkarte finden, mit der Sie das Energiemanagementin Ihrem Unternehmen schnell und einfach optimieren können.Leider hat schon jemand vor Ihnen diese Gelegenheit ergriffen. Aber das istkein Problem: Sprechen Sie uns einfach über die untenstehenden Kontaktmöglichkeitendirekt an. Wir lassen Ihnen dann umgehend alle wichtigenInformationen zu unserem Unternehmen, zu unseren Angeboten und Dienstleistungenzukommen.Die GASAG – Ihr Partner für moderne Energiedienstleistungen.Unser Kerngeschäft ist die Energie. Wir beliefern die Unternehmen der Immobilienwirtschaft zuverlässigmit Erdgas oder Wärme, und das zu fairen Preisen. Aber wir tun noch viel mehr: Wir sind Ihr Partnerfür ein effizientes und umweltschonendes Energiemanagement. Wir helfen Ihnen dabei, die Energie inIhrem Unternehmen optimal zu nutzen. Ihre Kosten sinken. Ihre Zufriedenheit steigt.Für mehr Informationen nutzen Sie die Postkarte oder sprechen Sie uns einfach direkt an.Markus Bujack – Key-Account-Manager ImmobilienwirtschaftTelefon: 030 7872-1223 . E-Mail: mbujack@gasag.de


16 VerbandsinformationFacility Management oftsträflich vernachlässigtwww.ricseurope.eu/deutschlandFM-Studie. Die RICS hat 400 Facility-Management-Expertenweltweit befragt und die Ergebnisse in einer aufschlussreichenStudie veröffentlicht.Christine Ciampa, Marketing/Member Services, RICS DeutschlandFast ein Viertel der Großunternehmenversäumt es, das Facility Management(FM) als strategische Priorität zu behandelnund nutzt daher nicht alle Wettbewerbsvorteile,die sich in ihrem Sektorbieten. So lautet das zentrale Ergebnisder kürzlich veröffentlichten Studie derRICS mit dem Titel „Raising the Bar –Enhancing the Strategic Role of FacilitiesManagement“. Für die Untersuchungwurden rund 400 FM-Experten aus 40Ländern befragt.Johnny Dunford, Global CommercialDirector der RICS, London: „Es istmehr als deutlich geworden, dass dasFacility Management – wenn es strategischgehandhabt wird – dem Unternehmeneinen echten Wettbewerbsvorteilverschaffen kann. Das FM bringtdie Kernfragen von Unternehmen, wieFinanzstrategie, Gewinnung und Bindungvon Nachwuchstalenten und sogarTechnologiebedarf von Firmen, auf denPunkt. Wenn man das Facility Managementrichtig einsetzt, kann es ein wertvollerstrategischer Aktivposten sein,wie viele Unternehmen erkannt haben.Macht man es verkehrt, kann das ganzeGeschäft darunter leiden.“In der Studie wird ferner aufgezeigt,wie das Facility Management in Bezugauf andere Unternehmensbereiche einzuordnenist. So sieht lediglich etwa dieHälfte der Befragten eine Abstimmungmit dem IT-Bereich realisiert, und nuretwa 40 Prozent sind der Ansicht, dassdas FM mit dem Bereich Human Resourceskoordiniert wird. Viele der Befragtenweisen auch auf einen zukünftig möglicherweiseernsten Nachwuchsmangel indem Berufszweig hin.FM als strategische RessourcePaul Carder, Managing Director OccupiersJournal Limited und einer derAutoren des Reports: „Fachleute undUnternehmen betonen uns gegenüber,dass die Zeit reif ist, dass das Facility Managementals strategische Ressource dieWertschätzung erfährt, die es verdient.Heute verbringt der durchschnittlicheGebäudemanager beispielsweise mehrals 50 Prozent seiner Zeit mit alltäglichenThemen und verwendet weniger als 21Prozent seiner Arbeitszeit für Strategieund Planung. Um das innewohnendePotenzial in vollem Umfang zu entfalten,muss sich dies für das Facility Managementändern.“Welche Fragen sollten grundsätzlichgestellt werden, um die richtige Richtungeinzuschlagen? Das sind insbesondereFragen, die im Zusammenhang mit erfolgskritischenWettbewerbsvorteilenstehen:› Sind Gebäude- und Anlagenkonzeptsowie Arbeitsplatzstrategie eingebettet indie Geschäftsstrategie des Unternehmens?› Entspricht das FM den Bedürfnissender einzelnen Geschäftsbereiche und istes an den richtigen Stellen platziert?› Fördern die Infrastruktur und derSupportbereich die Rekrutierung von talentiertemNachwuchs und die Managementstrategie?› Steht die Gestaltung der Arbeitsplätzeim Einklang mit den technologischenAnforderungen des Unternehmens?› Unterstützt die FM-Kostenstrukturdie Finanzstrategie des Unternehmensund den Cashflow-Bedarf?Die RICS plant, auf internationaler Ebeneeine Veranstaltungsreihe zum Themazu organisieren, um zu diskutieren, wieErkenntnisse aus der Studie umgesetztwerden können. Die hochkarätig besetztenPanels werden in Metropolenwie London, New York, Sao Paulo, HongKong, Peking und Shanghai stattfinden.Die komplette Studie ist als PDF inenglischer Sprache überdie Geschäftsstelle derRICS Deutschland oderals Download über dieWebsite der RICS erhältlich,www.ricseurope.eu/de.f|Kleine Terminvorschau 2013› Networking Event,Berlin – 17. April 2013› RICS-Focus 2013,Berlin – 18. April 2013› RICS-Hochschultag,15. Juni 2013Foto: RICS12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


„Wenn Sie sich schnell zu verschiedenen Aspektender Immobilienverwaltung informieren möchtenund gleich die richtige Arbeitshilfen zur Hand habenwollen, dann empfehle ich Ihnen Verwalter-Praxis Professional von Haufe. Immer aktuelldurch den Online-Zugriff.“Martin KaßlerGeschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V.Mit Haufe haben Sie alleVerwalteraufgaben imGriff. Versprochen!Die einzigartige Online-Wissensdatenbank VerwalterPraxis Professional für die professionelle Immobilien-Verwaltung bietet Ihnen:> komplettes Fachwissen zu Wohnraum- und Gewerbemiete, Wohnungseigentum oder Sanierung> rechtssichere Arbeitshilfen für jede Verwalteraufgabe> effiziente Online-Weiterbildung mit Zertifikat> exzellenten Service durch Experten- und AnwaltshotlineJetzt 4 Wochen kostenlos und unverbindlich testen.Tel. 0800 72 34 248 (kostenlos)www.haufe.de/vpr-pro


18 VerbandsinformationViel erreicht, aber es gibt noch zu tun ...Interview mitGernot MittlerDirk Labusch, FreiburgEs gab Erfolge, Kommissionen wurden etabliert,Vorschläge erarbeitet. Die immer größereVerknappung bezahlbarer Wohnungen, derdemografische Wandel und die zunehmendeBinnenwanderung sind jedoch einige zentralePunkte in der Zukunft. Ein Gespräch mitDV Altpräsident Gernot Mittler.Nach sechseinhalb erfolgreichen Jahren gibt Gernot Mittlerdie Präsidentschaft beim Deutschen Verband ab.Herr Mittler, was hat das Präsidentenamtdes Deutschen Verbands für Siebesonders interessant gemacht?Mittler: Meine Wahl zum Präsidentendes DV erfolgte nahezu zeitgleich zumeinem Ausscheiden aus dem Amt desfür Finanzen und Bauen zuständigen Ministersvon Rheinland-Pfalz, eine Kombination,die es so in keinem anderenBundesland gibt. Es war daher eine guteFügung, weiterhin, und nunmehr ehrenamtlich,in einem Bereich tätig zu sein,der mir vertraut war. Was das „Innenleben“des Verbands angeht: Wir habeneine Satzungsreform durchgeführt mitdem Ziel, die Gremien zu verschlankenund ihre Arbeitseffizienz zu erhöhen.Welche Ergebnisse der Verbandsarbeitlagen Ihnen besonders am Herzen undworauf sind Sie besonders stolz?Mittler: An erster Stelle möchte ich aufdie vielfältigen Kommissionen verweisen,die wir einsetzten und deren Ergebnissehohe Aufmerksamkeit gefundenhaben, in der Fachwelt ebenso wie in derPolitik. Wir haben uns mit einer Vielzahljeweils aktueller Fragestellungen befasst:Mit der Ökonomisierung und Internationalisierungder Immobilienwirtschaft,den Chancen der demografischen Entwicklung,den Folgen der Klimaschutzpolitik,dem Wohnen im Alter sowie derZertifizierung in der Stadtentwicklung.Außerdem haben wir das Gutachten„Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicherSicht“ mit auf den Weggebracht und vor Kurzem die Wirkungvon Einkaufszentren in der Innenstadtuntersucht. Nicht zuletzt will ich erwähnen,dass wir die nach der Finanzkrisein Gang gekommene Bankenregulierungdurch Basel III und deren Auswirkungenauf Kommunen und Immobilien kritischbegleitet haben.Worin sehen Sie die zentralen Herausforderungenfür die Wohnungswirtschaftin den nächsten Jahren?Mittler: Ich sehe mehrere: Die Verknappungbezahlbarer Wohnungen in einerReihe von Stadtregionen, den wachsendenAnteil älterer Menschen, eine anhaltendeBinnenwanderung sowie Klimawandelund Energiewende, um nureinige zu nennen.Die angespannte Lage auf manchenWohnungsmärkten liegt an der dramatischgesunkenen Neubautätigkeit insbesonderevon Mietwohnungen. Im Jahr2000 wurden noch 423.000 neue Wohnungengebaut. Zehn Jahre später wa-ren es nur noch knapp 160.000. Gewissgibt es keine allgemeine Wohnungsnot,zumal in vielen Regionen zum Teil empfindlicherWohnungsleerstand besteht.Dennoch sind in erster Linie die Ländergefragt, wieder für mehr bezahlbarenWohnraum zu sorgen. Denn sie habennach der Föderalismusreform II die Verantwortungfür die soziale Wohnraumförderungübernommen.Darüber hinaus haben wir ein viel zugroßes Defizit an altersgerechten Wohnungen,damit ältere Menschen möglichstlange zu Hause leben können. EinFörderprogramm zum altersgerechtenUmbau könnte hier ein richtiges Konjunkturprogrammwerden. Es ist zubedauern, dass die Politik dies nichtals Aufgabe und Chance erkennt. DasEigenmittelprogramm der KfW alleinreicht nicht. Und nicht nur die altersmäßigeZusammensetzung ändert sich:Durch den Zug „hin zur Stadt“ wird die„Bindungskraft des Ländlichen“, vondem ein BBSR-Bericht aus 2010 spricht,abnehmen. Die Überalterung in ländlichenRäumen wird stark zunehmen.Was bedeutet es für die Kommunikationim Dorf, wenn die letzte Kneipe schließt?Mir scheint, die Politik ist für diese Fragennoch nicht ausreichend sensibilisiert.Foto: DV12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


20Titelthema12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


21TitelthemaKlein- und Mittelstädte: Wo lohntInvestment in Wohnimmobilien?Exklusive Studie. Der Wohnungsmarkt ist immer attraktiver geworden.An vielen A-Standorten gibt es für Privatinvestoren kaum noch geeigneteObjekte. Die Untersuchung zeigt, wo sich jenseits der „Big Seven“ dasInvestieren besonders rentiert.Henner Lüttich, HünxeFoto: anyaivanova/shutterstock.comDer Markt für Wohnimmobilien hat in den letzten Jahren wiederan Attraktivität gewonnen. Die Ursachen dafür dürften vielfältigsein. Nachholbedarf, demografischer Wandel, die Suchenach sicheren Investments und eine im Vergleich zu deutschenStaatsanleihen attraktive Rendite sind nur einige der denkbarenInvestitionsmotive. Dabei ist die Wohnimmobilie nicht nur fürdie großen Gesellschaften interessant geworden, sondern mittlerweileauch wieder für private Anleger.Daher gewinnt die Wohnimmobilie nicht nur in den Ballungsgebietenund Großstädten, sondern auch in kleinerenStädten an Attraktivität. Wie bei allen Immobilieninvestitionengilt der Spruch „Lage, Lage, Lage“, um erfolgreiche vonerfolglosen Investitionen zu unterscheiden. Nur deutlich mehrals zu früheren Zeiten bezieht sich dieser Spruch nicht mehrauf den Mikrostandort, sondern auf den Makrostandort. Alleinder demografische Wandel, die Wanderungsbewegungen unddie wirtschaftlichen Unterschiede in Deutschland sind so groß,dass es gilt, die richtige Stadt und Region für die Investitionzu finden. Dazu soll die Studie „Wohnimmobilien-Potenziale“einen Beitrag leisten.Ziel der Studie ist es, innerhalb der einzelnen SzenarienStädte herauszufiltern, die heute positive Investitionsmöglichkeitenim Wohnimmobilienbereich zu bieten scheinen und dieaus heutiger Sicht auch in 20 Jahren nicht zum Investitionsgrabwerden. Es sollen zukunftsfähige Städte gesucht werdenmit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur inVerkehr und Bildung, relativ geringen sozialen Problemen beigutem Wohlstand, die Nachholbedarf im Wohnungsbau aufzeigenund für die auch in den nächsten Jahren mit weiterem Bedarfzu rechnen ist. Kurz gesagt, es sollen Städte mit Potenzialim Wohnungsbau ermittelt werden.Alle wesentlichen weitergehenden Informationen zu den Verfahrensind auf unseren Webseiten www.contor.org und www.thema-standortanalyse.de zu finden.Fokus: Frei finanzierter WohnungsbauDiese Studie ist eher auf die Bedürfnisse des frei finanziertenWohnungsbaus ausgerichtet. Folgende Standortfaktoren wurdenanalysiert:› Bevölkerungszahl› kurzfristige Entwicklung der Bevölkerungszahl› Bevölkerungsprognose 2025› Bevölkerungsdichte› Autobahnanschluss› IC/ICE-Anschluss› Anteil Abiturienten› Entfernung Universität› Arbeitslosenanteil› SGB-II-Quote (bekannt als Hartz-IV-Anteil)› Insolvenzrate› Bruttoinlandsprodukt› Bruttoinlandsprodukt Entwicklung› Verfügbares Einkommen› Verfügbares Einkommen Entwicklung› Gemeindeeinnahmen› Kriminalitätsrate› Wanderungssaldo› Wohnungen je 1.000 Einwohner› Wohnungen Entwicklung› Baugenehmigungen Wohnungen je 1.000 Einwohner› Neubaubedarfsprognose 2025|gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


22TitelthemaDas Ranking-Ergebnis des Szenarios der Städte mit mehr als500.000 Einwohnern gleicht dem, was zahlreichen Studienund Veröffentlichungen bereits zu entnehmen ist. Auch dieRanking-Ergebnisse des Szenarios der Städte mit 250.000 bis500.000 Einwohnern bieten keine wirklich neuen Erkenntnisse.Dazu sind die 13 Städte dieser Gruppe zu gut bekannt. Bonn,Wiesbaden und Karlsruhe belegen hier die ersten drei Plätze.Mit Duisburg und Gelsenkirchen liegen die Problemstädte desRuhrgebiets an letzter Stelle, was kaum überraschen dürfte.Großstädte bis 250.000 EinwohnerDas nächste Szenario der Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnernbietet bereits deutlich mehr Abwechslung. Obwohleine deutliche süddeutsche Dominanz bei den Städten des bestenQuartils zu erkennen ist, ist die räumliche Verteilung groß.Hier findet sich unter den besten 25 Prozent des Rankings vielleichtdie ein oder andere Stadt, mit der auf den ersten Blicknicht unbedingt zu rechnen war. Dies liegt natürlich auch daran,dass bereits 53 Städte in dieser Gruppe liegen. Damit ist derÜberblick nicht mehr so einfach herzustellen und diese Städtesind in den Medien nicht mehr so präsent. Auch in den meistenMarktreports kommen diese Städte gar nicht mehr vor. DassFreiburg ein sehr guter Standort für Wohnimmobilien seinkönnte, ist wahrscheinlich bekannt und wird durch den Rang 1in diesem Szenario bestätigt. Dass andere Städte jedoch so weitvorne im Ergebnis platziert sind, wird dann erst durch einenBlick auf die Daten und Verhältnisse in diesen Städten erhärtet.Ausgewählt: Heidelberg (Rang 2)Heidelberg ist mit seinen etwa 150.000 Einwohnern eine Stadtmittlerer Größe in diesem Szenario. Die Stadt bietet nicht nurMöglichkeiten für private Investoren und kleine Wohnungsbaugesellschaften,sondern durchaus auch das Potenzial, größereProjekte zu planen und durchzuführen. Im Gegensatz zumDurchschnitt der Städte dieses Szenarios hat die Bevölkerungszahlin den Jahren von 2008 bis 2010 nicht stagniert, sondernist um ein Prozent gestiegen. Diese positive kurzfristige Tendenzwird erweitert durch eine Bevölkerungsprognose bis zumJahr 2025, die ein Wachstum um zwei Prozent vorhersagt.Dies ist umso bemerkenswerter, da für die meisten Städteeine negative Bevölkerungsprognose abgegeben wird. Mit Autobahnanschlussund IC/ICE-Anschluss ist die Stadt jederzeitgut erreichbar. Dies gilt allerdings für die meisten Städte dieserGrößenklasse. Heidelberg ist Universitätsstadt, und 50 Prozentder Schulabgänger haben die allgemeine Hochschulreife.Während die meisten Städte dieses Szenarios ebenfalls Universitätsstädtesind, ist der hohe Anteil an Abiturienten an denSchulabgängern ein herausragender Wert. Im Zusammenhangmit der Universität besteht so die Möglichkeit, junge, gebildeteDie mittelgroßen Top-StädteViele bekannte Verdächtige. Bonn und Freiburgvorne, aber auch ein paar Überraschungen.Das Ranking ergab hier folgende Reihenfolge:Städte von 250.000 bis 500.000 Einwohner1. Bonn2. Wiesbaden3. Karlsruhe4. Münster5. Mannheim6. Augsburg7. Aachen8. Bielefeld9. Bochum10. Mönchengladbach11. Wuppertal12. Duisburg13. GelsenkirchenStädte von 100.000 bis 250.000 Einwohner1. Freiburg2. Heidelberg3. Darmstadt4. Ingolstadt5. Heilbronn6. Ludwigshafen7. Paderborn8. Offenbach am Main9. Ulm10. Regensburg11. Erlangen12. Mainz13. ReutlingenQuelle: Studie Wohnimmobilienpotenziale 2012Foto: Cornerstone/pixelio.de12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


23Heidelberg. Viel Bildung, viel Zuwanderung, wenig Kriminalität: Gute Chancen für Wohnungsinvestment.Menschen an die Region zu binden. Bildung steigert die Attraktivitätder Region für Unternehmen. Der Anteil der Menschenetwa, die Grundsicherung nach dem Sozialgesetzbuch II (SGBII) erhalten sowie die Zahl der beantragten Insolvenzverfahrenje 1.000 Einwohner ist im Vergleich mit den anderen Städtender Gruppe sehr niedrig. Die Stadt scheint demnach mit relativgeringen sozialen Problemen behaftet.Dazu passt die unterdurchschnittliche Kriminalitätsrate.Heidelberg gehört zu den Städten mit überdurchschnittlichemBruttoinlandsprodukt in denen das BIP in den letzten Jahrenauch überdurchschnittlich stark gestiegen ist. Wenn man dasBruttoinlandsprodukt als Wohlstandsindikator akzeptiert, wiees meist der Fall ist, gehört Heidelberg damit zu den wohlhabenderenGroßstädten in Deutschland. Auch das verfügbareEinkommen und damit der Konsum- oder Kaufkraftindikatorliegt deutlich über den Werten der meisten anderen Städte.Der überdurchschnittlich hohe Wanderungssaldo besagt,dass mehr Menschen in die Stadt ziehen als aus der Stadt fortziehen.Der Anteil der Wohnungen je 1.000 Einwohner liegt deutlichunter dem Mittelwert der anderen Städte dieses Szenarios.Dies legt einen erheblichen Nachholbedarf im Wohnungsbaunahe. Dabei hat sich die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohnerin den letzten Jahren noch leicht verringert. Offensichtlichhat der Wohnungsbau mit der Zuwanderung in die Stadt undder allgemeinen Bevölkerungsentwicklung nicht mitgehalten.Für das Jahr 2025 wird mit einem Neubaubedarf im Wohnungsbaugerechnet, der deutlich über dem Durchschnitt liegt.Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Heidelberg großeChancen im Breich Wohnungsinvestment aufweist.Paderborn (Rang 7)Auch Paderborn gehört zu den Städten mittlerer Größe in diesemSzenario mit einer Einwohnerzahl von nicht ganz 150.000.Ähnlich wie in Heidelberg ist auch hier die Einwohnerzahlin den letzten Jahren um ein Prozent und damit überdurchschnittlichim Vergleich mit den anderen Städten dieser Gruppegestiegen. Die Prognose für die Entwicklung der Bevölkerungszahlbis zum Jahr 2025 fällt für Paderborn äußerst positivaus. Die Verkehrsinfrastruktur ist mit Autobahn- und IC/ICE-Anschluss in der Stadt sehr gut.Auch Paderborn ist Universitätsstadt. Der Anteil der Abiturientenan den Schulabgängern ist unterdurchschnittlich.Bei diesem Faktor werden die Daten der Landkreise zugrundegelegt. Bei einem Vergleich mit Heidelberg muss beachtetwerden, dass Heidelberg zu den kreisfreien Städten gehört, derLandkreis Paderborn jedoch auch weitere neun Städte und Gemeindenim eher ländlichen Bereich einbezieht.Der Arbeitslosenanteil in der Stadt liegt unter dem Durchschnitt.Die SGB-II-Quote und die Insolvenzrate im LandkreisPaderborn liegen ebenfalls unter dem Mittelwert der anderenRegionen dieser Gruppe. Zusammen mit der niedrigen Kriminalitätsratekann man also auch in Paderborn und Umgebungdavon ausgehen, dass die sozialen Probleme relativ gering sind.Das Bruttoinlandsprodukt ist in den letzten Jahren deutlichüberdurchschnittlich gestiegen. Der Wohlstand in der Regionist zwar nicht so hoch, zeigt aber eine sehr positive Entwicklung.Das verfügbare Einkommen und seine Entwicklung liegennur minimal unter dem Durchschnitt der anderen Städte.Der leicht positive Wanderungssaldo zeigt an, dass mehrMenschen zuwandern als abwandern. Auch dieser Faktor kannals Indikator für die Attraktivität einer Stadt oder Region angesehenwerden. Die Anzahl der Wohnungen je 1.000 Einwohnerin der Stadt ist niedrig und auch in den letzten Jahren war dieEntwicklung leicht unterdurchschnittlich. Die Zahl der Baugenehmigungenfür Wohnraum ist ebenfalls leicht unterdurchschnittlich.Offensichtlich besteht auch in Paderborn erhöhterBedarf an Wohnraum, wenn man die Situation mit den anderenStädten vergleicht. Zu den Daten der Bevölkerungsentwicklungund -prognose sowie der Analyse des Wohnungsmarkts passt|gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


24Titelthemadie sehr positive Prognose des Neubaubedarfs für das Jahr2025, die einen Bedarf in Höhe von 3,6 Wohnungen je 1.000Einwohnern errechnet. Das Potenzial für den Wohnungsbauscheint in Paderborn als wachsender, zukunftsfähiger Stadtmit geringen sozialen Problemen und zusätzlichem Bedarf anWohnungen auch in Zukunft hoch zu sein.Nord-Städte bis 100.000 EinwohnerDie Analyse der 187 Städte Norddeutschlands zwischen 30.000bis 100.000 Einwohnern ergibt eine gesunde Mischung ausStädten in den Speckgürteln der Ballungsgebiete und aus solitärenMittelstädten, wenn man die besten 25 Prozent der Städtebetrachtet. Zu Norddeutschland zählen dieser Studie nachfolgende Bundesländer: Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen,Bremen Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen.Insgesamt gibt es in Norddeutschland 187 Städte mit einerEinwohnerzahl zwischen 30.000 und 99.999. In diesem Wohnimmobilien-Szenariobeschränkt sich die Ausgabe der Ergebnisseauf die geeignetsten 25 Prozent davon. Dies sind 56 Städte,die hier mit Daten und Standortprofilen vorgestellt werden.Zunächst zeigen sich Städte in den Speckgürteln der GroßstädteBerlin und insbesondere Köln und Hamburg als Gewinner.Wobei hier ausgerechnet die Stadt auf Rang 1, die StadtFalkensee im Speckgürtel Berlins, mit einem Fragezeichen zuversehen ist. Diese Stadt profitiert in diesem Ranking insbesonderevon einer äußerst positiven Bevölkerungs- und Neubaubedarfsprognosefür den Landkreis. Ein Vergleich mit dertatsächlichen Entwicklung in den letzten Jahren legt jedochden Schluss nahe, dass diese Prognose für den Landkreis zuoptimis tisch sein könnte.Auf den zweiten Blick erweisen sich jedoch auch Städte,die bereits ein wenig weiter von den Ballungsgebieten entferntsind, wie Königswinter und Lüneburg, als interessant für Investitionenim Bereich Wohnimmobilien. Nachteile, die sichdabei vielleicht im Bereich der Wohlstandsindikatoren zeigenkönnen auf der anderen Seite durch andere Indikatoren wieetwa soziale Indikatoren ausgeglichen werden.Auch eine gute Infrastruktur bei Bildung und Verkehr kannkleinere Defizite ausgleichen. Kleinere Städte im ländlichenRaum des Münsterlands oder Emslands, wie Dülmen oderMeppen, die weit abseits der Ballungszentren liegen, zeigenDie Top-Städte im NordenVon Schleswig-Holstein über Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Sachsen-Anhaltbis Nordrhein-Westfalen. Das Ranking ergabim Einzelnen folgende Reihenfolge:Lüneburg. Bis 2025 wird für den Landkreis einedeutliche Zunahme der Einwohnerzahl vorhergesagt.Städte von 30.000 bis 100.000 Einwohner1. Falkensee2. Niederkassel3. Hennef (Sieg)4. Ahrensburg5. Weißenfels6. Elmshorn7. Troisdorf8. Bornheim9. Hürth10. Sankt Augustin11. Seevetal12. Siegburg13. Königswinter14. Stuhr15. Lohmar16. Lüneburg17. Ganderkesee18. Rheda-Wiedenbrück19. Buchholz in der Nordheide20. NorderstedtQuelle: Studie Wohnimmobilienpotenziale 201212-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


