VNW-Magazin Ausgabe 1/2022

VNW magazin
Wohnen
im Norden
1_2022
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1
Inhalt 1_2022
VNW
Analysen
Editorial 03
Heizkostenverordnung 04
Eine Viertelmilliarde / KfW-Förderstopp 05
Wie bauen wir in Zukunft? 10
Porträt Heidi Möller 12
Lob für Hamburgs Wohnungspolitik 14
Grunderwerbsteuer in Hamburg 16
Von Berlin in die Zukunftsstadt Loitz 18
Auf Jahre hinaus stabile Nachfrage 20
Dörfliche Idylle mitten in der Stadt 22
Vorzeigbares Ergebnis 30
Mietschulden 29
Alles was Recht ist 34
Mehr Konflikte unter Mietern 40
Namen und Nachrichten 42
Compliance 52
Real Estate Arena 56
Spiri.Bo 58
Digitale Transformation 62
Digitale Gebäudeakte 66
Digital und Nachhaltigkeit 70
Betriebskosten aktuell 74
Termine 82
Impressum 82
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung
der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet.
Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
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Wir zusammen
Kleine Genossenschaften erleben in Zeiten
steigender Mieten einen Boom. Die Drachenbau
gründete sich 1986 und hat viele
Höhe und Tiefen hinter sich. Die junge Baugemeinschaft
Baumhaus Altona reicht gerade
den Bauantrag ein. Ein Doppelporträt.

Materialknappheit
bei gleichzeitiger
Preisexplosion
Auf den Baustellen werden Baustoffe knapp.
Inzwischen droht bei vielen Unternehmen Kurzarbeit und
die Wohnungsbauziele rücken in weite Ferne
ES IST
GEFÄHRLICH,
VON OLIVER SCHIRG
Hamburg. Die Lage ist unwirklich. Jetzt, zent zunahmen. Zugleich sieht das Institut
– zumindest
RECHT
da Politik und Gesellschaft endlich die
ZU
kurzfristig – keine Zeichen
Corona-Pandemie in den Griff zu bekommen
scheinen und der wirtschaftliche der Weltwirtschaft und der Aufwärtstrend
von Entspannung. „Die rasche Erholung
Aufschwung Fahrt aufnimmt, explodieren der chinesischen Wirtschaft sorgen für
weltweit die Baustoffpreise. Hinzu kommt eine hohe Nachfrage nach Rohstoffen.“
HABEN,
eine dramatische Rohstoffknappheit. Die Wie dramatisch die Lage ist, hat jüngst
Folge: Aufträge müssen storniert oder verschoben
werden. Auch VNW-Unterneh-
ergeben. Deutlich mehr als die Hälfte der
eine Umfrage unter Handwerksbetrieben
men sorgen sich inzwischen, dass sie ihre Unternehmen kämpften inzwischen mit
WENN
diesjährigen Wohnungsbauzahlen nicht Problemen
DIE
bei der Materialbeschaffung.
werden erreichen können.
Im Januar 2021 sei es noch gut ein Drittel
gewesen. 84 Prozent der Betriebe,
Handwerkspräsident Hans Peter
Wollseifer spricht von einer „noch nie da die Probleme in der eigenen Lieferkette
gewesenen“ Materialknappheit bei gleichzeitiger
Preisexplosion. „Die Situation hat ren oder verschieben, weil Material fehle.
haben, mussten bereits Aufträge stornie-
REGIERUNG
sich in den vergangenen Wochen noch 61 Prozent der Firmen berichteten, die
einmal verschärft“, sagt er der Deutschen Preissprünge führten zu roten Zahlen bei
Presse-Agentur (dpa). Sämtliche Kalkulationen
würden über den Haufen geworfen.
der Erfüllung bestehender Aufträge.
UNRECHT
Das habe Betriebe in die „paradoxe Lage“
gebracht, bei vollen Auftragsbüchern Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter in Kurzarbeit
Holz ist inzwischen 340 Prozent
teurer als vor einem Jahr
schicken zu müssen.
HAT.
Vor allem für Holz kennen die Preise kein
Halten. „Im Durchschnitt stiegen die
Preise für Industrierohstoffe stiegen
seit April um 14,2 Prozent
Schnittholzpreise um weitere 33 Prozent
im Vergleich zum April und lagen damit
mehr als 340 Prozent höher als im Mai
Das Hamburger Forschungsinstitut HWWI 2020“, fanden die Wissenschaftler des
hat unterdessen berechnet, dass die Preise HWWI heraus. Die Handwerksunternehmen
beklagen zugleich den Mangel an
VOLTAIRE
für Industrierohstoffe allein von April bis
Mai 2021 um durchschnittlich 14,2 Pro- Metallen, Kunststoffen und Elektronikkomponenten.

3
„Und jedem Anfang wohnt
ein Zauber inne.“
Diese Zeile aus dem Gedicht „Stufen“ von Hermann
Hesse kam mir in den Sinn, als die neue Bundesregierung
im Dezember vergangenen Jahres in Berlin ihre
Arbeit aufnahm. Ein eigenes Wohnungsbauministerium
wurde geschaffen. Das Ziel, jährlich 400 000 Wohnungen
zu errichten, 100 000 davon öffentlich gefördert,
mag ambitioniert sein, ist aber durchaus machbar. Wenn
alle an einem Strang ziehen.
Inzwischen sind einige Wochen ins Land gegangen und
es stellt sich Ernüchterung ein. Das Chaos um den Stopp
der KfW-Effizienzhausförderung, der über Nacht von
Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck verkündet
wurde, lässt Zweifel daran aufkommen, ob die ganze
Bundesregierung hinter dem Wohnungsbauziel steht.
Unlängst hat Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des
Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes, erklärt,
dass auch in diesem Jahr der Anstieg der Baupreise anhalten
werde. Das erschwert den Bau bezahlbarer Wohnungen
erheblich – und ist leider nicht alles. Auf den
Baustellen fehlt es mehr und mehr an Fachkräften, in
den Kommunen sind bezahlbare Grundstücke Mangelware
und in Sachen Bürokratie folgen auf Sonntagsreden
der Verantwortlichen viel zu selten Taten.
In dieser ohnehin für die Wohnungswirtschaft schwierigen
Situation fällt der Bundesregierung nun nichts
anderes ein als bewährte Förderstrukturen zu zerschlagen.
Natürlich gehört die staatliche Unterstützung des
bezahlbaren Wohnens immer wieder auf den Prüfstand.
Der VNW und seine im GdW organisierten Schwesterverbände
fordern das angesichts der Herausforderungen
des Klimaschutzes schon seit Jahren.
Was aber nicht geht, ist, dass das Bundeswirtschaftsministerium
über Nacht eine funktionierende Förderstruktur
zerschlägt, ohne einen Ersatz dafür zu haben.
Mehr noch: Man hatte sogar versprochen, dass Wohnungsunternehmen
bis Ende Januar Zeit hätten, ihre
Förderanträge zu stellen. Jeder weiß, dass zum sparsamen
Umgang mit Investitionsmitteln gehört, einen Förderantrag
möglichst spät zu stellen.
All das hat die Verantwortlichen im Habeckschen Ministerium
entweder nicht interessiert oder war ihnen
unbekannt. Beides ist beunruhigend. Dieses chaotische
Vorgehen hat bei Wohnungsunternehmen zu einem
erheblichen Vertrauensverlust in die Politik geführt.
Schlimmer ist jedoch, dass VNW-Unternehmen Fördermittel
in Höhe von mehr als 52 Millionen Euro verloren
gegangen sind. Der Neubau von mehr als 2000 öffentlich
geförderten Wohnungen steht auf der Kippe. Einfach
so per Federstrich.
Wer jetzt noch bezahlbare Wohnungen bauen soll, dafür
interessiert sich in einigen Teilen der Bundesregierung
offenbar kaum jemand. Denn auch das Wendemanöver
von Minister Habeck – der Stopp des Stopps – ändert im
Kern wenig: Alle Anträge für ein Haus im KfW 55-Effizienzstandard
werden seit Mitte Januar nicht mehr bewilligt.
Anträge auf eine KfW 40-Förderung sind nur noch
bis Ende dieses Jahres möglich und der Fördertopf ist bei
einer Milliarde Euro gedeckelt.
Zugleich kündigt der Bundeswirtschaftsminister neue
Förderprogramme an, die wie Drohungen klingen: nur
noch KfW 40-Standard, der aber verschärft. Dazu will
man die Sanierung in den Fokus rücken. Die Überlegung,
die staatliche Förderung auf die Sanierung von
Wohngebäuden zu konzentrieren, mag in die richtige
Richtung gehen. Dort sind die CO 2
-Einsparpotenziale am
größten. Aber so eine Entscheidung am grünen Tisch
ohne (ernsthafte) Rückkopplung mit den sozialen Vermietern
zu treffen, das trägt den Samen des Scheiterns
in sich.
Geradezu gefährlich ist der Versuch von Bundesminister
Habeck, die politische Verantwortung für den Bau
bezahlbarer Wohnungen und für den Klimaschutz zu
trennen. Während Bundessozial- und Bundesbauministerium
den Bau von Sozialwohnungen fördern sollen,
will er ohne Rücksicht darauf die Klimaschutzauflagen
erhöhen. Das ist nicht nur ein Geschäft zu Lasten Dritter,
sondern auch der Anfang vom Ende aller Bemühungen
um Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
Das bezahlbare Wohnen ist die wichtigste soziale Frage
unserer Zeit, der Klimaschutz die größte Herausforderung.
Unsere Gesellschaft wird beide Herausforderungen
nur meistern, wenn das Soziale stets mitgedacht
wird.
Andreas Breitner, VNW-Vorstand und Verbandsdirektor

„Selten ist in Deutschland
so ein Blödsinn
Gesetz geworden“
Die seit 1. Februar 2022 geltende Überarbeitung der Heizkostenverordnung
verursacht Bürokratiekosten und schadet der Umwelt.
4
Schwerin/Kiel/Hamburg.
Norddeutschlands Mieterinnen
und Mieter müssen
bei ihrer diesjährigen
Heizkostenabrechnung mit
zusätzlichen Bürokratiekosten
rechnen. „Die neue
Heizkostenverordnung verpflichtet
die Unternehmen,
bei fernauslesbaren Messgeräten
monatlich die Haushalte
über den monatlichen
Verbrauch zu informieren“,
sagt VNW-Direktor Andreas
Breitner. „Im Jahr kommen
damit auf die Mieterinnen
und Mieter Kosten in Höhe
von bis zu 90 Euro zu. Sollten
die Angaben per Post
übermittelt werden müssen,
liegen die Zusatzkosten sogar
bei mehr als 100 Euro.“
Eine Abbestellung dieser
Zwangsinformation durch
die Haushalte sei nicht möglich,
so der VNW-Direktor
weiter. „Die Kosten für Bereitstellung,
Druck und Versand
der Information sind im Rahmen
der Heizkostenabrechnung umlagefähig
und gehen zu Lasten der Mieter.“
Bei den VNW-Unternehmen seien
mehr als 300000 Haushalte betroffen.
„Die Änderung der Heizkostenverordnung
ist gegen den Rat der Fachleute
erfolgt“, sagt VNW-Direktor Andreas
Breitner. „Jetzt haben wir den Salat.
Selten ist so ein Blödsinn in Deutsch-
land Gesetz und damit verpflichtend
geworden.“
Abgesehen davon, dass ein massenhaftes
Verschicken von Briefen
weder nachhaltig sei noch dem Umweltschutz
diene, sei der Verwaltungsaufwand
für die VNW-Unternehmen
enorm, so Breitner weiter. „Mieter, die
keine E-Mail-Adresse haben oder nicht
auf ein Anschreiben des Vermieters reagieren,
erhalten die Messdaten
per Brief. Neben den
dafür entstehenden Kosten
muss der Aufwand des jeweiligen
Messdienstleisters
beglichen werden.“
Eine digitale Zustellung
sei allerdings nicht
viel weniger aufwändig,
sagt VNW-Direktor Andreas
Breitner weiter. „Monat für
Monat müssen Mail-Adressen
der Mieter aktualisiert,
Zustimmungen zur Datenübermittlung
eingeholt und
die Zugangsnachweise dokumentiert
werden.“ Der
VNW und die Mietervereine
in den drei Bundesländern
werben dennoch dafür, dass
möglichst viele Mieter den
Monatsbericht elektronisch
entgegennehmen. „Damit
lässt sich die unsinnige Umweltbelastung
wenigstens
ein wenig reduzieren.“
Eine mögliche Lösung, der
Berichtspflicht Genüge zu
tun und zugleich den Verwaltungsaufwand
zu senken, besteht darin, die
Daten auf einem nur für die Mieter
zugänglichen Internetportal zur Verfügung
zu stellen. „Dort könnten die
Daten eingestellt und von den Mietern
bei Bedarf abgerufen werden“, sagt
Andreas Breitner. „Das würde die Bürokratiekosten
auf zehn bis 15 Euro im
Jahr begrenzen.“

5
VNW
Das 50-Millionen-Loch
Der KfW-Förderstopp kostet die sozialen Vermieter Norddeutschlands
unverzichtbare öffentliche Fördermittel und gefährdet den Bau von
mehr als 2 000 bezahlbaren Wohnungen.
Kiel/Schwerin/Hamburg. Auch nach der „Rolle rückwärts“
von Klimaschutzminister Robert Habeck bei der „Bundesförderung
für effiziente Gebäude“ ist bei den norddeutschen
sozialen Vermietern der Bau von mehr 2000 bezahlbaren
Wohnungen bedroht. Insgesamt verlieren die Wohnungsunternehmen
mehr als 52 Millionen Euro an Förderzuschüssen,
die für fortgeschrittene Projekte im KfW-Effizienzhaus
55-Standard eingeplant waren. Das ergaben zwei Blitzumfragen
unter VNW-Unternehmen. Als Konsequenz empfiehlt
der VNW seinen Mitgliedsunternehmen, über eine Schadenersatzklage
nachzudenken.
Die Bundesregierung hatte Anfang der vierten Januarwoche
überraschend den Stopp der KfW-Programme in der
„Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) verkündet.
In einer ersten Umfrage, an der sich 80 VNW-Unternehmen
beteiligten, war zunächst die Befürchtung laut geworden,
dass mindestens 250 Millionen Euro an Fördermitteln sowie
die Errichtung und die energetische Modernisierung von
mehr als 13000 bezahlbaren Wohnungen auf der Kippe
stünden. Die meisten Unternehmen sorgten sich über Kostensteigerungen,
aus denen höhere Erstbezugsmieten bzw.
Mieten nach der Modernisierung resultieren würden.
Unternehmen bleiben auf kostspieligen
Planungen sitzen
Nach heftigen Protesten verkündete das Bundeswirtschaftsministerium
einen Teilrückzug vom Förderstopp. „Minister
Habeck hat in den vergangenen Tagen versucht, den Eindruck
zu erwecken, dass mit seinem Stopp des Förderstopps alles
wieder gut sei“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Dem
ist aber nicht so. Jene sozialen Vermieter, die ihren Förderantrag
für ein Gebäude mit Effizienz 55-Standard in der letzten
Januarwoche einreichen wollten, schauen weiter in die Röhre
und bleiben auf ihren kostspieligen Planungen sitzen.“
Diese Unternehmen hätten sich auf die Zusage der Bundesregierung
verlassen, wonach bis Ende Januar auch Anträge
für eine Förderung von Gebäuden mit Effizienz 55-Standard
möglich sein würden“, so VNW-Direktor Andreas Breitner
weiter. „Um Kosten beim Bau bezahlbarer Wohnungen –
zum Beispiel Bereitstellungszinsen – zu sparen, ist es üblich,
dass Förderanträge zum spätestmöglichen Zeitpunkt gestellt
werden.“
Bei der Inanspruchnahme von Förderdarlehen der KfW wird
die Antragstellung im Rahmen der Gesamtfinanzierung eng
mit der Haus- oder Förderbank abgestimmt, die dann den
Antrag einreicht. „Durch die unerwartete Verkürzung der zuvor
genannten Antragsfrist fällt den betroffenen Unternehmen
ihr verantwortungsvolles Wirtschaften wegen der chaotischen
Politik des Bundeswirtschaftsministers auf die Füße“,
so VNW-Direktor Andreas Breitner.
„Das Geld ist wirklich verloren!“
Bei zehn im VNW-organisierten Unternehmen seien 2072
Wohnungen von dem Förderstopp für Gebäude mit Effizienz
55-Standard betroffen, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner.
„In Hamburg sind es 1447 Wohnungen, in Mecklenburg-
Vorpommern 224 und in Schleswig-Holstein 401.“ Die Anträge
sollten in der letzten Januarwoche bei der KfW gestellt
werden.
„An Investitionszuschüssen fallen 33 808750 Euro und
an Tilgungszuschüssen 18423 000 Euro weg. Das Geld ist
wirklich verloren“, so Breitner. „Wenn die Wohnungsunternehmen
ihre bereits geplanten Projekte jetzt noch umsetzen,
müssen sie beim Klimaschutz abspecken und dennoch höhere
Mieten nehmen. Wir rechnen mit rund 1,50 Euro pro
Quadratmeter, um die eine Wohnung teurer vermietet werden
muss.“
„Mietwohnungsbau
muss Vorfahrt erhalten.“

