Winter 2015/2016

Faktor Demografischer Wandel
Die Bevölkerungsstruktur wird sich in den
kommenden Jahren spürbar verändern.
Immer mehr Menschen werden älter. Dank
medizinischer und technischer Errungenschaften
sind sie auch gesünder. Aber was
bedeutet dieser demografische Wandel für
die Wohnwirtschaft? Im Jahre 2050 werden
schätzungsweise doppelt so viele Menschen
in Deutschland leben, die älter als 65
sind im Vergleich zu den über 20-Jährigen.
„Diese Zielgruppe hat in der Regel ein vernünftiges
Einkommen, sie sind überdurchschnittlich
konsumfreudig und haben oft
hohe Ansprüche. Natürlich müssen wir uns
auch mit entsprechenden Wohnprodukten,
die wir dann anbieten, auf diese Zielgruppe
einstellen“, sagt Andreas Gräf.
Die Welten vermischen sich
Wohnen und Arbeiten greifen immer mehr
ineinander. Die Räumlichkeiten, in denen
die Menschen seit vielen Jahrzehnten leben,
werden die Erwartungen nicht mehr erfüllen
können. Die Zukunft hat bereits begonnen.
Durch die zahlreichen Möglichkeiten,
von jeder Stelle dieser Welt internetfähig zu
sein, verzahnen sich die Themen Arbeit
und Wohnen noch enger. Das Modell der
Wohnungen, die in Grundriss-Plänen entstanden
sind, ist überholt. „Wohnungen im
Jahr 2025 werden Raumzonen brauchen.
Die klassische Raumaufteilung wird aufgebrochen
werden“, so Gräf. Denn auch die
Familienstrukturen haben sich verändert.
Immer mehr Singles bevölkern die Großstädte.
Ein großes, repräsentatives Wohnzimmer
sei hier nicht mehr gefragt. Fernsehschauen
findet schon heutzutage oft
mittels Laptop statt.
Ein Flur oder eine Diele, die bisher ausschließlich
die Funktion hatte, den Zugang
in die Räume zu ermöglichen, wirkt
wie verschwendeter Raum. Für formart-
Geschäftsführer Gräf könnte das eine praktische
Lagerfläche oder ein toller Arbeitsplatz
sein. „Wir müssen aufhören in
raumbildenden Wänden zu denken, sondern
überlegen, wie man so eine Wand ersetzen
kann“, betont Gräf. Das Signal heißt
Veränderung. Darauf werde die Wohnwirtschaft
Rücksicht nehmen müssen, wenn sie
nachhaltig und dauerhaft vermietungsund
verkaufsfähige Produkte in den Markt
stellen wolle, führt Gräf weiter aus.
Hürden und Barrieren
Bei jedem neuen Wohnprodukt muss sich
die Bauwirtschaft natürlich an deutsche
Gesetzmäßigkeiten halten. Und die Regel,
in der sich die Wohnwirtschaft bewegt,
ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Sie stammt aus dem Jahr 1962, also aus einer
Zeit, wo alles, was heute neu gedacht
wird, sicherlich nicht galt. „Es ist kein
Geheimnis, dass städtebauliche Leitmotive
nicht immer kompatibel mit den Bedürfnissen
und der Entwicklung der Bevölkerung
sind. Hamburger Stadtteile wie Winterhude
oder Harvestehude sind dreimal so
intensiv bebaut worden, wie es nach der
deutschen Baunutzungsverordnung eigentlich
möglich war“, sagt Gräf. Heute möchte
niemand diese Viertel mit ihren wunderbaren
Gründerzeitvillen missen.
Ein anderer Fall: Es gibt Mischgebiete, die
ursprünglich eine Kombination zwischen
Wohnen und Arbeiten ermöglichen sollten.
Aber sie gehen in der Regel starr nach
Quote vor, also 50 Prozent Wohnen und
50 Prozent Gewerbe. Wenn man in den Teilungserklärungen
nicht störendes Gewerbe
in der Wohnimmobilie erlaube, könne dies
ein erster Schritt in die richtige Richtung
sein, erläutert Gräf.
Das Bundes-Immissionsschutzgesetz schützt
die Bewohner davor, dass sie in ihrem
Wohnumfeld Lärm ausgesetzt sind. Diese
Regel bestimmt die Höhe der Emissionslast
und zwar 50 cm vor den Fensterfassaden.
„Nicht hinter dem Fenster, wo wir leben“,
fügt Gräf hinzu. „Sie missachtet komplett,
dass wir mittlerweile im Neubau in hervorragend
gedämmten Gebäuden sitzen und
auch, dass sich Fenstergläser komplett
weiterentwickelt haben, so dass sie mittlerweile
auch eine hohe Schallschutzfunktion
übernehmen“.
Fotos: © TradeTalk
Das Resümee von formart COO Gräf ist
trotzdem positiv: „Es gibt viele Herausforderungen
zu meistern, aber wir sind auf
dem richtigen Weg, bedarfsgerecht die
ersten Wohnungsbauten vorzubereiten, die
dann auch im Jahr 2025 den Wünschen
unserer Zielkunden entsprechen werden“.
TradeTalk 35