25ebenfalls Potenziale für den Wohnungsbau. Mängel bei derInfrastruktur können hier beispielsweise durch geringe sozialeProbleme fast ausgeglichen werden. Auch in diesen Städtenbesteht zum großen Teil Nachholbedarf im Wohnungsbau.Positive Prognosen für die Bevölkerungsentwicklung und denNeubaubedarf liegen auch hier vor.Natürlich werden sich diese Standorte nicht für wirklichgroße Wohnprojekte eignen. Jedoch könnten sich Chancen geradefür private Investoren kleinerer Projekte daraus erschließen,dass sich die „Konkurrenz“ wahrscheinlich eher auf dieSpeckgürtel der Großstädte stürzen wird.Rang 3 (Norden): HennefDie Stadt Hennef liegt etwa 30 Kilometer südöstlich von Kölnund zählt mit 46.000 Einwohnern zu den mittelgroßen Städtendieses Szenarios. Mit einer Zunahme der Bevölkerungszahl inHöhe von einen Prozent liegt Hennef bereits über dem Durchschnittder Mittelstädte Norddeutschlands. Bis zum Jahr 2025wird mit einem weiteren kräftigen Wachstum der Einwohnerzahlgerechnet. Die Infrastruktur ist sehr gut, egal, ob man Verkehrsfaktorenoder Bildungsfaktoren betrachtet.Die sozialen Indikatoren weisen auf geringe Probleme indiesem Bereich hin. Sowohl der Arbeitslosenanteil in der Stadtals auch die regionalen Faktoren SGB-II-Quote, Insolvenzrateund Kriminalitätsrate sind niedrig. Der WohlstandsindikatorBruttoinlandsprodukt liegt unter dem Mittelwert bei einer positivenEntwicklung in den letzten Jahren. Der Kaufkraftindikatorfür verfügbares Einkommen zeigt relativ hohe Werte beieiner ebenfalls zwar positiven, im Vergleich mit anderen Regionenjedoch unterdurchschnittlichen Entwicklung.Der hohe Wanderungssaldo spricht für die Attraktivitätder Stadt. In keiner anderen Mittelstadt Norddeutschlands istder Anteil an Wohnungen je 1.000 Einwohner derartig niedrigwie in Hennef. Der hier offensichtlich bestehende Nachholbedarfim Wohnungsbau hat bereits zu einer deutlich überdurchschnittlichenZahl von Baugenehmigungen im Wohnungsbaugeführt.Für das Jahr 2025 wird ein deutlich über dem Mittelwertliegender Neubaubedarf an Wohnungen prognostiziert. Hennefkönnte daher mit seinen geringen sozialen Problemen beiinsgesamt höchstens durchschnittlichen Wohlstandsindikatoren,hohem Nachholbedarf im Wohnungsbau sowie positivenPrognosen hinsichtlich Bevölkerungszahl und NeubaubedarfsInvestitionschancen im Bereich Wohnimmobilien bieten.Frankfurt am Main12. – 16. 3. 2013Im Zeichen vonWasser und Energie.Die ISH ist die weltgrößte Leistungsschau fürinnovatives Baddesign, Sanitärtechnik, energieeffizienteHeizungs-, Gebäude- und Klimatechniksowie erneuerbare Energien. Seien Sielive dabei, wenn zukunftsweisende Innovationenerstmals präsentiert werden!www.ish.messefrankfurt.comWeltleitmesseErlebniswelt BadGebäude-, Energie-, KlimatechnikErneuerbare EnergienFoto: Anne Bermüller/pixelio.deRang 16 (Norden): LüneburgDie etwa 45 Kilometer südöstlich von Hamburg liegende Stadtzählt mit 73.000 Einwohnern zu den großen Städten in diesemSzenario. In den letzten Jahren ist die Einwohnerzahl geringfügiggewachsen und lag im Durchschnitt der anderen Städte.Bis 2025 wird für den Landkreis eine deutlich über dem Durchschnittliegende Zunahme der Einwohnerzahl vorhergesagt. |gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


26TitelthemaDie Verkehrsinfrastruktur mit Autobahn- und IC/ICE-Anschlussim Stadtgebiet ist sehr gut. Lüneburg ist Universitätsstadt.Die sozialen Indikatoren Arbeitslosenquote, SGB-II-Quote, Insolvenzrate und Kriminalitätsrate zeigen insgesamtdurchschnittliche Werte, die Wohlstandsindikatoren Bruttoinlandsproduktund verfügbares Einkommen bereits unterdurchschnittlicheWerte. Der Wanderungssaldo ist überdurchschnittlich,was für die Anziehungskraft der Stadt spricht. Beidurchschnittlichem Wohnungsbestand, der in den letzten Jahrenkonstant geblieben ist, ist die Prognose für den Neubaubedarfbis zum Jahr 2025 überdurchschnittlich. Bei insgesamteher durchschnittlichen sozialen und ökonomischen Datenkönnte Lüneburg durch die sehr positive Bevölkerungsprognoseund Neubaubedarfsprognose interessant für den Wohnungsbausein. Die sehr gute Infrastruktur bei Verkehr und Bildungsowie die Anbindung an die Ballungszentren könnte dann ausschlaggebendfür Investitionen sein.Süd-Städte bis 100.000 EinwohnerInsgesamt gibt es in Süddeutschland 130 Städte mit einer Einwohnerzahlzwischen 30.000 und 99.999. In diesem Wohnimmobilien-Szenariobeschränkt sich die Ausgabe der Ergebnisseauf die geeignetsten 25 Prozent der 130 Städte. Dies sind 32Städte, die hier mit Daten und Standortprofilen vorgestellt werden.Zu Süddeutschland zählen dieser Studie nach folgendeBundesländer: Rheinland-Pfalz, Hessen, Thüringen, Sachsen,Saarland, Baden-Württemberg und Bayern.Unter die besten 25 Prozent der geeignetsten MittelstädteSüddeutschlands drängen sich die Städte Konstanz und Friedrichshafenim Urlaubsgebiet Bodenseeraum auf den Rängen 4und 6 ganz nach vorne. Insgesamt liegen auch in diesem Szenariodie besten Städte sowohl in den Speckgürteln der GroßstädteMünchen und Frankfurt am Main, aber auch in eherländlichen Regionen wie dem Bodenseeraum. Dabei werdenStädte in den Speckgürteln der Ballungsräume tendenziell eherfür Großprojekte infrage kommen und die solitären Mittelstädtewahrscheinlich eher für kleinere Projekte auch privaterInvestoren. Auch dieses Szenario zeigt die Vielzahl an Möglichkeiten,die sich abseits der Großräume bieten.Erwähnt werden sollen exemplarisch Speyer auf Rang 12und Offenburg auf Rang 21, die ebenfalls positive Entwicklungenund Prognosen vorweisen können, die Nachholbedarfim Wohnungsbau zeigen und insgesamt ein hohes Potenzialim Wohnungsbau bieten können. Auf den ersten Rangplätzenliegen jedoch die Städte Bad Homburg v.d. Höhe, Oberurselund Germering, die direkt an den Stadträndern Frankfurts amMain und Münchens liegen und von der Nähe zu diesen äußerstwohlhabenden Zentren profitieren.Rang 4 (Süden): KonstanzMit 85.000 Einwohnern gehört Konstanz zu den großen Städtendieses Szenarios und liegt direkt im Urlaubsgebiet des Bodenseeraums.Allein in den Jahren von 2008 bis 2010 hat dieBevölkerungszahl um 2,5 Prozent zugenommen. Diese sehrpositive Entwicklung könnte sich auch weiterhin bis zum Jahr2025 fortsetzen. Die Verkehrsanbindung ist mit Autobahnanschlussund IC/ICE-Anschluss im Stadtgebiet sehr gut. Konstanzist Universitätsstadt.Die sozialen Bedingungen sowohl in der Stadt als auch inder Region sind gut. Dafür sprechen die niedrige Arbeitslosenquote,die niedrige SGB-II-Quote und die niedrige Insolvenzrate.Lediglich die Kriminalitätsrate im Landkreis liegt leichtüber dem Durchschnitt. Sowohl das Bruttoinlandsprodukt alsauch das verfügbare Einkommen liegen sehr leicht unter demMittelwert der anderen Städte dieser Gruppe. Dabei haben sichbeide Faktoren in den letzten Jahren zwar positiv, jedoch unterdurchschnittlichgut entwickelt. In die Stadt sind deutlich mehrMenschen zugezogen als fortgezogen.Der Anteil der Wohnungen je 1.000 Einwohner ist nochrelativ gering, wobei sich dieser Wert in den letzten JahrenDie Top-Städte im SüdenVon Rheinland-Pfalz, über Hessen, Thüringen,Sachsen, Saarland und Baden-Württembergbis nach Bayern. Die Top-Städte im Rankinglauten:Städte von 30.000 bis 100.000 Einwohner1. Bad Homburg v.d. Höhe2. Oberursel (Taunus)3. Germering4. Konstanz5. Neu-Isenburg6. Friedrichshafen7. Tübingen8. Erding9. Rüsselsheim10. Bensheim11. Langen (Hessen)12. Speyer13. Bad Vilbel14. Hofheim (Taunus)15. Singen (Hohentwiel)16. Ravensburg17. Bad Nauheim18. Esslingen (Neckar)19. Rodgau20. FilderstadtQuelle: Studie Wohnimmobilienpotenziale 201212-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


27sogar noch verringert hat. Offensichtlich hat der Wohnungsbaumit der positiven Bevölkerungsentwicklung nicht Schrittgehalten. Die Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsbauje 1.000 Einwohner ist überdurchschnittlich hoch und deutetdarauf hin, dass der Nachholbedarf in diesem Segment bekanntist. Für das Jahr 2025 wird ein weiterhin hoher Neubaubedarfprognostiziert. Die positive Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsprognosekönnten Konstanz insbesondere aufgrunddes vorhandenen Wohnraumbedarfs sowie der positiven Neubaubedarfsprognoseattraktiv für den Wohnungsbau machen.Rang 7 (Süden): TübingenAuch Tübingen zählt mit fast 90.000 Einwohnern zu den großenStädten dieser Gruppe. Keine andere Stadt kann in denletzten Jahren eine so hohe Zunahme der Bevölkerungszahlvorweisen. Auch die Bevölkerungsprognose für das Jahr 2025sagt eine weitere Steigerung voraus. Die Verkehrsinfrastrukturist gut. Tübingen ist Universitätsstadt mit einem überdurchschnittlichhohen Anteil an Schulabsolventen mit allgemeinerHochschulreife. Sämtliche soziale Faktoren wie Arbeitslosenquote,SGB-II-Quote, Insolvenzrate und Kriminalitätsrate weisenauf geringe soziale Probleme hin.Der Wohlstandsindikator Bruttoinlandsprodukt zeigt inletzter Zeit durchschnittliche Werte bei einer ebensolchen Entwicklung.Der Kaufkraftindikator verfügbares Einkommen istebenfalls durchschnittlich und hat sich positiv, jedoch unterdurchschnittlichentwickelt. Die Zahl der Wohnungen je 1.000Einwohner ist sehr niedrig und hat sich in den letzten Jahrensogar noch verringert. Dies deutet auf einen erheblichen Nachholbedarfim Wohnungsbau hin. Dieser könnte bereits erkanntsein, worauf die relativ hohe Zahl an Baugenehmigungen imWohnungsbau hinweist. Für das Jahr 2025 wird eine leichtüberdurchschnittliche Neubaubedarfsprognose abgegeben. Beisehr positiver Bevölkerungsentwicklung und positiver Bevölkerungsprognosein der durchschnittlich wohlhabenden StadtTübingen könnten der Nachholbedarf im Wohnungsbau sowieHenner LüttichDipl.-Kfm. und Immobilienwirt, berät mit seiner Contor GmbH Unternehmenund Investoren bei der Standortsuche, Städte und Regionenbei der Analyse ihrer Standorte und erstellt Standort- und Wirtschaftsstudienfür renommierte Zeitschriften. Neben detaillierten Standortanalysenmittels multivariater statistischer Verfahren bietet er Standort -Rankings nach dem Contor-Regio-Modell an, mit dem Rankings innerhalbkürzester Zeit erstellt, diskutiert und variiert werden können. DieStudie „Wohnimmobilien-Potenziale“ basiert auf dem Contor-Regio-Modell und ist neu als Buch mit 297 Seiten erschienen. Sie kann überden Buchhandel oder direkt beim Autor über www.thema-standortanalyse.debezogen werden.die leicht positive Neubaubedarfsprognose ausschlaggebendfür Investitionen in diesem Bereich sein.FazitNicht alle in der Rangfolge vorne stehenden Städte und Gemeindenentsprechen möglicherweise auf den ersten Blick denan sie gestellten Anforderungen. Dies kann daran liegen, dassdie Ergebnisbildung ein mathematischer Prozess ist. Hierbeikönnen etwa wichtige Standortfaktoren von vielleicht mehrerennicht so wichtigen Standortfaktoren, die jedoch sehr positiveWerte aufweisen, überkompensiert werden. Dies ist letztlicheine Frage der Faktorenauswahl sowie ihrer Gewichtung.Trotz der oben gemachten Einschränkungen lassen sich ineinem breiten Rahmen Tendenzen durch diese Studie gut erkennen.Nicht repräsentative Beobachtungen, die wir bei unserenBeratungen gemacht haben, zeigen, dass sich die Analysen relativstabil gegenüber kleineren Variationen erweisen. Das heißt,zum Beispiel die Veränderung der Höhe der Gewichtungsfaktoreneinzelner Faktoren in einem gewissen Rahmen (zehn bis20 Prozent) hat in der Regel keinen radikalen Einfluss auf dieAnalyseergebnisse.f|ANZEIGESoftware für Groß und Klein.HV3000 ® ist eines der· zukunftssichersten· flexibelsten· praxisfreundlichsten und·preiswertestenSoftware-Angebotefür die Wohnungswirtschaft.Kaufentscheidend für Sie werden aberletztlich unsere·Kompetenzund· hanseatische Verlässlichkeitsein.Hanseatisch gut beraten.Wendenstraße 331 -333 ı 20537 HamburgTel.: 040 -25 73 41 ı Fax: 040 -259443www.hawobe.de ı E-mail: post@hawobe.deRufen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


28 Finanzen, Markt + ManagementDas Finanz-Interview von Manfred GburekSerie„Eine beachtenswerteNutzergruppe“Ferdinand RockAuch die Anwaltskanzleien haben die Krise zu spürenbekommen. Ihre Immobilienstrategie ist deshalb effizientergeworden – auch in Deutschland.Sie haben vor Kurzem Ihren Report zuImmobilientrends von Anwaltskanzleienvorgelegt. Zu welchem Ergebnissind Sie insgesamt gekommen?Rock: Die Trends illustrieren lebhaftdie derzeitige Polarisierung der Weltwirtschaft.Unser Report nennt die aktuellenBedingungen in weltweit mehrals 30 reifen und in aufstrebenden Immobilienmärkten.Mit Blick auf dieMarkt gegebenheiten und Marktchancenwerden in dieser Hinsicht erhebliche Unterschiededeutlich.Ferdinand Rockist seit 1995 in verschiedenen Funktionen derImmobilienbranche tätig, davon zwölf Jahrebei Jones Lang LaSalle einschließlich Vorgängergesellschaft.Seit 2007 verantworteter bundesweit den Bereich Bürovermietung.Darüber hinaus ist er Mitglied des RegionalManagement Board.Können Sie die wichtigsten nennen?Rock: Erstens, die Expansion internationalerKanzleien aus etablierten Märktenkorrespondiert mit der Entwicklungder aufstrebenden Wachstumsmärkte inAsien und Afrika. Zweitens, multinationaleUnternehmen treiben das Outsourcingrechtlicher Aufgabenstellungenvoran und fördern so die Expansioninternationaler Kanzleien. Drittens, immermehr Fusionen, Übernahmen undAllianzen in der Rechtsanwaltsbranchetragen weiter dazu bei, dass die globalenStrukturen der Kanzleien geändert werden.Viertens, neue Trends bei der Arbeitsplatzgestaltungbeeinflussen unmittelbardie Immobilienentscheidungeninternationaler Kanzleien. Und fünftens,Marktparameter wie das Mietpreisniveauoder Incentives bei Anmietungenkönnen erheblichen Einfluss auf dieProfitabilität der Kanzleien haben, auchwenn die Standortwahl eher durch dasoperative Geschäft bestimmt wird.Haben Sie Besonderheiten bemerkt?Rock: Ja. Zum Beispiel ist China seitLängerem im Fokus, die Öffnung desRechtssektors in Südkorea hat zu erstenVorstößen westlicher Kanzleien geführt,Casablanca und Istanbul gehören zu denbedeutendsten neuen Standorten. InNordamerika und Europa nutzen Kanzleienwesentlich weniger Bürofläche proAnwalt. Dabei setzen sie neue Strategienrund um den Arbeitsplatz ein. Damitsteigern sie die Produktivität und Effizienz,häufig ausgelöst durch das Auslaufenbestehender Verträge. Und schließlich:Entweder werden immer mehrjuristische Tätigkeiten an externe Spezialistenvergeben, oder größere Kanzleien,insbesondere in Großbritannien und inFoto: JonesLangLasalle12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


29den USA, bauen ihre eigenen SharedServices-Gesellschaften in Niedriglohnländernauf. In Deutschland ansässigeKanzleien zeigen sich diesbezüglich bislangzurückhaltend.Welche Spuren hat die Finanzkrise beiden Kanzleien hinterlassen?Rock: In den vergangenen vier Jahrengab es einen Schrumpfungs- und Restrukturierungsprozess.Davon warenbesonders solche Kanzleien betroffen,deren Kunden aus dem Finanzsektorstammten. Gedrückte Gewinnmargenund ungünstigere Arbeitsbedingungenhatten einen starken Einfluss auf die Immobilienstrategiender Kanzleien. Diegrößten unter ihnen versuchen weiterhinKosten zu senken, Platz zu sparen undeffizient zu arbeiten. Das unterscheidetsie nicht von Unternehmen aus anderenBranchen.Welche neuen Herausforderungen gibt es?Rock: Das Alter von Gebäuden wird einentscheidender Faktor für die Immobilienstrategieder Kanzleien sein; es wirdsie zu Umzügen zwingen, und zwar ineiner ganzen Reihe von Ländern.Wie bedeutend ist der deutsche Immobilienmarktfür Anwaltskanzleien?Rock: Während in anderen Ländernauch große Kanzleien durch Konsolidierungvon sich reden machen, profitiertdie Branche in Deutschland nicht alleinvon der relativ positiven Entwicklungder Wirtschaft, sondern auch von derföderalen Struktur. Anders als in Großbritannienoder Frankreich gibt es hiernicht nur eine Stadt, die die juristischeLandkarte dominiert. Zählt man die Flächenumsätzeder sechs großen ImmobilienmärkteBerlin, Düsseldorf, Frankfurt,Hamburg, München und Stuttgartvon 2007 bis zum ersten Halbjahr 2012zusammen, kommt man auf 927 Dealsmit 753.000 Quadratmetern.Können Sie einige Beispiele in Bezugauf Anwaltskanzleien nennen?Rock: Zum Beispiel lag ihr Umsatzanteilan unternehmensbezogenen Dienstleistungenzwischen 12,5 Prozent in Düsseldorfund 39,2 Prozent in Stuttgart. Fürden relativ hohen Stuttgarter Anteil mitinsgesamt knapp 15.000 Quadratmeternsorgte der mit rund 10.000 Quadratmeternbisher größte Deal einer Anwaltskanzlei,in diesem Fall Gleiss Lutz &Partner. Die meiste Fläche dieser Branchewurde mit etwa 16.000 Quadratmeternin München umgesetzt. Frankfurtfolgte auf Rang drei mit 13.000 Quadratmetern.Die Mainmetropole verfügtallerdings über das höchste Neubauniveaubei 1A-Flächen und über die mitAbstand meisten Kanzleien, die auf demMarkt aktiv sind. In den beiden kommendenJahren könnten sogar noch andie 50.000 Quadratmeter hinzukommen.Führen Sie die Expansion darauf zurück,dass in Deutschland mehr gestrittenwird als anderswo?Rock: Teilweise ja. Das Recht am geistigenEigentum etwa gewinnt an Bedeutung,und Deutschland hat einige deraktivsten Patentgerichte Europas. Dieaufsehenerregenden Prozesse im vergangenenJahr haben vor allem in Düsseldorfund München zu einer verstärktenNachfrage geführt. Deutschland nimmtbei internationalen Rechtsstreitigkeitenum Patente eine führende Rolle ein.Das heißt, deutsche Kanzleien strebenzunehmend auch ins Ausland?Rock: So ist es. Einige größere Wirtschaftskanzleienwie Noerr, Luther oderBeiten Burkhardt haben Geschäftsstellenin anderen Ländern gegründet, mitbesonderem Schwerpunkt in London,Brüssel und Singapur.Und wie steht es um ausländische Kanzleienin Deutschland?Rock: Pinsent Masons, Herbert Smithund Berwin Leighton Paisner etwa habenschon Geschäftsstellen in Deutschlanderöffnet oder deren Eröffnung angekündigt.Und bestehende Kanzleienhaben 2012 eine zweite oder dritte Geschäftsstelleaufgemacht, wie Jones Dayin Düsseldorf, Quinn Emanuel in Hamburgund McDermott in Frankfurt.Welche Entwicklungen erwarten Sie innächster Zeit?Rock: Einige Anwaltskanzleien werdeneinen zweiten oder dritten Standort eröffnen,insbesondere in Düsseldorf undHamburg. Im Lauf der beiden kommendenJahre werden einige Landmarkdealsin Frankfurt und Berlin realisiert. Anwaltskanzleienbleiben auf den Immobilienmärktenalso eine beachtenswerteNutzergruppe. Nicht zu übersehen istallerdings, dass bei Standort- und Flächenentscheidungendie Kostenersparniswieder verstärkt in den Vordergrundrückt.f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


30 Finanzen, Markt + ManagementVon den FinanzgerichtenNachträgliche Schuldzinsen abziehbarWohngebäude. Der Bundesfinanzhof hat seine langjährigeRechtsprechung geändert. Schuldzinsen bleiben auch nacheinem Immobilienverkauf steuerlich absetzbar.bungskosten geltend machte. In ersterInstanz unterlag der Kläger jedoch vordem Finanzgericht Baden-Württemberg(Urteil vom 1.7.2010 – 13 K 136/07), dadie Richter sich auf die Rechtsprechungdes BFH zurückzogen.Spekulationsfrist verlängertAuch wenn das Gebäude verkauft ist: Schuldzinsen bleiben abziehbar.Michael Schreiber, OberweserSchuldzinsen, die auf Verbindlichkeitenentfallen, welche der Finanzierung vonAnschaffungskosten eines zur Erzielungvon Einkünften aus Vermietung undVerpachtung genutzten Wohngebäudesdienten, sind nach einem BFH-Urteilvom 20. Juni 2012 (Az. IX R 67/10) auchnach einer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStGsteuerbaren Veräußerung der Immobilieweiter als (nachträgliche) Werbungskostenabziehbar. Das gilt allerdings nur,wenn und soweit die Verbindlichkeitendurch den Veräußerungserlös nicht getilgtwerden können. Mit dem Urteil hatder BFH seine langjährige restriktiveRechtsprechung zur Nichtabziehbarkeitnachträglicher Schuldzinsen aufgegeben.Der Kläger hatte im Jahr 1994 ein WohnundGeschäftshaus gekauft, um damitprivate Vermietungseinkünfte zu erzielen.Der Kaufpreis betrug 1,8 MillionenEuro. Davon finanzierte er 1,4 MillionenEuro durch ein Bankdarlehen. ImJuli 2001 veräußerte er die Immobiliefür einen Kaufpreis von nur noch einerMillion Euro. Der Veräußerungserlösreichte nicht zur Ablösung der bestehendenrestlichen Kreditverpflichtungenaus. Das Anschaffungsdarlehen valutierteim Verkaufszeitpunkt noch mit rund530.000 Euro. Im Streitjahr musste derSteuerzahler daher weitere 21.135 EuroSchuldzinsen zahlen, die er in seinerSteuererklärung als nachträgliche Wer-Die bisherige Rechtsprechung beruhteauf der Erwägung, dass der ursprünglichbestehende wirtschaftliche Zusammenhangzwischen dem zur Finanzierungvon Anschaffungskosten aufgenommenenDarlehen und den Einkünftenaus Vermietung und Verpachtung mitder Veräußerung des Grundstücks beendetsei und das anschließend fortbestehendeRestdarlehen seine Ursachein dem im privaten Vermögensbereicherlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlusthabe.Doch diese Argumentation konnteder BFH nicht länger aufrechterhalten,nachdem der Gesetzgeber die Spekulationsfristfür private Immobilienveräußerungenim Jahr 1999 auf zehn Jahreverlängert hat. Nachdem bereits derVIII. Senat des Bundesfinanzhofs unterÄnderung seiner bisherigen Rechtsprechungnachträgliche Schuldzinsenfür die Anschaffung einer wesentlichenBeteiligung an einer Kapitalgesellschaftzum Abzug zugelassen hatte (BFH, Urteilvom 16.3.2010 – VIII R 20/08), hatjetzt auch der IX. Senat konsequenterweisediese neue Tendenz der Rechtsprechungauf die nach Veräußerung einesVermietungsobjekts gezahlten Schuldzinsenübertragen und seine bisherigeRechtsprechung aufgegeben. f|Foto: Sebastiaan Blockmans/shutterstock.com12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Sie wollen auf dem Land leben?Wir haben Immobilien für außergewöhnliche Ideen,Landwirtschaftsflächen oder Wald.Infos unterwww.bvvg.deWeitere Finanzgerichtsurteile. Herstellungskosten & gewerblicher ImmobilienhandelAbgrenzung zwischen HerstellungsundErhaltungsaufwandAufwendungen für den Ersatz eines Flachdachsdurch ein Satteldach sind nichtals sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen,sondern als Herstellungskostenbei den Einkünften aus Vermietungund Verpachtung anzusehen, wenn durchdie Baumaßnahme erstmals ein bewohnbaresoder ein noch ausbaufähigesDachgeschoss entsteht. Das hat das FinanzgerichtMünchen mit Urteil vom 10.Juli 2012 (Az. 13 K 3810//09) entschieden.Im Urteilsfall waren die statischenAnforderungen an eine Nutzung desDachgeschosses zu Wohnzwecken zwar(noch) nicht erfüllt. Allerdings war eineNutzung des Dachs als Speicher möglich.Damit wurde die Nutzungsmöglichkeitdes Hauses erweitert, zumal diese nichtunterkellert war und die Wohnfläche lediglich70 Qua dratmeter betrug. Insofernist nach Meinung der Richter eine erheblicheWertsteigerung eingetreten, dieüber die durch die Dacherneuerung eingetreteneVerbesserung des Gebäudeteilshinausgeht. Der unterlegene Kläger kanndeshalb die Kosten der Baumaßnahmenur anteilig über die jährliche Gebäudeabschreibunggeltend machen. Das Finanzgerichthat die Revision zugelassen– ein Aktenzeichen des BFH lag bei Redaktionsschlussnoch nicht vor.Gewerblicher Handel auch ohneeigenen Immobilien verkaufAuch wenn ein Steuerzahler in eigenerPerson kein einziges Objekt veräußert,kann er nach einem BFH-Urteil vom22. August 2012 (Az. X R 24/11) alleindurch Zurechnung der Grundstücksverkäufevon Personengesellschaften undGemeinschaften einen gewerblichenGrundstückshandel betreiben. Dieserkann vor allem dann gegeben sein,wenn innerhalb von fünf Jahren mehr alsdrei Objekte angeschafft und veräußertwerden.Nimmt die Finanzverwaltung eine Gewerblichkeitder Grundstücksgeschäftean, folgt daraus die Belastung der Veräußerungsgewinnemit Einkommensteuerund Gewerbesteuer. Im Urteilsfall warder Steuerzahler an einer Gesellschaftbeteiligt, die einen Grundstückshandelbetrieb und innerhalb von fünf Jahreninsgesamt 14 Objekte veräußerte. Zudemwar er über Grundstücksgemeinschaftenan sechs weiteren Immobilienbeteiligt. Eines dieser Objektewurde innerhalb von fünf Jahren nachdem Erwerb veräußert. Den anteiligenVerkaufserlös erfasste das Finanzamtals Gewinn aus gewerblichem Grundstückshandel.Der BFH gab dem Fiskusgrünes Licht. Die Aktivitäten dergewerb lichen Gesellschaft und derGrundstücksgemeinschaften müsstenzusammengerechnet werden, da sichdie vermögensverwaltende (private)Sphäre und die gewerbliche nicht voneinandertrennen lasse. Vielmehr seienalle Aktivitäten eines Gesellschafters aufdem Gebiet des Grundstückshandels zuerfassen. Das Urteil kann kaum verwundern– reiht es sich doch nahtlos ein ineine ganze Reihe anderer BFH-Urteile, indenen die Münchener Steuerjuristen dieSteuerpflicht durch Beteiligungsverkäufeimmer mal wieder beiläufig bejaht haben.Eine andere Entscheidung in demaktuellen Urteilsfall hätte missbräuchlichenSteuergestaltungen Vorschub geleistet.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