8
„Die Akzeptanz von
Nachhaltigkeit und
Klimaschutz unter
den Menschen wird es
nur geben, wenn das
Wohnen auf Dauer
bezahlbar bleibt!“
Weniger Dramaqueen und mehr gutes Regieren
wären angemessen
Nach den Worten von VNW-Direktor Andreas Breitner hat das
vom Bundesministerium ausgelöste Chaos dem Klimaschutz
und dem Vertrauen in die Politik massiv geschadet. „VNW-
Unternehmen, deren Mieten in der Regel deutlich unter dem
Wert des örtlichen Mietspiegels liegen, planen auf Jahrzehnte
hinaus. Für sie sind Zuverlässigkeit und Planungssicherheit
unverzichtbar.“ Zudem drehten soziale Vermieter beim Bau
eines Wohngebäudes jeden Cent drei Mal um, damit sie am
Ende günstig vermieten können.
„Wenn Minister Habeck meint, per Federstrich ein Förderprogramm
beenden zu können, dann signalisiert er Menschen
mit mittlerem und geringem Einkommen, dass ihn deren
Wohnsituation nicht interessiert. Weniger Dramaqueen
und mehr gutes Regieren wäre angemessener gewesen.“
Bedrückend sei die Einschätzung vieler VNW-Unternehmen,
dass ihre Mieterinnen und Mieter nach Wegfall der Förderung
die Kosten für die Wohnung nicht mehr stemmen könnten,
sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Die sozialen Vermieter
stehen zu den Klimaschutzzielen der Politik. Aber wir haben
immer auch gesagt: Die Akzeptanz von Nachhaltigkeit und
Klimaschutz unter den Menschen wird es nur geben, wenn
das Wohnen auf Dauer bezahlbar bleibt.“
Unternehmen sollten über Schadenersatzklagen
nachdenken
Allerdings es sei nicht nur eine Frage der politischen Etikette
und des Umgangs der Politik mit der Wirtschaft, so der
VNW-Direktor weiter. „Unsere Unternehmen haben auf
die Fristsetzungen der Bundesregierung vertraut. Mehreren
norddeutschen Wohnungsunternehmen sind massiv Planungsschäden
entstanden.“ Damit seien hohe Aufwendungen
für Planungen verloren gegangen. „Für Letzteres trage
Robert Habeck die Verantwortung, und die Bundesregierung
wird den Schaden ersetzen müssen.“
„Wir empfehlen unseren Mitgliedsunternehmen, die entstandenen
Planungskosten dem Fördergeber in Rechnung zu
stellen“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Sollte dieser
nicht zahlen, gilt es, die Bundesregierung auf Schadenersatz
zu verklagen. Wir sprechen dabei über zweistellige Millionenbeträge.“
Strengere Baustandards werden die Kosten weiter
erhöhen
In Antworten auf die erste Umfrage hatten viele Unternehmen
die Befürchtung geäußert, dass neue, noch strengere
Standards zu einer weiteren Steigerung der Baukosten und
zu zusätzlichen Belastungen der Mieter führen werden. Für
Verärgerung sorgte die Ungewissheit darüber, wie die künftige
Förderstruktur aussehen wird – und wann sie kommt.
Eine Reihe von Unternehmen kündigte an, derzeit keine
Neubauprojekte mehr zu starten und Planungen für die energetische
Sanierung von bestehenden Gebäuden zurückzustellen.
Gründe seien ein nicht kalkulierbarer Zeitverzug und
hohe Kosten für die Umplanung. Es sei offen, ob und zu welchen
Mieten die Projekte künftig realisiert werden könnten.
Bei der Förderung künftig bezahlbaren Wohnraum
berücksichtigen
Die sozialen Vermieter fordern von der Politik Klarheit, rasche
Ersatzförderprogramme, Verlässlichkeit und die Einhaltung
von Zusagen. Bei künftigen Förderprogrammen sollte mehr
berücksichtigt werden, ob bezahlbare Wohnungen gebaut
beziehungsweise saniert werden. „Mietwohnungsbau muss
Vorfahrt erhalten“, so der VNW-Direktor. Zudem seien der
Abbau von Bürokratie und eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren
unverzichtbar.
Besonders gefordert seien jetzt die Förderbanken der Bundesländer,
um Finanzierungslücken durch attraktive Förderprogramme
zu schließen. „Die sozialen Vermieter stehen bereit,
bei der Erarbeitung sinnvoller Förderprogramme mit der Politik
zusammenzuarbeiten“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner.
„Wir vertreten dabei auch die Interessen unserer Mieterinnen
und Mieter. Eines dürfte inzwischen klar sein: Ohne eine ausreichende
Zuschussförderung werden die ambitionierten Klimaschutzziele
im Bereich der Wohnungswirtschaft nicht zu
erreichen sein.“h

9 VNW
„Ich will das nicht
und ich bezahle das
nicht!“
Vorstände der Wismarer Wohnungsgenossenschaft Friedenshof
haben einen Brandbrief geschrieben, in dem sie über die Folgen
der Neuregelung der Heizkostenverordnung berichten.
Wismar. In einem Praxisbericht beklagen
die beiden Vorstände der Wismarer
Wohnungsgenossenschaft Friedenshof,
Birk Hellmann und Bernd Sommer,
den mangelnden „Digitalisierungsgrad“
der Mieter. Anfang Dezember
2021 habe die Genossenschaft rund
1500 Haushalte angeschrieben und
um das Einverständnis zum Empfang
der Verbrauchsinformation per Mail
gebeten. „Von den 1500 versendeten
Briefen haben bis zum heutigen Tag
220 Einverständniserklärungen den
Weg zu uns zurückgefunden“, erklärten
die beiden Vorstände Mitte Januar
und kündigten an, „noch einmal nachzufassen“.
Allerdings gehen Hellmann und
Sommer davon aus, dass lediglich ein
Drittel der Mieterinnen und Mieter
die Verbrauchsinformationen per Mail
erhalten will. Das bedeutet, dass an
mindestens zwei Drittel Monat für Monat
Briefe verschickt werden müssen.
Wer die Information per Mail erhält,
„dem entstehen jährlich Kosten von
7,68 Euro durch die Firma Techem und
Softwarekosten der Firma Aareon“. Bei
jenen, die ihre Daten nicht per Mail erhalten
wollen, würden die Kosten pro
Nutzer und Jahr bei knapp 30 Euro liegen.
„Wir halten in unserem Unternehmen
einen Arbeitsaufwand von zwei
Sachbearbeitertagen pro Monat für erforderlich“,
berichten die beiden Vorstände.
In der Summe rechnen sie bei
300 Informationen per Mail und 1200
per Brief mit Kosten von 37 500 Euro
pro Jahr, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung
umgelegt würden.
Bezogen auf die Kosten der Beheizung
des Jahres 2020 von 954 500 Euro
müssten die Mieter für einen Ausgleich
dieser Zusatzkosten ihren Energiebedarf
um knapp vier Prozent senken.
Mieter reagieren mit
Unverständnis
Die Mieter hätten oftmals mit Unverständnis
auf die Schreiben ihrer Genossenschaft
reagiert. „Was ist eine
Mail-Adresse?“, „Ich habe keine Mail-
Adresse!“, „Was haben DIE sich jetzt
schon wieder ausgedacht? Haben DIE
keine anderen Probleme?“, „Ich will
das nicht und ich bezahle das nicht!“–
es sei alles dabei – nur eines nicht: Einsicht
in den Sinn dieser Informationen.
Die Zusatzkosten träfen eher die
Menschen, die ohnehin schon über
wenig Geld verfügten, sagen Hellmann
und Sommer. Jene, bei denen das Geld
in der Regel nicht für den ganzen Monat
reiche. Jene, die ohne das neueste
Smartphone, DSL-Flatrate oder den
neuesten Gadgets unterwegs seien.
Jene, die darauf angewiesen seien,
diese (Pflicht-)Nachweise per Post zu
erhalten.
Zugleich erwarten die beiden Vorstände
Rechtsstreitigkeiten mit ihren
Mietern, weil diese nicht bereit sein
würden, die Zusatzkosten zu tragen.
Auch nachhaltig sei die Neuregelung
nicht, so die beiden Vorstände weiter.
Künftig seien für die Berichterstattung
über die Nebenkosten pro Haushalt 18
beidseitig bedruckte A4-Seiten notwendig.
Die beiden Genossenschaftsvorstände
bezweifeln zudem das Ziel der
Neuordnung, falsches Heizverhalten
zu reduzieren. „Bis auf wenige Ausnahmen
wissen wir, dass den Mietern
der sparsame Umgang mit Heizenergie
sehr wichtig ist.“h
„Wir halten in
unserem
Unternehmen einen
Arbeitsaufwand
von zwei
Sachbearbeitertagen
pro Monat für
erforderlich.“

10
VNW
CradletoCradle
Wie bauen wir
VON AXEL HORN
in Zukunft?
Ökologisch. Sozial. Bezahlbar. Dabei lohnt ein Blick auf die Baustoffe.
Der Bauverein der Elbgemeinden will im Hamburger Stadtteil Lurup
erstmals Häuser in Holzmodulbauweise errichten.
f

11
Neue Wohnformen ermöglichen
Hamburg. Der Wohnungsbau der Zukunft muss ökologisch, sozial
und bezahlbar sein – für die Mieterinnen und Mieter ebenso wie
für die Wohnungsunternehmen. Der Bauverein der Elbgemeinden
(BVE) setzt sich mit der Frage auseinander, wie das gelingen kann.
In den vergangenen Jahren hat sich die Diskussion um Klimaschutz
im Gebäudesektor stark auf die Energieversorgung und
den Energieverbrauch fokussiert. Viele Wohnungsunternehmen
haben bereits gute Lösungen gefunden, um deutliche CO 2
-Reduktionen
zu erzielen.
Nicht nur einzelne Gebäude, sondern ganze Quartiere werden
energetisch saniert. Jetzt geraten die Baustoffe in den Blick. Denn
Beton beispielsweise verbraucht in der Herstellung viel Kohlendioxid
und ist nur sehr bedingt recycelbar.
Zum Bau der Zukunft gehört es auch, sich mit den Bedürfnissen
der Menschen auseinanderzusetzen. Der BVE ermöglicht in seinem
Bestand schon lange Wohnformen jenseits der klassischen
Mietwohnung. Dazu gehören Baugemeinschaften, Angebote für
Menschen mit Unterstützungsbedarf, Servicewohnen für Ältere
sowie Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.
Künftig will der BVE auch Häuser speziell für das Mehrgenerationenwohnen
konzipieren. Außerdem beschäftigt er sich mit
neuen Grundrissen, die kleinere Privatwohnungen mit gemeinschaftlich
genutzten Flächen – beispielsweise zum Arbeiten oder
Feiern – kombinieren. Das entspricht dem Sharing-Trend und die
Mieten der einzelnen Wohnungen würden aufgrund der geringeren
Quadratmeterzahl sinken.
Bezahlbar bleiben
Neue Baustoffe einsetzen
Die erste Möglichkeit, den Verbrauch zu begrenzen, ist es, sehr
genau zu prüfen, ob ältere Häuser wirklich abgebrochen werden
müssen. Häufig ist es auch möglich, ältere Bestände energetisch
zu ertüchtigen und Quartiere durch Nachverdichtungen und Aufstockungen
zu erweitern, anstatt komplett neu zu bauen.
Zweitens geht es darum, Baustoffe zu wählen, die entweder
wiederverwendbar sind oder nach ihrem Gebrauch dem biologischen
Kreislauf zugeführt werden können. Metall kann beispielsweise
gut wiederverwendet werden, wenn es in entsprechender
Weise verbaut wurde.
Holz lässt sich entweder auch recyceln oder kann vollständig
biologisch abgebaut werden. Dieses Designprinzip, das unter anderem
von der EPEA GmbH entwickelt wurde, heißt »Cradle to
cradle®« und spielt im Gebäudesektor eine zunehmend wichtige
Rolle.
Auch in Hamburg gibt es hierfür anschauliche Beispiele wie
den „Wood Cube“, der im Rahmen der Internationalen Bauausstellung
(IBA) in Wilhelmsburg entstand. Der BVE setzt sich aktuell
ebenfalls mit dem »Cradle to cradle®«-Prinzip auseinander und
will in absehbarer Zeit Mehrfamilienhäuser aus Holz bauen.
Die Anforderungen an den Klimaschutz sowie steigende Bau- und
Grundstückskosten verteuern den Wohnungsbau. Gleichzeitig
sind bezahlbare Mieten ein wichtiger Baustein der sozialen Nachhaltigkeit.
Insofern gilt es, neue kostengünstige Wege des Bauens
einzuschlagen.
Der BVE verfolgt hierbei zwei Ansätze: Erstens will er im Hamburger
Stadtteil Lurup erstmals Häuser in Holzmodulbauweise
errichten. Die verwendeten Module sollen idealerweise anschließend
auch bei anderen Bauprojekten zum Einsatz kommen. Hierdurch
verringern sich die Kosten der einzelnen Projekte.
Zweitens geht der Trend zurück zum einfachen Bauen. Nachdem
in den vergangenen Jahren immer mehr Technik in den
Häusern verbaut wurde, wird ihr Anteil künftig zurückgefahren
werden. Das schont die natürlichen Ressourcen und das Budget.
Denn die Erfahrung zeigt: Selbst die beste Technik nützt
nichts, wenn die Menschen sie nicht richtig einsetzen. Stattdessen
wird der BVE seine Mitglieder systematisch motivieren, ihren
Energieverbrauch zu hinterfragen und zu reduzieren.
Auf diese Weise kann der Dreiklang aus ökologischer Verantwortung,
Sozialverträglichkeit und Wirtschaftlichkeit gelingen. h
Wer sich für das Thema interessiert, wird hier fündig:
Die EPEA hat eine Broschüre über das Designprinzip
„Cradle to Cradle®“ für Gebäude herausgebracht. Sie
steht auf www.epea.com kostenlos zum Download
zur Verfügung.
AXEL HORN
ist Vorstand des Bauvereins
der Elbgemeinden eG (BVE)

12
VNW
„So bin ich
erzogen worden“
Heidi Möller ist Aufsichtsrätin bei der Neuen Lübecker und nahm
Ende Januar an einem Seminar zur Qualifizierung teil. Ein Porträt.
VON PETER WENIG
diskutiert, wie Wohnungsunternehmen
Klimarisiken begegnen können.
Willkommen zum Seminar „Qualifizierter
Aufsichtsrat VNW“. Drei Tage haben
sich in Lübeck 19 Aufsichtsräte von
Wohnungsbaugenossenschaften aus dem
Norden versammelt. Das dichte Programm
reicht von rechtlichen Grundlagen der
Aufsichtsratstätigkeit über Controlling bis
zur Jahresabschlussprüfung.
Im Interesse der Mieterinnen und
Mieter
Lübeck. Auf dem Bildschirm erscheint eine Risikomatrix. Die Felder,
jeweils farblich unterlegt, zeigen die Wahrscheinlichkeit eines
Schadens („häufig bis unvorstellbar“) sowie dessen mögliche Auswirkungen
(„unwesentlich bis katastrophal“). Lothar Klein, Wirtschaftsprüfer
und Steuerberater in Diensten des Verbands VNW
spricht über Risiken der Branche – von möglichen Leerständen über
massiv erhöhte Baukosten bis zu Flutkatastrophen.
An diesem schönen Freitag im Januar lugt die Sonne durch
die bodentiefen Fenster des Konferenzraums Pier im Lübecker Radisson-Hotel
Park Inn. Doch niemand im Raum hat einen Blick für
die Parkanlagen am Stadtgraben. Und obwohl laut Plan längst die
nächste Kaffeepause ansteht, wird weiter munter über die Frage
Die Teilnehmenden sitzen Corona-Konform
an getrennten Tischen. Unter ihnen
Heidi Möller, Aufsichtsrätin der Neuen Lübecker,
mit mehr als 15500 Wohnungen
eine der größten Wohnungsgenossenschaften
des Nordens. Die gelernte Bürokauffrau
gehört seit 2021 dem Gremium
an, das den Vorstand kontrolliert und berät.
„Mich interessiert alles, was mit Bau
zu tun hat“, sagt die 55-Jährige. In ihrem Job beschäftigt sie sich
für ein großes Hamburger Unternehmen mit Gewerbeimmobilien.
Und wer sich mit Heidi Möller unterhält, spürt sofort, wie sehr sie
für ihre Aufgabe bei der Genossenschaft brennt: „Als Vertreterin
durfte ich mir dieModernisierung einer Anlage genau anschauen.
Die neue Technik ist faszinierend. Mitteilungen für Mieter werden
dort auf kleine Bildschirme neben den Fahrstühlen gespielt.“
Eingesetzt für die Interessen der Mitglieder hat sie sich schon
immer – auch ohne Amt. Seit 2003 wohnt sie nun in einer Wohnung
der Genossenschaft in Elmshorn. „Wenn ein Licht über dem
Eingang defekt ist, rufe ich den Hausmeister an“, sagt Heidi Möller.

