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Hinsicht beschränkt. Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete
maximal um 20 Prozent erhöht werden. Bestimmt eine Landesregierung
jedoch, dass in einer ihr zugehörigen Gemeinde
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen
gefährdet ist, wie es auch in Göttingen der Fall ist, darf die Erhöhung
innerhalb von 3 Jahren sogar nur um 15 Prozent erfolgen.
So simpel die Berechnung der maximal zulässigen Erhöhung
ist, so kompliziert kann es im Einzelfall sein, die maßgebliche
Vergleichsmiete zu bestimmen. Der Vermieter muss in seiner
Mieterhöhungserklärung schließlich genau begründen, wie er
diese ermittelt hat. Dies kann sich als besonders herausfordernd
erweisen, wenn, wie beispielsweise in Göttingen, kein von der
Gemeinde oder der Stadt erstellter oder anerkannter Mietspiegel
existiert.
Vielfach bemühen Vermieter ersatzweise inoffizielle Mietübersichten
aus dem Internet oder Statistiken von anderen öffentlichen
Stellen, zum Beispiel Immobilienspiegel, Wohngeldstatistiken
oder Übersichten der Finanzämter. Hierbei handelt es
sich jedoch nicht um zulässige Begründungsmittel, da die Daten
für derlei Übersichten nicht repräsentativ erhoben wurden
und in der Regel nur bei Opportunität veröffentlicht werden.
Auch fehlt dem Mieter die Möglichkeit der Überprüfbarkeit
der Angaben.
Existiert kein Mietspiegel, haben Vermieter nur zwei zulässige
Begründungsalternativen: die Angabe von mindestens drei
Vergleichswohnungen oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Für ein entsprechendes Gutachten müsste der
Vermieter einen hohen Geldbetrag aufwenden. Für Vergleichsangaben
fehlen gerade den privaten Vermietern häufig Vergleichsobjekte,
die nach den oben genannten Wohnwertmerkmalen der
Wohnung des Mieters entsprechen. Dem Mieter müssen außerdem
die postalischen Anschriften, die Wohnfläche, die Miete
und etwaige Besonderheiten der Wohnungen mitgeteilt werden.
Fehlt es daran, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Ferner ist auf den Zeitpunkt der Erhöhung zu achten. Manche
Vermieter verlangen sie bereits zum nächsten Monat oder gar
rückwirkend. Das ist unzulässig. Vielmehr ist die erhöhte Miete
erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang
des Erhöhungsverlangens geschuldet, wenn der Mieter diesem
innerhalb des Zeitfensters zugestimmt hat. Sollte das Verlangen
allerdings formell oder inhaltlich fehlerhaft sein, kann die
Zustimmung verweigert werden. Der Vermieter muss dann die
Erklärung berichtigen und ein neues Erhöhungsverlangen mit
neu beginnenden Fristen aussprechen.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass beim Zugang einer
Mieterhöhung ein kühler Kopf bewahrt werden sollte. Die
Hürden für Vermieter sind häufig hoch und das Erhöhungsverlangen
deswegen oftmals angreifbar. Bei Unsicherheiten in Bezug
auf ein solches Verlangen, sollten Sie sich zeitnah an den
Rechtsanwalt Ihres Vertrauens wenden.
DR. MATTHIAS REICHART
NOTAR UND FACHANWALT FÜR
BAU- UND ARCHITEKTENRECHT
UND MIET- UND WEG-RECHT
ROBERT CARL
FACHANWALT FÜR
BAU- UND ARCHITEKTENRECHT
ERIK PREISS
RECHTSANWALT
MIET- UND WEG-RECHT
Blackbit
In Kooperation mit
KARL-HEINZ MÜGGE
FACHANWALT FÜR STRAFRECHT
UND STEUERRECHT
GERO GEIßLREITER
RECHTSANWALT
VERWALTUNGSRECHT
BERNHARD DAAMEN
NOTAR a.D. UND FACHANWALT
FÜR VERSICHERUNGSRECHT UND
ARBEITSRECHT
MARCO ENGELHARDT
FACHANWALT FÜR VERKEHRSRECHT
UND MIET- UND WEG-RECHT
YVONNE WAUKER
RECHTSANWÄLTIN
STRAFRECHT
WALTER STURM
FACHANWALT FÜR
VERKEHRSRECHT
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Bertha-von-Suttner-Straße 9 • 37085 Göttingen
Gepflegte Haare
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Rechtsanwalt Erik Preiss betreut bei der
Göttinger Kanzlei RKM Mandanten bei
Fragestellungen rund um das Wohnund
Mieteigentumsrecht.
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