32 Finanzen, Markt + ManagementDer Fiskus zahlt mitLeerstand. Verluste aus Vermietung und Verpachtung mussdas Finanzamt in vielen Fällen auch dann akzeptieren, wennWohnungen oder Gewerbeflächen längere Zeit leer stehen.Michael Schreiber, OberweserVerluste aus der Vermietung und Verpachtungvon privatem Grundbesitzkönnen mit anderen Einkünften steuerlichverrechnet werden und senken sodie Abgabenlast des Grundeigentümers.Deshalb nehmen argwöhnische Finanzbeamtedie Vermieter von Wohnungenund Gewerbeflächen gerade bei längerenLeerstandsphasen und dauerhaften Verlustenschnell ins Visier. Sie vermuten,dass der Investor gar nicht die Absichthat, langfristig Geld mit der Immobiliezu verdienen, sondern es vorwiegend aufdie Erzielung von Steuervorteilen abgesehenhat.Den schwarzen Peter hat erst einmalder Steuerzahler – er muss in jedem Fallseine Vermietungsabsicht belegen können.Allerdings darf das Finanzamt nichtauf blauen Dunst entstandene Verlusteaus der Grundstücksvermietung bei derAuf einen Blick› Bei zuvor unbefristeter Vermietung musssich das Finanzamt bei Wohnimmobilienauch nach längeren Leerstandsphasen anden Verlusten beteiligen.› Grundbesitzer müssen ihre Vermietungsbemühungenfür den Fiskus beweiskräftigdokumentieren.› Das Finanzamt darf keine negativen steuerlichenFolgen ziehen, wenn bei schwierigerMarktlage neben der Vermietungparallel auch ein Grundstücksverkauf geprüftwird.› Ein dauerhafter Leerstand kann unter Umständeneinen Erlass von Grundsteuernrechtfertigen.Steuerabrechnung außen vor lassen. MitErlass vom 8. Oktober 2004 (Az. IV C3 –S 2253 – 91/04) hat das Bundesfinanzministeriumdie Nachweisanforderungenfür vermietende Steuerzahler konkretisiertund für die Praxis verbindlicheKriterien definiert, ab wann und vorallem wie der Fiskus den „Liebhaberei-Vorwurf “ prüft. Hat der Grundstückseigentümermit seinen Mietern unbefristeteMietverträge abgeschlossen, sollendie Steuerprüfer grundsätzlich von derAbsicht ausgehen, dass der Grundeigentümerdauerhaft schwarze Zahlen ausseiner Vermietungstätigkeit anstrebt.Schärfere AnforderungenDiese Grundsätze gelten nach einemBFH-Urteil vom 20. Juli 2010 (Az. IX R49/09) allerdings nicht für die Vermietungvon Gewerbeobjekten. Hier mussder Anleger im Einzelfall konkret nachweisen,dass auf lange Sicht ein Überschussder Einnahmen über die Werbungskostenangestrebt wird.Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicherBemühungen, dass für das Objekt,so wie es baulich gestaltet ist, kein Marktbesteht und die Immobilie deshalb nichtvermietbar ist, so muss der Eigentümerzum Nachweis seiner fortbestehendenVermietungsabsicht nach einer Entscheidungdes BFH vom 25. Juni 2009 (Az. IXR 54/08) sogar durch bauliche Umgestaltungendarauf hinwirken, das Objekt ineinen vermietbaren Zustand zu versetzen.Bleibt er untätig und nimmt denLeerstand weiterhin in Kauf, unterstelltdas Finanzamt mangelnde Vermietungsabsichtund erkennt die Verluste desObjekts nicht mehr an. Steht das Objektnach dem Auszug eines Mieters längereZeit leer, wird im Zweifel vermutet, dassdie Einkünfteerzielungsabsicht nichtaufgegeben wurde (BFH, Urteil vom9.7.2003 – Az. IX R 102/00). Allerdingsmuss der Steuerzahler seine fortgesetztenVermietungsbemühungen nachweisen.Wer bei regional schwieriger Marktlagekeinen Mieter findet, sollte daher fürdie Abrechnung mit dem Finanzamt eineBeweisvorsorge treffen, um seine ernsthaftenund nachhaltigen Bemühungenhieb- und stichfest dokumentieren zukönnen. Vermittlungsaufträge an Makler,geschaltete Anzeigen in lokalen undüberregionalen Zeitungen, Aushängeam schwarzen Brett des Arbeitgebers,Adressen und Telefonnummern vonMietinteressenten und Protokolle übererfolgte Wohnungsbesichtigungen helfenbei der Argumentation gegenüberallzu kritischen Finanzbeamten. Zweisymbolische „Pro-Forma-Anzeigen“ undwenige Aushänge am schwarzen Bretteines Supermarkts reichen nach einemrechtskräftigen Urteil des Thüringer Finanzgerichtsvom 3. November 2010Foto: Andrei Marincas/shutterstock.com12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


33Leerstand. Eineregional schwierigeMarktlage erfordertBeweisvorsorge.Leerstand & Steuern: So urteilen die FinanzgerichteSteht eine Immobilie über zehn Jahre leer,weil finanzielle Engpässe des Eigentümerseine dringend erforderliche Renovierungunmöglich machen, darf das Finanzamt dennochnicht automatisch eine Aufgabe derVermietungsabsicht unterstellen und Steuervorteilestreichen, FG des Saarlandes vom23.5.2006, Az. 1 K 443/02 – rechtskräftig.Vermeidet ein Eigentümer eine dauerhafteWohnungsvermietung, um sie besser zu verkaufen,sind die Verluste aus jahrelanger kurzfristigerVermietung steuerlich nicht abzugsfähig,BFH-Urteil vom 5.4.2005 – Az. IX R 48/04.Der gleichzeitige Abschluss eines Veräußerungsvertragsund eines Mietvertrags in einernotariellen Urkunde spricht nicht gegen eineVermietungsabsicht, Urteil des FG Münster vom20.1.2012, Az. 12 K 4690/08 E – rechtskräftigDas Finanzamt muss auch dann eine Investitionszulagefür eine zur Vermietung vorgeseheneWohnung im Fördergebiet gewähren,wenn diese während des Bindungszeitraumsmehr als ein Jahr leer steht, BFH-Urteil vom7.7.2011 – Az. III R 91/08.(Az. 3 K 285/10) allerdings zum Nachweisnicht aus.Bei nicht auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeitfordert das Finanzministeriumeine Totaleinkünfteprognose.Beweisanzeichen dafür können Mietkaufmodelle,Rückkaufangebote, Zeitmietverträgeund kurze Fremdfinanzierungensein, aber auch die Kündigungvon Mietverträgen kurz nach der Grundstücksanschaffung.Mit Urteil vom 10. Mai 2006 (Az. IXR 35/05) hat der Bundesfinanzhof allerdingseine andere Meinung vertreten. ImUrteilsfall hatte ein Ehepaar eine Wohnungimmer wieder befristet vermietet– zwischendurch standen die Räumemonatelang leer. Die hohen Kosten warendem Finanzamt nach vier Jahren einDorn im Auge – die Beamten wolltendie steuerlichen Verluste nicht mehr akzeptieren.Die BFH-Richter wiesen denFiskus allerdings in die Schranken. NachMeinung der obersten Steuerjuristen seiBei langjährigem Leerstand muss der Eigentümereiner leer stehenden möblierten Wohnungzum Nachweis seiner fortdauerndenVermietungsabsicht nicht nur Zugeständnissehinsichtlich Mietzins und -dauer machen, sonderngegebenfalls auch die einer Vermietungentgegenstehende Möblierung entfernen,Urteil des FG München vom 25.5.2011 – 1 K4019/09 – Revision eingelegt (Az. des BFH:IX R 14/12).Befindet sich ein sanierungsbedürftiges, leerstehendes Gebäude bereits kurz nach demErwerb in nicht mehr vermietbarem Zustand,lässt sich allein mit der Benennung einer miteinem Exklusivvertrag zur Suche von Mieternausgestatteten Immobilienmaklerin nicht dieVermietungsabsicht nachweisen, Urteil desNiedersächsischen FG vom 14.4.2010 – 8 K398/08 - rechtskräftig.Die langwierige Sanierung einer stark baufälligenImmobilie über einen Zeitraum von zehnJahren kann zur Verneinung der Vermietungsabsichtführen, Urteil des NiedersächsischenFG vom 6.5.2010 – 11 K 12069/08 – rechtskräftig.auch beim Abschluss befristeter Mietverträgevon einer dauerhaften Vermietungsabsichtauszugehen. Das Finanzamtdürfe deshalb weder vom Vermietereine Überschussprognose fordern nochselbst eine solche Rechnung aufmachen.Zweigleisig fahren ist erlaubtNach Ansicht der BFH-Richter sollendie Finanzbehörden großzügig verfahren,wenn Grundeigentümer bei deroptimalen Verwertung ihres Vermögenszweigleisig fahren. Die Werbungskostenbleiben auch dann abzugsfähig, wennparallel zu den Vermietungsbemühungenbereits ein Käufer gesucht wird.Eine leer stehende Immobilie lässt sichoft besser an den Mann bringen, wennpotenzielle Kaufinteressenten ihr neuesDomizil selbst bewohnen wollen.Um den bisherigen Mieter zur Aufgabeseiner Bleibe zu bewegen, werdendeshalb oft Abfindungszahlungen geleistet.Diese können allerdings nicht alsWerbungskosten von den erzielten Mieteinnahmenabgezogen werden (BFH-Urteil vom 7.7.2005, Az. IX R 38/03).Wer bereits Verkaufsabsichten hegt undseinen bislang vermieteten Grundbesitzvorher noch einmal gründlich auf Vordermannbringen will, kann die Renovierungskostennicht mehr von der Steuerabsetzen (BFH-Urteil vom 14.12.2004,Az. IX R 34/03). Wenn sich das Finanzamtnoch an der Modernisierung derMietimmobilie beteiligen soll, müssendie Handwerker deshalb rechtzeitig voreinem geplanten Verkauf anrücken.In besonderen Ausnahmefällen verzichtetdie Kommune bei leer stehendenImmobilien auch auf fällige Grundbesitzabgaben.Aussichten auf Erfolg bestehenimmer dann, wenn die ImmobilieMietrenditen unterhalb von 50 Prozentdes ortsüblichen Mietniveaus abwirftund der Eigentümer die Ertragsschwächenicht zu vertreten hat. Nach einer Verfügungder OFD Berlin vom 22. Dezember1998 (Az. St 521 – G 1163a – 1/97) fallenLeerstände bei Neubauten als Anfangsverlusteunter das Unternehmerrisikound sind stets vom Grundeigentümer zuvertreten. f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


34 Finanzen, Markt + ManagementEine Branche atmet auf:Viel Licht – doch Schatten bleibtAIFM-Umsetzungsgesetz. Das Bundesministerium der Finanzen hat seinenKurs korrigiert. Für Jubel ist es jedoch zu früh. Zumindest hat die indirekteImmobilienanlage in Deutschland nun eine Zukunft.Zweiklassengesellschaft.Altanleger von Publikums -Immo bilienfonds sindwesentlich bessergestellt.Bärbel Schomberg, Vizepräsidentin des ZIA und Geschäftsführerin von Schomberg & Co.Diesmal blieb der Katzenjammer aus.Das Bundesministerium der Finanzen(BMF) ist auf die Kritik der Branche eingegangenund hat den Gesetzentwurf zurUmsetzung der AIFM-Richtlinie überarbeitet.Doch für Jubel ist es zu früh.Noch sind einige Hürden zu überwinden.Auch der neue Entwurf beinhalteterhebliche Veränderungen, ist aber eingroßer Fortschritt im Vergleich zumDiskussions entwurf. Kurz gesagt: VielLicht, aber auch Schatten.Erinnern wir uns: Bis Juli 2013 mussdie europäische AIFM-Richtlinie in nationalesRecht umgesetzt werden. DasBMF stellte daher im Sommer einen Diskussionsentwurfvor. Der Gesetzentwurfging weit über die europäische AIFM-Richtlinie hinaus. Eckpunkte waren dasVerbot Offener Immobilienfonds undeine markt- und praxisferne Regulierungder Geschlossenen Fonds.Mittlerweile atmet die Branche auf.Der neue Gesetzentwurf erfüllt einezentrale Forderung des ZIA: OffeneImmobilien-Spezialfonds bleiben inder Rechtsform des Sondervermögenserhalten. Das gilt auch für die offenenImmobilien-Publikumsfonds. Und derInvestorenkreis wurde erweitert. Nichtnur professionelle, sondern auch semiprofessionelleAnleger, wie beispielsweiseFamily-Offices oder Stiftungen dürfensich weiterhin an Immobilien-Spezialfondsbeteiligen.Auch bei den Geschlossenen Fondswurde der massive Angriff auf die Produktklasseabgewehrt. Mittlerweile hatein sachgerechter Ausgleich von Verbraucherschutzinteressenund Markter-fordernissen stattgefunden. Die Mindestbeteiligungwurde auf 20.000 Euroreduziert. Zudem wurde der Grundsatzder Risikomischung erweitert. Die imersten Gesetzentwurf geforderte ausschließlichauf die Anzahl der Objektezielende Risikodiversifikation (mindestensdrei Objekte bei Mindestbeteiligungunter 50.000 Euro) war nichtsachgerecht. Denn die Erfahrung imBereich der Geschlossenen Fonds hatgezeigt: Auch mehrere Objekte in einemFonds schützen Anleger nicht zwingendvor erheblichen Verlusten. Der neue Gesetzentwurfträgt dieser Erfahrung Rechnungund zielt bei der Risikostreuung aufqualitative und nicht ausschließlich aufquantitative Aspekte. Eine sachgerechteRegelung, auch wenn noch einige Fragenzu klären sind.Foto: Cannaregio/shutterstock.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


35Auf einen Blick››Der neue Gesetzentwurf erfüllt eine zentraleForderung des ZIA: Offene Immobilien-Spezialfondsbleiben in der Rechtsformdes Sondervermögens erhalten.››Der Investorenkreis wurde gegenüberdem Diskussionsentwurf erweitert: Nichtnur professionelle, sondern auch semiprofessionelle Anleger dürfen sich anImmo bilien-Spezialfonds beteiligen.› › Mittlerweile hat bei den GeschlossenenFonds ein sachgerechter Ausgleich vonVerbraucherschutzinteressen und Markterfordernissenstattgefunden.mit sich. Der Bestandsschutz bei OffenenPublikums-Immobilienfonds wurdein einen Bestandsschutz für Altanlegerumgewandelt. Dadurch wird eine Zweiklassengesellschaftetabliert. Die vierteljährlicheAusgabe neuer Anteile machtdas Produkt weniger flexibel.Bei der Bewertung der Immobilienfällt das Gesetz hinter die bisherigenRegelungen zurück. Es sollte zumindesterwogen werden, die bisherigen Sachverständigenausschüsseebenfalls zuzulassen.Besonders problematisch ist der fixeTermin bei der Anteilsrücknahme. Wollenviele Anleger ihre Anteile zur gleichenZeit zurückgeben, setzt das den Fondsmassiv unter Druck. Auch die zwölfmonatigeKündigungsfrist hilft da nur wenig.Einige Branchenteilnehmer bezweifelnbereits laut, dass das Produkt OffenerImmobilien-Publikumsfonds unter diesenVoraussetzungen überleben kann. f|Auch beim Fremdkapital hat das BMFdie Zügel gelockert und die Beschränkungder Kreditaufnahme auf 60 Prozent erhöht.Auch wenn die Notwendigkeit einerstarren Grenze sich nach wie vor nichterschließt, ist der nunmehr gefundeneKompromiss zumindest praxisgerechter.Neue Regeln, neue ProblemeNach den ursprünglichen Plänen desBMF wäre auch die Neuauflage OffenerImmobilien-Publikumsfonds unter Bestandsschutzfür bestehende Fonds verbotenworden. Auch wenn neue OffeneImmobilien-Publikumsfonds jetzt weiterhinmöglich sind, müssen sich dieAnbieter auf neue Anforderungen einstellen.Ob die Regeln tatsächlich alledem Anlegerschutz dienen, ist jedochfraglich. Die wesentlichen Punkte imÜberblick:› Die Regelung, dass Anleger pro Halbjahr30.000 Euro zurückgeben dürfen,wird gestrichen.› Die Rücknahme von Anteilen erfolgtan einem festen Stichtag mit einerKündigungsfrist von zwölf Monaten.› Die Ausgabe neuer Anteile erfolgt lediglichvier Mal im Jahr.› Die Übergangsregelungen sehen unteranderem vor, dass für Anteile vonAltanlegern (Stichtag 21. Juli 2013)die 30.000-Euro-Regelung weiter gilt.› Die Pflicht für einen unabhängigenSachverständigenausschuss entfällt.Die Regelungen bringen neue Problemewww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


36 Finanzen, Markt + ManagementAlte Vorwürfe neu serviertGeschlossene Immobilienfonds. Die Ergebnisse einer Untersuchung derStiftung Warentest sind für die Branche niederschmetternd. Die Betroffenentun sich mit einer Entkräftung schwer.Norbert Jumpertz, Staig„Dass das der Branche sauer aufgestoßenist, kann ich mir vorstellen“, sagt FondsanalystStefan Loipfinger. Gemeint sinddie Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds,denen kaum gefallen dürfte,was in der Dezemberausgabe des MagazinsFinanztest auf Basis einer Untersuchungder Stiftung Warentest über GeschlosseneImmobilienfonds zu lesen ist:Von 58 Immobilienfonds haben nur achtdie Note „befriedigend“ bekommen. DieNote „sehr gut“ oder „gut“ erhielt keiner,40 fielen komplett durch.Die kritische Analyse erwischt dieFondsbranche zu einem ungünstigenZeitpunkt. 2012 ist ein schwieriges Jahr.Denn die Platzierungen sind rückläufig,obwohl in Deutschland Immobilien enDie Untersuchung der StiftungWarentest zu den GeschlossenenImmobilienfonds sorgt für Unruhebei den Initiatoren. Denn 40 getesteteFonds fielen komplett durch.Doch es gibt auch kritischere Stimmen:„Wir haben noch nie Blindpools aufgevoguesind. Die Branche schiebt das vorallem auf neue rechtliche Regelungen unddie Verunsicherung durch Diskussio nenüber die Umsetzung der EU-Richtliniezur Regulierung Geschlossener Fonds(AIFM-Umsetzungsgesetz).Die Nerven liegen blankDa können die Nerven schnell blankliegen. Der Verband für GeschlosseneFonds (VGF) sah sich genötigt, auf dieAnalyse der Stiftung Warentest sofortmit einer Stellungnahme zu reagieren.Diese sei oberflächlich, pauschal undvermittle den falschen Eindruck, GeschlosseneImmobilienfonds seien generellein untaugliches Anlageinstrumentfür Immobilieninvestments, empört sichVGF-Hauptgeschäftsführer Eric Romba.Als Mitinitiator der Studie glaubt dieBranche, einen alten Bekannten entlarvtzu haben: Stefan Loipfinger. Das überrascht.Denn eigentlich hatte der sichvom Thema „Immobilienfonds“ abgewendet.Zur Mitwirkung an der Analysewill sich Loipfinger nicht äußern.Der VGF stößt sich vor allem ander pauschalen Ablehnung bestimmterFondskonzepte. „Einen Fonds nur durchfallenzu lassen, weil es sich um einenBlindpool handelt, ist keine angemesseneAnalysemethodik“, kritisiert Romba undfragt: „Warum sollen Verluste bei Blindpoolsvorprogrammiert sein?“„Wollen Fonds stark diversifiziertinvestieren, lässt sich das meist nur perBlindpool realisieren“, pflichtet ihm AlexanderBetz, Produktvertriebsvorstandvon MPC Capital, bei. Allerdings sindfür ihn Multi-Asset-Fonds mit vielenZielfonds die einzige Ausnahme, dieeine Blindpool-Konstruktion rechtfertigt.„Im Verkaufsprospekt müssen dieKriterien für Investitionen detailliertoffengelegt werden“, fügt Angelika Kunath,Geschäftsführerin des FondshausesHamburg Immobilien, hinzu. Betz ärgert,dass bei Geschlossenen Fonds derBlindpool als Begriff „negativ besetzt“ist. Bei Offenen Fonds wie Aktien- oderRentenfonds stört es hingegen niemanden,dass deren Struktur häufig vielintransparenter sei.Pro und Contra BlindpoolsFoto: Stiftung Warentest; Edyta Pawlowska/shutterstock.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


37Auf einen Blick››Die Stiftung Warentest nahm 58 GeschlosseneImmobilienfonds unter die Lupe: 40fielen komplett durch, nur acht erhieltendie Note „befriedigend“.››Der VGF kritisiert an der Analyse vor allem,sie vermittle den falschen Eindruck, dassGeschlossene Immobilienfonds generellfür Immobilieninvestments ungeeignetseien.››Verärgert sind die Initiatoren vor allemüber die pauschale Beurteilung von Blindpool-Konzeptenund anderen wichtigenFondskonstruktionsmerkmalen.legt“, sagt Thomas Kühl, Mitglied derGeschäftsleitung von Wölbern Invest. Erhält es für ein wesentliches Merkmal geschlossenerImmobilienfonds, dass Anlegerzur besseren Chancen- und Risikoeinschätzunggenau wissen, in welcheImmobilien sie investieren.Fonds mit einer Fremdfinanzierungsquotevon über 50 Prozent sortiertedie Stiftung Warentest in ihrer Untersuchungebenfalls von vornherein aus. DerVGF verweist auf eine aktuelle Analyseder Leistungsbilanzen seiner Mitglieder,bei der Daten von 799 aufgelösten GeschlossenenImmobilienfonds ausgewertetwurden. Demnach erzielten Fondsmit höherer Fremdfinanzierungsquoteim Schnitt eine deutlich höhere Renditeals die mit einer niedrigeren. Rombaführt das unter anderem darauf zurück,dass Banken die finanzierten Immobilienwegen der höheren Risiken stärker aufihre Rentabilität durchleuchteten.Loipfinger hält dieses Argumentnicht für stichhaltig: „Eine höhereFremdfinanzierungsquote ist mit einemhöheren Risiko verbunden, allein schonwegen Basel III.“ Seine Begründung:Kommt es bei der Erfüllung des Kreditvertragszu Problemen, drohe im Extremfalldie Verwertung der Immobilien.Daher hält er die im Gesetzentwurf fürdas AIFM-Umsetzungsgesetz geplanteDecklung für richtig. Die vorgeseheneObergrenze von 60 Prozent findet er jedochzu hoch. Seiner Ansicht nach solltesie deutlich unter 50 Prozent liegen.Bernhard Dames von der RatingagenturScope findet dagegen Fremdfinanzierungsquotenvon bis zu 60 Prozent desBeleihungswerts nicht für problematisch.Und er hält dieses Kriterium alleinauch nicht für aussagekräftig genug, umFondskonstruktionen von vornhereindie Eignung abzusprechen. Dames verweistauf den Pluswertfonds 159. „DieHahn-Gruppe ist führend als InitiatorGeschlossener Fonds für gehobene Einzelhandelsimmobilien.“Jahr für Jahrlege sie Fonds um Fonds auf, eigentlichimmer nach dem gleichen Prinzip, undsei damit sehr erfolgreich gewesen, sagter. Warum die Höhe der Fremdfinanzierunghier von der Stiftung Warentestzum Knock-out-Kriterium erklärt wurde,sei nicht nachvollziehbar.Kunath sieht das gleiche Problem beider Beurteilung von Mietverträgen. DerKritik der Stiftung Warentest beim FHHImmobilien 14 hält sie entgegen, dassoffensichtlich zu wenig berücksichtigtworden sei, dass das Aparthotel in Kölnvon Adagio Deutschland, einer Tochterder namhaften europäischen HotelketteAccor, betrieben werde. Ferner enthalteder Mietvertrag eine Klausel, dass dieMiete steige, wenn das Hotel besondersgut laufen sollte.VGF plant Performance-StudieBei Geschlossenen Immobilienfondssollten sich Anleger intensiv mit demKonzept auseinandersetzen, um Chancenund Risiken unternehmerischer Beteiligungenabzuwägen, rät Dames. DerScope-Analyst hält jedoch die alleinigeFokussierung auf Risikoaspekte für unzureichend.Für ein Urteil müsse auchdas Renditepotenzial berücksichtigt werden:„Manche Anleger akzeptieren größereRisiken, wenn die Aussicht auf einehöhere Rendite besteht.“Der VGF wünscht sich einen intensiverenDialog mit der Stiftung Warentest:„Wir scheuen nicht den fairen,kritischen Diskurs“, sagt Romba. ZurVersachlichung der Diskussion will derVGF mit einer Performance-Studie beitragen,deren Resultate er bis Mitte 2013präsentieren will. f|Klassenbester!;-) ® www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013eine Ausgründung desIBP


38 Finanzen, Markt + ManagementLow risk but funAsset-Allokation. Core erzielt häufig weniger als vier Prozent Rendite. InstitutionelleInvestoren steigern jedoch mit Core-Satellite die Performance ihrer Immobilienportfoliosdeutlich. Die Streuung über mehrere Segmente verringert zudem das Risiko.Martin Eberhardt FRICS, Sprecher der Geschäftsführung von Bouwfonds Reim Deutschland, BerlinBei der Anlage ihrer Vermögenswerteauf Sicherheit setzen, gleichzeitig aberausreichende Renditen erwirtschaften– so lautet das Grunddilemma institutionellerInvestoren. Doch die meistenAnlagemöglichkeiten sind derzeit wenigattraktiv. Bundesanleihen etwa rentierenkaum. Zehnjährige Bundesbonds brachtenAnfang November 2012 nur 1,42 Prozent.Für viele institutionelle Anleger wieAltersvorsorgeeinrichtungen scheidenAktien aufgrund ihrer hohen Volatilitätaus. Wird alternativ in Immobilien unddabei ausschließlich in den Core-Sektorinvestiert, sind die Renditen mager. ModerneBüroobjekte in bester Lage mitbonitätsstarken Mietern sind so begehrt,dass entsprechende Renditen häufig unterdie Vier-Prozent-Marke gesunken sind.Optimierte RenditechancenMithilfe der Core-Satellite-Strategie lassensich höhere Renditen erzielen, ohneriskanter investieren zu müssen. DasSystem: Rund um einen Kern aus einemoder mehreren direkten und indirektenInvestments mit bonitätsstarken Nutzernin Bestlage wird ein Ring aus Satellitenmit höherem Ertragsprofil gelegt. DieCore-Investments bilden den sicherenund liquiden Sockel des Gesamtinvestments.Um Risiken zu reduzieren unddie Renditechancen zu optimieren, sollteNichts für Milchmädchen – Die Gesamtrendite ist immer höherJeder Satellit sollte eine höhere Rendite als das Core-Segment aufweisen, womit sichder Ertrag des Gesamtportfolios signifikant erhöht. Die vereinfachte Beispielrechnungmit nur vier Sektoren oder Risikostilen illustriert dies.SegmentRenditeAnteil inProzentAnteil inProzentEinzelbeitrag*Einzelbeitrag*Core 3,8 100 380 100 380Core 3,8 90 342 80 304Satellit: B-Standorte 6 2,5 15 5 30Satellit: Spezialimmobilie6,5 2,5 16,25 5 32,5Satellit: Infrastruktur 5,5 2,5 13,75 5 27,5Satellit: Value Added 9 2,5 22,5 5 45Summe 409,50 439Summe/100 =Gesamtrendite inProzentGesamtrendite beiAusfall in Prozent4,095 4,393,87 3,94*zum Gesamtertrag absolut. Rendite x Anteil in Prozent; Quelle: Bouwfonds REIM, eigene Berechnungdas für die Satelliten allokierte Kapitalüber verschiedene Segmente gestreutwerden. Satelliteninvestments sind etwaregional fokussierte Objekte an ausgewähltenB-Standorten, Logistik- undParkhausimmobilien, Infrastrukturfonds,Immobilieninvestments wie studentischesWohnen und Sozialimmobilien(be treutes Wohnen) oder die Umsetzungrisikoreicherer Investmentstile, wie ValueAdded (etwa Revitalisierungen) oderOpportunistic (Projektentwicklung).Die Core-Satellite-Strategie integriertspezielle Anforderungen institutionellerInvestoren in die Anlagestrategie,ohne dabei das Risiko gravierendzu steigern. Ein weiterer Vorteil dieserStrategie ist, dass durch Investitionen inverschiedene Investitionsobjekte (Coreund Satelliten) das Gesamtportfolio diversifiziertund Wagnisse begrenzt werden.Sollte der „Worst-Case“ eintretenund der ertragsstärkste Satellit, etwa eineverzögerte Projektentwicklung, in einemJahr keinen Ertrag abwerfen, liegt dieGesamtrendite des Portfolios dennochüber der einer reinen „Core-Strategie“.RisikominimierungJeder Satellit sollte eine höhere Renditeals das Core-Segment aufweisen. Damiterhöht sich der Ertrag des Gesamtportfoliossignifikant. Eine vereinfachte Beispielrechnung(siehe Grafik links) mitvier Sektoren oder Risikostilen illustriertdies: Die Nettorendite der Core-Objektebeträgt 3,8 Prozent, die des Satelliteninvestments(beispielsweise Objekte anB-Standorten) sechs Prozent, die derSpezialimmobilien 6,5 Prozent, die der12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