13
Vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Und wenn der Winterdienst bei plötzlich einsetzendem Schneefall
nicht rechtzeitig anrückt, greift sie eben selbst mit Nachbarinnen
und Nachbarn zu Schneeschieber und Besen. Oder hebt das Papier
auf, das jemand achtlos hat fallen lassen. „So bin ich erzogen
worden“, sagt Heidi Möller. Und 2019, sagt sie dann, habe sie
sich überlegt, dass sie auch offiziell für das Amt einer Vertreterin
kandidieren könne, wenn sie sich so kümmert.
Jetzt gehört sie dem höchsten Gremium der Genossenschaft
an. Gewählt per Briefwahl, anders ging es nicht in Zeiten der Pandemie.
Mit acht weiteren Rätinnen und Räten dreht Heidi Möller
nun das große Rad. Mit dem Vorstand berät sie über Investitionen
in Millionenhöhe, über Neubauten, Sanierungen und Modernisierungen.
Und damit zugleich über eine der wichtigsten
gesellschaftlichen Fragen unserer Zeit: Wie lassen sich die Ziele
verbesserter Klimaschutz und bezahlbares Wohnen versöhnen?
Heidi Möller schätzt, dass die Vorstände Marcel Sonntag und Dr.
Uwe Heimbürge ihre Fragen ausführlich beantworten. Etwa als
sie jüngst in einer Aufsichtsratssitzung wissen wollte, wie Mitglieder
angesichts einer extrem niedrigen Leerstandsquote noch eine
Ausweichwohnung bei Sanierungen finden.
In diesem Jahr organisiert der VNW gleich drei Seminare für
Aufsichtsräte. „Das Interesse ist groß, nachdem wir 2021
durch Corona alle Seminare leider absagen mussten“, sagt
Lothar Klein, der gemeinsam mit seinem VNW-Kollegen Diplom-Kaufmann
Frank Nolte sowie Rechtsanwalt Rainer Maaß
das Programm verantwortet.
Seit 2011 macht der VNW Aufsichtsräte in Drei-Tages-Seminaren
fit für ihre Arbeit, zuvor gab es einzelne Weiterbildungen,
etwa zu juristischen Fragen oder zum Rechnungswesen.
Manche Räte kommen sogar zweimal zu den Veranstaltungen.
Wobei den Lehrenden eines sehr wichtig ist: „Wir bilden
hier niemanden für das operative Geschäft aus. Das ist auch
bei einer Genossenschaft allein Sache des Vorstands“, sagt
Lothar Klein. h
„Die Genossenschaftsidee
lohnt den Einsatz... Ich habe den
Wechsel zur Neuen Lübecker
nie bereut.“
Rainer Maaß
Das gegenseitige Kennenlernen ist wichtig
Als die Neue Lübecker Heidi Möller die Teilnahme an dem Seminar
anbot, sagte sie sofort zu. Weiterbildung, sagt sie, sei wichtig, um
auf Augenhöhe diskutieren zu können. Und fast so wichtig wie
das Seminar sei das gegenseitige Kennenlernen.
Beim Abendessen drehen sich die Gespräche weiter um wichtige
Themen der Genossenschaften. Wie weit seid ihr in der CO 2
-
Frage? Wie läuft bei euch das Sozialmanagement? Wie reagiert ihr
auf die demografische Entwicklung?
Auch Rätinnen und Räte kleiner Genossenschaften sind bei
diesem Seminar dabei. Die Wohngemeinschaft Pädagogischer Verein
im Hamburger Westen etwa hat nur 200 Wohnungen. Gerade
diese Spannbreite macht die Diskussion spannend.
Lothar Klein
Frank Nolte
Faire Mieten und vorbildlicher Umgang mit den
Mietern
Doch so unterschiedlich manche Positionen auch sind – in einem
sind sich alle Teilnehmenden einig: Die Genossenschaftsidee lohnt
den Einsatz. „Ich habe den Wechsel zur Neuen Lübecker nie bereut“,
sagt Heidi Möller: „Die Mieten sind fair, der Umgang mit
den Mitgliedern vorbildlich.“
PETER WENIG
Der Journalist und Autor Peter
Wenig (60) beschäftigt sich seit
Jahren mit Wohnungspolitik
sowie dem Gesundheitswesen.
Für das Hamburger Abendblatt
schrieb er das Buch „Der große
Hamburger Pflegeratgeber“.

14
VNW
Lob für Hamburgs
Wohnungspolitik
Bundesbauministerin Klara Geywitz besucht in der Hansestadt
das Pergolenviertel und spricht sich für das serielle Bauen aus.
Doch die Erfahrungen mit dem seriellen Bauen sind ernüchternd.

15
Hamburg. Bundesbauministerin Klara
Geywitz hat Hamburgs Wohnungspolitik
als gutes Beispiel für ganz Deutschland gelobt.
Mit dem „Bündnis für das Wohnen“
von Stadt, Bezirken und Wohnungswirtschaft
sei es in der Hansestadt gelungen,
das Bauvolumen deutlich auszuweiten,
sagte die SPD-Politikerin Anfang Januar bei
einem Besuch im Neubaugebiet Pergolenviertel
in Winterhude. „Das ist genau das,
was wir auch auf Bundesebene vorhaben.“
Nötig sei eine „konzertierte Aktion“
von denen, die bauen, und denen, die die
Bauflächen haben. Zudem müssten die
Planungsverfahren beschleunigt werden,
„damit wir das Ziel erreichen: (...) 400 000
Wohnungen im Jahr zusätzlich und davon
100 000 gefördert“, sagte Geywitz.
Typengenehmigungen machen
Neubau günstiger
Zugleich sprach sich die Ministerinh für
serielles Bauen aus, bei dem Teile des Gebäudes
nicht mehr an Ort und Stelle errichtet,
sondern in einer Produktionsstätte
vorgefertigt werden. Neubauten könnten
kostengünstiger und schneller entstehen,
wenn Module eine Typengenehmigung
erhalten und dann kein weiteres Genehmigungsverfahren
mehr durchlaufen
müssten.
Außerdem gehe es ihr um Nachhaltigkeit,
sagte Geywitz. „Mir ist wichtig,
dass wir auch im Bereich des Wohnungsbaus
in eine Kreislaufwirtschaft eintreten
können.“ So könnten Module am Ende
der Nutzungsdauer eines Hauses leichter
demontiert und dem Recycling zugeführt
werden. Die Ministerin wurde bei ihrem
Besuch von Hamburgs Bausenatorin
Dr. Dorothee Stapelfeldt, VNW-Direktor
Andreas Breitner und dem Sprecher des
SAGA-Vorstands, Dr. Thomas Krebs, begleitet.
Erfahrungen mit dem seriellen
Bauen sind ernüchternd
VNW-Direktor Andreas Breitner dämpfte
allerdings die Erwartungen an das serielle
Bauen. Die Hamburger Erfahrungen seien
„ernüchternd und geben wenig Anlass
zur Hoffnung“. Serielles Bauen scheitere
häufig am eigenen Gestaltungswillen in
den Bauprüfungsbehörden. „Der einfache
Satz ‚So passt das hier nicht hin‘ ist allzu
oft das Ende des vereinfachten, typisierten
Bauens“, sagte Breitner und forderte:
„Wer mehr serielles Bauen in Deutschland
will, muss dafür die Akzeptanz in den Baugenehmigungsbehörden
schaffen.“
Zugleich bezeichnete der VNW-
Direktor das Hamburger Pergolenviertel
als ein gelungenes Beispiel für moderne
Wohnungspolitik. „VNW-Unternehmen
wie die SAGA und mehrere Genossenschaften
haben hier gezeigt, dass auch
in besonders begehrten Stadtteilen einer
europäischen Metropole bezahlbarer
Wohnraum mit anspruchsvoller Architektur
geschaffen werden kann.“ Zugleich
wies der VNW-Direktor darauf hin, dass
die SAGA Unternehmensgruppe Module
für Wohngebäude entwickelt und eine
Typengenehmigung dafür erhalten hat.
„Man könnte sie also ohne weitere Genehmigungsprozedur
an unterschiedlichen
Orten errichten.“ h

16
VNW
Hamburg macht den
Kauf von Grund und
Boden teurer
Anfang kommenden Jahres steigt die Grunderwerbsteuer von 4,5
auf 5,5 Prozent. Ausnahmen soll es für Sozialwohnungen und junge
Familien geben.
Hamburg. Hamburgs rot-grüner Senat
will den Kauf einer Immobilie oder einer
Wohnung Anfang 2023 über eine Anhebung
der Grunderwerbsteuer verteuern
und so zusätzliche Einnahmen in Höhe
von rund 132 Millionen Euro pro Jahr erzielen.
Mit der Anfang Januar beschlossenen
Anpassung der Steuer von derzeit 4,5
auf dann 5,5 Prozent reagiere der Senat
auf die coronabedingt angespannte Haushaltslage,
sagte Finanzsenator Andreas
Dressel (SPD).
VNW-Direktor Andreas Breitner bedauerte
die Erhöhung der Grunderwerbsteuer
in der Hansestadt. „Das ist das falsche
Signal zur falschen Zeit. Angesichts
der schwierigen Situation auf Hamburgs
Wohnungsmarkt wäre es nötig, Hemmnisse
für den Wohnungsbau abzubauen.“
Zugleich begrüßte der VNW-Direktor,
„dass mit einem Teil der Mehreinnahmen
der Stadt Investitionen von Wohnungsunternehmen
in den Klimaschutz gefördert
werden sollen und dass dabei ausdrücklich
der Quartiersansatz berücksichtigt
wird“. Die geplante Senkung der Grunderwerbsteuer
beim öffentlich geförderten
Wohnungsbau auf 3,5 Prozent sei eine
richtige Entscheidung.
Hamburg künftig im Mittelfeld
Senator Dr. Dressel betonte, Hamburg
liege mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer
im Ländervergleich künftig im Mittelfeld.
Die bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuer
erheben mit 3,5 Prozent die
Länder Bayern und Sachsen, die höchste
mit 6,5 Prozent die Länder Brandenburg,
Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein
und das Saarland.
Die Grunderwerbsteuer wird – anders
als die Grundsteuer – nur beim Kauf einer
Immobilie fällig. Die Hamburgische
Bürgerschaft muss den Plänen des Senats
noch zustimmen. Der Finanzsenator kündigte
an, dass für junge Familien, die eine
selbstgenutzte Wohnimmobilie erwerben
wollten, eine Ermäßigung der Grundsteuer
auf 3,5 Prozent geplant sei. Voraussetzung
hierfür sei, dass das Ampel-Bündnis
in Berlin die Voraussetzungen für eine flexiblere
Gestaltung der Grunderwerbsteuer
durch die Länder ermögliche. Gleiches
gelte für die Grunderwerbsteuer bei Sozialwohnungen
und Erbbaurechtsgrundstücken.
Die Opposition sprach von Augenwischer.
Für die Senkung des Grunderwerbsteuersatzes
beispielsweise für Sozialwohnungen
seien bundesgesetzliche
Vorgaben erforderlich, die die SPD selbst
jahrelang blockiert habe, sagte der CDU-
Politiker Thilo Kleibauer. Zudem hätten alle
SPD-Senate seit dem Regierungswechsel
im Jahr 2011 alle Initiativen zur Förderung
der Eigentumsbildung ignoriert. Hamburg
habe in den vergangenen Jahren bei der
Grunderwerbsteuer bereits von den gestiegenen
Grundstückspreisen profitiert.
Deren Aufkommen sei seit 2016 um 30
Prozent auf 600 Millionen Euro gestiegen.

17
Im Norden keine Senkung der
Grunderwerbsteuer vor der Landtagswahl
Im Dauerkonflikt in der Kieler Jamaika-
Koalition um steuerliche Entlastungen
beim Wohnungs- oder Hauskauf zeichnet
sich bis zur Landtagswahl am 8. Mai 2022
keine Lösung mehr ab. Bei der Frage der
Grunderwerbsteuer werde es bis dahin
keine Einigung mehr geben, sagte Finanzministerin
Monika Heinold kurz vor dem
Jahreswechsel. Schleswig-Holstein gehört
bundesweit zu den Ländern mit dem
höchsten Steuersatz. Er liegt im Norden
bei 6,5 Prozent.
„Angesichts von Rekordsteuereinnahmen
stellt sich die Kieler Regierungskoalition
damit ein Armutszeugnis aus“, sagt
VNW-Direktor Andreas Breitner. „Statt zu
streiten, sollten die Koalitionspartner die
Grunderwerbsteuer senken.“ Schließlich
habe die Finanzministerin erst vor einigen
Wochen berichtet, dass infolge hoher Immobilienpreise
das Land Schleswig-Holstein
überdurchschnittlich hohe Einnahmen aus
Erbschafts- und Grunderwerbsteuer verzeichne.
Das Finanzministerium rechne für
2021 mit einer Rekordsumme von mehr als
1,1 Milliarden Euro. Das wären rund zehn
Prozent des gesamten Steuer-Aufkommens.
Eine hohe Grunderwerbsteuer
trifft auch die sozialen Vermieter
Eine hohe Grunderwerbsteuer treffe nicht
nur die "reichen" Eigenheimbesitzer, so
der VNW-Direktor. „Es sind vor allem junge
Familien, auf deren Rücken der Koalitionsstreit
ausgetragen wird. Natürlich zahlen
auch die Mieterinnen und Mieter von neu
gebauten Wohnungen anteilig über ihre
Miete die hohe Grunderwerbsteuer. Damit
gefährdet die Kieler Koalition bezahlbare
Mieten und wendet sich gegen die fairen
und sozialen Vermieter im Lande.“
Die hohe Grunderwerbsteuer beeinflusst
zudem die Baukosten. Erst vor einigen
Monaten hat das Monitoring der Investitionsbank
des Landes den dramatischen
Anstieg der Baukosten belegt. „Die Senkung
des Grunderwerbsteuersatzes wäre
ein sinnvoller Beitrag, die zuletzt in utopische
Höhen gestiegenen Baukosten zu
begrenzen“, sagt VNW-Direktor Andreas
Breitner. h
„Das ist das
falsche Signal
zur falschen
Zeit.“

18 VNW
Von Berlin in die Zukunftsstadt Loitz
– Versuch mit Vorbildcharakter?
Ein renovierungsbedürftiges Haus und ein Grundeinkommen –
so hat die Stadt Loitz zwei Berliner aufs platte Land gelockt.
Zusammen mit Einheimischen wollen sie zur Belebung beitragen –
und bleiben.
VON CHRISTOPHER HIRSCH

19
Loitz. Dass es den gebürtigen Venezolaner
Rolando González einmal aufs platte pommersche
Land verschlagen würde – damit hätte
er lange nicht gerechnet. Dennoch steht der
32-Jährige nun mit einer Kiste voll Brennholz
auf einem Hinterhof in Loitz, der rund
4300-Seelen-Stadt an der Peene. „Ich dachte,
die Heizung müssten wir sofort umbauen“,
sagt seine Frau Annika Hirsekorn. Sie habe sich
aber an die Holzöfen gewöhnt. Beide haben
sich in Mexiko-Stadt kennengelernt, in Berlin
gelebt und sind für ein Experiment nach Vorpommern
gekommen.
Sie sollen zur Belebung der Stadt beitragen.
Den Großstädtern wurde dafür für ein Jahr ein
Haus sowie ein Grundeinkommen von jeweils
1000 Euro pro Monat zur Verfügung gestellt.
Ein Freund habe sie im Herbst 2020 auf das
Projekt im Internet hingewiesen, erinnert sich
Hirsekorn. „Und dann dachte ich mir, naja,
wenn, dann würde ich mich mit Rolando bewerben“,
sagt die 36-Jährige und lacht. Mit ihren Ideen setzten
sich die beiden gegen etwa 100 andere Bewerbungen durch. „Im
Dezember haben wir dann die Zusage bekommen.“ Seit April des
vergangenen Jahres sind die beiden in Loitz, wobei sie zunächst
anderweitig unterkamen, weil in dem Altbau vom Ende des 19.
Jahrhunderts noch Renovierungen nötig waren.
Trotz des Grundeinkommens gehen beide weiter ihren bisherigen
Jobs nach. González als Video-Produzent und Hirsekorn
unter anderem als Kuratorin von Ausstellungen. Allein ihre Krankenversicherungen
kosteten schließlich Hunderte Euro. Auch ihre
Wohnung in Berlin haben sie noch. „So sind wir auch nicht darauf
angewiesen, dass das jetzt hier von null auf hundert sofort läuft.“
Es geht um das Ausprobieren von Ideen
Seit 2016 ist das Amt Peenetal/Loitz eine Modellregion im Wettbewerb
Zukunftsstadt des Bundesministeriums für Bildung und
Forschung. Dabei geht es um die Entwicklung und das Ausprobieren
von Ideen, wie man vom Strukturverlust betroffene Regionen
beleben kann. „Es steht ja nicht nur Loitz vor diesen Problemen“,
sagt Bürgermeisterin Christin Witt (CDU). „Es ist ein Versuch.“
Der könne auch für andere Standorte Vorarbeit leisten. Zuletzt
schaffte es Loitz als eine von acht Regionen in die dritte Phase des
bundesweiten Wettbewerbs. Vom Bund stammt laut Witt auch
das Basiseinkommen für Hirsekorn und González.
Das Projekt habe auf jeden Fall Aufmerksamkeit auf die Stadt
Loitz gelenkt. „Auf alle Fälle bringen sie sich ein“, sagt Witt. Viele
Dinge brauchten noch ein bisschen Zeit. „Der Pommer ist einer,
der sich das nicht, sag ich mal, von außen aufdrücken lässt.“ Neben
den beiden Neu-Loitzern gehöre zur Zukunftsinitiative etwa
auch der Bau eines Wohnkomplexes für verschiedene Lebensformen
und Altersgruppen mit medizinischer Versorgung und Gemeinschaftsräumen
im Zentrum.
Hirsekorn und González haben im Haus eine Siebdruckwerkstatt,
eine Comic-Bibliothek und selbst einen Escape-Room eingerichtet.
Sie haben schon einige Projekte mit Kindern und Jugendlichen
aus der Region gemacht. „Das wird total gut angenommen“, sagt
Hirsekorn. Nur mit der Bibliothek sei es noch ein bisschen schleppend.
Wenn man frage, was die Kids lesen wollen, sagten viele,
sie wollten Playstation spielen.
Ein Handbuch soll anderen Gemeinden helfen
Es gehe aber nicht bloß um das Haus und die Räumlichkeiten,
sondern vielmehr auch um Vernetzung. Das Paar hat nach eigener
Aussage schon viele Gleichgesinnte im Ort gefunden, die auch
Projekte organisieren wollen. González habe etwa eine Telegram-
Gruppe zur Nachbarschaftshilfe aufgesetzt. Zu Weihnachten
hätten sie im Rahmen einer Wichtelaktion nicht benötigte Gegenstände
von Loitzern eingesammelt und daraus thematische
Adventskalender zusammengestellt, unter anderem für eine Beratungsstelle
für Arbeitslose.
Die beiden wollen einen Verein mit Namen "De Loite" gründen,
bei dem sich noch mehr Menschen einbringen sollen. Zudem
will Hirsekorn etwa das Thema Zwangsarbeit während des Zweiten
Weltkriegs in Loitz im Rahmen eines Schulprojekts aufarbeiten.
„Man kann auf jeden Fall schon sagen, dass die Wahrnehmung
in der Bevölkerung sehr unterschiedlich ist“, sagt Carmen
Renninger von der Hochschule Neubrandenburg diplomatisch. Sie
und eine Kollegin begleiten die Loitzer Zukunftsprojekte wissenschaftlich.
Eine weitere Erkenntnis sei, dass die Verwaltung flexibler
sein könnte bei der Umsetzung. Als Teil der Evaluation soll
ein Handbuch entstehen, das anderen Gemeinden bei ähnlichen
Projekten helfen soll.
Hirsekorn und González fühlen sich gut in Loitz aufgenommen.
„Klar, wir wissen, dass es viele Leute gibt, die das Projekt
nicht gut finden“, sagt Hirsekorn. Das habe auch mit unzureichender
Kommunikation zu tun. Die Kritiker träten aber nur
ganz selten an sie heran. Einige habe sie auch schon im direkten
Austausch überzeugen können. Andere Menschen hätten Begrüßungsgeschenke
vorbeigebracht. Sie hätten mittlerweile Bekannte,
die sie jederzeit unterstützten. „Davon gibt es total viele.“
Das Experiment scheint teilweise schon ein Erfolg zu sein. „Die
beiden werden das Haus erwerben“, freut sich Witt. „Der Kaufvertrag
steht kurz vorm Abschluss. Wir haben jetzt nur noch den
Notar-Termin.“ Das sei somit wieder ein Haus, das belebt wurde.
Und: Die beiden seien nicht die einzigen. Ein anderes Paar, dessen
Bewerbung nicht erfolgreich war, sei mittlerweile trotzdem nach
Loitz gezogen. Die beiden würden sich nun um die Galerie am
alten Steintor kümmern, um sie wieder für Besucher zu öffnen. h