39Auf einen Blick››Bei den sogenannten Core-Satellite-Strategienwird um einen „Kern“ aus Topobjektenein Ring aus „Satelliten“ mit höheremErtragsprofil gelegt.››Das allokierte Kapital wird über mehrereSegmente (wie Investments in B-Städte,Parkhäuser, Studentenapartments oderRevitalisierungsprojekte und Projektentwicklung)gestreut, um das Risiko zureduzieren und die Renditechancen zuoptimieren.››Dabei ist der Anteil der Satelliten amGesamtportfolio im Vergleich zum Core-Investment gering – dies dient der Diversifikationund sorgt zugleich für einenRenditeschub im Portfolio.Infrastrukturfonds 5,5 Prozent und beiden Value-Added-Fonds (etwa Revitalisierung)neun Prozent.Werden 100 Prozent des für Immobilien-Allokationenvorgesehenen Kapitalsin Core-Objekte investiert, beträgtdie Gesamtrendite des Portfolios 3,8Prozent. Fließen hingegen nur 90 Prozentdes Kapitals in Core, dafür jedochjeweils 2,5 Prozent in jeden der vier Satellitensteigt die Gesamtrendite auf rund 4,1Prozent. Das Ertragsplus beträgt rund 7,8Prozent gegenüber einem reinen Core-Portfolio. Selbst bei Ertragsausfall einesSatelliten betrüge die Gesamtrendite desPortfolios immer noch 3,87 Prozent unddamit mehr als bei reiner Core-Anlage.Core-Satellite-Strategie – Was ist das?Als Core-Satellite-Strategie bezeichnet manin der Asset-Allokation die Aufteilung einesPortfolios auf eine Kerninvestition („Core“),die eine Grundrendite mit ausreichender Sicherheitbieten soll. Ergänzt wird die Kerninvestitiondurch mehrere Einzelinvestitionen(„Satellite“) mit (teilweise) höherem Risikound Renditepotenzial, die auch zur weiterenRisikodiversifizierung angehängt werdenkönnen (attraktive Korrelationen zu „Core-Immobilien“ wie zum Beispiel Parkhausimmobilien).Deutlich steigern lässt sich der Portfolioertrag,wenn der Anteil des Core-Segmentsauf 80 Prozent gesenkt wird undjeweils fünf Prozent des Kapitals auf vierSatelliten verteilt werden. In diesem Fallsteigt die Gesamtrendite des Portfoliosauf 4,39 Prozent – ein Plus von 15,52Prozent gegenüber dem reinen Core-Portfolio. Selbst bei Null-Performanceder Projektentwicklungen in einem Jahrstünde unter dem Strich mit 3,94 Prozenteine deutlich höhere Rendite als bei einerreinen Core-Strategie.Alternative SegmenteTendenziell ist das Risiko bei mehrerenSatelliten etwas geringer als bei Core-Immobilien. Die Wahrscheinlichkeitvon Mietausfällen ist etwa in B-Städtendeshalb gering, weil an diesen Standortenso gut wie keine spekulativen Projektentwicklungenstattfinden. NachDIP-Berechnungen waren etwa in derFinanzmetropole Frankfurt am Main zuJahresbeginn 14,4 Prozent der Flächenunvermietet. Deutlich geringer fielen dieLeerstandsraten etwa in Bremen mit 3,6Prozent aus.Zunehmend attraktiv sind auchParkhausimmobilien. Betreibergesellschaftenzahlen Topmieten für diese Objekte,weil deren Auslastung durch dasstetig schrumpfende Parkraumangebotin den Städten gesichert ist. Konkurrenzobjektekönnen kaum entstehen, weil dasFlächenangebot meistens so knapp ist,Die Satelliteninvestments stellen jeweils nureinen relativ geringen Anteil am Gesamtportfoliodar. Sie sind meist aktiv gemanagte Teilportfolios,welche ausgewählte Bereiche bzw.Spezialitäten abdecken. Sie sollen attraktiveRenditebeiträge liefern und aufgrund geringerKorrelationen mit dem Core-Investmentdiversifizierend wirken.Für die Anreicherung oder Diversifizierungdes Kernportfolios eignen sich zum BeispielSatelliteninvestments mit Fokus auf Regionen,Sektoren oder Risikostile.dass der Bau von Wohnimmobilien imZweifel präferiert wird.Auch im Infrastruktursegment lassensich Risiken eindämmen. Bei Public-Private-Partnership-Projekten wie demBau und Ausbau von Autobahnen, Häfenund Stromtrassen garantiert der Staat einenstetigen Cashflow. Dabei ist jedochvon rein unternehmerisch betriebenenMautprojekten abzuraten. Der Herren-Tunnel in Lübeck und der Warnow-Tunnelin Rostock lassen grüßen.Logistikimmobilien hingegen sindaufgrund von Diversifikationseffekten,spezifischer Produkteigenschaften undder Wachstumschancen der Brancheeine gute Ergänzung für die institutionellenPortfolios. Der Logistikmarktfloriert, auch durch den stetigen Anstiegdes privaten Konsums über das Internet.Attraktiv ist das noch junge Segmentstudentisches Wohnen. Die Anzahlder Studierenden in Deutschland wirdwohl erst 2045 wieder unter das Niveauvon 2005 fallen. Der Bedarf an studentischemWohnraum steigt. Denn kleinteiligerWohnraum wird durch immermehr Singles knapp. Moderne Studentenapartmentsweisen einen Spread von100 bis 150 Basispunkten im Vergleichzu klassischen Wohnimmobilien auf,bei nahezu gleich geringer Volatilität. Sokann innerhalb der Asset-Klasse Wohnendiversifiziert werden.Überdurchschnittliche Erträge könnendarüber hinaus durch die Umsetzungvon Value-Add-Strategien, alsvierten Satelliten, erzielt werden. Besondersgeeignet dafür erscheinen Modernisierungenvon Shopping-Centern, die anihren Standorten etabliert sind.Partnerexpertise nutzenViele institutionelle Investoren verfügenüber genügend Erfahrung, umCore-Investments allein zu managen.Bei Investitionen in Satelliten hingegenbrauchen auch sie Partner, die Objektemit attraktiven Rendite-Risiko-Profilenidentifizieren und Spezialimmobiliensowie Refurbishments managen können.Dann ist Core-Satellite ein Weg aus dem„Sicher-doch-attraktiv-Dilemma.“ f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


40 Finanzen, Markt + ManagementBei privaten Aushängen stellt sich die Frage nicht, wer die Maklergebühr bezahlt.Treibsatz für die SpekulationProvision. Immobilienmakler sollen in Zukunft nach dem Bestellerprinzip bezahltwerden, fordern die einen. Unsinn, sagen die anderen, eine Reform gehe amProblem vorbei. Derweil spitzt sich die Wohnungsnot in den Metropolen zu.Manfred Gburek, Frankfurt am MainHart, aber fair, so sollte es in der gleichnamigenZDF-Sendung am 12. Novembereigentlich zugehen. Doch die Härtewährend der Diskussion über Mietenund Makler beschränkte sich weitgehendauf einige spitze Bemerkungen von ModeratorFrank Plasberg. Derweil kam eszwischen Mieterbund-Vize Eckard Pahlkeund Haus & Grund-General AndreasStücke zum Patt: „Mieter sind die Melkküheder Nation“, das war schon das Äußerste,was der eine mit mildem Lächelnauf den Lippen zu behaupten wagte. „DerStaat langt überall ganz schön zu“, setzteder andere mit Verweis auf die wegen derhohen Steuern ausufernden Kosten vonStrom, Heizöl und Gas in moderatemTonfall dagegen. Ach ja, und die GrüneRenate Künast versuchte vergeblich mitviel Ideologie und wenig Inhalt zu punk-ten: „Es gibt ein Recht auf angemessenenund bezahlbaren Wohnraum“, behauptetesie einfach so, um den Satz mit „auchin guten Lagen“ zu krönen.Was für ein Recht, was ist angemessen,was bezahlbar, was eine gute Lage?Egal, zu diesem Zeitpunkt war das Niveauder Sendung ohnehin schon in dertiefsten Kelleretage gelandet. Und Fairness?Fehlanzeige.Makler mutieren zum FeindbildDass Immobilienmakler bei solchenGelegenheiten regelmäßig ihr Fett abbekommen,versteht sich von selbst. Aberjetzt mutieren sie sogar zum Feindbild.Der Grund: Die Mieten steigen rasant,zumindest in den Metropolen, aberebenso in den mittleren Studentenstäd-ten, und daran – so jedenfalls des VolkesMeinung – verdienen die Makler, ohneeinen Finger zu krümmen.Das reicht, um genug Stoff fürStammtische und Medien herzugeben.Und für eine 2013 zu erwartendeHamburger Gesetzesinitiative im Bundesrat,der zufolge Verkäufer und Vermieterdie Maklerprovision zahlensollen, nicht Käufer und Mieter. Bestellerprinzipnennt sich das. Klingt zunächstplausibel, zielt aber zum Teil ander Realität vorbei. Denn dort, wo Wohnungsmangelherrscht und die Nachfragedas Ange bot an Wohnraum beiWeitem übersteigt, würde das Bestellerprinzipaus Sicht der Käufer und Mieterim Endeffekt nichts Neues bringen. Dasheißt, diese müssten indirekt statt direktfür die Provision aufkommen, sei es überFoto: l3q-fta/shotshop.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


41einen von vornherein höheren Preis, seies durch die Abwälzung der Provisionauf die Miete.„Vom Bestellerprinzip halte ich garnichts“, resümiert Makler Harald Blumenaueraus Bad Soden, bundesweitbekannt geworden durch seine Flatrate,„denn im Grunde ändert es nichts. Auchheute bestellt der Mieter, obwohl fast alledas nicht glauben.“Große regionale UnterschiedeNun gibt es in Deutschland bekanntermaßenauch Gegenden, etwa das platteLand, so manche ostdeutsche Städte oderTeile des Ruhrgebiets, wo die Marktkräfteandersherum wirken: Wer dort ein Hausoder eine Wohnung verkaufen oder vermietenwill, wendet sich im Zweifel händeringendan einen fähigen Makler, derdie in der Regel wenigen Interessentenaufspüren soll. Dann funktioniert dasBestellerprinzip ohnehin schon so, dassder Verkäufer oder Vermieter die Provisionzahlt. Jens-Ulrich Kießling, Präsidentdes Maklerverbands IVD, meintdenn auch: „Bisher hat der Markt dieVerteilung der Maklergebühren ausreichendgeregelt.“ Darüber hinaus äußerter sich diplomatisch: Der IVD stehe demBestellerprinzip offen gegenüber, „allerdingsnur, wenn es sich um ein echtesBestellerprinzip handelt. Wer den Maklerbeauftragt, zahlt auch“.Aber hat der Markt die Maklerprovisionenbisher wirklich ausreichendgeregelt? Und welcher Markt? Jedenfallshandelt es sich nicht um einen normalenMarkt, sondern um eine Fülle anTeilmärk ten, vom Kiez in Berlin bis zuVillenlagen am Starnberger See, von50er- und 60er-Jahre-Wohnsilos imRuhrgebiet bis zu Bauernhöfen in derUckermark, von schicken Penthouse-Wohnungen in Metropolen bis zu überdie ganze Republik verteilten kümmerlichenBleiben, in denen neben denÄrmsten der Armen jetzt zunehmendauch Einwanderer aus anderen LändernUnterschlupf finden. Allein im erstenHalbjahr 2012 kam es zu einen Zuwanderungssaldovon 182.000 Personen,Tendenz stark steigend. Dabei werdenAuf einen Blick››In Regionen mit großem Nachfragedruckwürde das Bestellerprinzip nichts ändern:Hier müssten nach wie vor die Mieter fürden Makler aufkommen, dann jedoch indirekt,etwa durch höhere Mieten.››Denn das eigentliche Problem in den Metropolenund in vielen Studentenstädtensind nicht die Makler, sondern die fehlendenWohnungen. Hierbei ist vor allemdie Politik gefragt.› › Eine Maklerreform müsste deshalb auchdie unterschiedliche Situation in den einzelnenRegionen berücksichtigen.zunächst Erinnerungen an die Zeit währenddes Wirtschaftswunders wach, alsHeerscharen von Gastarbeitern in dieBundesrepublik strömten. Doch der Unterschiedzwischen damals und heuteist gewaltig: Früher gab es Wirtschaftswachstumund einen erheblichen Mangelan Wohnraum, die Immobilienpreisestiegen bundesweit. Dagegen herrschtheute wirtschaftlich im DurchschnittStagnation, die Immobilienpreise klaffenzugunsten der Metropolen und zulastender meisten ländlichen Regionen immerweiter auseinander.Das erfordert von Maklern Spezialisierungund Flexibilität. Aber warumsollen sie sich das antun, wenn sie in denMetropolen genug Rahm abschöpfenkönnen? Das Bestellerprinzip dürfte siejedenfalls kaum hindern, ihre Provisionzu maximieren. Das bedeutet: Konzentrationauf die lukrativen Ballungsgebieteund dort auf Kauf und Verkauf statt aufMieten und Vermieten. „Nur schätzungsweisefünf Prozent der Maklereinkünftestammen aus dem Geschäft mit Wohnraummietern“,sagt Blumenauer und fügtgleich hinzu: „Das negative Maklerimagestammt aber fast ausschließlich aus demVermietungsgeschäft.“Ausgerechnet dieses bringt das Volkin Wallung, und zwar undifferenziert gegenVermieter, Sanierer, Aufteiler, Initiatoren,Investoren und eben auch Makler.Dass Politiker sich da gern auf die Seiteder Mieter schlagen, liegt nahe, denndort lassen sich besonders viele Wäh-lerstimmen gewinnen. Marc Stilke, Chefdes Portals Immobilien Scout, ist dennauch überzeugt: „Die jetzige politischeDiskussion ist eine Nebelkerze, die vomeigentlichen Problem der Wohnungsnotnur ablenkt. Eine neue gesetzliche Regelungzur Übernahme der Provision wirddie Mieten nicht senken.“Aber wie soll das Wohnungsproblemgelöst werden? „Die Politik muss in denGroßstädten die Weichen für mehr Neubauund entsprechende Grundstücksvergabenstellen“, schlägt Stilke vor. Das istindes leichter gesagt als getan. Denn welcherOberbürgermeister spekuliert insgeheimnicht gern auf steigende Grundstückspreise,um seinem Haushalt spätereinen Bonus zu bescheren? Die zuletztstark angezogenen Wohnungspreise und-mieten in den Großstädten erweisensich da geradezu als Treibsatz für dieseSpekulation.Eine Reform wäre sinnvollNachdem das öffentlich-rechtliche Fernsehenauf seine Weise den Mieterschutzentdeckt hat, dürfen in keiner Sendungzu diesem Thema Makler fehlen, diesich mit falschen Quadratmeterzahlenum Kopf und Kragen reden. Geradezugenüsslich werden auch Provisionssätzegenannt, die durchaus neidisch machenkönnen: Von 3,57 Prozent beispielsweisein Bayern und Baden-Württemberg bis7,14 Prozent in Berlin und Brandenburg.Der Immobilien-Dachverband ZIAbedauert, dass es neben den dienstbeflissenen,forschenden und beratendenMaklern auch „halb professionelle mitoftmals fehlender Qualifikation undnicht unproblematischen Geschäftspraktiken“gibt, die „Kosten ohne echten Nutzenverursachen“. Deshalb müsse „dasMaklerrecht auf den Prüfstand gestelltwerden“. Die Frage ist nur: Wie? Das Bestellerprinzipbringt es, wie gezeigt, nichtweiter. Und weil es nach Ansicht vonMakler Blumenauer hier „nicht um einbundesweites, sondern um ein Hotspot-Problem“ geht, müsste eigentlich eineReform her, die auch das berücksichtigt.Doch das werden die Oberbürgermeisterschon zu verhindern wissen. f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


42 Finanzen, Markt + ManagementZahlungsverzug: Kein Wettlauf!Fristlose Kündigung? Zahlt der Mieter zumindest teilweise, wird dem Vermieterdavon oft abgeraten. Das ist jedoch meist der falsche Weg: Handelt er nicht, kannder Anspruch auf schnelle Beendigung des Mietverhältnisses ganz verloren gehen.Dietmar Straub, Rechtsanwalt, FilderstadtZahlungsverzug des Mieters ist nichtselten. Die Folge ist in der Regel die fristloseaußerordentliche Kündigung desMietverhältnisses durch den Vermieter.Es gibt jedoch auch „zögerliche“ Vermieter,die sich trotz eines oft erheblichenZahlungsverzugs zunächst nicht dazuentschließen können, das Mietverhältniszu kündigen. Der Vermieter läuft hierjedoch Gefahr, sein Kündigungsrecht zuverlieren. Nach § 314 Abs. 3 BGB kannnämlich der zu einer Kündigung Berechtigtenur innerhalb einer angemessenenFrist kündigen, nachdem er vomKündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.Ein Zeitraum von zwei bis drei Monatenwird noch als angemessen angesehen.Versäumt der Mieter Zahlungsfristen,kann der Vermieterkündigen. Wichtig ist,dass er das rechtzeitig tut.Ein FallbeispielFolgender Fall ist in dem Zusammenhanghäufig: Der Mieter befindet sich mitden Mietzahlungen für die Monate Märzund Mai in Verzug. Eine fristlose Kündigungdes Mietverhältnisses wäre somitmöglich und wirksam. Der Vermieterbeauftragt deshalb am 10. Mai einenRechtsanwalt mit dem Ausspruch derKündigung. Am 12. Mai will der Anwaltdie Kündigung versenden. Bevor jedochdie Kündigung in den Postausgang gelangt,teilt der Vermieter seinem Rechtsanwaltmit, dass am 11. Mai die Märzmieteauf seinem Konto gutgeschriebenwurde und jetzt nur noch die Maimieteoffensteht. In der Praxis passiert nunhäufig folgendes:Der Rechtsanwalt weist den Vermieterdarauf hin, dass die Voraussetzungenfür eine Kündigung jetzt nicht mehr vorliegenund man abwarten muss, ob er-neut ein Verzug mit zwei Mieten eintritt.Weiter wird der Vermieter aufgefordert,sofort nach Fälligkeit der nächsten Mietesein Konto auf Zahlungseingänge hin zuprüfen und, sollte eine Zahlung nicht erfolgtsein, dem Rechtsanwalt dies umgehendmitzuteilen, damit er erneut quasiim „Wettlauf “ mit dem Mieter versuchenkann, diesem eine Kündigung zukommenzu lassen, bevor wieder eine Teilzahlungerfolgt und alles zunichte macht.Der Mieter scheint damit die Möglichkeitzu haben, eine Kündigung „aufzuschieben“,wenn er die Rückständezwar nicht vollständig, aber zumindestteilweise ausgleicht, damit er nicht mehrmit zwei Bruttowarmmieten in Verzugist. Dem ist jedoch gerade nicht so!Gesetzliche VoraussetzungenDie Voraussetzungen für eine Kündigungwegen Zahlungsverzugs sind in §543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a und Nr. 3 b BGBgeregelt. Danach kann der Vermieter vonWohnraum oder Gewerberaum fristlosaußerordentlich kündigen, wenn sichder Mieter für zwei aufeinander folgendeTermine mit der Entrichtung der Mieteoder eines nicht unerheblichen Teils derMiete in Verzug befindet (Nr. 3 a) oderwenn der Mieter in einem Zeitraum,Foto: Simone Voigt/shutterstock.com12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


43Auf einen Blick››Nach § 314 Abs. 3 BGB kann der zu einerKündigung Berechtigte nur innerhalb einerangemessenen Frist kündigen, nachdemer vom Kündigungsgrund Kenntniserlangt hat. Ein Zeitraum von zwei bisdrei Monaten wird noch als angemessenangesehen.››Die Voraussetzungen für eine Kündigungwegen Zahlungsverzugs sind in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 a und Nr. 3 b BGB geregelt.››Der Bundesgerichtshof hat entschieden,dass das gesetzliche Kündigungsrechtwegen Zahlungsverzugs nur bei rechtzeitigervölliger Befriedigung des Vermietersentfällt.der sich über mehr als zwei Termine erstreckt,mit der Entrichtung der Miete inHöhe eines Betrages in Verzug ist, der dieMiete für zwei Monate erreicht (Nr. 3 b).Mit einem „nicht unerheblichen“ Teilist er in Verzug, wenn der rückständigeTeil der Miete die Miete für einen Monatübersteigt. Auszugehen ist immer vonder Bruttowarmmiete. Zu unterscheidenhiervon ist der Fall, dass sich der Mieteretwa mit zwei Mieten vollständig in Verzugbefindet und der Vermieter ihm daraufhinfristlos außerordentlich kündigenlässt. Mit Zugang der Kündigung beimMieter ist das Mietverhältnis beendet.Der Wohnraummieter hat nun allerdingsnoch die Möglichkeit, die Kündigungdadurch unwi rksam zu machen, dass erspätestens bis zum Ablauf von zwei Monatennach Eintritt der „Rechtshängigkeit“(Tag, an dem dem Mieter die Räumungsklagezugestellt wird) des Räumungsanspruchsden Vermieter vollständig befriedigtoder sich eine öffentliche Stelle zurBefriedigung verpflichtet ( § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB). Was meist falsch beurteiltwird, ist der Umstand, dass es nurdarauf ankommt, ob die Tatbestandsvoraussetzungendes § 543 Abs. 2 Satz 1Nr. 3 a oder b BGB einmal erfüllt sindoder nicht.Befindet sich also der Mieter für zweiaufeinanderfolgende Termine mit derEntrichtung der Miete oder eines nichtunerheblichen Teils in Verzug (Nr. 3a)oder stehen in einem Zeitraum, der sichüber mehr als zwei Termine erstreckt,zwei Monatsmieten oder mehr offen (Nr.3b), kann der Vermieter auch dann nochfristlos außerordentlich kündigen, wennder Mieter vor Zugang der Kündigungeinen Teil des Rückstands ausgleicht.Der Bundesgerichtshof hat bereits1970 entschieden, dass „nach allgemeinerAuffassung“ das gesetzliche Kündigungsrechtwegen Zahlungsverzugs nurbei rechtzeitiger völliger Befriedigungdes Vermieters entfalle (Urteil vom14.07.1970, Az. VIII ZR 12/69).Zuletzt hat das Kammergericht Berlin2008 entsprechend der Rechtsprechungdes Bundesgerichtshofs festgehalten, dassein einmal entstandenes Kündigungsrechtauch dann erhalten bleibe, wenn sich derRückstand in der Folgezeit reduziert. Essei nicht erforderlich, dass noch zum Zeitpunktdes Zugangs der Kündigung einRückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz1 Nr. 3 a oder b BGB besteht.FazitAusgehend von dem vorstehend angeführtenBeispielsfall kann der Rechtsanwaltfür den Vermieter trotz des Umstandes,dass der Mieter vor Zugangeiner Kündigung einen Teil des Rückstandsausgeglichen hat, diesem wegenZahlungsverzugs wirksam fristlos außerordentlichkündigen.f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


44 Finanzen, Markt + ManagementVerabschiedung geglückt,Umsetzung steht noch bevorEnergieeffizienz-Richtlinie in Kraft. Die EU-Gesetzgebung hat vielfältigenEinfluss auf die nationalen Immobilienwirtschaften. Ein erster Ausblick, was diedeutschen Marktteilnehmer in den nächsten 18 Monaten leisten müssen.Jola Horschig, Springe20 – 20 – 20 bis 2020. So lauten nichtetwa die Traummaße eines neuen Modell-Typs.Nein, es sind die Zielmaße, diedie Europäische Union (EU) im BereichEnergie und Klimaschutz erreichen will:Bis 2020, so haben die Mitgliedsländerbeschlossen, sollen› die Treibhausgasemissionen gegenüber1990 um 20 Prozent gesenkt,Auf einen Blick››Nach vielen Unstimmigkeiten und Nachverhandlungenist nun die Energieeffizienzrichtlinieder Europäischen Union inKraft getreten.››Die Bundesregierung muss in den nächsten18 Monaten Maßnahmen für die Umsetzungin Deutschland erarbeiten.››Die deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaftäußert sich positiv über dieerreichten Verhandlungsergebnisse.››Die verbindliche Sanierungsquote für privateund öffentliche Wohnungsunternehmenwird es auf Grundlage dieser Richtlinienicht geben.››Auch die monatliche Heizkostenabrechnungist vom Tisch.››Für Hausverwalter und Eigentümer ist esnun wichtig, die gesetzlichen Gegebenheitenim Blick zu behalten, rechtzeitig zureagieren und den Einbau der kommunikationsfähigenMesstechnik in Angriff zunehmen.› der Anteil der erneuerbaren Energienam Gesamtenergieverbrauch auf 20Prozent erhöht und› der Verbrauch von Primärenergie um20 Prozent reduziert werden.Zur Senkung der Treibhausgasemissionenund Erhöhung des Anteils der erneuerbarenEnergien hat die EU unteranderem mit den beiden Richtlinienzum Emissionshandel und zur Förderungerneuerbarer Energien Rahmenbedingungenvorgegeben, die die Mitgliedsstaateneinhalten müssen, um dieZiele zu erreichen. In diesen beiden Bereichenbefindet sich die EU auf einemguten Weg, so die Europäische Kommission,Generaldirektion Energie im Juni2011. Anders sieht es bei der Reduktionder Primärenergie aus. Ohne weitereMaßnahmen würde der Verbrauch bis2020 lediglich um zehn Prozent sinkenund gleichzeitig die Abhängigkeit vonEnergieeinfuhren von 84 auf 94 Prozentsteigen (Basisjahr 2009).Vor diesem Hintergrund legte dieEU-Kommission bereits im Juni 2011einen Vorschlag für eine Energieeffizienz-Richtlinievor. Doch die in derEntwurfsfassung beschriebenen Maßnahmenhatten es für alle am EnergiemarktBeteiligten in sich. „So standenbeispielsweise eine monatliche Heizkostenabrechnungund eine verbindlicheSanierungsrate für private und öffentlicheWohngebäude im Raum“, berichtetFranco Höfling, Rechtsanwalt und ReferentRecht und Energie beim Bun­desverband Freier Immobilien- undWohnungsunternehmen (BFW). Die Regelungender Entwurfsfassung hätten fürImmobilienbesitzer und Mieter erheblichewirtschaftliche Folgen gehabt. Sofolgte, was üblicherweise auf politischeVorschläge folgt: Verstärkte LobbyarbeitHier, im europäisches Parlament,wurde die neue Richtlinie ausgetüftelt.12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