20 Stadtentwicklung Flensburg
Auf Jahre hinaus stabile
Nachfrage
Die Situation und die Herausforderungen des
Flensburger Wohnungsmarkts.
VON SIMONE LANGE, OBERBÜRGERMEISTERIN DER STADT FLENSBURG
Flensburg. Unzweifelhaft zu den wichtigsten
Aufgaben einer Oberbürgermeisterin
gehört es, Schwung in die Entwicklung
bei der Wohnraumversorgung zu bringen.
Einerseits gilt es hier, den vorhandenen
Mangel in den Griff zu kriegen. Andererseits
ist jede Grundsteinlegung und jedes
Richtfest von Wohngebäuden ein wichtiger
Schritt in die richtige Richtung.
Auf dem Flensburger Wohnungsmarkt
fehlen tausende Wohnungen. Dies ist die
Hypothek des in den 2000er Jahren aufgelaufenen
Wohnraumdefizits. Erst in den
2010er Jahren wurde der Fokus auf verstärkten
Geschosswohnungsbau gelegt.
Durch das Credo „bauen, bauen, bauen“
konnte in der vergangenen Dekade in
engem Schulterschluss mit lokalen wie regionalen
Genossenschaften, Wohnungsund
Wohnungsbauunternehmen das Angebot
um mehr als 3 500 Wohneinheiten
erweitert werden – ein Plus um acht Prozent.
Im gleichen Zeitraum stieg die Einwohnerzahl
jedoch um neun Prozent, die
der Haushalte um ganze 13 Prozent.
Die Pro-Kopf-Wohnfläche steigt
Weiterhin sinkende Haushaltsgrößen, aber
auch der vermehrte Wunsch nach Home-
Office-Arbeitsplätzen führen zu einer weiterhin
steigenden Pro-Kopf-Wohnfläche.
Daher bleibt die Ausweitung des Wohnraumangebots
eine wesentliche Zielsetzung:
Für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans
2035 wird mit einem Bedarf
von 7 000 Wohneinheiten gerechnet.

21
Diese nüchternen Zahlen machen mehr
als deutlich, dass es sowohl seitens der
Stadtplanung als auch der Kommunalpolitik
einen klaren Fokus auf die Schaffung
von weiterem Wohnraum geben musste,
zumal ein gleichzeitiger Anstieg der Angebotsmieten
in allen Marktsegmenten zu
verzeichnen ist.
Im Bewusstsein dieser Situation veränderte
sich die Flensburger Wohnungspolitik
dahingehend, dass in den vergangenen
Jahren vermehrt nachfrageorientierte und
bodenpolitische Elemente aufgenommen
wurden. Im Jahr 2020 wurde eine verpflichtende
Mindestquote von 30 Prozent
geförderter Wohnungen bei neu geschaffenem
Baurecht von der Flensburger
Ratsversammlung beschlossen, um der
Abschmelzung des Sozialwohnbestands
entgegenzuwirken.
Die klare Haltung der Kommunalpolitik in
dieser Frage und ihr eindeutiger Auftrag
an die Verwaltung fand ihren Widerhall
bei den potenziellen Investoren, die nicht
immer glücklich diese Anforderungen an
geplante Projekte zu akzeptieren begannen.
Die marginalisierte Wohnraumförderung
hat nicht nur dadurch einen Bedeutungszuwachs
erhalten, den es angesichts
der Herausforderungen des Wohnungsmarkts
auszubauen gilt.
Das beste Konzept bekommt das
Grundstück
Ebenfalls auf der Grundlage eines Beschlusses
der Ratsversammlung soll der
Zuschlag für die Vergabe städtischer
Grundstücke zukünftig nicht mehr auf
Basis des höchsten Gebots, sondern des
besten Konzepts erfolgen. Dabei spielen
wohnungspolitische Kriterien, etwa zur
Anzahl preisgedämpfter Wohnungen und
Wohnungsgrößen, eine große Rolle.
Auch in Flensburg spielt der Tourismus
nicht nur pandemiebedingt, sondern insgesamt
als Wirtschaftszweig eine immer
größer werdende Rolle. Das zieht eine
Ausweitung des Ferienwohnungsangebots
nach sich, das in zunehmender Konkurrenz
zum Dauerwohnen steht.
Mit Hilfe eines gesamtstädtischen Konzepts
möchte die Stadt Flensburg ein
räumlich wie inhaltlich differenziertes
Steuerungsinstrumentarium einführen, um
diese Konkurrenzsituation zu entschärfen.
Überlagert wird diese Flensburg-spezifische
Situation von übergeordneten Herausforderungen
wie dem Klimawandel,
den Anforderungen des Umweltschutzes
und des demografischen Wandels.
Im Wesentlichen geht es um Innenentwicklung
Der sparsame Umgang mit Grund und
Boden macht es auch in unserer Stadt
erforderlich, den Ausbau des Wohnraumangebots
im Wesentlichen auf die Innenentwicklung
zu beschränken. In den
Stadterneuerungsflächen, etwa im Umfeld
des Flensburger Bahnhofs und der
Neustadt, werden derzeit mehr als 1 000
Wohneinheiten projektiert und gebaut.
Zwei Jahrhundertprojekte – die Verlagerung
des Wirtschaftshafens auf die
andere Fördeseite und die damit verbundene
Schaffung einer Fläche für die Entwicklung
eines neuen Stadtteils und der
Neubau eines Zentralkrankenhauses mit
dem Freiwerden der bisherigen Standorte
der beiden Krankenhäuser für die weitere
Stadtentwicklung – bieten die Chance für
weitere gemischte Quartiere mit hohem
Wohnungsanteil.
Eine von der Stadt in Auftrag gegebene
Innenentwicklungspotenzialanalyse
hat erstmals nachgewiesen, dass der
Wohnungsneubaubedarf grundsätzlich
bedient werden kann, eine Stadterweiterung
im Außenbereich zu betreiben. Es
bleibt sowohl bei dem Leitbild der Stadt
der kurzen Wege als auch bei einer Begrenzung
des Ressourcenverbrauchs.
Kaum beeinflussbare Faktoren
Es zeigt sich aber auch, dass der Flensburger
Wohnungsmarkt in hohem Maß von
kommunal nicht oder kaum beeinflussbaren
Faktoren abhängt. Förderbedingungen,
gesetzliche, steuerliche und geldpolitische
Rahmenbedingungen beeinflussen
die Realisierbarkeit von Projekten ebenso
wie die in jüngster Vergangenheit zu verzeichnenden
Materialengpässe und explodierenden
Baukosten. Langfristig bestehen
naturgemäß Unsicherheiten bei der
zusätzlichen Wohnungsnachfrage.
Allerdings befindet sich Flensburg weiterhin
in einer Phase, in der es gilt, das in
der Vergangenheit aufgetürmte Wohnraumdefizit
abzutragen. Angebot und
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sind
dabei so zu entwickeln, dass sie sich quantitativ,
aber auch zielgruppenspezifisch
bezogen auf Größe, Ausstattung, Lage
und Preisniveau annähern.
Als Stadt Flensburg unternehmen wir
schon jetzt große Anstrengungen, um unseren
Teil dazu beizutragen und entsprechende
Flächen bereitzustellen bzw. mit (dem
stadtentwicklungspolitisch richtigen) Baurecht
zu versehen. Dieses wollen wir auch
weiterhin mit höchster Priorität tun.
Um die Wohnraumversorgung insgesamt
weiter zu verbessern, ist eine gute
und vertrauensvolle Zusammenarbeit
zwischen Wohnungsunternehmen und
Kommunen sinnvoll und erforderlich. Gemeinsam
ist dieses wichtige gesellschaftspolitische
Ziel besser zu erreichen. h
SIMONE
LANGE

Dörfliche Idylle
mitten
in der
Stadt

23
Kleinstgenossenschaften erleben in Zeiten steigender Mieten einen Boom. Die Drachenbau
gründete sich 1986 und hat viele Höhen und Tiefen dieser Wohnform bereits hinter sich.
Die junge Baugemeinschaft Baumhaus Altona reicht gerade den Bauantrag ein.
VON FRAUKE MAASS

24
Genossenschaften

25
Hamburg. . Eine Baugemeinschaft zu gründen und ein gemeinsames
Projekt anzugehen, kostet viel Arbeit, Zeit und Geld. Die
knapp 80 Mitglieder der 2018 gegründeten Kleinstgenossenschaft
Baumhaus Altona, darunter 40 Erwachsene, wissen das nach mittlerweile
drei intensiven Jahren voller Vorbereitungen, bürokratischem
Aufwand, Planungen, vielen Treffen und Gesprächen.
Nicht immer ist der Blick auf diese Zeit positiv gefärbt. Doch je
näher der Termin der Bauantragstellung rückt, desto größer wird
die Vorfreude auf ihr gemeinsames Mehrfamilienhaus, was in einem
Neubaugebiet am Othmarscher Kirchenweg entstehen soll.
Entstanden ist die Baumhaus Altona aus einer Fusion zweier
Baugemeinschaften: „Unser Eulennest“, die sich 2010 gegründet
hatte, um ihren Traum vom gemeinsamen Wohnen zu bezahlbaren
Preisen in Hamburg zu verwirklichen und bereits drei (erfolglose)
Bewerbungen hinter sich hatte, und „Haus Hamburg 2014“, die
mit frischer Energie und viel Projektfreude aufwartete.
„Die Fusion war sinnvoll, weil wir durch den Zusammenschluss
die Erfahrungen und Kompetenzen von ‚Unser Eulennest‘ nutzen
konnten“, sagt Rosa Thoneick, Mitglied der Baumhaus Altona. „Im
April 2018 haben wir uns als Gruppe zum ersten Mal getroffen,
Ende Mai 2018 die Bewerbung abgegeben – und hatten Erfolg.“
Der Start war holprig
Der Anfang war etwas holprig. „Wir kannten einander nicht,
mussten aber sofort mit den Planungen loslegen“, erinnert sich die
35-Jährige Stadtforscherin und Journalistin. Das bedeutete, Aktion
auf mehreren Ebenen: sich kennenlernen, Wünsche der Mitglieder
austaxieren, Pläne machen, Arbeitsgemeinschaften gründen. „Ein
Kraftakt, und all das ehrenamtlich neben Beruf und Familie.“
Geplant ist ein Wohngebäude in Holzmassivbauweise mit 24
Wohneinheiten, ein Gemeinschaftsraum mit Küche, Gemüsegarten,
Spielplatz und Feuerstelle. 22 Einheiten sind bereits vergeben,
zwei bleiben frei für Flüchtlingsfamilien, die die Kleinstgenossenschaft
in ihre Gemeinschaft integrieren möchte. Soziales und ökologisches
Engagement ist den Parteien wichtig und Bestandteil des
Konzeptes, über das in 14-tägigen Treffen – derzeit nur digital –
diskutiert wird.
Wunsch nach einem Leben in Gemeinschaft
Aber warum eine Baugemeinschaft? „Wir alle wünschen uns bezahlbaren
Wohnraum in der Stadt, fern von Grundstücks- und Immobilienspekulationen,
sowie ein Leben in Gemeinschaft“, sagt
Rosa Thoneick. Für jeden ist der passende Wohnraum geplant worden.
Die 35-jährige zieht in eine Singlewohnung, eine fünfköpfige
Familie bekommt eine Fünfzimmerwohnung in dem Komplex.
„Der Kern unserer Gruppe besteht überwiegend aus Familien
mit kleinen Kindern, die sich gegenseitig helfen und unterstützen
wollen. Aber es sind auch Paare mit und ohne Kinderwunsch sowie
Alleinstehende, die einziehen. Niemand von uns will allein und anonym
leben und alt werden“, sagt Thoneick. Durch die Genossenschaft
einen dörflichen Charakter herstellen, wo jeder jeden kennt,
und das mitten in einer großen Metropole – das ist das, was sich
Rosa Thoneick wünscht – ebenso wie die anderen Mitglieder.
Grundideen der Genossenschaftsbewegung leben
noch heute
Die Wünsche und Vorstellungen der jungen Genossenschaft sind
ein klares Bekenntnis zu den Grundideen der ersten Wohnungsbaugenossenschaften,
die sich Mitte des 19. Jahrhunderts gründeten.
Menschen taten sich zusammen, um sich gemeinsam selbst zu
helfen, ohne auf staatliche Unterstützung oder private Wohltätigkeit
zu setzen oder zu hoffen.
Aber heute sind es selten mittellose Menschen, die sich zusammentun.
Bei Baumhaus Altona muss jedes Mitglied Eigenkapital
mitbringen – 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, unabhängig
vom individuellen Vermögensstand. Nur so sei die Förderung
durch die Stadt gewährleistet.
Dass man bereits ein kleines Vermögen als Einlage zahlen muss,
um am Ende öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen, sei ein
Fehler im System, kritisieren viele der Mitglieder. Dafür bekommen
sie jedoch gemeinschaftlich genutztes Eigentum in einer besonders
nachgefragten Wohngegend, in der die meisten sich keine Wohnung
vom freien Markt leisten könnten, wie ein Gründungsmitglied
zugibt.
f

26 Genossenschaften
Für Rosa Thoneick war der Schritt, Mitglied einer Genossenschaft
zu werden, nicht ganz so einfach. „Ich bin noch jung und viel in
Bewegung. Aber durch die Genossenschaft habe ich immer einen
Ort, an dem ich sein kann. Es ist ein Stück Altersvorsorge und dazu
ein interessantes Projekt. Ich bin gespannt, wie sich das gemeinschaftliche
Leben entwickelt“, sagt sie.
Die Drachenbau wurde 1986 gegründet
Was das Leben in einer Kleinstgenossenschaft an Höhen und Tiefen
zu bieten hat, haben die Mitglieder der Drachenbau in St. Georg
bereits erfahren. 20 Erwachsene mit insgesamt 14 Kindern gründeten
1986 die Genossenschaft, um ein Bestandsgebäude in Alsternähe
nach eigenen Wünschen auf- und auszubauen.
„Im Grunde war es eine Kernsanierung“, sagt Christian Diesener
lachend. Der 65-Jährige gehört mit seiner Frau Marion Glunz-
Diesener zu den Initiatoren. „Wir wollten nicht allein wohnen,
sondern unsere Vision einer gleichberechtigten Gemeinschaft realisieren“,
erzählt die 69-jährige Marion Glunz-Diesener.
Gekannt haben sich die Mitglieder durch den Aufbau eines Bildungszentrums
(ABC in Drochtersen-Hüll)), Wohngemeinschaften
und dem Kinderhaus Koppel, das einige bereits initiiert hatten und
dadurch erste Projekt-Erfahrungen vorweisen konnten. „Wir wollten
alle gern mit unseren Kindern in der Stadt wohnen, unseren Lebensraum
selbst bestimmen, bezahlbaren Wohnraum sicher haben, aber
ohne Eigentum bilden zu müssen“, sagt Marion Glunz-Diesener.
Ein Wohnviertel, in dem in den 1980er Jahren kaum
einer wohnen wollte
„St. Georg war Mitte der 1980er Jahre runtergekommen, ein Viertel
am Hauptbahnhof, in dem kaum einer wohnen wollte und das
seit 1979 Sanierungsgebiet war“, erinnert sich Christian Diesener.
Das war ihr Glück! Die Drachenbau eG bekam den Zuschlag von der
Stadt für zwei von der Sprinkenhof AG verwaltete Gebäude in der
Schmilinskystraße: für eine alte Fabrik im Hof, die zuletzt als Lager
für 1 000 Töpfe war, sowie für ein Mehrfamilienhaus an der Straße.
„Auflage war, dass wir zusätzlich zwei Baulücken schließen mussten“,
sagt das 69-jährige Gründungsmitglied Hartwig Giese. Das
war eine finanzielle Herkulesaufgabe, die nur mit Hilfe von Fördermitteln
und viel Selbsthilfe gelöst werden konnte. Das Ergebnis
waren 1987 ein umgenutztes Fabrikgebäude, 1988 ein schwammsanierter
Gründerzeitbau und 1989 zwei Neubauten mit Sozialwohnungen.
Jeder gibt, was er geben kann
Die Mitglieder mussten – wie überall – eine Einlage leisten. Allerdings
wurde der Besitz von Geld nie zum Auswahlkriterium gemacht.
Vielmehr gab jede und jeder, was möglich war. Eine Einstellung,
die bis heute Gültigkeit hat.
Eigenleistungen auf dem Bau gehörten zur Auflage. Also krempelte
die Gruppe die Ärmel hoch und begann Mitte der 1980er
Jahre mit der Sanierung der Fabrik, die zu Groß-WGs umgebaut
werden sollte – eine alternative Wohnform, die die sozial und politisch
aktiven Mitglieder ausprobieren wollten.
„Wir lebten lange als Paar mit Kind mit einer weiteren Familie
mit Kind zusammen“, sagt die 72-jährige Margret Kuhrts-Bösche.
Auch Familie Diesener wohnte auf rund 120 Quadratmetern mit
Kindern und einer weiteren Frau in einer Wohngemeinschaft. Vorausschauend
wurden zu Beginn Leichtbauwände eingesetzt, um
flexibel auf Veränderungen reagieren zu können.
Keine Groß-WGs mehr und kaum noch Familien
Heute gibt es keine Groß-WGs mehr. Und auch nur noch wenig
Familien. Die Kinder von damals sind erwachsen, viele haben die
Stadt oder den Stadtteil verlassen. Nur wenige kommen in die Drachenbau
zurück, was auch an mangelndem Wohnraum liegt.
Dabei würde die Genossenschaft sich gern verjüngen und Platz
für junge Familien machen. „Selbst wenn wir wollten – wir Älteren,
die in den großen Wohnungen sitzen, können nicht mit Familien
tauschen, die in den kleineren Wohneinheiten leben, da das geförderter
Wohnraum ist“, bedauert Diesener.