45und zähe Verhandlungen. Der luxemburgischeBerichterstatter des EuropäischenParlaments, Claude Turmes (DieGrünen/Europäische Freie Allianz), dereine harte Linie in den Parlamentsverhandlungenfuhr, war schließlich dazuzu bewegen, einige Flexibilisierungenanzunehmen, um ein Scheitern der gesamtenRichtlinie zu verhindern.Positive ReaktionenFoto: Horia Bogdan/shutterstock.comErst danach ging es wieder voran. ImJuni 2012 legte die Kommission einenneuen Vorschlag für die Energieeffizienz-Richtlinievor, der auf breite Zustimmungstieß. Am 4. Dezember 2012 tratsie nun in Kraft. Zum Download stehtdie Richtlinie auf der Homepage der EU(http://ec.europa.eu/energy/efficiency/index_de.htm).Die deutsche Wohnungs- und Immobilienwirtschaftäußerte sich positivüber die erreichten Verhandlungsergebnisse.„Mit dem Kompromiss wurdeSchadensbegrenzung betrieben“, kommentiertFranco Höfling. Denn die verbindlicheSanierungsquote für privateund öffentliche Wohnungsunternehmenwird es nicht geben. Und auch die monatlicheHeizkostenabrechnung ist vomTisch. „In der Praxis hätte sich das nurmit massivem organisatorischen, personellenund finanziellen Einsatz lösenlassen. Hinzu kommt, dass ein derartigesAbrechnungsverfahren auch unsozial fürdie Mieter ist, weil es die gesetzliche Systematikaus monatlichen Nebenkostenvorauszahlungenmit Anspareffekt fürMieter und den abrechnungstechnischenAusgleich für jahreszeitenbedingteSchwankungen im Verbrauchsverhaltenaußer Acht lässt“, fasst Walter Rasch,Vorsitzender der BundesarbeitsgemeinschaftImmobilienwirtschaft Deutschland(BID) und Präsident des BFW, dieKonsequenzen für die ursprünglich vorgesehenemonatliche Heizkostenabrechnungzusammen.Die Energieeffizienz-Richtlinie beinhaltetunter anderem folgende Regelungen:› Artikel 4 – Gebäuderenovierung:Die Mitgliedsstaaten ent­ |gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


46 Finanzen, Markt + ManagementStimmen aus der BrancheMarcus Lehmann, GeschäftsführerMinol Messtechnik,Leinfelden-Echterdingen„Viele der beschlossenen Maßnahmenhaben sich in Deutschlandschon lange bewährt, zumBeispiel individuelle Zähler.Wir haben die Erfahrunggemacht, dass Feedback-Instrumentefür Endkunden sehrhilfreich sind, um das eigeneVerbrauchsverhalten zu verstehenund zu steuern.“Peter Ruwe, GeschäftsführerIsta Deutschland GmbH,Essen„Für Hausverwalter ist es nunwichtig, die gesetzlichen Gegebenheitenim Blick zu behalten,rechtzeitig zu reagieren undden Einbau der kommunikationsfähigenMesstechnik inAngriff zu nehmen. Dabei lohntes sich oft, noch mehr zu tunals es die Energieeffizienz-Richtlinie erfordert.“Hans Lothar Schäfer, GeschäftsführerTechem GmbH,Eschborn„Auch in Deutschland unterstütztdie Richtlinie den Trendzu modernem Submetering.Ich erwarte durch sie einetechnologische Weiterentwicklungdes Smart Meterings. Fürdie Messdienstleistung bietensich interessante Entwicklungschancen- ganz im Sinne einesbezahlbaren Klimaschutzes.“wickeln Strategien zur Mobilisierungvon Investitionen in die Renovierungdes Bestandes an öffentlichen und privatenWohn- und Geschäftsgebäuden.Dazu zählen unter anderem ein Überblicküber den Gebäudebestand, dieErmittlung von Renovierungskonzeptenund von Strategien, um Sanierungenanzuregen. Diese muss dieBundesregierung bis 30. April 2014veröffentlichen.› Artikel 5 – Vorbildcharakter derGebäude öffentlicher Einrichtungen:Jährlich sind drei Prozent der Gebäudezu sanieren, die sich im Besitz desBundes befinden. Dies gilt für Gebäudemit einer Gesamtnutzfläche vonmehr als 500 Quadratmetern, und abJuli 2015 von mehr als 250 Quadratmetern.Möglich sind auch alternativeMaßnahmen, um die gleichen Energieeinsparungenzu erreichen.› Artikel: 7 – Energieeffizienzverpflichtungssysteme:Ab 2014 müssen dieMitgliedsländer ihren Verbrauchjährlich um 1,5 Prozent senken.› Artikel 8 – Energie-Audits und Energiemanagementsystem:Das Angebotvon Energie-Audits muss verbessertwerden. Zudem sollen die EU-Mitgliedsstaatenfür Unternehmen Förderregelungeneinzuführen.› Artikel 9 – Verbrauchserfassung: Soweites technisch machbar, finanziellvertretbar und im Vergleich zu denpotenziellen Energieeinsparungenver hältnismäßig ist, ist sicherzustellen,dass alle Endkunden für Strom,Erdgas, Fernwärme, Fernkälte undWarmbrauchwasser Zähler erhalten,die über Verbrauch und Nutzungszeitrauminformieren. Bei größerenRenovierungen und bei Neubautensind diese Zähler Pflicht.› Artikel 10 – Abrechnungsinformationen:Auch wenn die Endkundennicht über intelligente Zähler verfügen,muss für eine entsprechende Informationgesorgt werden.› Artikel 11 – Zugang zu Verbrauchserfassungs-und Abrechnungsinformationen:Die Mitgliedsstaaten habenMaßnahmen zu ergreifen, um dieeffiziente Nutzung von Energie durchKleinabnehmer, auch Privathaushalte,zu fördern und zu erleichtern.Wie geht es nun weiter?Die EU hat mit der Energieeffizienz-Richtlinieeinen Rahmen vorgegeben. Die EU-Mitgliedsländer haben bis Mitte 2014 Zeit,die Vorgaben in natio nales Recht umzusetzen.Die Federführung dafür obliegtin Deutschland dem Bundesministeriumfür Wirtschaft und Technologie. ErsteVorbereitungen wurden bereits getroffen,wie die Bundesregierung auf eine „KleineAnfrage“ der Bundestagsfraktion Bündnis90/Die Grünen mitteilte. Ein Kurzgutachten,mit dem die Umsetzung von Artikel 7in die Praxis vorbereitet werden soll, hatdie Bundesregierung über die im Bundesamtfür Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle(BAFA) eingerichtete Bundesstelle fürEnergieeffizienz im September in Auftraggegeben. Die Ergebnisse werden fürEnde Dezember erwartet. Außerdem hatdas Bundesumweltministerium im März2012 eine Studie vergeben. In dieser solluntersucht werden, wie bestimmte Instrumenteund die nationale Gesetzgebungfortentwickelt werden könnten. Darineinbezogen ist auch die Gesetzgebung aufEU-Ebene. f|12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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48 Finanzen, Markt + ManagementDie Schokoriegel-ImmobilienStudie. Eine Marke zu haben ist auch in der Immobilienwirtschaft von Vorteil. Wieeine Untersuchung der IREBS zeigt, steigen so Mieten und Verkaufswerte deutlich.Im Moment ist ein Branding in der Branche jedoch noch Mangelware.Martin Halder, Vorstand Meilenwerk AGMit Markenprodukten verknüpfen Verbraucheretwas Unverwechselbares. ImIdealfall ist das Bild, das sie sich voneiner bestimmten Marke machen, mitpositiven Gefühlen besetzt. Starke Markenwie Coca Cola genießen ein höheresVertrauen und werden stärker nachgefragtals herkömmliche Produkte. Diesgilt auch für Immobilien, wie eine Studieder International Real Estate BusinessSchool (IREBS) zeigt. Der Untersuchungzufolge erzielen Büroimmobilien inDeutschland, die in der Öffentlichkeit alsMarke wahrgenommen werden, deutlichmehr Rendite. Die Mieten steigen umdurchschnittlich 7,5 Prozent, die Verkaufswerteliegen sogar um 15 Prozentüber denen einer herkömmlichen Immobilie.Marken sind bislang nochabsolute MangelwareAllerdings sind Immobilien, die sichdie Auszeichnung Marke verdienen,hierzulande noch absolute Mangelware.Zwar wird einiges unternommen, umImmobilien als einzigartige Produkte zuvermarkten. Nur funktioniert es längstnicht in dem Maße, wie es in anderenBranchen der Fall ist: Autos, Mobiltelefoneoder Schokoriegel verknüpfen Konsumentenbeispielsweise sofort mit verschiedenenMarken wie BMW, iPhoneoder Milka. Die Liste ließe sich beliebigfortsetzen. Aber wie viele Marken fallenIhnen spontan beim Gedanken an Immobilienein?Dass die Riege der Immobilienmarkensehr überschaubar ist, liegt inerster Linie an einer mangelnden Ziel-gruppenanalyse. Diese sollte der ersteSchritt bei der Entwicklung einer Markesein. Die Praxis in der Immobilienwirtschaftist aber eine andere: Eine Analyseder Zielgruppe erfolgt in der Regel erstdann, wenn das Gebäude steht und dieMieter ausbleiben. Die darauf aufbauendenMarketingmaßnahmen – vonNaming über Claiming bis zu Hochglanzbroschüre,Facebook-Auftritt undsonstiger PR – sind meist reaktiv, alsovon bereits vorhandenen Vermarktungsschwierigkeitenmotiviert. Eine nutzerorientierteBedarfsanalyse im Vorfeldder Markenentwicklung, wie sie in vielenanderen Branchen üblich und auch erforderlichist, wird nur in den seltenstenFällen durchgeführt.Dies hat zur Folge, dass seit 50 Jahrenim Wesentlichen die gleichen Gebäudeentwickelt werden. Gerade bei den klassischenBüroimmobilien, die im Prinzipalle auf die identische Nutzerschaft ausDienstleistern wie Steuer- und Unternehmensberater,Wirtschaftsprüfer oderFinanzdienstleister abstellen, ist derMarkt in vielen Regionen jedoch bereitsausreichend versorgt.Foto: hemera/thinkstock.com; Kraft Foods12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


49Die immer gleiche Bauweise nach SchemaF verwundert auch deshalb, da wires heute mit einer Gesellschaft zu tunhaben, in der individuelle Lebens- undArbeitswelten sehr viel stärker ausdifferenziertsind als noch vor 20 Jahren.Diese werden allerdings nicht durchneuartige Immobilienprojekte abgebildet.Ein Blick zur Automobilindustriezeigt, wie groß der Nachholbedarf beiAuf einen Blick››Immobilien, die sich die AuszeichnungMarke verdienen, sind hierzulande bislangabsolute Mangelware.››Dass die Riege der Immobilienmarkensehr überschaubar ist, liegt in erster Liniean einer mangelnden Zielgruppenanalyse.Eine nutzerorientierte Bedarfsanalysewird nur in den seltensten Fällen durchgeführt.› › Dies hat zur Folge, dass seit 50 Jahrenim Wesentlichen die gleichen Gebäudeentwickelt werden, was jedoch aufgrundder sich verändernden Gesellschaft wenigsinnvoll ist.Starke Marken wie Milka gibt esbei Schokoriegeln zuhauf. In derImmobilienbranche können jedochnur die wenigsten auch nur einenMarkennamen nennen.Gebäuden ist. Der AutomobilkonzernMercedes-Benz hatte beispielsweise vor35 Jahren lediglich zwei Modellreihen.Heute sind es knapp 20. Das verdeutlicht,wie sich andere Branchen auf einesehr viel differenziertere Nutzerstruktureingestellt haben.Des Weiteren werden gewerblich genutzteGebäude in rund 90 Prozent derFälle möglichst flexibel gestaltet, weil dieZielgruppe nicht bekannt ist. Ein einfacherVergleich mit der Gastronomiezeigt den Widerspruch. In einem Restaurant,das unter dem Titel „InternationaleKüche“ viele Gerichte aus aller HerrenLänder bietet, werden die Gäste ihr bevorzugteslandestypisches Gericht nurselten in einer sehr guten Qualität vorfinden.Das Alleinstellungsmerkmalfehlt bei vielen ImmobilienHingegen steigt die Wahrscheinlichkeit,dass sie gut oder sehr gut essen, wenndas Restaurant auf eine ausgewählte Küchespezialisiert ist: Beispielsweise wird„coq au vin“ in der Regel beim Franzosenbesonders geschmackvoll zubereitet.Dem Restaurant mit „InternationalerKüche“ fehlt im Übrigen auch das Alleinstellungsmerkmal,weshalb es großeSchwierigkeiten haben dürfte, als Markewahrgenommen zu werden und Kundenlangfristig zu binden. Genauso verhält essich mit den universellen Gebäuden fürjedermann. Wenn die Zielgruppendefinitionausbleibt, können die Immobilienauch nicht von Anfang an auf die Bedürfnisseder Mieter zugeschnitten werden.Dadurch werden sie sich auf langeSicht nicht ausreichend mit der Immobilieidentifizieren. So wird der Nutzer beispielsweisebei auslaufendem Mietvertragschneller bereit sein, neue Flächenzu suchen, die günstiger oder modernersind. Die Austauschbarkeit der Immobiliegerät dem Eigentümer damit langfristigzum spürbaren finanziellen Nachteil.An dieser Stelle ließe sich einwenden,dass sich die Immobilien doch sehrwohl über die jeweilige Architektur voneinanderunterscheiden. In der Tat werdenvon Entwicklern und Investoren beider Immobilien- und Markenentwicklunghäufig prominente Architekten hinzugezogen,die Gebäude mit markantenarchitektonischen Merkmalen versehen.Nur dieser „Kniff “ allein verleiht per sekeinen Markenstatus. Es gilt vielmehrauch bei der Immobilie: „Form followsFunction“. Zunächst muss festgelegt werden,für welche Zielgruppe überhauptgebaut werden soll und wie die Flächenauf die Bedürfnisse dieser Nutzer zugeschnittenwerden können. Erst dannkommt die gestaltende Architektur insSpiel. Wenn diese Reihenfolge nichtbeachtet wird, kann der Einsatz prominenterArchitekten für die Gebäudemarkesogar profilschwächend sein. Dennnicht selten prägt das Image des Architektendas Markenprofil mehr als die Gebäudeselbst.Bei aller Kritik an der Markenbildungin der Immobilienbranche: Es gibt einigewenige Beispiele, die zeigen, dass die Positionierungvon Immobilien über Hochglanzmarketingund Architektur hinausgehenkann. Eine positive Ausnahme istetwa das Düsseldorfer K-LAN. Das Bürogebäudeist klar auf Unternehmen ausder IT- und Telekommunikationsbranche(ITK) ausgerichtet. Sie werden dortein Arbeitsumfeld vorfinden, das auf ihrekonkreten Bedürfnisse abgestimmt ist.Die Immobilie wird beispielsweise überbesondere Flächengrundrisse verfügen,die es erlauben, dass Mitarbeiter zeitlichbefristet in sich verändernden Gruppenarbeiten können – eine der besonderenAnforderungen der Zielgruppe ITK.Ein weiteres Beispiel in Sachen Zielgruppenorientierungund Markenbildungkommt von Youniq. Das Unternehmenbaut Wohnungen für Studenten, diedank spezieller Angebote wie separaterLernräume, einer Karriereberatung odereiner Lounge mit Empfang einen Wiedererkennungswertähnlich einer Hotelkettebieten.Auch Immobilien haben eingroßes MarkenpotenzialImmobilien haben durchaus das Potenzial,sich als Markenprodukte zu etablieren,wenn sie konsequent auf eine Zielgruppeausgerichtet werden. Dies zeigtdas Meilenwerk: Die Gebäude werdenvon Beginn an so entwickelt, dass sieden spezifischen Bedürfnissen von Oldtimerliebhaberngerecht werden. Heutesind die Meilenwerke als Marke in derOldtimerszene deutschlandweit und internationaleine feste Größe.Die Beispiele zeigen: Ohne Zielgruppenanalysekeine Marke. Diese Erkenntnisist für Marketingexperten nicht neu.Sie wird aber von der Immobilienbranchenoch nicht richtig in die Praxis umgesetzt.f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


50 KolumneRottke on Real EstateProf. Dr. Nico B. Rottke FRICS hat einenLehrstuhl an der EBS Universität Wiesbaden,eine Professur an der University ofCentral Florida, Orlando, und leitet das EBSReal Estate Management Institute. Mail:nico.rottke@ebs.eduSchreckgespenst ImmobilienpreisblaseVon Nico B. RottkeSeit kurzer Zeit häufen sich Stimmen, auf dem deutschen Wohnimmobilienmarktfände eine Überhitzung statt. Das Schreckgespenstder Immobilienpreisblase und erste Befürchtungen überihr Platzen machen in allen gesellschaftlichen Kreisen die Runde.Dort wird die Immobilie als krisensichere Anlage gesehen,welche im aktuellen Marktumfeld extrem nachgefragt werde,sodass nur wenig Wohnraum verfügbar sei und für diesen zumTeil extreme Preise verlangt würden. Und in der Tat, wer einenBlick in die Anzeigen mittelgroßer deutscher (Universitäts-)Städte wirft, findet dort eine sehr überschaubare Anzahl anWohnungsangeboten – „der Markt ist leer gefegt“, ist das zugehörigeZitat, welches sich vernehmen lässt.Um allerdings die Bildung einer Immobilienpreisblase beurteilenzu können, bedarf es einer differenzierteren Betrachtungsweise.Zunächst gilt es einen Blick auf die historischePreisentwicklung in Deutschland zu werfen: Er zeigt vor allemim internationalen Vergleich schnell, warum Analogien zurImmobilienpreisblasenbildung, wie sie auf anderen europäischenund internationalen Märkten stattgefunden hat, nichtgerechtfertigt erscheinen.Geringe nominale WachstumsratenIm Zeitraum von 1980 bis zum Krisenbeginn 2007 haben sichdie Wohnimmobilienpreise in Deutschland um etwa 36 Prozenterhöht. Im Vergleich hierzu sind Preissteigerungen vonüber 1.500 Prozent (Spanien), über 1.000 Prozent (Irland) undüber 250 Prozent (USA) zu beobachten. Betrachtet man lediglichden Zeitraum seit der deutschen Wiedervereinigung bisEnde 2011, wird noch deutlicher, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkthistorisch geringe nominale Wachstumsratenaufweist. Im besagten Zeitraum sind die Preise für Wohnim­mobilien um weniger als 20 Prozent gestiegen, während derVerbraucherpreisindex im Vergleichszeitraum eine Preissteigerungvon über 45 Prozent zeigt.Im Durchschnitt hätten die Preise also eine merkliche Erhöhungnachzuholen, um von ähnlichen Preisblasen sprechenzu können. Selbst wenn die aktuelle Situation eine Preiskorrekturdarstellen und sich diese in naher Zukunft noch beschleunigensollte, kann von einer Preisblasenbildung per Definitionerst dann gesprochen werden, wenn die gezahlten Kaufpreisenicht mehr den zugrunde liegenden Werten gerecht werden.Dies ist auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt aktuellnicht zu beobachten. Und auch die Vergabe immobilienbesicherterKredite basiert weiterhin auf hohen Standards – dieswar in Ländern wie den USA nicht der Fall – sodass kein übermäßigesAnwachsen der Kreditmasse beobachtet werden kann.Hierauf weißt die Bundesbank im Rahmen ihres viel zitiertenFinanzstabilitätsberichts 2012 zu Recht hin.Aktuelle Umstände begünstigen die öffentliche Wahrnehmungeiner Preisblasenbildung und so sollten leere Angebotsseitender Immobilienteile von Zeitungen zum Beispiel vor demHintergrund doppelter Abiturjahrgänge und der Aussetzungder Wehrpflicht kritisch betrachtet werden. Durch diese habengerade mittelgroße Universitätsstädte einen enormen Nachfragezuwachszu verzeichnen. Dort allerdings, wo geringes Angebotan Wohnraum auf eine sehr preiselastische Nachfrageseitedeutscher, aber auch immer mehr internationaler Käufer mithohen Einkommen trifft, lassen sich tatsächlich bereits ungewöhnlichhohe Preissteigerungen beobachten. Hierbei ist allerdingszu beachten, dass es sich dabei ausschließlich um kleine,regional sehr begrenzte Gebiete handelt. Für Gesamtdeutschlandkann nicht von einer allgemeinen Preisblasenbildung fürWohnimmobilien gesprochen werden. f|12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


51Graffiti „Kinderimmobilien“Bau’ ich mir die Welt,wie sie mir gefällt?Kindergärten, Horte & Co. Es fehlen 220.000 Kita-Plätze bundesweit.Sozialimmobilien sind auch in der Branche ein Thema. ÜberraschendeEntdeckungen zwischen Schule und Baumhaus.Laura Henkel, FreiburgIllustration: Johannes MundingerKitas, Kindergärten, Schulen und Horte– diese Immobilien gehören zu denLebenswelten von Kindern. Aus Sichtder Erwachsenen werden sie sicherlichsinnvoll konzipiert – mit dem Prädikat„erzieherisch wertvoll“ gebaut und eingerichtet.Aber wie sähen sie aus, wennKinder sie planten?„Unser Maßstab ist die Zufriedenheitdes Kunden“, so lautet die Maxime vielerUnternehmen. Das Kind ist der Kunde,doch was aus Erwachsenensicht schönund nutzwertig ist, ist noch lange nichtdas, was Kinder froh macht. Manche ihrerBedürfnisse und viele ihrer Wünschebleiben unberücksichtigt. Vielleicht wollensie die Räume und Spielplätze täglichneu gestalten können? Aktuell bleibenes nur Mutmaßungen der Erwachsenen.Sollten wir Kinder nicht an den Planungenbeteiligen? Werden es nicht so erstihre Lebenswelten?Lohnender SpielraumKinderimmobilien werden zurzeit starknachgefragt (S. 52). Selbst von Fondsanbietern.Soziale Themen locken auch dieAnleger. Der Fonds „KinderWelten I“ist der erste in Deutschland, der nur inKindertagesstätten investiert. Die luxemburgischeFirma AviaRent schließt denFonds zum Jahresende – und plant einenweiteren. Solche Nachfrage ist ein Seismografveränderter Lebensbedingungen.Bei der Planung von Kinderimmobiliensollten wir auch das eigene Kindin uns wiederfinden (S. 54). Intuitionist gefragt. Erfahrung, Perfektion undgewohnte Wahrnehmung sind Hindernisse.Eine oft lebenslange Herausforderung,wie auch Pablo Picasso erkannte:„Früher zeichnete ich wie Raffael, aberich brauchte mein ganzes Leben, umzeichnen zu lernen wie ein Kind.“ |gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


52KinderimmobilienGraffitiWie viel Kita darf ’s denn sein?Erziehungseinrichtungen. Die Demografie arbeitet gegendas Investment in Kinderimmobilien. Wer aber spezielleplanerische Anforderungen berücksichtigt, kann es wagen.Hans-Jörg Werth, Scheeßel»Investments inSozialimmobilien scheinenein lohnendes Investmentzu sein – auch in einemLand mit negativen demografischenVorzeichen.«Die gute Nachricht zuerst. Im Vorjahr2011 ist die Einwohnerzahl Deutschlandsgestiegen. Doch zugleich ist dieZahl der Geburten auf den niedrigstenStand in der Geschichte gesunken – soweit,so negativ. Langfristig ist der Bevölkerungsrückgangnach Aussagen derStatistiker nicht aufzuhalten.Vor diesem Drohszenario wirkt dieaktuelle Diskussion um den mangelndenBau von „Kinderimmobilien“ wieKitas, Schulen (und auch Studentenbudenfür „große Kids“) eher unplatziert.Nach aktuellen Aussagen fehlenetwa 220.000 Kita-Plätze bundesweit abSommer 2013. Gleichzeitig verschlechtertsich die Finanzlage vieler deutscherStädte rapide. Laut einer Umfrage derBeraterfirma Ernst & Young rechnet fastjede zweite Kommune in den kommendenJahren mit steigenden Schulden. Dieaufgetürmten Schulden führen vielerortszu immer stärkeren Einschränkungen– jeder dritte Kämmerer erklärt, die eigeneKommune werde ihre Schuldenvoraussichtlich nicht aus eigener Krafttilgen können. Vor allem öffentliche Einrichtungenzur Grundversorgung, wieSchulen, Kindergärten und auch Krankenhäuser,sind häufig notleidend – dieBestandsbauten bräuchten Sanierungshilfen.Es gibt zudem den besagten Neubau-Mangel.Was also tun?Ein wichtiger Ansatz für neue undzu revitalisierende soziale Einrichtungenwie Kitas oder Schulen ist die UmsetzungÖffentlich-Privater Partnerschaften(ÖPP oder PPP). Es ist keinFinanzierungsmodell, kann Kommunenaber kurz- und mittelfristig Investitionsspielraumverschaffen. Neubau undUnterhaltung werden so erst möglich.Warum also nicht mehr Partnerschaftzwischen öffentlicher Hand und privatenInves toren?Neu ist die Idee nicht. In Deutschlandsind die ersten ÖPP-Hochbauprojekteim Jahr 2002 vergeben worden. WesentlicherVorteil dieser Variante können dieerzielbaren Effizienzvorteile durch einelebenszyklusübergreifende Optimierungder Gebäude durch private Partner sein.Ist ÖPP also eine echte Alternative füreine rosige Zukunft kommunaler Gebäudeund Einrichtungen – und die der liebenKinder? Im Prinzip ja. Ziel muss dieOptimierung von Kosten, Erträgen undOrganisation sein.Mehr Flexibilität gefordertAußerdem wird der Ruf nach „flexiblenLösungen“ laut, zum Beispiel die Vergrößerungvon Kindergartengruppen oderauch das vorübergehende Aussetzen gewisserbaulicher Standards. Die Elternmüssten sich darauf einstellen, dass sienicht überall den Wunsch-Kitaplatz umdie Ecke erhalten können. Insofern er-12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


53warten die Kommunen von Eltern aucheine gewisse Flexibilität. Und wo geradeder Begriff Flexibilität strapaziert wird:Die Wirtschaft könnte doch stärker indie Pflicht genommen werden – und beispielsweisekleinere Unternehmen sichzusammentun, um gemeinsam Tagesmütteroder Erzieherinnen anzustellenund damit selbst Kinderbetreuungsmöglichkeitenzu schaffen.Doch war da nicht das Damokles-Schwert Demografie? Haben wir in einigenJahren flächendeckend tolle Kitas,Schulen und andere Sozialimmobilien,wo aber niemand mehr hingeht? Schonheute gibt es in „abgehängten“ ländlichenRegionen mit EinwohnerschwundUmnutzungen – die frühere Schule wirdzum Schlachtereibetrieb mit angeschlossenemWohnzimmer, die Kita wird alsTagungsraum und Skatzimmer für denSeniorennachmittag genutzt – oder verschwindetgänzlich. Vielleicht ist es aberauch so, dass zukünftig immer mehrFrauen als klassische Erzieherin zu Hausearbeiten wollen oder müssen? Dennnicht nur, dass Arbeitgeber ein Höchstmaßan Einsatz und räumlicher Flexibilitätverlangen. Es gibt auch immer mehrAlleinerziehende in Deutschland. Oderandersherum könnten auch viele Mamasin Zukunft meinen, ihr Kind sei unterfordertund gehöre umgehend in dieKita, wenn es in die „Autonomiephase“kommt?Vieles an der Diskussion ist Psychologie.Nach dem Kinderförderungsgesetzbesteht bundesweit ab 1. Juli 2013 einRechtsanspruch für alle unter Dreijährigenauf einen Krippenplatz. Hätte maneine Kita-Pflicht eingeführt und die Einjährigenzwangsweise eingezogen, wäredie Empörung wahrscheinlich massiv.Macht man aber einen „Anspruch“ daraus,schreien (fast) alle Hurra. Der deutscheStädte- und Gemeindebund scheintdie heutigen Kita-Suchenden jedochschon auf prekärere Modelle der Zukunfteinstimmen zu wollen.Neben der Trägerqualität spielt aberauch die Strukturqualität, also der Baukörperan sich und der Außenbereich,gerade im Bereich der Kitas eine wichtigeRolle. Im Pädagogen-Deutsch heißtdas, die Kinder brauchen „Spielräume“zum Gestalten und Verändern. Gleichzeitigsollten Mehrfachnutzungen fürandere Institutionen ermöglicht werden.Das passt schon und führt in dieentscheidende Richtung – vielfach undkostenneutral (um-) nutzbar, falls ... Siewissen schon ...Also kreativ bauen zur Anregungfür kleine und später große Bewohner?Frei nach Erich Kästner kann man wohlaus Steinen, die einem in den Weg gelegtwerden, etwas bauen. Die Kosten für denKita-Ausbau und -Betrieb in den Jahren2008 bis 2013 liegen laut ÖPP Deutschlandbei etwa 11,9 Milliarden Euro. DerInvestitionsstau ist und bleibt bislang beiSchulen und Kitas am höchsten.Wo wir gerade bei Geld und Mangel sind:Wie steht es eigentlich mit Studentenbuden?Allein die Studentenwerke schätzenden Bedarf an zusätzlichen Wohnungenauf mindestens 20.000. Nach den doppeltenAbiturjahrgängen im vergangenenJahr ist die Zahl der Studierenden inDeutschland so hoch wie nie. Der Bedarfist enorm, hier scheint die (Investoren-)Welt noch in Ordnung. Der Wohnungskaufist gerade in Studentenstädten einegute Möglichkeit zur Kapitalanlage.Nicht „schneller Euro“, sondern einmalmehr die Karte „Sicherheit“ beimmehr als reichlich vorhandenen Anlagegeld?Gewohnt wird immer, das erklärtden Run vieler sicherheitsgetriebener Investoren– auch wenn aktuell die Preisesteigen. Vor einigen Jahren mit deutlichgünstigeren Konditionen war den Anlegerndas Segment Wohnen zu langweiligund alles investierte in Büros.Investment lohnt nochStrapaziert man noch einmal die Statistik,steht Deutschland vor weit größerenHerausforderungen. Es hat in denvergangenen Jahren eine deutliche Absenkungder Geburtenrate gegeben. ImMittel bringt jede Frau 1,4 Kinder zurWelt. Das ist stabil wenig – man bräuchte2,1 Kinder pro Frau, um den Bestand derBevölkerung zu erhalten.Nichts gegen Investments inDeutschland – aber wird es hier nichtbald zu eng, sprich knapp in der Nachfrage?Auch Anleger stehen vor neuenHerausforderungen. Noch sind Versichererund andere Institutionelle frohenMutes, etwa 60 Prozent ihrer Immobiliensind in Deutschland konzentriert, inden USA sind es nur etwa sechs Prozent,im asiatisch-pazifischen Raum sogar nurgeringe 0,6 Prozent. Kurz- und mittelfristigscheinen Investments in Sozialimmobilienein lohnendes Investment– auch in einem Land mit negativen demografischenVorzeichen. SogenannteTrendviertel werden kreiert, Wohlfühl-Spieloasen entwickelt und Bedürfnissegeweckt, die noch gar nicht bekannt waren.Fragt sich nur, wie lange noch? f|www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