27
Heute gibt es in den vier Häusern der Genossenschaft 30 Wohnungen,
teilweise mit nachträglich eingebauten Aufzügen. Ein Schritt
zur Barrierefreiheit für behinderte und alternde Mitglieder. Aktuell
wohnen dort 60 Erwachsene zwischen 18 und 80 Jahren sowie vier
Kinder zwischen ein und zehn Jahren.
„Wir haben uns unser Reich selbst erschaffen“
Mit Stolz blicken die Mitglieder auf die ersten Jahre zurück. „Wir
haben uns unser Reich selbst erschaffen“, sagt Marion Glunz-
Diesener. „Unser Arbeitseinsatz war nicht nur für das Gemeinschaftsgefühl
wertvoll. Wir schätzen das, was wir haben, und
pflegen es.“ Dazu gehören nicht nur die Wohnungen, von denen
einige mit einem großen Wintergarten verbunden sind. Dazu gehören
auch Feste aller Art und der kleine Garten.
Die Selbstverwaltung, die Arbeitsgemeinschaften – alles liegt in
Händen einer engagierten Crew und funktioniert noch immer. Die
einen kümmern sich um den Garten, die anderen um die Verwaltung,
Finanzen oder die Instandhaltung. Vieles läuft jetzt besser als
zu Beginn. „Wir sind ja mittlerweile routinierter und einige in Rente
und haben mehr Zeit“, sagt Hartwig Giese. Natürlich gab es auch
mal Streit. Wenn der nicht innerhalb der Gruppe beigelegt werden
konnte, wurde eine Mediation eingeschaltet.
Ein großes Privileg, bezahlbar mitten in der Stadt
leben zu können
Die Drachenbau-Mitglieder wirken zufrieden und glücklich, „Und
das sind wir auch!“, bestätigen die vier. Es sei gerade in der aktuellen
Zeit der gestiegenen Mietpreise ein großes Privileg, mitten in
der Stadt zu leben, Platz zu haben zu günstigen Konditionen. Aber,
geben sie zu bedenken: „Dafür haben wir auch einiges getan –
und tun es nimmer noch.“ Von außen sei das nicht immer sichtbar.
Aktuell beschäftigt sie das Erbbaurecht. Der Vertrag läuft 2036
aus und müsste nach den dann geltenden Bodenpreisen verlängert
werden. Eine große Sorge der Drachenbau. „Wir sind im Gespräch
mit der Stadt und hoffen auf einen guten Ausgang für uns“, sagen
sie. Denn weg will keiner von ihnen.
Sie haben dort ihre Kinder gemeinsam großgezogen, Streit
und Trennungen begleitet, ihre Berufsjahre geteilt und wollen jetzt
auch gemeinsam alt werden und der nächsten Generation bezahlbares
Wohnen in genossenschaftlicher Drachenbau-Gemeinschaft
erhalten.h
Marion Glunz-Diesener
Rosa Thoneick
FRAUKE MAASS ist Journalistin
in Hamburg. Während ihrer
Tätigkeit als Reiseredakteurin hat
sie viele Länder bereist und dabei
ihr Interesse für die unterschiedlichsten
Wohnformen entdeckt.
Heute gehören Themen aus
der Wohnungsbaubranche und
Architektur zu ihren inhaltlichen
Schwerpunkten.

28 VNW
Vorzeigbares Ergebnis
Der VNW konnte eine Ausschreibung von Messdienstleistungen
erfolgreich abschließen. Die Kosteneinsparungen liegen im Mittel
bei 45 Prozent. Unternehmen können noch bis 2024 einsteigen.
VON CHRISTOPH KOSTKA
Kiel/Hamburg. Vor dem Hintergrund der Anforderungen der EU-
Energieeffizienzrichtlinie und der damals noch laufenden Umsetzung
in nationales Recht durch die Novelle der Heizkostenverordnung
hatten Mitgliedsunternehmen Anfang 2021 beim VNW die
Neuauflage einer Messdienstleisterausschreibung angeregt.
Der VNW hatte bereits 2010 mit ausgewählten Messdienstleistern
Angebote zur Ausstattung des Wohnungsbestandes verhandelt.
Es ging um ein dreiteiliges Leistungspaket: Die Umrüstung
auf funkbasierte Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler,
die Verbrauchsmessung sowie die Erstellung der vollständigen
Heizkostenabrechnung.
Verhandelt wurde ein für die Mitgliedsunternehmen freibleibendes
Angebot mit vorzeigbaren Ergebnissen. Grundlage war
ein standardisiertes Leistungsverzeichnis.
Ein vergleichbares Verfahren sollte wiederholt werden
Einer Interessenabfrage schlossen sich mehrere VNW-Mitgliedsunternehmen
an. Als ein für das Thema fachlich prädestinierter
Begleiter kam die Firma Westbridge dazu. Die Vorbereitung und
Steuerung des Verfahrens ausschließlich im Interesse der Mitgliedsunternehmen
lag in den Händen des VNW. Transparenz
und eine eng abgestimmte Zusammenarbeit zu jedem Zeitpunkt
waren das oberste Gebot.
In dieser Zusammensetzung wurde ein für und mit den teilnehmenden
Mitgliedsunternehmen entwickelter Anforderungskatalog
in Ausschreibungsunterlagen „übersetzt“. Wiederum
ging es um ein dreiteiliges Leistungspaket. Ergänzend zu den für
alle Wohnungsunternehmen relevanten Grundanforderungen
fanden unternehmensindividuelle Belange Berücksichtigung.
Ziel des Verfahrens war die Sicherstellung einer vollumfänglich
und auch mit Blick auf die Novelle der Heizkostenverordnung
rechtskonformen Leistungserbringung durch Messdienstleister,
die Optimierung der wirtschaftlichen Konditionen, die Gewährleistung
einer hohen Dienstleistungsqualität durch Service-Level-
Agreements und schließlich die Möglichkeit für die Mitgliedsunternehmen,
innerhalb der Vertragslaufzeit bei Bedarf auf
Eigenabrechnung umzustellen.
Zudem sollte die generelle und kostenfreie Hoheit über erhobene
Daten ausschließlich bei den Mitgliedsunternehmen liegen.
Niedergelegt wurden diese Anforderungen in einer wohnungswirtschaftlichen,
also durch den Auftraggeber definierten Vertragsumgebung.
Beschränkte Ausschreibung
Auf dieser Grundlage wurden leistungsstarke Messdienste zur
Angebotsabgabe aufgefordert. Ein etablierter großer Messdienstleister
beteiligte sich bedauerlicher Weise nicht. Die gleichwohl
eingehenden Angebote der Wettbewerber wurden ausverhandelt
und die drei besten Anbieter ermittelt.
Vorzeigbares Ergebnis
Auf Grundlage einer zuvor für die Mitgliedsunternehmen individuell
und kostenfrei erstellten Analyse bestehender Verträge mit
Messdienstleistern errechnen sich nach der Ausschreibung im
Mittel Kosteneinsparungen von 45 Prozent. Zudem wurden die
vorstehend skizzierten wohnungswirtschaftlichen Anforderungen
in den Vertragswerken umgesetzt.
Das Ausschreibungsergebnis und ein Ranking der Messdienstleister
wurden mit den teilnehmenden Mitgliedsunternehmen
eingehend erörtert. Die beiden besten Angebote wurden durch
die Unternehmen Ista und Kalo vorgelegt.
Die Entscheidung über die schlussendliche Angebotsannahme/-
ausschlagung liegt allein und bedingungslos bei den teilnehmenden
Mitgliedsunternehmen. Bislang wurden auf dieser Basis Verträge
über 16000 Wohnungen abgeschlossen.
Offenes Angebot bis einschließlich 2024 für interessierte
Mitgliedsunternehmen
Der VNW hat sichergestellt, dass Mitgliedsunternehmen, denen
eine Teilnahme am Ausschreibungsverfahren nicht möglich war,
bis einschließlich 2024 auf das Ausschreibungsergebnis einsteigen
können. Interessierte Mitgliedsunternehmen wenden sich
bitte an sh@vnw.de. h
CHRISTOPH KOSTKA
Der Autor hat für verschiedene
Projektentwickler und verbandlich
gearbeitet, bevor er zum
VNW kam. Dort verantwortet er
u.a. als Geschäftsführer den Landesverband
Schleswig-Holstein
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30 VNW
BGH stellt Gesetzeslage der
Regelung von Mietrückstand klar
Die (oftmals übersehene oder missinterpretierte) Kündigungsregelung aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a,
2. Alt. BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und die Rechtsprechung des BGH mit neuem Urteil vom 8.12.2021
zu VIII ZR 32/20
VON DR. KAI MEDIGER
Hamburg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom
8.12.2021 zu VIII ZR 32/20 erneut mit einem Sachverhalt befasst,
den er in gleicher Weise schon vor Jahrzehnten mal mit Urteil vom
15.04.1987 zu VIII ZR 126/86 entschieden hatte.
Die vom BGH bei diesem Sachverhalt (zugunsten des Vermieters!)
vorgenommene Auslegung der Kündigungsbestimmungen
in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1
Satz 1 BGB orientiert sich stringent am Wortlaut des Gesetzes
und überzeugt, nicht nur wegen des für die Vermieter guten Ergebnisses.
Erstaunlicherweise ist das damalige Urteil des BGH aus 1987
selbst unter Juristen nicht allgemein bekannt oder wird jedenfalls
falsch interpretiert. Diese neue Entscheidung des BGH aus Dezember
2021 soll daher zum Anlass genommen werden, die bereits
1987 vom BGH vorgenommene Auslegung der Kündigungsbestimmungen
einmal dezidiert im Wege eines Exkurses darzustellen
und dann auf das aktuelle Urteil des BGH einzugehen.
Dazu soll zunächst auf die für diesen Fall maßgeblichen Kündigungsbestimmungen
eingegangen werden, nämlich auf § 543
Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a und 3 b BGB und § 569 BGB.
erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB zum Ausdruck gekommene
Entscheidung des Gesetzgebers, dass nämlich ein Grund
zur fristlosen Kündigung jedenfalls dann vorliegt, wenn ein Zahlungsrückstand
in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erreicht
ist, ist weithin bekannt und geläufig. Darauf soll hier nicht
weiter eingegangen werden.
Wesentlich seltener berufen sich Vermieter jedoch auf den
Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB, wonach
dem Vermieter ein wichtiger Grund zur Kündigung auch
dann zusteht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende
Termine (Beispiel Januar 2022 und Februar 2022) mit einem
nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist.
Es stellt sich also die Frage, wie sich ein solcher „nicht unerheblicher
Teil“ der Miete bemisst und ab wann (welche Betragshöhe?)
ein solcher Rückstand vorliegt und als „nicht unerheblich“
anzusehen ist. Dazu muss man im Zusammenhang den § 569
Abs. 3 Nr. 1 BGB lesen, weil dort der „nicht unerhebliche Teil“
definiert wird.
Die Kündigungsbestimmungen in § 543 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Nr. 3 a und 3 b BGB lauten auszugsweise wie folgt:
§ 543 BGB:
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos kündigen.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn… der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete oder eines nicht unerheblichen
Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
§ 569 Abs. 3 BGB lautet wie folgt:
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.1 Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist
der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich
anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat
übersteigt.
1.2 Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden
Gebrauch vermietet ist.
Dem Wortlaut des Gesetzes nach ist der rückständige Teil der Miete
nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete
für einen Monat übersteigt.

31
DR. KAI MEDIGER
ist Rechtsanwalt und Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
und betreut die Themen Genossenschaften, Datenschutz, Quartiersentwicklung,
Betriebskostenrecht und Wohnungseigentumsrecht.
Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn der Mietrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
(Januar und Februar 2022) die Miete für einen Monat übersteigt,
weil der Mieter beispielsweise im Januar überhaupt nicht gezahlt
hat und im Februar einen Cent der Februarmiete nicht gezahlt
hat, dann besteht dem Wortlaut dieser Gesetzesregelung nach
ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung.
Denn dann ist die „Miete für einen Monat überstiegen“, zugleich
setzt sich dieser Mietrückstand zusammen aus „zwei aufeinander
folgenden Terminen“ (Januar und Februar). In diesem
Sinne hat der BGH in 1987 schon einmal entschieden, und das
nun in 2021 wiederholt.
Der Sachverhalt lautet wie folgt:
Eine Vermieterin hatte ihrer Mieterin wegen Zahlungsrückständen
von EUR 839,00 im Februar 2018 fristlos gekündigt. Die Monatsmiete
betrug EUR 704,00. Für den Monat Januar 2018 bestand
ein Zahlungsrückstand in Höhe von EUR 139,00, für den Monat
Februar 2018 hat die Mieterin überhaupt keine Miete entrichtet.
Es bestand somit ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinanderfolgende
Monate, der eine Monatsmiete (EUR 704,00) übersteigt.
Das AG gab der Räumungs- und Herausgabeklage konsequenterweise
gemäß der oben dargestellten Gesetzeslage statt.
Die Beklagte sei zur Zeit der Kündigung für zwei aufeinander folgende
Monate mit der Entrichtung eines die geschuldete Miete
für einen Monat übersteigenden – und damit nicht unerheblichen
– Teils der Miete in Verzug gewesen.
Das LG Berlin als Berufungsinstanz wies die Klage der Vermieterin
ab. Nach Auffassung des LG Berlin reiche es nicht aus,
wenn der Gesamtbetrag des Rückstands von insgesamt EUR
839,00 eine Monatsmiete übersteige, sofern der übersteigende
Rückstand – so wie hier – lediglich 19 Prozent der Miete betrage.
Nach Auffassung des LG Berlin ist für eine fristlose Kündigung
nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB über das Erfordernis
des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hinaus, wonach der
rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigen muss,
zusätzlich notwendig, dass für jeden der beiden aufeinander folgenden
Monate „ein nicht unerheblicher Teil der Miete“ offengeblieben
ist. Als nicht unerheblicher Rückstand nach § 543 Abs. 2
Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB könne nur ein Mietanteil „etwa“
in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH sah das mit seinem nun kürzlich veröffentlichten Urteil
vom 8.12.2021 anders und verweist auf sein damaliges Urteil
aus 1987 und den (in der Tat eindeutigen) Gesetzeswortlaut, der
gerade nicht darauf abstellt, dass „für jeden der beiden aufeinander
folgenden Monate“ ein nicht unerheblicher Teil der Miete
offengeblieben sein müsse.
Der Wortlaut des Gesetzes stelle eben nur darauf ab, dass
– bei zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen wie Januar
und Februar – die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge
mehr als eine Monatsmiete betragen muss. Es kommt dabei
nicht darauf an, wie sich die beiden Teilrückstände verteilen und
ob z.B. im zweiten Monat nur ein geringfügiger Rückstand vorhanden
ist, während der Großteil der Mietrückstände sich auf den
ersten Monat verteilt.
Der BGH führt dazu auszugsweise wie folgt aus:
„Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3
Nr. 1 Satz 1 BGB ist die Erheblichkeit des zur außerordentlichen
fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummietverhältnissen
berechtigenden Mietrückstands allein nach
der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu
bestimmen. Der Gesamtrückstand ist – wie hier – jedenfalls
dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat
geschuldete Miete übersteigt. Eine darüberhinausgehende
gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen
Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht
das Gesetz nicht vor.

32 VNW
Dies hat der Senat, wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt
nicht verkannt hat, bereits hinsichtlich der Vorgängerbestimmung
zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB entschieden
(Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987,
903 unter II 1 d) … Daran ist festzuhalten.
b) Außerdem verkennt das Berufungsgericht, dass § 569 Abs. 3
Nr. 1 Satz 1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum ausdrücklich
und abschließend bestimmt, welche Anforderungen
an das Tatbestandsmerkmal eines nicht unerheblichen
Rückstands im Sinne der Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1
Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB zu stellen sind (so bereits Senatsurteil
vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, aaO [zu § 554 Abs.
2 Nr. 1 BGB aF]) und damit kein Raum für eine richterliche
Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose
Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt….“
Diese Entscheidung des BGH überzeugt, weil sie exakt dem Wortlaut
des Gesetzes entspricht. Das mag manchem Mieter ungerecht
vorkommen und hier anscheinend auch der Vorinstanz, dem
LG Berlin. Für etwaige Erwägungen, wie sie auch das LG Berlin
angestellt hat, dass nämlich auf jeden der beiden Monate „ein
nicht unerheblicher Mietrückstand“ entfallen müsse, belässt der
eindeutige Wortlaut des Gesetzes jedoch keinen Raum.
Nicht unerwähnt bleiben soll, dass der BGH sich auch zu dem
in unseren mietrechtlichen Seminaren erwähnten Lehrbeispiel geäußert
hat, wenn der Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten
sich so verteilt, dass im ersten Monat eine volle Monatsmiete offen
ist und im zweiten Monat nur einen Cent zu wenig gezahlt wird.
Der Wortlaut des Gesetzes begründet auch in diesen Fällen
eindeutig die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, weil das
Gesetz es eben bereits ausreichen lässt, wenn eine Monatsmiete
überschritten wird und sich der Zahlungsrückstand auf zwei
aufeinanderfolgende Monate verteilt (Beispiel: Monatsmiete EUR
1000,00, Januarmiete komplett offen, Februarmiete ein Cent offen,
Zahlungsrückstand somit gesamt EUR 1000,01, verteilt auf
zwei aufeinander folgende Termine).
Der BGH führt hierzu wie folgt aus:
„In Anbetracht dessen kann auf sich beruhen, ob einer außerordentlichen,
fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses über
Wohnraum nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB
unter besonderen Umständen des Einzelfalls der Gesichtspunkt
von Treu und Glauben (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB) entgegenstehen
kann, wenn der Rückstand eine Monatsmiete zwar übersteigt (§
569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), jedoch nur um einen Cent (vgl.
MünchKommBGB/ Häublein, 8. Aufl., § 569 Rn. 42; BeckOGK-
BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2021, § 569 Rn. 59), oder ob aus
Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit auch ein solch geringfügiger
Betrag als für den Kündigungstatbestand des § 543 Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB ausreichend anzusehen ist,
ohne dass es noch einer Abwägung zwischen den Mieter- und
den Vermieterinteressen bedürfte (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl,
Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 171; Lützenkirchen/Lützenkirchen,
Mietrecht, 3. Aufl., § 569 BGB Rn. 97; jurisPK-BGB/Tiedemann,
Stand: 25. Mai 2021, § 569 Rn. 149 mwN).“
Es dürfte in der Praxis kaum vorkommen, dass tatsächlich der
Mieter – zu seinem eigenen Schaden – im zweiten, darauffolgenden
Monat, genau nur einen Cent zu wenig an Miete überweist.
Meiner Ansicht nach – und so sieht es auch die herrschende
Fachliteratur, siehe dazu die Zitathinweise des BGH – dürfte aber
selbst auch bei nur einem Cent Rückstand im zweiten Monat die
Möglichkeit zur fristlosen Kündigung bereits eröffnet sein.
Sie finden das aktuelle Urteil des BGH vom 8.12.2021 zu VIII
ZR 32/20 auf der Homepage des BGH.

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34 VNW
Alles was
RECHT ist!
Wärmedämmung darf über Grundstück ragen
Nicht in meinem Garten? Doch. Die
nachträgliche Wärmedämmung des
Nachbarn darf ins eigene Grundstück
ragen. Solche Vorschriften der Länder
sind erlaubt, so der BGH. Schon wegen
des Klimaschutzes
Karlsruhe. Wer nachträglich seinen Altbau
an der Grundstücksgrenze dämmt,
darf damit ein klein wenig in den Garten
des Nachbarn ragen. Dies entschied der
Bundesgerichtshof (BGH) anhand eines
Kölner Nachbarschaftsstreits. Neubauten
müssten allerdings so geplant sein, dass
die Wärmedämmung in den Grenzen des
eigenen Grundstücks bleibt. Das höchste
deutsche Zivilgericht stellte zugleich klar:
Länder dürfen im Sinne des Klimaschutzes
die nachträgliche Wärmedämmung
mit eigenen Vorschriften regeln (Az. V ZR
115/20). Mit der energetischen Gebäudesanierung
solle Energie eingespart werden;
das liege im allgemeinem Interesse.
In Köln hatten sich Nachbarn wegen
der geplanten Außendämmung eines
Mehrfamilienhauses, das direkt an der
Grundstücksgrenze steht, in die Haare bekommen.
Nach nordrhein-westfälischem
Landesrecht muss der Nachbar den Überbau
dulden, wenn eine vergleichbare Wärmedämmung
anders nicht mit vertretbarem
Aufwand machbar ist und wenn die
Überbauung sein Grundstück nicht oder
nur unwesentlich beeinträchtigt. Alles
Überragende unter 25 Zentimetern ist
demnach in Ordnung. Vergleichbare Regelungen
gibt es nach Angaben des BGH
in den Nachbargesetzen vieler Bundesländer,
darunter in Baden-Württemberg, Hessen,
Brandenburg, Niedersachsen, Thüringen
und Berlin.
„Die Gesetzgebungskompetenz der
Bundesländer für Regelungen dieser Art,
die in mehreren Landesnachbargesetzen
enthalten sind, ist gegeben“, stellten die
Karlsruher Richter nun fest. Landesrecht
dürfe Beschränkungen vorsehen, selbst
wenn es eine ähnliche Bundesregelung
gibt. Voraussetzung sei, dass diese an einen
„anderen Tatbestand“ anknüpften und
die Grundkonzeption des Bundesgesetzes
gewahrt bleibe. Bei landesrechtlichen Regelungen
zur nachträglichen Wärmedämmung,
die einen vorsätzlichen Überbau
erlauben, sei dies der Fall. Sie setzten dem
BGH zufolge voraus, dass die Dämmung
eines an der Grundstücksgrenze errichteten
Gebäudes im Nachhinein wegen neue
öffentlich-rechtlicher Zielvorgaben oder
moderner Baustandards nötig wurde.
Damit war die Revision eines Eigentümers
gegen ein Urteil des Landgerichts
Köln erfolgreich, das die Landesvorschrift
als verfassungswidrig eingestuft hatte.
Das ursprüngliche Urteil des Amtsgerichts,
das den Überbau nach Landesrecht erlaubt,
wird wieder hergestellt. Ein Sachverständiger
hatte zuvor festgestellt, dass
die Wärmedämmung des vor mehreren
Jahrzehnten errichteten Mehrfamilienhauses
von innen nicht mit vertretbarem Aufwand
vorgenommen werden könne. h
BGH:
Belege für Betriebskosten können im Einzelfall Kopien sein
Karlsruhe. Eine Betriebskostenabrechnung
für die Mietwohnung lässt sich besser
nachvollziehen, wenn man Belege für die
einzelnen Posten einsehen kann. Grundsätzlich
dürfen Mieter dafür die Originale
der Abrechnungsbelege verlangen, urteilte
der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 66/20).
In Ausnahmefällen kann es aber sein, dass
Kopien oder Scans ausreichen. Das muss
jedoch im Einzelfall entschieden werden.
Bei der verhandelten Klage hatten letztlich
die Kopien ausgereicht. Die Vermieterin
hatte ausgesagt, sie habe die Originale
nach dem Einscannen vernichtet. Das
Gericht urteilte, dass sich die Mieter in
diesem Fall mit den Scan-Ausdrucken zufriedengeben
müssen. Sie haben nur Anspruch
auf die Originale, wenn konkrete
Gründe vorliegen oder ein begründeter
Verdacht auf Manipulationen oder Unstimmigkeiten
bestehe.
Zudem könnten die Mieter die gescannten
Belege in ihrer eigenen Wohnung
prüfen, was die Rechnungskontrolle
wesentlich erleichtere. Die Originale hätten
sie bei der Vermieterin einsehen müssen.h

35
Vermieter dürfen Kabel-TV abrechnen
Karlsruhe. Mieter müssen es noch eine
Weile hinnehmen, dass Vermieter sie für
die gesamte Dauer des Mietverhältnisses
an einen kostenpflichtigen Breitband-Kabelanschluss
binden – und die Kosten abrechnen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) in
Karlsruhe hat entschieden, dass das nicht
gegen das Telekommunikationsgesetz verstößt
(Az.: I ZR 106/20).
Die Auswirkungen des Urteils sind aber
von kurzer Dauer: Zum 1. Dezember 2021
tritt ein Gesetz in Kraft, das diese Praxis
verbietet. Bis Ende Juni 2024 gibt es zwar
noch eine Übergangsfrist. Danach bekommen
jedoch alle Mieter die Wahlfreiheit –
und das sogenannte Nebenkostenprivileg
ist endgültig Geschichte.
Über einen Breitband-Kabelanschluss
werden Fernseh- und Hörfunkprogramme
übertragen. Er kann allerdings auch für andere
Dienste wie Telefonate und Internet
genutzt werden.
Die Wettbewerbszentrale war der Meinung,
dass die Abrechnung über Betriebskosten
bislang schon gegen geltendes
Recht verstößt. Wenn Mieter für einen Anschluss
zahlen, den sie möglicherweise gar
nicht nutzen oder nicht wollen, seien auch
Anbieter alternativer Übertragungswege
wie etwa Streamingdienste im Nachteil.
Die Klägerin berief sich auf einen Paragrafen
im Telekommunikationsgesetz,
wonach ein Vertrag „zwischen einem Verbraucher
und einem Anbieter von öffentlich
zugänglichen Telekommunikationsdiensten“
höchstens eine Mindestlaufzeit
von 24 Monaten haben darf. Außerdem
müsse es möglich sein, einen Vertrag für
höchstens zwölf Monate abzuschließen.
Der erste Zivilsenat am BGH urteilte
aber, dass in den Mietverträgen der beklagten
Vivawest aus Gelsenkirchen keine
Mindestlaufzeit von mehr als 24 Monaten
vereinbart sei. Das Unternehmen verwehre
auch nicht den Abschluss von Verträgen
mit höchstens einem Jahr Laufzeit.
„Die Mietverträge werden von der Beklagten
vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen
und können von den Mietern –
entsprechend der gesetzlichen Regelung (...)
– bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats
zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats
gekündigt werden.“ Die Richter und
Richterinnen wiesen die Revision der Klägerin
zurück. Die Vorinstanzen hatten ebenfalls
zugunsten von Vivawest entschieden, die
mehr als 120 000 Wohnungen vermietet. h
BGH verpflichtet zur Sanierung von Schrottimmobilien
Karlsruhe. Für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft,
die gegen Widerstand
der anderen Wohnungen oder Gebäude
sanieren wollen, sind das gute Nachrichten:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die
Pflichten zur Sanierung mit einem Urteil
weitgehend gestärkt und nur wenige Ausnahmen
zugelassen. (Az. V ZR 225/20)
Mangelnde Instandhaltung oder Überalterung
entbinden Eigentümer ebenso
wenig von ihren Sanierungspflichten wie
hohe Kosten, wie die Vorsitzende Richterin
des fünften Zivilsenats, Christina
Stresemann, erklärte. Nur eine Zerstörung
durch punktuelle Ereignisse könne dafür
Grund sein. Als Beispiele nannte sie Brände,
Überflutungen und Explosionen.
Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes
lautet: „Ist das Gebäude zu mehr
als der Hälfte seines Wertes zerstört und
ist der Schaden nicht durch eine Versicherung
oder in anderer Weise gedeckt, so
kann der Wiederaufbau nicht beschlossen
oder verlangt werden.“ Stresemann erläuterte,
um den Wertverlust beurteilen zu
können, brauche es einen Vorher-Nachher-Vergleich.
Im Falle eines Brandes etwa sei das
kein Problem. Bei jahrelangem Verfall und
Sanierungsstau hingegen gebe es keinen
geeigneten Zeitpunkt, zu dem man die
Werte der „Problemimmobilien“ vorher
und nachher bemessen könne.
Mit der Entscheidung gab das oberste
deutsche Zivilgericht einer GmbH Recht,
der drei von elf Etagen eines baufälligen
Parkhauses mit 550 Stellplätzen in Augsburg
gehören. Sie will diese weiter an ein
Hotel vermieten. Die anderen Eigentümer
– darunter zwei Großeigentümer – hatten
wegen Mängeln beim Brandschutz
mehrheitlich ein Nutzungsverbot für das
gesamte, mehr als 40 Jahre alte Parkhaus
beschlossen, wodurch Besuchern eines nahen
Kongresszentrums Parkmöglichkeiten
fehlen. Der Klägerin wurde gestattet, die
Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen.
Mit einer Klage dagegen war die
GmbH bisher vor Gerichten gescheitert.
Das Landgericht München I hatte zuletzt
entschieden, dass ausnahmsweise auf die
Sanierung verzichtet werden könne. Deren
Kosten würden auf 4,9 Millionen Euro geschätzt.
Das sei über eine Million mehr, als
das Parkhaus noch wert sei. Die Revision
vor dem BGH hatte nun Erfolg, ein dauerhaftes
Nutzungsverbot per Mehrheitsbeschluss
sei rechtswidrig. Damit könnten
sich Eigentümer nicht vor zwingend nötigen
Sanierungsmaßnahmen drücken.
Im Grundsatz könnten Wohnungseigentümer
zwar ein Nutzungsverbot
beschließen, das sich auf das gemeinschaftliche
Eigentum bezieht, wenn damit
Gefahren abgewehrt werden, erklärte
Richterin Stresemann. Dafür gebe es aber
enge Grenzen, zwingende Gründe seien
nötig. „Nach dem normalen Sprachgebrauch
ist ein Gebäude nur dann zerstört,
wenn seine Nutzbarkeit ganz oder
teilweise aufgehoben ist, nicht hingegen
deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten
verursacht.“ h

36 VNW
Alles was
RECHT ist!
Anbieter von Vertragsgeneratoren brauchen keine
Anwaltszulassung
Karlsruhe. Rechtsanwälte könnten im
Internet mehr Konkurrenz bekommen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe
entschied, dass Seiten wie der Vertragsgenerator
Smartlaw auch von Anbietern
betrieben werden dürfen, die nicht zur
Anwaltschaft zugelassen sind.
Das automatisierte Erstellen von
Rechtsdokumenten über eine Software
stelle keine unerlaubte Rechtsdienstleistung
dar. Das könnte neuen Geschäftsideen
im Netz den Weg ebnen, die oft gerade
für Verbraucherinnen und Verbraucher
praktisch sind. Die Hanseatische Rechtsanwaltskammer,
die Smartlaw verbieten
lassen wollte, warnte dagegen vor unqualifizierten
Angeboten. (Az. I ZR 113/20)
Hinter Smartlaw steht der juristische
Fachverlag Wolters Kluwer, der den Generator
nach eigenen Angaben gemeinsam
mit Anwälten entwickelt hat. Zahlende
Nutzerinnen und Nutzer können sich damit
auf sie zugeschnittene Rechtsdokumente
wie Patientenverfügungen oder
Mietverträge erstellen. Sie klicken sich
selbst durch verschiedene Eingabemasken
mit Fragen. Am Ende wird der Text aus
Bausteinen zusammengesetzt. Andere
Verträge sind für kleinere Firmen gedacht.
Die Anwaltskammer hatte dem Verlag
vorgeworfen, unzulässigerweise Rechtsdienstleistungen
zu erbringen. Darunter
versteht das Gesetz „jede Tätigkeit in konkreten
fremden Angelegenheiten, sobald
sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls
erfordert“.
Dem folgten die Richterinnen und
Richter nicht. Die Smartlaw-Betreiber
würden gerade „nicht in einer konkreten
Angelegenheit des Nutzers tätig“, denn
der Generator arbeite mit standardisierten
Klauseln für typische Sachverhaltskonstellationen.
Der Nutzer erwarte auch keine
rechtliche Prüfung seines Falls.
Schon in der Verhandlung Mitte Juni
hatte der Vorsitzende Richter Thomas
Koch darauf hingewiesen, dass Formular-
Handbücher mit Textbausteinen gang und
gäbe seien. Der Generator funktioniere im
Grunde nicht anders. Der Anwaltskammer
waren vor allem die komplexeren Dokumente
wie etwa Lizenzverträge ein Dorn
im Auge, für die 30 oder 40 Fragen zu
beantworten sind. Der BGH macht hier
keinen Unterschied.h
Gebäudeversicherer haftet nicht für alle Wasserschäden
Karlsruhe. Bei Wasserschäden springt in
der Regel die Gebäudeversicherung ein.
Keine Regel kommt allerdings ohne Ausnahme
aus: Denn eine Versicherung muss
tatsächlich nicht bei allen Arten von Wasserschäden
leisten, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes
(BGH) zeigt (Az.: IV ZR
236/20) Bei undichten Fugen etwa greift
der Versicherungsschutz nicht.
In dem verhandelten Fall ging es um
eine Silikonfuge im Duschbereich. Die
Fuge war undicht und in der Folge entstand
ein Schaden in Höhe von 17.000
Euro. Die Gebäudeversicherung wollte
den Schaden aber nicht übernehmen.
Das Oberlandesgericht Bamberg verurteilte
das Unternehmen jedoch dazu, weil
es sich nach Ansicht des Gerichts um ein
versichertes Ereignis handele. Denn der
Bereich der Duschwanne sei als Teil der
wasserführenden Einrichtung anzusehen.
Diesem Urteil folgte der BGH nicht:
Nach den Versicherungsbedingungen
werde Entschädigung nur für den Fall geschuldet,
dass Wasser aus den mit dem
Rohrsystem verbundenen Einrichtungen
ausgetreten ist. Das sei im vorliegenden
Fall nicht so, denn hier habe eine undichte
Fuge zu dem Schaden geführt. Eine Fuge
weise keine Verbindung mit dem Rohrsystem
auf. Ein solcher Fall werde laut der
Klausel eben nicht von der Versicherung
gedeckt. Aufgeführt waren dort unter
anderen Schäden an Rohren oder wasserführenden
Teilen wie der Heizungsanlage,
aber auch Wasserbetten und Aquarien. h