54KinderimmobilienGraffiti»Baumhäuser sindwie Spielplatzhüttenmagische Orte. Spielenderlangen dort Raum und Zeitplötzlich eine andereBedeutung.«Der Immo ludensSpezialimmobilien. Keiner denkt mehr an Baumhäuser undSpielplatzhütten. Dabei prägen sie frühkindlich und spielerisch dochauch die Vorstellungen der heutigen Branchenprofis.Jörg Seifert, FreiburgDer Mensch ist nur wahrhaftig Mensch,wenn er spielt. Seit knapp 60 Jahren,seit Johan Huizingas „Homo ludens“ ister sich bewusst, dass Spielen älter seinkönnte auch als alle Immobilienkultur.Na gut, vielen ist das auch heute nochweitgehend unbewusst. Dabei erfährter es jedes Mal doch wieder am eigenenLeibe: Ob auf dem Fußball- oder Tennisplatz,ob in der Skat- oder Golfrundeder Mensch ist froh, eine Rolle spielendauszufüllen.Und jeder kennt diese Neigung zumSpielerischen aus frühester Kindheit. Aufdem Spielplatz oder im Wald strebt siezu einer ersten Vollkommenheit. Dennwo Hütten und Baumhäuser in unheimlicherLage etwas Heimeliges versprechen,ist gut sein. Die Objekte locken mitSchutz und Status. Die nahe Spielplatzhüttewird besetzt und eingerichtet. Dasferne Baumhaus verspricht Ausblick undHerrschaft. Beide Objekte sind magischeOrte, an denen Raum und Zeit plötzlicheine andere Bedeutung erlangen.Doch was ist von den Mühen der Spielplatzebeneund dem Weitblick aus luftigerBaumhöhe beim zeitgenössischenImmobilienprofi noch übrig?Weg vom Zwang des ZwecksHoffentlich noch eine ganzen Menge!Denn wie das Business kennt das Spielebenfalls ein eigens bestimmtes Ziel ineinem bestimmten Raum. Es dient nebenherauch der Erlangung von sozialemWissen. Gerade seine Zufälligkeiten undChancen finden sich auch in der realenImmobilienwirtschaft wieder. Es gehtdarum, Sinn zu stiften, aber auch demUnsinn seinen Raum zu lassen. Unddarüber hinaus ist das Spiel laut Huizingaeine „freie Handlung, die außer-halb des gewöhnlichen Lebens steht undtrotzdem den Spieler völlig in Beschlagnimmt“. Auch eine weitere Parallele zumGeschäftsleben ist erkennbar: Das Spielruft häufig Gemeinschaftsverbände insLeben, die sich mit einem Geheimnisumgeben oder sich durch Verkleidungder gewöhnlichen Welt entheben wollen.Letztendlich ist Spiel wie Geschäftein eigener Raum, der viele Formen bildet.Huizinga befreit allerdings mit seinemAnsatz das Spiel – und damit denMenschen – vom Zwang der Zweckmäßigkeiten.Ob das in jeder Spiel- undBusinesssituation so haltbar ist? Egal!Wir spielen jedenfalls, weil es Spaßmacht. Lasst uns auch so wirtschaften,dass es Spaß macht. Dafür bräuchten wirnoch nicht mal eine neue Branchenspezies!Denn wahrhaftig: In Spielplatzhüttenund Baumhäusern wird sie mituntergesichtet. Sie heißt: Immo ludens. f|Foto: Kudryashka/shutterstock.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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56SpecialSpecialInvestmentmarktDeutschlandBei den Investoren stehen nach wie vor dieMetropolen ganz oben auf der Einkaufsliste,aber auch die klassischen B-Standorte werdenzunehmend interessanter. Unterdessengibt es quer durch die Republik einige interessanteProjektentwicklungen.Projektentwicklungen58Wieder Licht amEnde des TunnelsInvestmentmarkt. Die Transaktionen ziehen wiederetwas an, die Projektentwickler starten durch.Insgesamt ist die Situation auf dem deutschenInvestmentmarkt jedoch nach wie vor verhalten.Gabriele Bobka, StaufenDie Eurokrise und die Unsicherheit hinsichtlich der wirtschaftlichenEntwicklung führten in den ersten neun Monaten zu verhaltenemEngagement der Investoren. Das restriktivere Kreditverhaltender Banken spiegelt sich vor allem in den fehlendengroßvolumigen Transaktionen wider. Für Projektentwickler,Investoren und Asset-Manager wird es zunehmend schwieriger,wirtschaftlich vertretbare Renditen zu erwirtschaften.Transaktionen ziehen an56 - Allgemeine Entwicklungen59 - Spezielle Projekte:Frankfurter Ring,Hirschgarten & HansaterrassenKommentar & Interview6260 - Marktkommentar von MatthiasDanne, DekaBank62 - Interview mit Ingo Hartlief von CorpusSireo Asset-Management CommercialIn den ersten neun Monaten sank laut Jones Lang LaSalle dasTransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um14 Prozent auf 14,9 Milliarden Euro. Im dritten Quartal deutetesich jedoch eine Wende an. Mit rund 5,4 Milliarden Eurolag das in gewerblich genutzte Immobilien investierte Kapitalum 26 Prozent über dem Vorquartal. „Da sich einige größereTransaktionen zeitlich verschoben haben, konnte die Lückezum Vorjahr nicht ganz geschlossen werden. Im letzten Quartalerwarten wir aber ein signifikantes Anziehen der Abschlüsse.Ein Gesamttransaktionsvolumen von 21 bis 23 Milliarden Euroerscheint nach wie vor realistisch“, prognostiziert Timo TschammlerFRICS, Leiter Investment und Vermietung Büro- undIndustrieimmobilien Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland.Mit 3,4 Milliarden Euro bewegten sich 63 Prozent der Transaktionenim Bereich von 20 bis 100 Millionen. Euro. Da die Anzahlder Verkäufe auf einem dem Vorjahr vergleichbaren Niveauliegt, ist die kleinere Zahl von Abschlüssen über 100 MillionenEuro ausschlaggebender Grund für das geringere Transaktionsvolumen“,stellt Colliers-Researcher Andreas Trumpp fest.Mit 4,1 Milliarden Euro fielen diese rund 2,8 Milliarden Euroniedriger aus.Büroinvestments als Investors DarlingZwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien hat sich dieRangordnung seit dem vergangenen Jahr nahezu umgekehrt:Büroimmobilien erreichten nun mit 6,6 Milliarden Euro einenFoto: Aurelis, Hochtief, Hamburg Team, Corpus Sireo12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


57Anteil von 44 Prozent, während Einzelhandelsimmobilien von48 auf aktuell rund 30 Prozent sanken. „Dies ist nicht auf einerückläufige Nachfrage zurückzuführen, sondern in erster Liniedas Resultat des begrenzten Angebots vor allem im BereichShopping Center“, so Jörg Ritter, JLL-Leiter Einzelhandels-Investment und Vermietung Deutschland. Hohe Attraktivitätgenießt auch der Wohnimmobilienmarkt. Das Transaktionsvolumenfür Portfolios (mehr als zehn Wohneinheiten) übertrafmit acht Milliarden Euro das Volumen des Vorjahreszeitraumsum fast 75 Prozent. „Insbesondere für ausländische Investorenerscheint der deutsche Wohnungsmarkt nach wie vor äußerstattraktiv, auch wenn die Preise in Teilbereichen schon stark angezogenhaben. Auf der Suche nach entsprechenden Renditensehen sich deshalb immer mehr Investoren veranlasst, auchandere Städte abseits der BIG 7 ins Auge zu fassen“, berichtetHelge Scheunemann, JLL-Leiter Research.Auf einen Blick››Das Transaktionsvolumen sank in den ersten neun Monaten um 14Prozent auf 14,9 Milliarden Euro, erholt sich aber seit dem drittenQuartal 2012.››Die Nutzungsart Büro verdrängt die Sparte Einzelhandelsimmobilienin der Investorengunst. Dies liegt vor allem am mangelndenAngebot.››Regionalstandorte werden zunehmend auch für risikoaverse Investoreninteressant. Sie weisen stabilere Renditen auf und sindweniger volatil.Noch liegt der Anteil der Investments in den Top-7-Städtenmit 9,1 Milliarden Euro bei gut 60 Prozent des Volumens. „Vonden 20 größten Einzeltransaktionen des dritten Quartals wurdennur drei in Städten außerhalb der BIG 7 getätigt. Die Umsatzstatistikist damit zwar eindeutig, dennoch beobachten wirvermehrtes Interesse der Investoren an wirtschaftlich starkenStädten außerhalb der BIG 7, vor allem im Einzelhandelssegment“,so Scheunemann.Steigendes Interesse an Regionalstandorten„Viele der deutschen Regionalmärkte konnten in den vergangenenJahren einen Beschäftigungszuwachs und dadurch steigendeMieten aufweisen – diese Rahmenbedingungen machensie auch für risikoaverse Investoren attraktiv“, bestätigt Savills-Researcher Matthias Pink. „Während die Mieten in den A-Städten nicht nur nachfrageseitig, sondern aufgrund des in dennächsten beiden Jahren steigenden Flächenfertigstellungsvolumensauch angebotsseitig unter Druck geraten dürften, findeteine Angebotsausweitung in den Regionalmärkten in der Regelnur bei konkret vorhandenem Flächenbedarf statt. Sie werdensich deshalb wahrscheinlich auch im nächsten Abschwungals robuster erweisen als die Topstandorte.“ Dies gilt |gwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013Von der Eigentümerversammlungbis zum VerwaltervertragDas Handbuch bietet durch die vielen Online-Tools einepraktische Arbeitserleichterung. Es gibt kompetenten Ratbei Rechtsfragen, der Abwicklung der Eigentümer -versamm lung und beim Umgang mit Eigentümern.• Standardwerk für Immobilienprofis• Rechtssicheres Wissen und zahlreiche Online-Muster• Schritt-für-Schritt-Anleitungen1. Auflage 2012, 300 Seitenh 39,95 [D]ISBN 978-3-648-03281-7Bestell-Nr. E01348Jetzt bestellen!www.haufe.de/bestellung,0800 5050445 (kostenlos)oder in Ihrer Buchhandlung


58SpecialAm Gewerbestandort Frankfurter Ringin München plant und errichtet Aurelissechs Gewerbehallen für vielfältigeNutzungsmöglichkeiten.selbst für Standorte in Ostdeutschland. „Die Dynamik positiverVeränderungsprozesse wird zumindest an der Ostseeküste, inBerlin mit seinem Umland, in den Regionen Dresden, Leipzig,Halle und den thüringischen Städten entlang der Autobahn A 4wie Erfurt oder Jena nachhaltig sichtbar“, stellt Jochen-KonradFromme, Geschäftsführer von TLG Immobilien, fest. Darüberhinaus sei der ostdeutsche Immobilienmarkt deutlich wenigeranfällig für kurzfristige Schwankungen.Projektentwickler starten durchDer Handel mit Entwicklungsgrundstücken boomt: Laut Savillswurden in den ersten neun Monaten Grundstücke für 1,05 MilliardenEuro verkauft, ein Plus von 61 Prozent gegenüber demVorjahr. Bei Projektentwicklungen gestaltet sich vor allem dieSuche nach freien Grundstücken in sehr guten Lagen der Core-Märkte zunehmend als Suche nach der Stecknadel im Heuhaufen.„Bei den meisten Projektentwicklern stehen die großen Metropolenganz oben auf der Einkaufsliste. Diese Märkte weiseneine steigende Nachfrage auf und bieten ausreichend Kaufkraftfür ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen“, erläutertRobert Bambach, Mitglied der Segmentleitung Real Estate Solutionsder Hochtief Solutions AG. Für das Unternehmen seienaber auch Standorte mit perspektivischem Bevölkerungswachstum,guten Bildungsangeboten sowie einem gesunden Arbeitsmarktinteressant.Steigende Preise für innerstädtische Grundstücke und die steigendenBaukosten, die sich als Folge steigender Rohstoffpreiseergeben, nennt denn auch Peter Jorzick, Geschäftsführer desProjektentwicklers Hamburg Team, als aktuelle Herausforderungder Player. „Ein Übriges tut die nicht einfach zu überschauendeGemengelage aus protestierenden Bürgerinitiativen,verschlungenen Genehmigungsprozeduren und behördlichenDas Forum am Hirschgartenbildet mit Büro- undEinzelhandelsflächen dasZentrum von Münchensgrößter Quartiersentwicklung„Am Hirschgarten“.07-08 I 2011 www.immobilienwirtschaft.de


59MarktkommentarDr. Matthias Danne ist als Finanz- und Immobilienvorstandder DekaBank verantwortlich für Finanzenund Treasury, das Kreditgeschäft sowie dasGeschäftsfeld Asset-Management Immobilien.Matthias DanneAuflagen, insbesondere im Umweltbereich. Unterm Strichkommt es auf diese Weise zu deutlich verlängerten Projektentwicklungszeiten.Konnte früher ein Bauvorhaben von derProjektierung bis zur Fertigstellung in zwei bis drei Jahren realisiertwerden, muss man heute mit rund vier Jahren rechnen.“Aurelis Real Estate setzt neben Core- daher auch auf Value-Add-Immobilien.„Wir investieren in die Objekte undrea lisieren so Wertschöpfungspotenzial, auch im Bereich Asset-Management“, erläutert Dr. Joachim Wieland, Sprecher derAurelis-Geschäftsführung. „Grundlage für ein erfolgreichesVermietungsgeschäft mit weitgehend schwankungsresistentenRenditen sind eine ausgewogene Mischung von Mietern undObjekten zur Risikostreuung, ein individuelles System derMieterbindung und die gezielte Investition in Bestandsimmobilien.“Diese Investitionen könnten als Refurbishment von sanierungsbedürftigerBausubstanz oder als Neubau auf eigenemGelände erfolgen. Strategisches Ziel sei eine Nachverdichtungvon bestehenden Nutzungsstrukturen oder ein Ausbau derMieterstruktur in weiteren zukunftsorientierten Branchen.Wertschöpfung am Frankfurter RingIm Münchener Stadtteil Freimann errichtet Aurelis sechs multifunktionaleGewerbehallen mit jeweils rund 1.300 QuadratmeterFläche. Auf dem Gelände am Frankfurter Ring sollen bisSommer 2013 insgesamt 8.000 Quadratmeter Gewerbeflächeund 1.500 Quadratmeter Büro- und Sozialfläche entstehen. Diesechs Gewerbehallen verteilen sich auf zwei Baukörper und habeneine Höhe von jeweils rund zehn Meter. Auf 7.600 |g„Der Bankensektor ist stark verunsichert und die Regulierungenverschärfen sich. Inzwischen kann man in der gewerblichenImmobilienfinanzierung durchaus von einerKreditklemme sprechen. Deutschland ist zwar aufgrund derdezentralen Bankenstruktur besser gestellt als seine europäischenNachbarn, aber auch hierzulande hat sich die Zahl derFinanzierer von Gewerbeimmobilien deutlich reduziert. Besonderszum Tragen kommt dies bei Volumen von mehr als50 Millionen Euro. Investitionen von über 150 Millionen Eurokönnen somit fast nur noch von sehr eigenkapitalstarken Investorengestemmt werden. Wir erwarten, dass sich die Finanzierungsbedingungenfür Immobilien weiter verschlechtern unddie Finanzierungsmargen anziehen werden, vor allem jenseitsdes Topsegments. Dabei sind die Ausfallrisiken bei Immobilieneigentlich deutlich niedriger als bei anderen Asset-Klassen,zumal kaum ein Institut heute noch mehr als 65 Prozent desImmobilienwerts als Kredit zur Verfügung stellt. Darlehen vonmehr als 50 Millio nen Euro werden zudem meist als Konsortialfinanzierungmehre rer Banken vergeben.Dennoch: Die benötigten Summen sind hoch und die regulatorischenVorgaben wie Basel III erhöhen den Eigenkapitalbedarfund damit die Kapitalkosten um rund 80 Prozent. Bei einerEBA-vorgeschriebenen harten Kernkapitalquote von mindestensneun Prozent für Risikoaktiva aus gewerblichen Immobilienkreditenstellt schon die Erwirtschaftung der Kapitalkosteneine Herausforderung dar. Der Refinanzierungsdruck vonin Boomjahren ausgegebenen Krediten wird zu einem Anstiegder Notverkäufe führen. Der seit 2008 angestaute Druck musssich irgendwann entladen. Ich rechne nicht mit einer Explosion,aber mit einer starken Welle, die bis 2014 durchschwappenwird. Im Rahmen der anstehenden Re-Finanzierungen werdenviele Banken nicht mehr bereit sein, die hohen Fremdkapitalanteilezu akzeptieren. In der Konsequenz sollten die Verkäufeoder der Umsatz von Non-Performing Loans spürbar steigen.“www.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


60SpecialDie Hansaterrassen sollen die Bedeutung von Hamburgs Stadtteil Hamm als citynahen Wohnstandort stärken.Quadratmeter Dachfläche wird eine Photovoltaikanlage miteinem errechneten durchschnittlichen jährlichen Stromertragvon 400.000 Kilowattstunden errichtet. Mit der Vermarktungder Flächen wurde Colliers Schauer & Schöll beauftragt. Flächenwerden ab einer Größe von 600 Quadratmeter angeboten.Nachhaltigkeit in MünchenIn München entwickelt Hochtief Projektentwicklung im Zentrumdes Stadtentwicklungsgebiets „Am Hirschgarten“ dasrund 33.700 Quadratmeter Mietfläche große Büro- und Geschäftsgebäude„Forum am Hirschgarten“. Der aus zwei Bautenbestehende Komplex wird ab Anfang 2014 rund 25.000 QuadratmeterBüro- und rund 8.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächebieten. Das Forum, entworfen vom ArchitektenbüroAllmann Sattler Wappner, markiert zukünftig das autofreieZentrum des neuen Stadtquartiers und wird die Nahversorgungsichern. Die Neubauten sind mit dem Silber-Zertifikat derDGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen vorzertifiziert.Dabei wurden neben ökologischen und wirtschaftlichenKriterien auch die Standortqualität und die soziale Funktionder Projektentwicklung bewertet. „Mit dem Forum tragen wirzur städtebaulichen Entwicklung bei und realisieren dort dieersten Büroflächen. Die Geschäfte, Dienstleistungen und Gastronomieum den weitläufigen, autofreien Platz sorgen für einansprechendes Angebot und hohe Aufenthaltsqualität“, sagtRüdiger Schulz; Leiter HTP Bayern von Hochtief Solutions.Zwei Drittel der Handelsfläche und ein Viertel der Büroflächeseien vor Baustart bereits vergeben gewesen. „Eine Vorvermietungin dieser Dimension ist in einem solch frühen Projektstadiumkeine Selbstverständlichkeit“, so Schulz.Wohnen am WasserNoch zählt Hamm östlich der Hamburger Innenstadt zu deneher unbeachteten Wohnlagen, wenn es um das Thema citynahesWohnen in Hamburg geht. Mit dem Bau der „Hansaterrassen“will der Projektentwickler Hamburg Team dies ändern.Das Areal liegt neben der Hansaburg, einem der bedeutendenBeispiele der Hamburger Industriearchitektur, erbaut 1913 bis1915 und früherer Sitz der Papierfabrik Lehmann und Hildebrandt.Der Entwurf für die aus sechs Baukörpern bestehendeAnlage direkt an zwei Wasserkanälen stammt von blauraum architekten.Auf dem 4.770 Quadratmeter großen Gelände sind13.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche geplant, davon rund10.500 Quadratmeter Wohnfläche. Die Fertigstellung ist für2014 geplant. „In einer wachsenden Stadt wie Hamburg mitstarker Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt fehlt es an einemneuen Angebot im mittleren ‚freien‘ Preissegment. Um diesesSegment zu stärken, bedarf es vor allem einer Angebotsausweitungund einer Erhöhung der Attraktivität in bisher als unattraktivempfundenen Lagen. Daher versuchen wir, die erhitzteSituation im Zentrum durch Projektentwicklungen in solchenVierteln zu entspannen, die noch nicht zu den etablierten Lagengehören. Beispielhaft hierfür lassen sich die Hansaterrassennennen“, berichtet Jorzick.Finanzierung unter dunklem HimmelDie Eurokrise und deren negativer Einfluss auf die wirtschaftlichenFundamentaldaten auch in Deutschland wird das Zinsumfeldzumindest in den nächsten zwölf bis 15 Monaten stabil aufniedrigem Niveau halten. Trotz der günstigen Zinsen hält sichdie Kreditvergabe für gewerbliche Immobilien aber in Grenzen.Immer mehr Finanzierer ziehen sich aus dem Geschäft mitGewerbeimmobilien zurück. „Eigenkapital und Liquidität sindfür Banken ein weiterhin knappes Gut. Deshalb können sie sichnur in begrenztem Umfang im Neugeschäft engagieren. Diegewerbliche Immobilienfinanzierung ist aufgrund der hohenVolumina und der langen Laufzeiten dabei überproportionalbetroffen“, so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Deutschland. „DieEigenkapitalquote liegt bei neueren Projekten in der Regel beimehr als 30 Prozent. Bei der Vorvermietungsquote verlangenBanken je nach Projekt zwischen 40 und 60 Prozent. Mehr eigenesGeld und eine höhere Vorvermietung sind also die Türöffnerzur Finanzierung“, bestätigt Bambach.|gInterview auf Seite 6212-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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62Herausforderungen für Asset-ManagerSpecialInterview mitIngo HartliefGabriele Bobka, StaufenDie Verwaltung und Optimierung von Immobilien-Portfoliosstellt Asset-Manager zunehmendvor die Herausforderung, den Spagat zwischenden Performance-Zielen und den wirtschaftlichenRahmenbedingungen bewältigen zumüssen. Ingo Hartlief gibt Einblick in die Praxis.„Externe Dienstleister austauschen zu können ist ein Vorteil für Anleger.“Herr Hartlief, das Berufsbild des Asset-Managers ist noch immer verschwommen.Was zeichnet einen guten Asset-Manager aus?Hartlief: Corpus Sireo versteht Asset-Management als strategisches, ergebnisorientiertesVermögensmanagementeines Immobilienbestands auf Portfolio-und Objektebene im Interesse desEigentümers. Ein guter Asset-Managermuss mit der gesamten Immobilienwertschöpfungskettevertraut sein. Wer hierverlässlich agiert, bleibt fest im Sattel.Anhand welcher Kennziffern messenAsset-Manager beim Blick auf ein betreutesPortfolio ihren Erfolg?Ingo Hartliefist Vorsitzender der Geschäftsführung CorpusSireo Asset-Management Commercial. Imjüngsten Ranking der größten Asset-ManagerDeutschlands von Bell Management Consultantsbelegt das Unternehmen mit einembetreuten Vermögen von 15,4 Milliarden Euroden ersten Platz.Hartlief: Die Top-3-Kennzahlen sinddie Vermietungsquote, die Nettoerträgeund der absolute Cashflow. Wichtig sindauch die Vertragslaufzeit, die Wertentwicklungeiner Immobilie und die jährlicheRendite.Die Nachfrage nach Asset-Management-Leistungenfür Problemimmobiliennimmt zu. Welche Anforderungenstellen derartige Aufträge?Hartlief: Notleidende Portfolios beinhaltenhäufig regional verstreute Immobilienunterschiedlicher Asset-Klassen, diein ihrer Bauqualität und Mikrolage sehrheterogen sind. Hier sind Einzelverkäufederzeit meist die einzige Alternative. Diekurzfristige Liquidierung einer Vielzahlan Objekten – und damit der „Turnaround“für das Portfolio – erfordern unterdiesen Bedingungen eine breite Flächenpräsenz,sehr gute lokale Netzwerkeund ausreichend qualifizierte Manpower.Nur wenn der Asset-Manager neben dengrößeren Tickets in A-Städten auch Objektein Donaueschingen, Boppard oderLippstadt platzieren kann, lässt sich dervollständige Abverkauf auch bei Problem-Portfoliosumsetzen. Diese komplexeAufgabenstellung können nur diegroßen Anbieter bewältigen.Ihr Unternehmen kooperiert seitKurzem mit dem RREEF Spezial Investim Bereich Asset- und Sales-Management-Leistungen.Werden wir derartigeKonstruktionen häufiger sehen?Hartlief: Ja, denn in der externen Vergabeder Asset-Management-Leistungensehen wir einen Trend. Fondshäusermandatieren mit Blick auf schlankere interneStrukturen immer häufiger Spezialanbietermit den zuvor intern erbrachtenAsset-Management-Leistungen. Ausder Perspektive von Fondsanlegern istdie Möglichkeit, externe Dienstleisterauszutauschen, ein Vorteil. Über einensolchen starken Hebel verfügt der Investormit eigener Asset-Management-Abteilung nicht.Mit der Zunahme der Hybridverträgewird Asset-Management für Hotels immerwichtiger. Welche Aufgaben kommendem Asset-Manager in diesemSpezialsegment zu?Hartlief: Hotels sind Ertragsimmobilien,ähnlich wie Pflegeimmobilien. Wie dortauch bedeutet Hotel-Asset-Managementdaher die kontinuierliche Bewertung des„Hotel“-Assets. Dies ist ein sehr personalintensiverControlling-Prozess mitumfangreichen Reporting-Aufgaben. f|12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