37
Urteil:
Architekt haftet für nicht genehmigungsfähige Planung
Nürnberg. Wer einen Architekten beauftragt,
eine genehmigungsfähige Bauplanung
zu erstellen, kann erwarten, dass
der Architekt das Ziel auch erreicht. Gelingt
es nicht, die Baugenehmigung zu bekommen,
schuldet der Auftraggeber kein
Honorar. Das habe das Oberlandesgericht
Nürnberg (Az.: 2 U 2751/19) entschieden,
berichtet die Zeitschrift «NJW-Spezial»
(Heft 23, 2021). Nur in Ausnahmefällen
kann davon ausgegangen werden, dass
der Auftraggeber das Genehmigungsrisiko
übernimmt.
Im vorliegenden Fall stritten Auftraggeber
und Architekt über das Honorar. Die
Auftraggeber verweigerten die Zahlung.
Begründung: Die Planung des Architekten
sei nicht genehmigungsfähig, da die vorgesehene
Ausführung eines Flachdachs
gegen den einschlägigen Bebauungsplan
verstoße und eine Befreiung nicht erreichbar
sei. Der Architekt habe es versäumt,
sie darauf hinzuweisen.
Zu einer Bauvoranfrage habe der
Architekt nicht geraten. Es sei aber seine
Aufgabe gewesen, die Frage, ob die
Wünsche und Ideen verwirklichungsfähig
seien, zu prüfen. Für die nicht genehmigungsfähige
Planung könne der Architekt
daher kein Honorar verlangen.
Das sah das Oberlandesgericht auch
so: Die Auftraggeber schulden dem Kläger
keine Vergütung, da das erbrachte
Werk so schwerwiegende Mängel aufweist,
dass es nicht nachbesserungsfähig
und deshalb für die Auftraggeber wertlos
ist. Ein Architekt, der sich zur Erstellung
einer Genehmigungsplanung verpflichtet,
schuldet als Werkerfolg grundsätzlich eine
dauerhaft genehmigungsfähige Planung.
Zwar können die Parteien vereinbaren,
dass und in welchen Punkten der Auftraggeber
das Risiko übernimmt, dass die zu
erstellende Planung nicht genehmigungsfähig
ist. Von einer solchen Vereinbarung
kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen
werden, etwa wenn sich der
Bauherr bewusst über die Vorschriften des
öffentlichen Baurechts hinwegsetzen oder
diese an die Grenze des Möglichen „ausreizen“
will. Dies ist hier nicht der Fall. h
Sturm auf dem Balkon
Freiburg. Sturmschäden sind in der Regel
versichert. Keine Regel aber ohne Ausnahme:
Eine Hausratversicherung muss Schäden
an Hausrat, der sich auf dem Balkon,
der Loggia oder Terrasse befunden hat,
nicht ersetzen. Das zeigt eine Entscheidung
des Amtsgerichts Freiburg (Az.: 6
C 468/21), auf die das Rechtsportal „anwaltauskunft.de“
des Deutschen Anwaltvereins
(DAV) hinweist. Eine Ausnahme
bilden Antennen und Markisen.
In dem verhandelten Fall verlangte
der Kläger von seiner Hausratversicherung
den Ersatz für einen beschädigten
Sonnenschirm, der während eines Sturms
auf dem Balkon blieb. Die Versicherung
wies darauf hin, dass der Schaden nicht
von der Hausratversicherung gedeckt sei.
Denn der Sonnenschirm habe sich außerhalb
von schützenden Räumen befunden.
Der Kläger hielt die Versicherungsklausel,
die das regelt, für überraschend und damit
unwirksam.
Die Klage scheiterte: Zwar zählten
auch Balkone und Terrassen zur Wohnung
und seien dadurch durch die Hausratversicherung
abgedeckt, erklärt das Gericht.
Dies betreffe jedoch nicht den Hausrat,
der sich außerhalb von schützenden Räumen
befindet. Diese seien bei Sturm und
Hagel nicht versichert. Eine Ausnahme
gelte nur für Antennen und Markisen.
Diese Regelung befand das Gericht
als verhältnismäßig. Schließlich könnten
die Sachen bei Sturm oder zu Nachtzeiten
ohne erheblichen Aufwand zum Beispiel
im Gartenhäuschen oder in anderen Räumen
des Gebäudes gelagert werden. Bei
der ungeschützten Lagerung im Freien sei
die Möglichkeit eines Schadens auch für
die Versicherung nicht kalkulierbar. h

38
VNW
Alles was
RECHT ist!
Mieter müssen Kosten für Baumfällarbeiten mittragen
Karlsruhe. Lässt der Vermieter einen
morschen Baum fällen, darf er die Kosten
grundsätzlich auf die Mieter umlegen. Das
hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe
in einem Urteil vom 10. November
2021 entschieden. (Az. VIII ZR 107/20)
In dem Fall aus Niedersachsen hatte
eine Wohnungsgenossenschaft 2015 eine
mehr als 40 Jahre alte Birke auf dem Anwesen
fällen lassen, weil sie nicht mehr
standfest war. Die Kosten von knapp
2500 Euro wurden mit der nächsten Betriebskostenabrechnung
auf die Mieter
umgelegt. Die Klägerin sollte davon rund
415 Euro übernehmen. Sie zahlte nur un-
ter Vorbehalt und forderte vor Gericht das
Geld zurück.
Tatsächlich war die Frage, ob die Kosten
für das Fällen eines absterbenden
Baumes zu den umlagefähigen „Kosten
der Gartenpflege“ gehören, bislang nicht
höchstrichterlich geklärt – und umstritten:
Einige Gerichte waren der Ansicht,
dass der Vermieter damit nur seiner sogenannten
Verkehrssicherungspflicht nachkomme
oder einen Mangel beseitige. Das
müsse er aus eigener Tasche bezahlen.
Das sehen die BGH-Richterinnen und
-Richter anders: In der Betriebskostenverordnung
seien Baumfällarbeiten zwar
nicht ausdrücklich genannt, sondern nur
die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“.
Bäume seien aber quasi verholzte
Pflanzen. Und eine Erneuerung setze regelmäßig
die vorherige Entfernung voraus.
Dem Karlsruher Urteil zufolge kann hier
außerdem von laufenden Kosten gesprochen
werden – auch wenn nicht jedes Jahr
ein Baum gefällt werde. Denn der Gartenpflege
seien „längere, nicht sicher vorherbestimmbare
Zeitintervalle immanent“.
Die Beseitigung eines Baumes stelle für
den Mieter kein völlig unerwartetes Ereignis
dar. h
Schadenersatz beim Bau möglich
Luxemburg. Architekten und Bauherren
in Deutschland können nach einem
Urteil des Europäischen Gerichtshofs in
bestimmten Fällen auf Schadenersatz
vom Staat hoffen, weil die deutschen Honorarregeln
gegen EU-Recht verstoßen.
Jedes EU-Land müsse sicherstellen, dass
Einzelnen ein Schaden ersetzt werde, der
wegen Verstößen gegen europäisches
Recht entstanden sei, teilte der EuGH mit
(Rechtssache C-261/20). Nun muss der
BGH abschließend über den Fall urteilen.
Bei dem Urteil ging es um die deutsche
Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure (HOAI), die nach einem Urteil
des EuGH aus dem Jahr 2019 gegen europäisches
Recht verstößt. In der Honorarordnung
werden für Planungsarbeiten
Mindest- und Höchstpreise festgelegt.
Geklagt hatte damals die EU-Kommission,
die beanstandete, dass Anbieter aus anderen
EU-Staaten daran gehindert würden,
sich in Deutschland niederzulassen,
da sie nicht über den Preis konkurrieren
könnten.
Der BGH prüfte dann anhand eines
Verfahrens die Auswirkungen des EuGH-
Urteils auf bestehende Planungsverträge,
in denen ein Honorar unterhalb des Mindestsatzes
vereinbart wurde – und der Planer
nachträglich den Mindestsatz verlangt
hatte. Deutsche Gerichte waren sich nicht
einig, ob die HOAI weiter anzuwenden sei.
Das oberste Gericht der EU entschied
weiter, dass deutsche Gerichte die Honorarordnung
bei Streitigkeiten zwischen
Privaten auch weiterhin anwenden können.
Denn die EU-Vorgaben haben keine
unmittelbaren Wirkungen für Privatpersonen,
sondern sind eine Anweisung an
einen Staat.h

39
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40
Mehr Konflikte unter Mietern
Eine Umfrage unter VNW-Unternehmen ergab, dass es zwischen
den Haushalten zunehmend verhärtete Fronten und eine größere
Ungeduld gibt.
Hamburg/Kiel/Schwerin. Die Zahl der häuslichen und nachbarschaftlichen
Konflikte hat einer Umfrage unter norddeutschen
Wohnungsunternehmen zufolge während der Corona-Pandemie
zugenommen. So berichten soziale Vermieter von einer höheren
Anzahl an Mieterbeschwerden. Die Verantwortlichen in den Unternehmen
führen diese Entwicklung auf die Corona-Pandemie
und das damit „häufigere Zuhausesein“ zurück.
Das sind die Ergebnisse einer Umfrage unter den VNW-Mitgliedsunternehmen,
die unmittelbar vor Weihnachten des vergangenen
Jahres durchgeführt wurde. An der Umfrage hatten
sich 63 Unternehmen beteiligt. Den Unternehmen zufolge hat
sich die „Qualität der Beschwerden“ verändert. Es sei zunehmend
eine „gewisse Grundanspannung“ wahrnehmbar. So meldeten
Mieterinnen und Mieter vermehrt kleine Alltagsprobleme und beschwerten
sich früher über kleinere Störungen. Lärmbelästigungen
spielten inzwischen eine große Rolle.
Den Menschen scheint die Decke auf den Kopf zu
fallen
„Die Menschen haben genug von Lockdown, Quarantäne und
Einschränkungen“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Sie
fühlen sich frustriert. Ihnen scheint die Decke auf den Kopf zu
fallen. Zu spüren bekommen diese Unzufriedenheit und den Frust
oftmals zuallererst die Nachbarn.“
Einige Unternehmen berichten zudem von „zunehmend verhärteten
Fronten“ zwischen den Haushalten. Die Pandemie verschärfe
bestehende Konflikte, steigere die Unzufriedenheit von
Mieterinnen und Mietern sowie ihre Ungeduld.
Ferner berichten die Unternehmen, dass sie auf Grund der Pandemie
vor Ort kaum Schlichtungsgespräche anbieten könnten.
Allerdings weisen sie auch darauf hin, dass sie mit einer direkten
und sofortigen Ansprache der Konfliktparteien versuchten, den
Auseinandersetzungen entgegenzuwirken und die Situation zu
entspannen.
Menschen leiden unter der Corona-Pandemie
„Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass die Menschen vermehrt
unter der Corona-Pandemie leiden und sich das auf ihr
privates Umfeld auswirkt“, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner.
„Das war sicher erwartbar. Zugleich verdeutlichen die Antworten
aber, dass die sozialen Vermieter vieles tun, das über das Angebot
einer Wohnung hinausreicht. Sie sind da, wenn es ihren Mieterinnen
und Mietern schlecht geht. Die sozialen Vermieter sorgen
damit für den sozialen Frieden in den Quartieren.“
Diese Tatsache sollte beim wohnungspolitischen Populismus
bedacht werden. „Alle Vermieter gehören nicht in einen Topf“,
sagt der VNW-Direktor weiter. „Abgesehen davon, dass die im
VNW organisierten Genossenschaften und -gesellschaften bezahlbaren
Wohnraum anbieten, sind sie die Ersten, die mit sozialen
Konflikten konfrontiert werden und dafür Lösungen entwickelt
haben.
Bei den sozialen Vermietern stehen die Menschen im Mittelpunkt
– gerade wenn es im Zusammenleben Probleme gibt. Es wird
nicht gedroht, sondern versucht, diese Probleme im Gespräch zu
lösen. Auch das hat die Umfrage ergeben: Die direkte und sofortige
Ansprache ist der erfolgversprechendste Weg, Streit aufzulösen.“ h

vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Niedersachsen Bremen e.V.
Postfach 61 20
30061 Hannover
Tel.: 0511 12 65 - 01
Fax: 0511 12 65 - 111
E-Mail: info@vdw-online.de
Internet: www.vdw-wohnen.de
www.vdw-magazin.de
VNW
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83
22415 Hamburg
Tel.: 040 520 11- 0
Fax: 040 520 11- 201
E-Mail: info@vnw.de
Internet: www.vnw.de

42 VNW
Namen und
Nachrichten
Mehr Bäume für Lübeck
Lübeck. Ende Oktober vergangenen Jahres startete die Hansestadt
Lübeck eine Baumpflanzaktion. Jeder gepflanzte Baum wird
mit bis zu 150 Euro von der Hansestadt bezuschusst – einzige
Auflage: Umsetzung der Aktion innerhalb von vier Wochen. Der
LÜBECKER BAUVEREIN hat in acht Quartieren seines Bestandes
insgesamt 50 Bäume pflanzen lassen. Die Vorstandsmitglieder,
Christine Koretzky und Stefan Probst, sind begeistert: „Es war
sportlich von der zeitlichen Schiene her, aber schlussendlich eine
Superaktion, die unbürokratisch und schnell mit der Hansestadt
Lübeck umgesetzt wurde.“
Spatenstich
für das „Wiker Quartier“ in Kiel
Kiel. Nach mehr als zwei Jahren Verzögerung nimmt das Neubauprojekt
der WOGE in Kiel-Wik endlich Fahrt auf. Der Gebäudekomplex,
der ursprünglich auch den Verwaltungsbereich der
WOGE integrieren sollte, wird ein reines Wohnquartier und abweichend
von der bisherigen Planung mehr Wohneinheiten zur
Verfügung stellen. Auf 3800 Quadratmetern werden hier barrierefreier
Wohnraum für 59 Haushalte und eine Gästewohnung
geschaffen. In das Projekt investiert die Genossenschaft rund 16,5
Millionen Euro. Einen besonderen Stellenwert erhält das Projekt
durch das sogenannte Bielefelder Modell, welches selbstbestimmtes
Leben durch das Zusammenbringen von Wohnen, Pflege und
Betreuung bietet.

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43
Hamburgs Hauptbahnhof
bekommt eine gläserne
Halle
Hamburg. An der Südseite des Hamburger
Hauptbahnhofs wird eine gläserne Halle
errichtet. Ein Preisgericht hat die Entwürfe
des Büros bof architekten aus Hamburg mit
den Landschaftsarchitekten hutterreimann
aus Berlin zum Sieger eines städtebaulichen
Wettbewerbs gekürt. Die Halle biete eine
zeitgemäße Fortsetzung der denkmalgeschützten
Bahnhofshalle, befand die Jury.
Der Siegerentwurf solle nun Grundlage
eines Masterplans für die Erweiterung des
Hauptbahnhofs und die Entwicklung seines
Umfelds werden. Der Hauptbahnhof der
Hansestadt ist mit täglich rund 550 000 Reisenden
der am zweitmeisten frequentierte
Bahnhof Europas. Für die Zukunft werden
bis zu 750 000 Fahrgäste pro Tag erwartet.

44 VNW
Ein Modethema, das falsche Hoffnungen
weckt
Göhren-Lebbin. Die sozialen Vermieter in Mecklenburg-Vorpommern
haben mit Zurückhaltung auf Pläne der rot-roten Landesregierung
reagiert, eine sogenannte neue Gemeinnützigkeit von
Vermietern zu fördern. „Aus meiner Sicht ist die ‚Neue Wohngemeinnützigkeit‘
ein Modethema, das falsche Hoffnungen weckt
und bei der Lösung der aktuellen Probleme auf dem Wohnungsmarkt
des Landes überhaupt nicht hilft“, sagte VNW-Direktor
Andreas Breitner in Göhren-Lebbin auf der Jahresmitgliederversammlung
des VNW-Landesverbands Mecklenburg-Vorpommern.
„In der Wohnungspolitik Mecklenburg-Vorpommerns neigt man
dazu, gesetzliche Lösungen für Probleme zu schaffen, die man
hier gar nicht hat. Erst die Mietpreisbremse, jetzt die neue Wohngemeinnützigkeit.“
Mit Bildung ins Jahr
2022
Neuer Hochschulratsvorsitzender
der EBZ Business
School (FH)
Bochum. Der Hochschulrat der EBZ Business
School hat einen neuen Vorsitzenden:
Der Präsident der Hochschule Bochum,
Prof. Dr. Jürgen Bock, ist vom Träger der
Immobilienhochschule zum Vorsitzenden
bestimmt worden und leitet das Gremium
für die kommenden beiden Jahre.
Zum Stellvertretenden Vorsitzenden des
Hochschulrats wurde Eckhard Brockhoff,
Geschäftsführender Gesellschafter von
Brockhoff GmbH, gewählt. Seine erste Sitzung
als neuer Hochschulratsvorsitzender
wird Prof. Dr. Bock am 22. Mai 2022 leiten.
Hamburg. Auch wenn das Managementforum
auf den April verlegt wurde
und Präsenzseminare aktuell nicht
stattfinden können ist der Bildungsbereich
mit viel Schwung in 2022
gestartet. Die bürokratische neue
Heizkostenverordnung war Thema
eines Onlineseminares mit 75 Teilnehmern.
Eine Woche später brachte Dr.
Christoph Enaux unsere Mitgliedsunternehmen
in einem Webinar auf den
aktuellen Stand der TKG-Novelle und
referierte über mögliche neue Versorgungsmodelle.
65 Teilnehmer unserer
Mitgliedsunternehmen nutzten dieses
VNW-Angebot. Weitere Themen die
online auf gute Nachfrage stießen,
waren u.a. Risikomanagement in
Wohnungsunternehmen, Investitionsplanung
und -budget, Gebäudeenergiegesetz
(GEG).
Das aktuelle Angebot finden Sie unter
bildung.vnw.de

45
Aus Überzeugung nachhaltig
Hamburg. Die SAGA Unternehmensgruppe hat ihren CSR-Bericht
für das Geschäftsjahr 2020 präsentiert. Der dritte Nachhaltigkeitsbericht
nach 2014 und 2019 orientiert sich am etablierten Kennzahlen-Kanon
des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) sowie
den Leistungsindikatoren der Global Reporting Initiative (GRI) und
wird danach auch zertifiziert. Berücksichtigt wurden zudem die
Nachhaltigkeitsziele der Vereinten Nationen (SDG – Sustainable
Development Goals) auf Basis der geltenden Vorgaben des Hamburger
Corporate Governance Kodex (HCGK). Die SAGA definiert
Nachhaltigkeit strategisch als regulatives Prinzip zur Aussteuerung
von Zielkonflikten auf der Grundlage von Allokationseffizienz.
Alarmierender Anstieg
Hamburg. In Hamburg ist die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Monat in den vergangenen
zwei Jahren um 7,3 Prozent gestiegen. Derzeit liege der Wert bei 9,29 Euro pro
Quadratmeter, geht aus dem im Dezember veröffentlichten Mietspiegel der Hansestadt
hervor. Im Jahr 2019 lag der Wert bei 8,66 Euro pro Quadratmeter. „Der Anstieg ist alarmierend“,
bewertet VNW-Direktor Andreas Breitner die Entwicklung. „Er macht klar, dass
die städtischen Bemühungen zur Entspannung des Hamburger Wohnungsmarktes dringend
fortgesetzt werden müssen. Hamburg braucht Kontinuität im Neubau und Umsicht
bei staatlichen Anforderungen an den Klimaschutz. Jede umfangreich energetisch sanierte
60er Jahre-Wohnung wird teurer wieder vermietet werden müssen. Daraus, dass solche
Sanierungen nach Leerzug jetzt in großem Umfang erfolgen, erklärt sich unter anderem
der Mietenanstieg.“
Petra Eggert-Höfel ist
neue Generalsekretärin
der DESWOS
Köln. Seit dem 1. Januar 2022 hat die
DESWOS eine neue Generalsekretärin.
Petra Eggert-Höfel, Vorstandsvorsitzende
der Bau- und Siedlungsgenossenschaft
für den Kreis Herford eG,
wurde vom Verwaltungsrat im September
2021 als Nachfolgerin von
Gerhard Müller gewählt. „Es ist pures
Glück, in diesem Teil der Welt zu leben,
keinen Krieg, keinen Hunger und
keinen Mangel erlebt zu haben“, sagt
Petra Eggert-Höfel. Das Ehrenamt als
Generalsekretärin der DESWOS sei
eine Gelegenheit, etwas von diesem
Privileg zu teilen.