63Aktuelles RechtInhaltWohnungseigentumsrechtMaklerrecht67.1 Vereitelter VerkaufKein Anspruch auf Schadensersatz64.1 Anfechtung:Kläger muss im Grundbuch stehenMietrecht65.1 Werdende WohnungseigentümergemeinschaftHaftung des Erwerbers für Kosten und Lasten65.2 Gesetzliches KopfstimmrechtBei Zuerwerb in Miteigentum entstehtweiteres Stimmrecht66.1 VerwalterentlastungKeine Rechnungslegung für Entlastungszeiträume66.2 MehrhausanlageUntergemeinschaft kann nicht über Kostender Gesamtgemeinschaft beschließen66.3 AnfechtungsklageHinreichende Bestimmtheit erforderlich67.2 „Keine Mietansprüche für die Vergangenheit“Ausschluss Betriebskostennachforderungendurch Räumungsvergleich?68.1 HeizungVerlustreich arbeitende Heizung für sich gesehenkein Mietmangel68.2 Mietminderung bei SchimmelpilzbefallAuch ohne Baumangel: Schadensanfälligkeitbei Wärmebrücken68.3 KonkurrenzschutzVerletzung des Konkurrenzschutzes kann teuer werden69.1 WasserschadenKontrolle von Regenabläufen bei konkretenAnzeichen auf Verstopfung69.2 SchimmelBei Baumangel: Mietminderung trotzgeringer Beheizung durch Mieterwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


64 Aktuelles RechtUrteil des MonatsAnfechtung: Kläger mussim Grundbuch stehenDie Befugnis, Anfechtungsklage zu erheben,steht nur dem tatsächlichen Eigentümer zu.Die Eintragung im Grundbuch reicht dafür nicht.Der Bucheigentümer, der zwar im Grundbuchals Eigentümer eingetragen ist, dasWohnungseigentum nach materiellemRecht jedoch nicht wirksam erworbenhat, ist alleine zur Erhebung einer Anfechtungsklagenicht befugt. Diese Befugnissteht nur dem tatsächlichen Eigentümerzu, der wahrer Berechtigter undTräger der mit dem Wohnungseigentumverbundenen Rechte und Pflichten ist.BGH, Urteil vom 11.5.2012, Az.: V ZR 196/11lich veräußernde Ehepaar seine Wiedereintragungin das Grundbuch. Derentsprechende Antrag wurde wiederumrechtskräftig abgewiesen. Der Amtswiderspruchwurde sodann gelöscht. Ineiner weiteren Eigentümerversammlung,zu der der Neueigentümer wie schon inden Vorjahren nicht eingeladen war, wurdenverschiedene Beschlüsse gefasst. Diesehatte er angefochten.Die Klage des „Neueigentümers“ mussteerfolglos bleiben, sie war bereits unzulässig.Nach der maßgeblichen Bestimmungdes § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darfdie Anfechtungsklage nur von einemWohnungseigentümer erhoben werden.Das ist nun in aller Regel derjenige, derim Wohnungsgrundbuch als Eigentümereingetragen ist. Der im Grundbuch eingetrageneWohnungseigentümer mussdas Wohnungs- oder Teileigentum aberauch nach materiellem Recht wirksamerworben haben. Ist dies nicht der Falloder vollzieht sich der Eigentumserwerbaußerhalb des Grundbuchs, ist der wahreBerechtigte als WohnungseigentümerTräger der mit dem Wohnungseigentumverbundenen Rechte und Pflichten. Ausdiesem Grund muss sich auch derjenigenicht an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichenEigentums beteiligen,der zwar als Eigentümer im GrundbuchFakten: Die Teilungserklärung enthältvorliegend die Regelung, dass die Veräußerungdes Wohnungseigentums derschriftlichen Zustimmung des Verwaltersbedarf. Nach erfolgter Teilung wurdeeine der Wohnungen einem Ehepaarzugewiesen, die sie alsbald veräußerten.Der Neueigentümer wurde sodann alsEigentümer in das Grundbuch eingetragen.Weil die Zustimmung des Verwaltersnicht eingeholt und somit nachgewiesenwar, wurde ein Amtswiderspruch in dasGrundbuch eingetragen. In einer darauffolgendenEigentümerversammlungversagten die Wohnungseigentümerdie Zustimmung zu der Veräußerungdurch Beschluss. Die dagegen gerichteteAnfechtungsklage des Neueigentümerswurde rechtskräftig abgewiesen. EinigeZeit später beantragte nun das ursprüngeingetragenist, jedoch etwa Kaufvertragoder Auflassung wirksam angefochtensind. Folglich kommen dem zu Unrechteingetragenen Bucheigentümer auchkeine Mitwirkungsrechte zu. Denn insbesonderedas Stimm- und Anfechtungsrechtmuss mit der Verpflichtung korrespondieren,Kosten und Lasten zu tragen.Ebenso wie bei einer erfolgreichen Anfechtungetwa des Kaufvertrags fehlt esan einem wirksamen Eigentumserwerb,wenn die nach der Teilungserklärung erforderlicheZustimmung zu der Veräußerungversagt wird. Das Zustimmungserfordernisbezieht sich nämlich nicht nurauf den schuldrechtlichen, sondern auchauf den dinglichen Vertrag.Fazit: Der „Neueigentümer“ war alsowegen ursprünglich fehlender Verwalterzustimmungnicht Eigentümer geworden.Allerdings können die Wohnungseigentümeranstelle des Verwaltersdie Zustimmung entweder durch einenförmlichen Mehrheitsbeschluss oderdurch die Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümererteilen. Diese wurdeversagt. Ein derartiger Beschluss ist jedochselbst dann nicht nichtig, wenn einGrund zur Versagung der Veräußerungszustimmungnicht vorgelegen hat. Einderartiger Beschluss ist nur anfechtbar.12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


65WohnungseigentumsrechtWerdende Wohnungseigentümergemeinschaft [65.1]Haftung des Erwerbers für Kosten und LastenEin Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertragvor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließtund zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkungeingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümeranzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erstnach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschafterlangt. Der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußererhaftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung,wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümeranzusehen ist.BGH, Urteil vom 11.5.2012, Az.: V ZR 196/11Fakten: Der teilende Eigentümerist nach wie vor alsEigentümer einer Wohnungim Grundbuch eingetragen,die er mit notariellem Vertragverkaufte. Für die Erwerberinist eine Auflassungsvormerkungin das Grundbucheingetragen. Zu einem nichtmehr feststellbaren Zeitpunktüberließ ihr der teilendeEigentümer die Wohnungzur Nutzung. Die klagendeWohnungseigentümergemeinschaftverlangt vondem teilenden EigentümerZahlung der Abrechnungsspitzenaus den vergangenenJahresabrechnungen. Freilichzu Unrecht, die Klage hättesich gegen die Erwerberinrichten müssen.Für die Entstehungsphaseeiner Wohnungseigentümergemeinschaftist im Innenverhältniszwischen demteilenden Eigentümer undden Ersterwerbern eine vorverlagerteAnwendung desWohnungseigentumsgesetzesgeboten. Voraussetzung isteine rechtlich verfestigteErwerbsposition des Erwerbers.Eine solche Erwerbspositionist entstanden, wennein wirksamer Kaufvertragvorliegt, der Übereignungsanspruchdurch eine Auflassungsvormerkunggesichertist und der Besitz an derWohnung auf den Erwerberübergegangen ist. Dies hatzur Folge, dass der werdendeWohnungseigentümer einerseitsdie Mitwirkungsrechteausüben kann und andererseitsgemäß § 16 Abs. 2 WEGdie Kosten und Lasten zutragen hat. Die solchermaßenerlangte Rechtsposition endetnun nicht dadurch, dass einanderer Erwerber als Eigentümerin das Grundbucheingetragen wird und damitdie endgültige Wohnungseigentümergemeinschaftentsteht.Fazit: Zwar stand vorliegendnicht fest, ob dieErwerbsposition der Käuferinschon vor dem Entstehender Wohnungseigentümergemeinschaftgesichert war. Eswar nämlich nicht zu klären,wann sie den Besitz erlangthatte. Dennoch fungierte sieals werdende Wohnungseigentümerin.Zumindest standfest, dass vor Entstehungder endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaftsowohl der Erwerbsvertragabgeschlossen wurde als auchdie Eintragung der Auflassungsvormerkungerfolgte.Sollte die Erwerberin etwaden Besitz erst später erlangthaben, wäre ihre Erwerbspositionzwar erst zu einemGesetzliches Kopfstimmrecht [65.2]Bei Zuerwerb in Miteigentum entsteht weiteresStimmrechtSind zwei Wohnungseigentümer nicht nur jeweils Alleineigentümereiner Wohnung, sondern außerdem jeweils zur HälfteMiteigentümer einer dritten Wohnung, so steht ihnen im Rahmendes gesetzlichen Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG) nichtnur jeweils eine (allein abzugebende) Stimme, sondern hinsichtlichdes Miteigentums zusätzlich eine (gemeinschaftlichabzugebende) Stimme zu.AG Offenbach, Urteil vom 27.4.2012, Az.: 330 C 202/11Fakten: Die Ehegatten sindvorliegend Miteigentümereiner Sondereigentumseinheitzu je einer Hälfte. Danebenhaben sie jeweils noch eineWohnung in Alleineigentums.Das Stimmrecht folgtnach der Gemeinschaftsordnungdem gesetzlichen Kopfstimmrecht.Der Verwalterhatte im Rahmen eines Abstimmungsvorgangsauf einerEigentümerversammlung dieStimme der im Miteigentumstehenden Sondereigentumseinheitnicht berücksichtigt.Dies war freilich fehlerhaft.Da in der Teilungserklärungkeine vom Gesetz abweichendeStimmgewichtung vorgesehenist, gilt die in§ 25 Abs. 2 WEG bestimmteRegelung, nach welcherjeder Wohnungseigentümereine Stimme hat undWohnungseigentümer, denenein Wohnungseigentumgemeinschaftlich zusteht, dasStimmrecht nur einheitlichausüben können. Darausfolgt, dass den Eheleutenzusammengenommen dreiZeitpunkt gesichert gewesen,in dem die Wohnungseigentümergemeinschaftbereits inVollzug gesetzt war. Ungeachtetdessen wäre sie abervon der Besitzeinräumung anals werdende Wohnungseigentümerinanzusehen.Stimmrechte zustehen. Dennsind mehrere Personengemeinsam Miteigentümereiner einzigen Wohnung, sosteht ihnen nicht pro Personeine Stimme zu, sondernfür das gemeinschaftlicheWohnungseigentum nur eineinziges Stimmrecht, das sienur einheitlich ausüben können.Dass die Ehegatten nichtnur jeweils Alleineigentuman einer Wohnung, sonderndarüber hinaus Miteigentuman einer weiteren Wohnunghaben führt nicht dazu,dass sie sich nicht an derAusübung der hinsichtlichdieser weiteren Wohnungenbestehenden Stimmrechtebeteiligen dürften.Fazit: Der gesetzlichenRegelung in § 25 Abs. 1S. 1 WEG ist lediglich zuentnehmen, dass derselbeWohnungseigentümer nichtdas Stimmrecht für mehrereWohnungen ausüben darf.Ein darüber hinausgehenderRegelungsgehalt ist der Normjedoch nicht zu entnehmen.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


66 Aktuelles RechtVerwalterentlastung [66.1]Keine Rechnungslegung für EntlastungszeiträumeDie Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung entfälltfür die zurückliegenden Jahre, in denen er eine durch Beschlussgenehmigte Jahresabrechnung erstellt hat jedenfalls dann,wenn ihm für das jeweilige Jahr zudem durch Beschluss derWohnungseigentümerversammlung Entlastung erteilt wurde.AG Halle, Urteil vom 29.5.2012, Az.: 120 C 4679/11Fakten: Die Vorverwalterinerstellte für die Jahre 2005 bis2008 jeweils Jahresabrechnungen.In den Wohnungseigentümerversammlungenvon 2007 bis 2009 genehmigtedie Wohnungseigentümergemeinschaftjeweils dieseAbrechnungen. Darüberhinaus wurden jeweils auchbestandskräftige Mehrheitsbeschlüsseüber die Entlastungder Verwaltung gefasst. DieAmtszeit der Verwalterinendete Ende 2009. Nach demVerwalterwechsel überreichtedie Vorverwalterin deraktuellen Verwalterin etlicheUnterlagen, unter anderemKontoauszüge und Belegefür 2009. Eine Rechnungslegungerfolgte indes nicht.Die Eigentümergemeinschaftbegehrte sodann Auskünfteund Rechnungslegung für dieJahre 2005 bis einschließlich2009 samt Übergabe entsprechenderBelege. Die Klagewar nur teilweise erfolgreich.Die Vorverwalterin ist jedenfallsverpflichtet, die Rechnungslegungfür das Jahr 2009vorzulegen. Die Eigentümergemeinschaftkann nämlichaus dem bis Ende 2009 bestehendenAuftragsverhältnisgenerell nach der Ausführungdes Auftrags Rechenschaftverlangen. Inhaltlich ist derUmfang der Rechenschaftspflichtdarauf gerichtet, demAuskunftsberechtigten einegeordnete Zusammenstellungder Einnahmen und derAusgaben mitzuteilen und dieentsprechenden Belege vorzulegen.Diese Anforderungenwaren für das Jahr 2009 nichterfüllt.Anders liegt es hinsichtlichder ebenfalls geltend gemachtenZeiträume 2005 bis2008. Für diese Jahre hattedie Vorverwalterin bereits dieJahresabrechnungen erstellt.Diese wurden durch dieBeschlüsse in den Wohnungseigentümerversammlungenauch bestätigt. Zudem stehendie jeweiligen Entlastungsbeschlüsseeiner weitergehendenRechnungslegungsverpflichtungentgegen. Bereits diebloße Genehmigung der Jahresabrechnungdurch Mehrheitsbeschlussist in der Regeldahingehend auszulegen, dassdem Verwalter in Bezug aufdie in der Abrechnung dargestelltenZahlungsvorgängeeinschließlich des zugrundeliegenden Verwalterhandelnsstillschweigende Entlastungerteilt wird. Vorliegendist diese Entlastung sogarausdrücklich erteilt worden.Diese Entlastungswirkung betrifftnicht erst etwaige spätereZahlungsansprüche gegen denVerwalter, sie befreit ihn auchvon der Pflicht zur weiterenRechnungslegung oder zurErteilung weiterer Auskünfte.Fazit: Der Verwalter istohnehin nicht mehr zurRechnungslegung verpflichtet,wenn die Eigentümer bereitsüber Zeiträume bestandskräftigeAbrechnungen beschlossenhaben, für die die Rechnungslegungbegehrt wird.Mehrhausanlage [66.2]Untergemeinschaft kann nicht über Kostender Gesamtgemeinschaft beschließenHaben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnungjeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellendenWirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen, so stehtden Mitgliedern der Untergemeinschaft nicht die Kompetenzzu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die dasGrundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagenbetreffen. Da Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen notwendigerweiseauch derartige Kosten enthalten, müssen auchim Fall einer Mehrhausanlage sämtliche Wohnungseigentümerüber sie beschließen. Daraus folgt jedoch nicht, dass die voneiner Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne undJahresabrechnungen insgesamt nichtig sind.BGH, Urteil vom 20.7.2012, Az.: V ZR 231/11Eine Untergemeinschaft ist keine Gesamtgemeinschaft.Anfechtungsklage [66.3]Klageantrag muss hinreichend bestimmt seinDer Klageantrag bindet das Gericht gemäß § 308 ZPO, er mussdaher wenigstens im Rahmen der Auslegung hinreichendbestimmbar sein. Er ist grundsätzlich dann hinreichend bestimmbar,wenn er den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugniserkennbar abgrenzt und Inhalt und Umfang dermateriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung erkennenlässt. Im Bereich der WEG-Anfechtungsklage muss also dem Klageantragzu entnehmen sein, welcher Beschluss angefochtenwird. Bei fehlender Bestimmtheit des Klageantrags ist die Anfechtungsfristnicht gewahrt.LG München I, Urteil vom 16.8.2012, Az.: 36 S 17332/11 WEGFoto: Andrea Damm /pixelio.de12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


67MaklerrechtVereitelter Verkauf [67.1]Kein Anspruch auf SchadensersatzSteht dem Makler mangels Nachweises der Gelegenheit zumAbschluss eines Kaufvertrags oder mangels Vermittlung keinAnspruch auf Maklerlohn zu, ist es ihm verwehrt, einen Sekundäranspruchauf Schadensersatz zu stützen, weil die Eigentümerdes Anwesens trotz Stellung einer Kaufinteressentin nicht bereitwaren, ihr Anwesen zu veräußern und dadurch dem Makler einAnspruch auf Zahlung des Maklerhonorars entgangen ist.OLG Koblenz, Beschluss vom 23.5.2012, Az.: 2 U 644/11Fakten: Der Makler warvon einem Ehepaar mit derVermittlung des Verkaufsihres Hausgrundstücksbeauftragt. Er entfalteteinsoweit diverse Verkaufsbemühungenund besichtigtedas Anwesen mit mehrerenInteressenten. Dabei konnteer einen Reservierungsvertragmit einer Kaufinteressentinabschließen, nachder diese sich zur Zahlungeiner Maklerprovision über11.000 Euro verpflichtete.Der vorbereitete notarielleKaufvertrag wurde jedochvon dem Ehepaar nichtunterzeichnet. Dieses wollteschlicht nicht mehr verkaufen.Der Makler nimmt nundas Ehepaar hinsichtlichseines nicht realisierten Anspruchsder 11.000 Euro inAnspruch – freilich vergeblich.Zunächst einmal bestehtkein Anspruch auf eineMaklerprovision. Nach § 652Abs. 1 BGB entsteht nämlichein Provisionsanspruch nurdann, wenn infolge des Nachweisesder Gelegenheit zumAbschluss eines Vertrags oderinfolge der Vermittlung desMaklers hierzu der Kaufvertragzustande kommt. Da einderartiger Kaufvertrag abernicht zustande gekommenist, besteht kein Provisionsanspruch.Dem Makler steht auch keinSchadensersatzanspruch zu,weil das Ehepaar nicht bereitwar, sein Anwesen zu verkaufenund dadurch dem Maklerein Provisionsanspruch gegendie Kaufinteressentin entgangenist. Der Auftraggebereines Maklers ist jedenfallsdurch dessen Beauftragungnicht in seiner Entschließungs-oder Abschlussfreiheitbeschränkt. Er bleibt Herrdes Geschäfts. Der Auftraggeberbraucht keine Rücksichtdarauf zu nehmen, dass derMakler nur beim Zustandekommendes Hauptvertragsbei Nachweis der Gelegenheitzum Abschluss eines Vertragsoder infolge der Vermittlungdes Maklers seine Maklergebührerhält. Da das Ehepaarin seiner EntschließungsundAbschlussfreiheit nichtbeschränkt war, fehlte es aneiner Pflichtverletzung.Fazit: Freilich ist es für denMakler ärgerlich, wenn sichein zunächst verkaufsbereiterAuftraggeber plötzlich einesanderen besinnt und kurzvor Abschluss des Kaufvertragsnicht mehr verkaufenwill. Alle Bemühungen desMaklers waren umsonst,Provisions- oder Schadenser-satzansprüche kommen abernicht in Betracht. Formularvertraglichkann der Maklerwenigstens den Ersatz seinertatsächlichen AufwendungenMietrechtFakten: Die Parteienstreiten darüber, ob derMieter eine nach demRäumungsvergleich erhobeneBetriebskostennachforderungbezahlen muss.Im Räumungsvergleich wargeregelt: „Mietansprüche fürdie Vergangenheit bestehennicht mehr.“ Das OLG gibtüberwiegend dem Vermieterrecht: Im Räumungsvergleichwar geregelt, dass der Mieter6.000 Euro zu zahlen habeund weitere Mietansprüchefür die Vergangenheit nichtbestehen. Betriebskostennachforderungensind abervon dieser Regelung insoweitnicht erfasst, als dass eineformell wirksame Abrechnungerst nach Abschlussdes Vergleichs erstellt wurde.Der Räumungsvergleich istinsoweit so zu verstehen, dassnur solche Mietforderungenerfasst sein konnten, die imZeitpunkt des Vergleichsschlussesbereits fällig waren.– allerdings ohne BerücksichtigungallgemeinerGeschäftskosten und seinesZeitaufwands – mit seinemAuftraggeber vereinbaren.„Keine Mietansprüche für die Vergangenheit“ [67.2]Ausschluss Betriebskostennachforderungendurch Räumungsverleich?Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich, „Mietansprüchefür die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“,schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erstspäter erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. Der Vermietermuss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnungaufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung desRäumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zuseinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- undallgemeinen Betriebskosten gezahlt.OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.2.2012, Az.: I-10 U 91/11Die Nachforderung auseiner erst nach dem Stichtagerstellten Betriebs- undHeizkostenabrechnung wirddemgegenüber erst mit derÜbermittlung einer formellordnungsgemäßen Abrechnungfällig und ist mit dieserZukunftsausrichtung von derauf Mietansprüche für dieVergangenheit beschränktenSprachregelung des Vergleichsnicht erfasst.Fazit: Das Landgericht hatden Vergleich hier so ausgelegt,dass er die Betriebskostenforderungenerfasst, dasie in der Vergangenheit ausgelöstwurden. Das Oberlandesgerichthat das bessere Argumentauf seiner Seite mitdem Hinweis darauf, dass derVergleich nur entstandene,das heißt fällige Ansprücheerfassen sollte. Betriebskostennachforderungenwerdenerst mit formell wirksamerAbrechnung fällig.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


68 Aktuelles RechtHeizung [68.1]Verlustreich arbeitende Heizung für sichgesehen kein MietmangelEine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zurMinderung berechtigenden Mangel dar. Der Kostenaspekt ist fürden Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlichhohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsachedar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehlerder Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsachevorliegen. Ob ein solcher Fehler vorliegt, ist nach dem Stand derTechnik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.KG Berlin, Urteil vom 21.5.2012, Az.: 8 U 217/11Fakten: Die Parteienstreiten über die Heizkosten.Der Mieter ist der Auffassung,die Miete sei aufgrundeiner verlustreich arbeitendenHeizung gemindert, da diesemangelhaft sei. Das Gerichtgibt dem Vermieter recht.Die Heizungs- und Belüftungsanlageist nicht miteinem Mangel im Sinne von§ 536 BGB behaftet. Maßgeblichfür die Beurteilung derFrage, ob ein Mangel vorliegt,sind die Vereinbarungen derPareien und nicht in erster Liniedie Einhaltung bestimmtertechnischer Normen. Fehlen,wie hier, ausdrücklicheParteiabreden zur Beschaffenheitder Mietsache, so ist dieEinhaltung der maßgeblichentechnischen Normen geschuldet.Die Nichteinhaltungtechnischer Normen liegthier nicht vor. Die Räumeweisen angemessene Temperaturenauf. Eine verlustreichMietminderung bei Schimmelpilzbefall [68.2]Schadensanfälligkeit bei Wärmebrückenarbeitende Heizung stellt perse keinen zur Minderungberechtigenden Mangel derMietsache dar. Der Kostenaspektist kein Indiz für einenMangel. Selbst außergewöhnlichhohe Heizkosten stellenals solche keinen Fehler derMietsache dar.Fazit: Der Mieter hat einenAnspruch auf eine Heizung,die den vertraglichen Vereinbarungenoder – falls einesolche fehlt – dem Stand derTechnik entspricht. Davon zutrennen sind Fragestellungen,die etwa die Beheizbarkeit derRäume betreffen. Im Rahmendes Wirtschaftlichkeitsgebotsist der Vermieter verpflichtet,den Mieter nur mit solchenNebenkosten zu belasten,die angemessen und vertretbarsind. Der Vermieter istnicht verpflichtet, die für denMieter günstigste Nutzungvorzuhalten.Stellt ein Sachverständiger per Gutachten fest, dass zwar keinBaumangel vorliegt, der Gebäudeteil aber schadensanfälligist, etwa aufgrund einer Wärmebrücke, ist der Mieter zu einemWohnverhalten verpflichtet, das dem Rechnung trägt. Er kannaber die Miete mindern und Instandsetzung verlangen, wennder Vermieter nicht die Verantwortlichkeit des Mieters für dieSchimmelbildung beweisen kann.AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.4.2012, Az.: 7 C 326/10Konkurrenzschutz [68.3]Verletzung des Konkurrenzschutzeskann teuer werdenDie mietvertragliche Gewährung von Konkurrenzschutz für denBetreiber eines Fitness-Studios, in welchem auch medizinischtherapeutischeBehandlung angeboten wird, schließt auch dieAnsiedelung eines Fitness-Studios aus, das keinen besonderenmedizinischen oder therapeutischen Ansatz hat und sich vorrangigan jugendliches Publikum richtet. Maßgebend ist der in demanderen Mietvertrag vereinbarte Mietzweck. Aus der Verletzungder Konkurrenzschutzklausel durch Abschluss eines Mietvertragsresultiert die Pflicht des Vermieters, im Rahmen des ihmrechtlich und tatsächlich Möglichen auf den Mieter einzuwirken,in den Mieträumen den Betrieb eines Hauptgewerbes „Fitness-Studio“ zu unterlassen, und dies zu unterbinden.LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.1.2012, Az.: 2 U 299/11Fakten: Der Gewerberaummietermacht gegenseinen Vermieter im vorliegendenFall Schadensersatzansprücheaus einermietvertraglichen Konkurrenzschutzklauselgeltend.Das Landgericht Frankfurtgibt dem Gewerbemieternunmehr in zweiter Instanzrecht.Der Mieter hat einen mietvertraglichenAnspruch aufBeseitigung des aus dem Abschlussdes Mietvertrags mitdem Konkrurrenten resultierendenKonkurrenzverhältnis.Die Gewährleistung vonKonkurrenzschutz schließtes nämlich aus, in dembetroffenen Gewerbeparkverschiedene Gewerberäumezu dem Zweck zu vermietenein weiteres Fitness-Studioszu betreiben. Diese Tatsacheergibt sich aus der vereinbartenVertragsklausel unterBerücksichtigung des Gebotsvon Treu und Glauben.Für den Vermieter warvorliegend deutlich erkennbar,dass der Mieter mit demAbschluss der Konkurrenzschutzklauseljedes möglicheKonkurrenzverhältnis zueinem anderen Anbieter derLeistungen eines Fitness-Studios vermeiden wollte,welches geeignet war, seineneigenen Geschäftsbetrieb zubeeinträchtigen. Die vomMieter zusätzlich angebotenemedizinisch-therapeutischeBehandlung ändert amKonkurrenzverhältnis nichts.Dem Vermieter hätte sichvielmehr aufdrängen müssen,dass er mit dem Abschlussdes weiteren Mietverhältnisseszum Betrieb einesFitness-Studios die mit demMieter vereinbarte Konkurrenzschutzklauselverletzt.Die dennoch und trotzWiderspruch des Mietersvorgenommene Vermietungan den Konkurrenten stellteeine vorsätzliche sittenwidrigeSchädigung des Mietersdar.Fazit: Die nachweislicheVerletzung des Konkurrenzschutzeskann den Vermietersehr teuer zu stehenkommen: Er muss nämlichnicht nur dem in seinemKonkurrenzschutz geschädigtenMieter den gesamtenSchaden bis hin zu Umsatzeinbußenersetzen, sondernauch den Vertrag mit demKonkurrenten auflösen unddiesem den Schaden aus derNichterfüllung des Vertragsbezahlen.Foto: FER737NG/shutterstock.com12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


69Wasserschaden [69.1]Kontrolle von Regenabläufen beikonkreten Anzeichen auf VerstopfungDen Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Dachrinnen und Regenabflüsseregelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen, sofernkeine konkreten Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegenoder wenn aufgrund der Örtlichkeiten nicht mit Laubverstopfungenzu rechnen ist. Es spricht kein Anscheinsbeweis dafür, dassRückstaubildungen stets auf eine Verletzung von Reinigungspflichtenzurückzuführen sind.OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.3.2012, Az.: I-24 U 254/11Regenabflüsse im Hochsommergeschehen und es gabkeinerlei Hinweise auf eineBehinderung des Abflusses.Allerdings muss der Vermietergrundsätzlich dafür sorgen,dass der Gebrauch derMietsache durch verstopfteDachrinnen und RegenrohreSchimmel [69.2]Bei Baumangel: Mietminderung trotzgeringer Beheizung durch Mieternicht beeinträchtigt wirdbeziehungsweise. dem Mieterkein Schaden durch solcheVerstopfungen entsteht. Inder Nähe herabfallendenLaubes trifft den Vermieterdaher eine regelmäßige, denGegebenheiten des Einzelfallsentsprechende Kontrollpflicht.Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer, der durch einen Baumangelverursacht wurde, stellt auch dann einen zur Mietminderung (indiesem Fall zehn Prozent) berechtigenden Mietmangel dar, wennder Mieter die Feuchtigkeitsschäden durch geringe Beheizung unterstützthat.LG Berlin, Urteil vom 4.5.2012, Az.: 65 S 14/11Dachrinne. Vermieter hat keine regelmäßige Kontrollpflicht.Fakten: Der Mieter verlangtvom Vermieter Schadensersatzwegen verstopfterRegenabflüsse. Die betroffeneLagerhalle grenzt im Abstandan ein Birkenwäldchen. DerMieter leitet daraus eineerhöhte Kontrollpflicht durchden Vermieter im wöchentlichenRhythmus ab. DasGericht gibt dem Vermieterrecht. Die ordnungsgemäßeEntwässerung des Dachsgehört zur vom Vermietergeschuldeten „Soll-Beschaffenheit“.Es besteht aber keinegenerelle Pflicht des Vermieters,Dachrinnen und Regenabflüsseregelmäßig zu kontrollierenund zu reinigen.Etwas anderes gilt nur dann,wenn konkrete Anzeichenfür eine drohende Verstopfungvorliegen oder wennaufgrund der Örtlichkeitenmit Laubverstopfungen zurechnen ist, das heißt, wennBäume in der Nähe sindund diese so hoch sind, dassLaub in nicht unerheblichemAusmaß auf das Dach und indie Regenrinnen fällt. Hierwar der Vermieter aufgrunddes an die Lagerhalle imAbstand angrenzendenBirkenwäldchens gehalten,die Entwässerung regelmäßigzu kontrollieren beziehungsweisekontrollieren zulassen. Dass der Vermieterseine diesbezügliche Verpflichtungverletzt hat, lässtsich nach dem Ergebnis dererstinstanz lichen Beweisaufnahmeaber nicht feststellen.Eine Kontrolle im Abstandvon vier bis sechs Wochenreichte hier mangels gegenteiligerAnhaltspunkte aus.Fazit: Im vorliegendenFall war die Verstopfung derFakten: Die beteiligtenParteien streiten über dieUrsachen und Folgen desSchimmelbefalls im Schlafzimmerdes Mieters. DasGericht gibt dem Mieterüberwiegend recht. Imvorliegenden Fall handelt essich um einen durch einenBaumangel verursachtenerheblichen Schimmelbefallmit einer Ausdehnungvon bis zu 50 cm. Das stellteine erhebliche Gersundheitsgefährdungdar sowieeinen erheblichen optischenMangel. Der Vermieter istfür die Behauptung, dassein Mangel nicht vorliege,darlegungs- und beweispflichtig.Im Zeitpunkt derProbenentnahme waren zwarkeinerlei lebende Schimmelpilzemehr festgestelltworden. Der Mieter hatteden Schimmelpilzbefall aberbemängelt, und es gibt hierkeinen Zweifel daran, dassder Mangel auch tatsächlichbestanden hat. Die Art derBeheizung durch den Mieterhat hier den Schimmel pilznicht verur sacht, sondernlediglich gefördert. Einegeringe Beheizung für sichstellt – darauf hat das Gerichtin seiner Entscheidunghingewiesen – auch keineVertragsverletzung dar, wenndies durch die Parteien nichtausdrücklich anders vereinbartworden ist. Da derMieter das betroffene Zimmerals Schlafzimmer nutzt, isteine geringere Beheizung alsvertragsgemäße Nutzung anzusehen,sodass sich die geringeBeheizung nicht zulasten desMieters auf die Minderungsquoteauswirkt, welche hier mitzehn Prozent zu bewerten ist.Fazit: Ist ein Baumangeleinmal als Ursache für dieSchimmelbildung festgestelltworden, führt selbsteine parallel stattfindendeunzureichende Belüftung undBeheizung durch den Mieternicht zu einem Ausschlussder Mietminderung. In allerRegel ist es nicht einfachnachzuweisen, dass die Schadensursachenicht auch imRisikobereich des Vermietersanzusiedeln ist.www.immobilienwirtschaft.de 12-01 | 2013


70 ServiceMein KlassikerNeue BücherDas Märchenbuch für ManagerBuch von Jürgen FuchsIn kaum einer Lebensphase werden Gefühleso schonungslos offen und ehrlichgezeigt wie im Kindesalter. Die Fantasiearbeitet auf Hochtouren, alles scheintmöglich, und selbst die elterlichenGrenzziehungen sind eher lästig alswirklich aufhaltend. Kurz, der junge Erdenbürgererobert die Welt. Damit ersteWertvorstellungen in die GedankenweltEingang finden, haben uns unsere ElternMärchen erzählt, Sinnbilder vonGut und Böse, Richtig und Falsch. DieseGeschichten waren voll von Bildern undMetaphern die bis heute wirken. Genaudas hat sich Jürgen Fuchs zum Vorbildgenommen. Er erzählt in seinem MärchenbuchGute-Nacht-Geschichten für„Leitende und Leidende“. Dabei zeichneter die täglichen Erlebnisse von Managernin Form von zahlreichen, sehrbildhaften Geschichten und kurzenSinnsprüchen. Das Buch ist voll vonDietmar Müller,geschäftsführenderGesellschafterDeutsche Agenturfür Kommunikation,Heusenstamm„Besonders lesenswert ist dasMärchen über „Die schnelllebigeZeit“. Hier geht der Autor der Frageauf den Grund, die unsere ehemalsgemächliche Immobilienwirtschaftinzwischen auch erreicht hat: Istdie Zeit hektischer geworden oderagieren wir nur hektischer?“Denkanstößen. Kurz und prägnant greiftFuchs immer wieder Themen auf, die wiralle schon im Dasein als Manager erlebthaben. Dabei ist er fern von jeder Missionarstätigkeit.Fuchs erzählt einfachnur, was er sieht und was er erlebt – aberwie! Einfach und doch mit Hintersinnkommen seine Manager-Märchendaher.Manches sticht sofortins Herz, einige Dingebrauchen ihre Reifezeit.Gerade diesemUmstand sollte manRechnung tragen unddas Büchlein mit seinen250 Seiten nicht ineinem Zug lesen. Besonders lesenswertist sein Märchen über „Die schnelllebigeZeit“. Hier geht er der Frage aufden Grund, die unsere ehemals gemächlicheImmobilienwirtschaft inzwischenauch erreicht hat: Ist die Zeit hektischergeworden oder agieren wie nur hektischer?Bei dieser Geschichte lässt erso ganz nebenbei noch Immanuel Kantund Wilhelm Busch zu Wort kommen.Lesenswert!Jürgen Fuchs: Das Märchenbuch für Manager,Frankfurter Allgemeine Buch, 7. Auflage 2007,256 Seiten, ISBN: 978-3-89981-107-0,19,90 EuroHaftung des Architektenund BauunternehmersDie Neuauflage desBuches behandelt allewichtigen Fragen desHaftungsrechts des Architektenund des Bauunternehmers,berücksichtigtist der aktuelleStand in Gesetzgebungund Rechtsprechung. Dabei sind die aktuellenVOB/B 2009 berücksichtigt sowie die Änderungendurch das neue Verjährungsrecht.Dr. Jürgen Lauer, Christoph Wurm, Verlag C.H.Beck, 6. Auflage 2012, 397 S., ISBN 978-3-406-62890-0, 59 EuroErmittlung des Verkehrswertsvon ImmobilienDie 30. Auflage desRoch-Brachmann-Klassikersist fertiggestellt.Die inhaltlich völligneu gestaltete Auflageenthält die aktuelle ImmoWertVund die SWRLinklusive der NHK 2010und wird zudem ergänzt durch ausgewähltewirtschaftliche Spezialfälle.Ulrich Renner, Michael Sohni, Theodor OppermannVerlag, 30. Auflage 2012, 896 S., ISBN978-3876040004, 149 EuroDIN V 18599Die VornormenreiheDIN V 18599 solleine Brücke schlagenvon der EU-Richtlinie2002/91/EG zur Beratungs-und Planungspraxisim Neubau und inder Bestandssanierung.Das Werk richtet sich an Bauingenieure, Architektenund Fachplaner und kann entwederim Komplett-Paket auf CD-Rom oder alsSonderdruck im Ordner erworben werden.DIN V 18599, Beuth Verlag GmbH, 4. Auflage2012, 1.084 S., 2 Ordner, ISBN 978-3-410-22539-3, 328 Euro12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


71Aus unserem HausDigitale ImmobilienkommunikationSoziale Medien, erweiterteRealität und mobileAnwendungen werdendie Vermarktungvon Immobilien in denkommenden Jahrengravierend verändern– vor allem in Deutschland,wo im Vergleich zu den USA und Asienviel Nachholbedarf herrscht. 800 MillionenFacebook-Nutzer, 200 Millionen Twitter-Nutzer, 100 Millionen LinkedIn-Nutzer undjährlich mehr als 30 Millionen verkaufteiPhones und 53 Millionen verkaufte Tablet-Computer wie das iPad seien ein Wort, vordem sich auch die Immobilienbranche nichtverschließen könne, meint der Autor desBuches, Thomas Gawlitta. Er lädt ein, sichauf die neuen Medien einzulassen und versprichteinen spannenden Einblick in dieWelt der digitalen Kommunikation mit Beispielenaus der ganzen Welt des Internetsund Anregungen speziell für die Immobilienwirtschaft.Thomas Gawlitta, Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft,1. Auflage 2012, 148 S., ISBN978-3940219152, 39 EuroArbeitende OrteVerkehrssicherungspflichten in derWohnungswirtschaftBürobauten stellen einebesondere Herausforderungfür Architektendar: Die Gebäude sollenein Aushängeschildfür Unternehmen sein,als Arbeitsort die Kreativitätund Kommunikationder Mitarbeiter beflügeln, gleichzeitigimmer flexibler werden und dabei Betriebskostenund Umwelt schonen. In ihrem Buch„Arbeitende Orte. Bürobauten mit Wert undMehrwert“ stellen die Herausgeber drei Gebäudeauf den Prüfstand. Fotoreportagenund Interviews mit Nutzerinnen und Nutzernuntersuchen den architektonischen undden sozialen Raum der Bürobauten. Welcheprogrammatischen Erweiterungen machensie zu arbeitenden Orten? Welchen Mehrwertbringen sie? Vorgestellt werden dasDirektionsgebäude der AachenMünchenerin Aachen, die Patrizia Hauptverwaltung inAugsburg und das adidas Laces in Herzogenaurach.Angelika Fitz, kadawittfeldarchitektur (Hrsg.),Springer Verlag Wien New York, 192 S., ISBN978-3- 7091-1314-1, 39,95 EuroWohnungsunternehmenund Hausverwaltermüssen ihrer Verkehrssicherungspflichtzur Sicherungvon Gefahrenquellenstets mit großerSorgfalt nachkommen.Das Buch „Verkehrssicherungspflichtenin der Wohnungswirtschaft“bietet eine praktische Einführung indas Arbeitsfeld und ist jetzt in zweiter Auflageerschienen. „Für Wohnungsunternehmenund Hausverwalter sind vor allem die eingepflegtenUrteile des Bundesgerichtshofswichtig, da die Verkehrssicherungspflichtzunehmend strenger ausgelegt wird“, sagtAutor Hans-Thomas Damm. Mit zahlreichenFotos werden die unterschiedlichen Gefahrenquellenanschaulich dargestellt. Erstmalskönnen Leserinnen und Leser das Fachwissenauch online über die Datenbank „HaufeWohnungsWirtschafts Office Professional“abrufen.Hans-Thomas Damm, Haufe-Lexware GmbH& Co. KG, 2. Auflage 2012,167 S., ISBN 978-3-648-02033-3, 34,95 EuroImpressumHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgGeschäftsführung:Isabel Blank, Markus Dränert,Jörg Frey, Birte Hackenjos, Jens Köhler,Matthias Mühe, Markus Reithwiesner,Joachim Rotzinger, Dr. Carsten ThiesAbonnenten-Service und VertriebService-Center Freiburg:Tel. 0800 7234-253Fax 0800 5050-446E-Mail: zeitschriften@haufe.deRedaktionDirk Labusch (La)(verantw. Chefredakteur)E-Mail: dirk.labusch@immobilienwirtschaft.deLaura Henkel (lh)E-Mail: laura.henkel@immobilienwirtschaft.deJörg Seifert (sei)E-Mail: joerg.seifert@immobilienwirtschaft.deRedaktionsteamRA Alexander C. BlankensteinRAin Almut KönigMichaela BurgdorfJelka Louisa BeuleManfred GburekJournalisten im HeftGabriele BobkaJola HorschigNorbert JumpertzFrank Peter UnterreinerHans-Jörg WerthSo erreichen Sie die RedaktionTel. 0761 898-3507Fax: 0761-89899-3507E-Mail: redaktion@immobilienwirtschaft.dewww.immobilien wirtschaft.deGrafik/LayoutStefanie KrausTitelanyaivanova/shutterstock.comAnzeigenAnzeigenpreisliste (1.1.2012)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGNiederlassung WürzburgUnternehmensbereich Media SalesIm Kreuz 997076 WürzburgAnzeigenleitungKlaus SturmTel. 0931 2791-733klaus.sturm@haufe-lexware.comKey Account ManagementMichaela FreundTel. 0931 2791-535michaela.freund@haufe-lexware.comDavid ZenettiTel. 0931 2791-752david.zenetti@haufe-lexware.comAnzeigendispositionMonika ThüncherTel. 0931 2791-464,Fax. 0931 2791-477E-Mail: monika.thuencher@haufe-lexware.comAnzeigenschlussjeweils zum 10. des VormonatsAktuelle Informationen zu den Zeitschriften-und Online-Angeboten findenSie unter: www.haufe.de/mediacenterBezugspreisJahresabo 136 Euro (inklusive Versandkosten,Online-Archiv, Urteilsdatenbanketc.) Bezieher des Loseblattwerks„Haus- und Grundbesitz“erhalten Immo bilienwirtschaft imRah men ihres HuG-Abonnements.Für Mitglieder der deutschen Sektiondes Immobilienverbands RoyalInsti tu tion of Chartered Surveyors(RICS) und des Deutschen Verbands(DV) ist der Bezug mit der Zahlungihres Mit glieder beitrags abgegolten.Urheber- und VerlagsrechteDie Zeitschrift sowie alle in ihr ent -hal tenen ein zel nen Beiträge undAb b il dungen sind urheber rechtlich geschützt.Alle Rechte vor behalten.Kein Teil dieser Zeitschrift darf ohneschriftliche Genehmigung des Verlagsver vielfältigt oder verbreitet werden.Unter dieses Verbot fällt insbeson deredie gewerbliche Ver viel fält i gung perKopie, die Auf nahme in elek tronischeDatenbanken und die Verviel fältigungauf CD-ROM.BildnachweiseSoweit keine Bildquelle vermerkt, wurdenuns Personenaufnahmen von denjeweiligen Unternehmen zur Verfügunggestellt. Andere Bildmotive ohne Nachweisstammen aus der Bilddatenbankdes Verlags.Gerichtsstand ist FreiburgISSN 1614-1164Erscheinungsweise10 x jährlichVerbreitete AuflageDruckFIRMENGRUPPE APPLechter druck GmbHDelpstraße 1597084 Würzburgwww.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


72 ServiceTermine …... von Cimmit bis Quo VadisTOP-TERMINTOP-TERMINVeranstaltungstitel Termin / Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter / KontaktMesse, Kongresse und Konferenzen21. Sprengnetter Jahreskongress 2013 17.-19.1.2013FuldaBIIS Jahrestagung Immobilienfonds 2013 21.1.2013Frankfurt amMainEnergiewirtschaft 2013 22.-24.1.2013Berlin5. Immobilienforum München 2013 23.1.2013MünchenCIMMIT 2013 – 23. Jahresauftaktkongressder Immobilienwirtschaft mit den Themen:Trends, Markenentwicklung und Prognosen24.-25.1.2013Frankfurt am MainNachhaltigkeitskongress 24.-25.1.2013Hamburg20. iwb-Jubiläumsfachtagung für die Wohnungs-und Immobilienwirtschaft29.-30.1.2013Braunschweig13. Euroforum-Jahrestagung 4.-5.2.2013HannoverQuo Vadis 2013 – 23. Jahresauftakt für dieEntscheider der Immobilienwirtschaft4.-6.2.2013BerlinE-World of Energy & Water 5.-7.2.2013EssenSeminare und SchulungenInnovations-Tagung für Immobilienmakler 16.1.2013FuldaLebenszyklus- und GebäudenutzungskostenKostenerhebung – Benchmarking – OptimierungspotenzialeBetriebskostenabrechnung bei Wohnraum(Praxisseminar für Einsteiger)Richtiges Verhalten bei Abnahme undMängeln17.1.2013Hamburg18.1.2013Hamburg18.1.2013KarlsruheMietrechtsreform 2012 21.1.2013MünchenProjektsteuerung am Bau 21.-22.1.2013KölnPraxis-Seminar für Käufer von Wohnungsportfolienund Asset- und Propertymanagervon Wohnungsbeständen22.1.2013BerlinBWL kompakt für die Immobilienwirtschaft 22.-23.1.2013Frankfurt am MainAktuelles Mietrecht für Gewerbeimmobilien 22.-23.1.2013MünchenHausverwaltungsManagement Grundlagen 23.1.2013UlmHausverwaltungsManagement fürFortgeschritteneEnergieeffiziente Gebäudeplanung –Passivhaustechnologie24.1.2013Ulm24.1.2013Karlsruhe559 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675/-76,www.sprengnetter.de390 Euro BIIS GmbH,Telefon 069 2980289-0,www.biis.info2.799 Euro EUROFORUM Deutschland SE, Telefon 0211 9686-3433,www.handelsblatt-energie.de1.095 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de/immo-muenchen2.399 Euro IIR Deutschland,Telefon 0211 9686-3539,www.cimmit.dekostenfrei ECE Projektmanagement, Telefon 040 60606-9547,www.ece.de100 Euro iwb Entwicklungsgesellschaft, Telefon 0531 23808-48,www.iwb-e.de1.749 Euro EUROFORUM Deutschland SE, Telefon 0211 9686-3539,www.euroforum.de/logistik2.650 Euro Heuer Dialog, Telefon 0611 9732681,www.heuer-dialog.de/quovadis60 Euro/Tag E-world energy & water GmbH, Telefon 0201 1022-210,www.e-world-2013.com79 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675-76,www.sprengnetter.de295 Euro*/355 Euro**vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklunge.V., Telefon 030-390473-170,www.vhw.de490 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de245 Euro*/315 Euro**Institut Fortbildung Bau, Telefon 0711 248386-310,www.ifbau.de599 Euro Beck Akademie Seminare, Telefon 089 38189-503,www.beck-seminare.de1.995 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de/12-73514880 Euro Berliner Immobilienrunde: TVS Berlin,Telefon 030 63223883,www.tvs-berlin.de890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de1.895 Euro Management Forum Starnberg, 08151 2719-0,www.management-forum.de/mietrecht399 Euroinkl. MwSt.399 Euroinkl. MwSt.215 Euro*/295 Euro**Haufe-Lexware Real Estate AG, Telefon 0800 7956724,www.haufe.de/realestateHaufe-Lexware Real Estate AG, Telefon 0800 7956724,www.haufe.de/realestateInstitut Fortbildung Bau, Telefon 0711 248386-310,www.ifbau.de* Mitglieder ** Nichtmitglieder12-01 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


73UnternehmensindexAAberdeen Immobilien .....10Accor ..................37Adagio Deutschland .......37Allmann Sattler Wappner ...60Aurelis Real Estate .....12, 59AviaRent ...............51BBeiten Burkhardt .........29Beos ....................3Berwin Leighton Paisner ...29blauraum architekten ......60BNP Paribas Real EstateInvestment Management(BNP Paribas REIM) .......14CColliers .................56Colliers Schauer & Schöll ...60Contor GmbH ............27Corpus Sireo .............62DDB Services ImmobilienGmbH ..................12DG Hyp .................14DSK Deutsche Stadt- undGrundstücksentwicklungsgesellschaftmbH & Co. KG . 14EECE ....................14Elite ObjektserviceDr. GramlichGmbH & Co. KG ...........12Ernst & Young ............52FHHI FondshausHamburg Immobilien. 9, 14, 36GGBI AG .................14GBI Capital GmbH .........14Gleiss Lutz & Partner ......29HHahn-Gruppe ............37Hamburg Team. . . . . . . .58, 60Hectas Facility ServicesStiftung & Co. KG. .........12Herbert Smith ...........29Hochtief AG .............14Hochtief SolutionsAG ..............14, 58, 60IImmobilienScout24 .......13International Campus AG ...74Ista Deutschland GmbH ....46JJones Day ...............29Jones Lang LaSalle ...28, 56 ff.KKanAm .................10Kapitalpartner KonzeptGmbH ..................74Knight Frank ..............8MMcDermott .............29Meilenwerk .............49Minol Messtechnik ........46MPC Capital .............36NNoerr, Luther ............29Nord Project Immobilien ...74PPatrizia Wohninvest KAG ...14Pinsent Masons ..........29QQuinn Emanuel ...........29SSavills ...............57, 58Scope ..................37TTAG Immobilien AG .......10Techem GmbH ...........46TLG Immobilien ..........58TLG Wohnen GmbH .......10WWölbern Invest ...........37YYouniq .................49Fotos: Viessmann Werke; Gerd Altmann/pixelio.de; ViessmannVorschau auf ...Energiewende 2013Pro und Contra BlockheizkraftwerkeIn Baden-Württemberg sind beim Austausch der Heizungmoderne energetische Standards bereits gesetzlichePflicht. Ist das Blockheizkraftwerk dabei wirklichdie beste Variante? Was Verwalter und Wohnungsunternehmenbei einem Umbau berücksichtigen müssen.Gewerbliche ImmobilienfinanzierungNeue Spieler – bekannte GesichterDie Spatzen pfeifen es von den sich leerenden Bankpalästen:Es ist schwieriger geworden, Gewerbeobjektezu finanzieren. Das ruft nun die offensichtlich soliderwirtschaftenden Sparkassen und Raiffeisenbanken aufden Plan. Doch auch sie stellen Bedingungen.Die Februar-Ausgabe erscheint am 1. Februar 2013,Anzeigenschluss ist der 7. Januar 2013.Digital Real EstateOnline First... Februar 2013Vorreiter Baden-Württemberg. Umrüsten, aber richtig.... März 2013Die Immobilien- undWohnungswirtschafterlebt eine digitaleRevolution. Cloud-Services, Apps, elektronischeProzesssteuerung,CRM-Systemeund soziale Netzwerkehalten verstärkt Einzug in die Branche. Die Immobilienprofismüssen in finanzieller, technischer und rechtlicher Hinsichtviel dazulernen. Eine Roadmap für den Eintritt in einanderes Wirtschaften.Die März-Ausgabe erscheint am 1. März 2013,Anzeigenschluss ist der 4. Februar 2013.Dieses Heft enthält folgende Beilagen: OLZOG Verlag, GASAG, EBS, Wandlkalender, Haufe-Lexware Akademiewww.immobilienwirtschaft.de 12-01 I 2013


74 FinaleGeheimnisseWer kennt sie schon, die Vertreter der zersplitterten Immobilienwirtschaft? Wer weiß,welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen? Heute fragen wir ...… drei Studi-InvestorenGerrit M. Ernst, geschäftsführenderGesellschafter der NordProject Immobilien, HamburgHorst Lieder, Chief ExecutiveOfficer von International CampusAG, BerlinKai Schafheutle, GeschäftsführerKapitalpartner KonzeptGmbH, Leipzig?Welche Schwächen haben Sie– mit Ausnahme von Ungeduldund Perfektionismus??Ernst: Ich habe eine Schwäche für sanierungsbedürftigeFachwerkhäuser.Lieder: Ich stelle häufig den Beruf unddie Arbeit vor alle anderen Sachen.Schafheutle: Manchmal das Gefühl zuhaben, es jedem recht machen zu müssenund zu wollen.Mit wem aus der Immobilienbranchewürden Sie einmalgerne zum Abendessen gehenund warum?Ernst: Sehr gern mal wieder mit meinerFrau. Alternativ mit den Baudezernentendeutscher Metropolen, um die Investitionshemmnissefür Studentenapartmentsin ihren Satzungen zu diskutieren.Lieder: Mit Dr. Eckart John von Freyend.Er ist ein sehr erfahrener Mann, der allemöglichen Entwicklungen in der Brancheschon mitgemacht hat.?Schafheutle: Mit Minister Dr. PeterRamsauer. Gerne würde ich mit ihm inDialog treten wollen, ob der Ansatz tatsächlichrichtig und zielführend ist, Studentenin alte Kasernen einzuquartieren.Wo kann man Sie in der Mittagspauseantreffen?Ernst: In der Hamburger City, alternativauf der Autobahn.Lieder: Meistens im Büro.Schafheutle: Sehr häufig im Auto. Ansonstenzu Hause.?Ihr Wunsch an die Kollegen IhresBerufsstands?Ernst: Mit einem guten WLAN kann manStudenten fangen, aber nur mit einemguten Draht zu ihnen hält man sie.Lieder: Ein bisschen mehr Ehrlichkeitund konsequenteres Abarbeiten und Umsetzen.Schafheutle: Ich wünsche mir manchmalein konstruktiveres und vertrauensvolleres„Miteinander“ innerhalb der Branche.So wäre meines Erachtens vieleseinfacher und zielführender.Ihr Statement zum Stereotyp: „Studentenwohnheime lassen sichnach Ende des Studentenbooms als Seniorenimmobilie nutzen.“Ernst: Das Rotationsprinzip bei Studenten erfüllen wir durch eine Begrenzung derMietdauer auf drei Jahre. Für das Rotationsprinzip bei Senioren fehlt uns (glücklicherweise)der ethische Rahmen. Oma und Opa sind uns wichtiger als Bezahler.Lieder: Nur, wenn die Senioren besonders fit sind oder im 58. Semester.Schafheutle: Wenn ein modernes Studentenapartmenthaus die richtige Lage hat,wird es unabhängig von den Studentenzahlen immer eins bleiben. f|12-01 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Die internationale Messe der Immobilienprofis - 24. Edition12. - 15. März2013Palais des FestivalsCannes, Francemipim.comWOLLEN SIE INIMMOBILIENINVESTIEREN?Die MIPIM ist Treffpunkt der einflussreichsten Akteureaus allen professionellen Immobilienbereichen und bieteteinen erstklassigen Zugang zu sehr vielen Entwicklungsprojektenund Kapitalquellen auf internationaler Ebene.18 864 m 219 4021 8631 6002208360AusstellungsflächeEinzelteilnehmerAusstellende FirmenFührungskräfte ausder ImmobilienbranchePolitische FührungskräfteLänderVorträgeMELDEN SIE SICH ANKONTAKT : CLAUDIA ROEHLTel: +49 30 280 18 555mipim@runze-casper.deMIPIM® is a registered trademark of Reed MIDEM. All rights reserved.DIE MIPIM, DER OBLIGATORISCHE TERMIN DER IMMOBILIENPROFIS???????Finden Sie Ihre zukünftigen Partner unter 4.100 Investoren sowie 4.000 Projektentwicklern und Bauträgern.Informieren Sie sich in mehr als 60 Konferenzen mit über 200 Branchenexperten.Finden Sie innovative Lösungen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilien im MIPIM Innovation Forum.Besuchen Sie den Logistikpavillon, die obligatorische Plattform für Immobilienakteure aus Logistik, Transportund Infrastruktur.Entdecken Sie die Türkei, das Ehrengastland der MIPIM 2013, und treffen Sie die wichtigsten Akteure destürkischen Markts in einem Sonderpavillon.Für weitere Informationen: www.mipim.comBUILDING TOMORROW’S WORLD

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