46 Namen und Nachrichten
Stärkster Anstieg der Baupreise
seit 50 Jahren
Wiesbaden. Der Neubau von Wohnungen in Deutschland hat sich
im November des vergangenen Jahres so stark verteuert wie seit
1970 nicht mehr. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter
Wohngebäude hätten im Vergleich zum Vorjahresmonat um
14,4 Prozent zugelegt, teilte das Statistische Bundesamt mit. Ein
stärkerer Anstieg wurde zuletzt im August 1970 mit 17,0 Prozent
gegenüber dem Vorjahresmonat gemessen. Die große Nachfrage
nach Baumaterialien wie Holz, Stahl und Dämmstoffen auf den
Weltmärkten heizt seit geraumer Zeit die Preise an. Überdurchschnittlich
stark verteuerten sich Zimmer- und Holzbauarbeiten,
deren Preise aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Bauholz im
In- und Ausland um 38,9 Prozent stiegen.
Richtfest Parkhaus Pferdemarkt
Neubrandenburg. Bis April 2022 entsteht in Neubrandenburg
auf dem Areal des ehemaligen Parkplatzes Pferdemarkt ein modernes
Parkhaus. Die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft
mbH (NEUWOGES) lässt dort knapp 650 Parkplätze entstehen. Mit
einem Richtfest bot das Neubauvorhaben am 21. Januar 2022 auf
die Zielgerade ein. Mittlerweile sind die Montage der Stahlkonstruktion
und die Schaffung der fünf Parkgeschosse abgeschlossen.
Die Dachfläche für das Parkhaus ist gesetzt und der Innenausbau
ist in vollem Gange. In und an dem modernen Neubau wird
es nach dessen Fertigstellung Ladepunkte für Elektrofahrzeuge
geben. Das Investitionsvolumen umfasst rund 9,8 Millionen Euro.
10 000er Mitgliedsmarke geknackt!
Lübeck. Ende Dezember vergangenen Jahres wurde das 10000ste
MITGLIED DES LÜBECKER Bauvereins in die Mitgliederliste der
Genossenschaft eingetragen. Zu diesem besonderen Anlass ließ
es sich Vorständin Christine Koretzky nicht nehmen, persönliche
Glückwünsche zu übermitteln. Lars Winkler aus der Fregattenstraße
im Stadtteil Buntekuh konnte sich über einen IKEA-Gutschein,
passend zum Bezug der neuen Wohnung, freuen. „Wir haben die
Wohnung im Internet gefunden, uns beworben und den Zuschlag
bekommen. Damit haben wir nicht gerechnet. Meine Freundin
und ich sind überglücklich, noch dazu in eine frisch modernisierte
Wohnung zu ziehen“, sagte Lars Winkler. Die neungeschossige
Wohnanlage ist das höchste Gebäude der Genossenschaft und
verfügt über 162 Wohneinheiten. In den Jahren 2010 bis 2012
erfolgte die Großmodernisierung. Die Genossenschaft investierte
seinerzeit rund sechs Millionen Euro.

47
Projekt Markgrafenhof nimmt Fahrt auf
Neubrandenburg. Die Verhandlungen für den Hotelneubau
Markgrafenhof befinden sich derzeit im konstruktiven und einvernehmlichen
Fortgang. „Wir haben uns über die Kaufpreise für die
Grundstücke und den Projektvorlauf geeinigt“, sagt NEUWOGES-
Geschäftsführer Michael Wendelstorf. Zusätzlich zum Hotelbau
der Investorengesellschaft plant die NEUWOGES an dem Standort
die Errichtung von modernen Mietwohnungen. „Unser Wohnungsneubauvorhaben
steht in Synergie zu den Planungsthemen
des Hotelprojektes“, so Wendelstorf. Demzufolge seien bei allen
weiteren Schritten wechselseitige Abhängigkeit zu beachten.
Hamburg genehmigt den Bau von mehr als
10 000 Wohnungen
Hamburg. Im vergangenen Jahr haben die Behörden Hamburgs
den Bau von 10207 Wohnungen genehmigt. Auch unter
den schwierigen Bedingungen des Pandemiejahres sei damit die
selbst gesetzte Zielmarke von jährlich 10000 genehmigten Wohn-
einheiten erreicht und sogar übertroffen worden, teilt die Stadtentwicklungsbehörde
mit. Die Zielzahl von 10 000 genehmigten
Wohneinheiten pro Jahr gilt seit 2016. „Das Hamburger ‚Bündnis
für das Wohnen‘ ist ein Erfolgsmodell“, sagte Hamburgs Erster
Bürgermeister Dr. Peter Tschentscher. Gute und bezahlbare Wohnungen
für alle Einkommensgruppen seien ein zentrales Ziel der
Stadtentwicklungspolitik des Senats.

48

49
Die unsichtbare
Gefahr im Boden
Radon kann man nicht sehen, riechen oder schmecken. Das krebserregende Gas kann aus
dem Boden über Risse und Fugen in Kellerräume gelangen. Eine neue Karte zeigt gefährdete
Orte jetzt genauer an.
Salzgitter. Mancherorts ist das Lüften des Kellers nicht nur wegen
Schimmelwachstum wichtig: Das radioaktive und für die
Gesundheit gefährliche Gas Radon kann sich im Untergeschoss
anreichern. Aber das ist zum Glück nicht überall der Fall.
Eine neue und räumlich höher aufgelöste Karte des Bundesamts
für Strahlenschutz (BfS) zeigt nun genauer, in welchen Regionen
Deutschlands man vorsichtig sein sollte.
Radon ist laut dem Bundesamt nach Rauchen die zweithäufigste
Ursache für Lungenkrebs. Es ist nicht zu sehen, zu riechen
oder zu schmecken. Und es entsteht im Erdreich und kann von
dort über Risse, Fugen oder Rohrdurchführungen in Innenräume
gelangen und sich dort in gefährlichen Konzentrationen anreichern.
Das ist vor allem möglich in Bereichen des Hauses, die Bodenkontakt
haben – wie eben dem Keller.
Nicht überall und nicht in jedem Haus ein Risiko
Es gibt aber auch Grund zur Beruhigung: Wie die neue Karte
verdeutlicht, ist die Konzentration im Boden regional sehr unterschiedlich.
Sie ist tendenziell höher zwischen Mittel- und Süddeutschland
und im hohen Norden an den Küsten. Und ob dort
dann Radon auch wirklich in den Keller eindringen kann, hängt
vom baulichen Zustand des Hauses ab und zum Beispiel davon,
ob es eine durchgehende Bodenplatte gibt.
Die neue Karte ist dank verbesserter Berechnungsverfahren
und einer größeren Datengrundlage viel genauer als ihre Vorgän-
gerin. So zeigt sie keine Durchschnittswerte mehr an, sondern
die Werte wurden laut Mitteilung des BfS so gewählt, dass„sie
die an einem Ort im Boden vorhandene Radon-Konzentration in
90 Prozent der Fälle niedriger oder identisch mit dem in der Karte
angegebenen Wert ist.”
Bei den restlichen zehn Prozent der Fälle könne nicht ausgeschlossen
werden, dass aufgrund kleinräumiger geologischer Besonderheiten
höhere Werte auftreten. Auch kann die Karte nicht
anzeigen, wie hoch die Radon-Konzentration innerhalb von Gebäuden
ist.
Erste Maßnahme: häufiger lüften
Wer in Gebieten mit hohem Vorkommen unsicher ist, sollte zum
einen häufiger lüften – und zwar so, dass bereits nach wenigen
Minuten die gesamte Innenraumluft ausgetauscht ist. Das gelingt
mit Querlüften, indem man gegenüberliegende Fenster gleichzeitig
öffnet.
Da Lüften allerdings nicht immer ausreicht, sollte man die Radon-
Konzentration im eigenen Gebäude auch mal messen lassen. Anbieter
verschicken Detektoren per Post, die an mehreren Stellen
des Kellers oder in anderen Wohnräumen angebracht werden und
nach drei bis zwölf Monaten zur Auswertung zurückgeschickt
werden. Das BfS führt online eine Liste anerkannter Anbieter.
Ist das Ergebnis schlecht, müssen gegebenenfalls undichte
Stellen in Keller und Erdgeschoss abgedichtet werden. h

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52 Compliance-Seminar
Compliance ist mehr als
Korruptionsprävention
Ein Compliance Management System
für Wohnungsunternehmen
VON DIPL.-KFM. MARK OLIVER KÖNEMUND VDW NIEDERSACHSEN BREMEN
UND RA HEINRICH KLEINE ARNDT
In den jährlichen Geschäftsberichten der Wohnungsunternehmen
werden im Zusammenhang mit den Ausführungen zum
Risikomanagement (Chancen und Risiken) mögliche wirtschaftliche
Risiken der Geschäftstätigkeit erläutert wie z.B.
die Vermietungsquote, Veränderung der Nachfrageverhalten,
Zinsänderungsrisiken.
Nicht selten fehlen aber in diesem Zusammenhang Ausführungen
zur Vermeidung möglicher rechtlicher Risiken.
Dies könnte darauf hindeuten, dass dem Thema „Einhaltung
von Rechtsvorschriften und Regeltreue“ (Compliance) nicht
die nötige und erforderliche Aufmerksamkeit geschenkt wird.
Das wäre aber ein Fehler, weil die Vermeidung von Rechtsverstößen
auch zum Risikomanagement der Wohnungsunternehmen
gehört (nach § 91 Abs. 2 AktG) und Rechtsverstöße
gravierende negative Folgen für das Wohnungsunternehmen
haben können. Der vdw bietet zum Thema Compliance in
Kürze ein Seminar an.
Worum geht es bei dem Thema „Compliance“?
Im Wohnungsunternehmen ist für die Einhaltung der gesetzlichen
Bestimmungen und der unternehmensinternen Richtlinien zu sorgen.
Dafür hat sich der Fachbegriff „Compliance“ eingebürgert.
Compliance heißt „Rechtsbefolgung“. Der Begriff Compliance ist
zwar relativ jung in seiner Verwendung für die Rechtstreue von
Unternehmen. Nicht neu, sondern eine Selbstverständlichkeit ist,
dass Unternehmen Gesetze einhalten müssen.
Neueren Datums ist aber sehr wohl die systematische Herangehensweise
an diese Aufgabe durch den Aufbau eines Compliance
Management Systems (CMS). Ein Compliance Management
System dient der systematischen Sicherstellung rechts- und regelkonformen
Verhaltens eines Unternehmens, seiner Organe und
Mitarbeiter.

53
MARK OLIVER
KÖNEMUND
RA HEINRICH KLEINE ARNDT
Brauchen Wohnungsunternehmen ein
Compliance Management System?
In den Wohnungsunternehmen sind regelmäßig qualifizierte Organe
und gut ausgebildete Mitarbeiter tätig. Die für Wohnungsunternehmen
geltenden einschlägigen rechtlichen Vorgaben sind
meist bekannt und werden eingehalten.
Aber auch qualifizierten Organen und Mitarbeitern unterlaufen
Fehler. Ausnahmsweise kann es deshalb zu Rechtsverstößen
kommen, weil einschlägige Regeln, aktuelle Rechtsänderungen
bzw. die Rechtsprechung nicht beachtet oder in ihrem Geltungsumfang
falsch eingeschätzt werden.
Seltener treten Korruptionsfälle auf, wenn Mitarbeiter und Organe
nicht versehentlich, sondern zum eigenen Vorteil bewusst
gegen Vorschriften verstoßen.
Ein Compliance Management System hilft, Verstöße gegen
Rechtsvorschriften zu vermeiden und Mitarbeitern und Organen
ein transparentes Rahmengerüst zu vermitteln.
Was ist bei einem Compliance Management System
zu beachten?
In vielen Wohnungsunternehmen sind bereits Einzelaspekte für
Compliance umgesetzt. (z.B. Vertretungs- und Unterschriftsregelungen,
Arbeitsablaufbeschreibungen, Regelungen zur Auftragsvergaben
bzw. Zahlungsermächtigungen). Es fehlt aber noch an
einer umfassenden Lösung im Sinne eines Compliance Management
Systems.
Ein Compliance Management System geht systematisch an die
Aufgabe heran. Es werden die für ein bestimmtes Unternehmen
relevanten Vorschriften identifiziert, die betroffenen Mitarbeiter
geschult, Prozesse eventuell angepasst und konkrete Maßnahmen
zur Kontrolle der Einhaltung der Regeln abgeleitet.
In einem Compliance Management System kommen im Hinblick
auf die Vermeidung von Rechtsverstößen betriebswirtschaftliche
Instrumente aus dem Risikomanagement z.B. ein Risikofrühwarnsystem
und internes Kontrollsystem (IKS) (im vdw Compliance
Seminar vorgestellt durch Dipl.-Kfm. Mark Oliver Könemund) und
rechtliche Instrumente, z.B. die Ausarbeitung von Dienstanweisungen
zur Anwendung (im vdw Compliance Seminar vorgestellt
durch RA Heinrich Kleine Arndt).
Gibt es eine rechtliche Verpflichtung, ein Compliance
Management System zu installieren?
Zu dieser Frage hat das LG München ein wegweisendes Urteil gefällt.
In dem Urteil heißt es:
„Vorstandsmitglieder haben dafür Sorge zu tragen, dass das
Unternehmen so organisiert und beaufsichtigt wird, dass grundsätzlich
keine Gesetzesverletzungen stattfinden. Diese Überwachungspflicht
wird namentlich durch § 91 Abs. 2 AktG dadurch
konkretisiert, dass ein Überwachungssystem installiert wird, das
geeignet ist, bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig zu
erkennen, wovon auch Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften
umfasst sind. Einer derartigen Organisationspflicht genügt der
Vorstand bei entsprechender Gefährdungslage nur dann, wenn er
eine auf Schadensprävention und Risikokontrolle angelegte Compliance-Organisation
einrichtet…“.
Gibt es eine Vorlage für ein Compliance Management
System, die auf unser Wohnungsunternehmen
angepasst werde kann?
Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) hat ein Compliance
Management System (IDW PS 980) entwickelt, das in dem Compliance
Seminar des vdw vorgestellt wird. Das vdw Seminar soll dabei
helfen, das IDW Compliance Management System auf die Erfordernisse
des jeweiligen Wohnungsunternehmens anzupassen.
Welche Grundelemente hat das vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) herausgegebene Compliance
Management System?
In dem vdw Seminar werden die sieben Grundelemente des
Compliance Management Systems des IDW unterlegt mit Beispielen
aus der Praxis von Wohnungsunternehmen vorgestellt:
– Compliance-Kultur
– Compliance-Ziele
– Compliance-Risiken
(Verfahren zur Risikoerkennung und Risikobewertung)
– Compliance-Programm
(Maßnahmen zur Minimierung von Verstößen)
– Compliance-Organisation
(Festlegung von Rollen und Verantwortlichkeiten)
– Compliance-Kommunikation (Infos an Mitarbeiter und Dritte)
– Compliance-Überwachung und Verbesserung
(Überprüfung und Anpassung)
f

54 Compliance-Seminar
Compliance Kultur
Die Compliance-Kultur stellt die Grundlage für die Angemessenheit
und Wirksamkeit des Compliance Management Systems dar.
Sie wird vor allem geprägt durch die Einstellungen und Verhaltensweisen
des Managements und der Aufsichtsorgane. Sie beeinflusst,
inwiefern die Mitarbeiter die gesetzten Compliance Regeln
ernst nehmen.
Compliance Ziele
Die Unternehmensleitung legt im Einklang mit den allgemeinen
Unternehmenszielen die Compliance Ziele fest. Diese stellen die
Grundlage für die weitere Ausgestaltung des Compliance Management
Systems dar. Die Ziele, die mit einem Compliance
System erreicht werden sollen, sind meist ähnlich. Alle Systeme
wollen Regelverstöße verhindern, zur Haftungsreduzierung, um
Imageschäden zu vermeiden oder um Sanktionen zu entgehen.
Compliance Risiken
In den Wohnungsunternehmen gibt es häufig schon ein Risikofrühwarnsystem
für die systematische Risikoerkennung und -berichterstattung
von wirtschaftlichen Risiken. Dieses Instrument
wird um die rechtlichen Risiken erweitert. Vorhandene Risiken
(Recht) werden identifiziert. Die festgestellten Rechtsrisiken werden
im Hinblick auf Eintrittswahrscheinlichkeit und mögliche Folgen
bewertet.
Im Zusammenhang mit Compliance Risiken gilt es, ein verbreitetes
Fehlverständnis zu vermeiden. Compliance besteht nicht nur
aus der Bekämpfung der Korruption. Ein solches Verständnis greift
zu kurz. Compliance ist mehr als Korruptionsprävention. Auch die
Verhinderung von versehentlichen Verstößen gegen Recht fällt
unter Compliance.
Risiken von Rechtsverstößen gibt es in folgenden Fallgruppen:
1. Unbeabsichtigte, versehentliche Rechtsverstöße
(Rechtsvorschriften, Gerichtsurteile übersehen,
Rechtsvorschriften fehlerhaft interpretiert),
2. bewusster Verstoß gegen Rechtsvorschriften
zum Vorteil des Wohnungsunternehmens,
3. bewusster Verstoß gegen Rechtsvorschriften
zum persönlichen, eigenen Vorteil.
Zur Fallgruppe 1:
Verhinderung von nicht beabsichtigten Verstößen
gegen das Recht
Die Kenntnisse der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für das
Unternehmen und seine Geschäftstätigkeit bestehen, ist grundlegende
Voraussetzung für wirksame und auf spezifischen rechtlichen
Risiken eines Unternehmens angepasste Compliance Maßnahmen.
Oder anders ausgedrückt: der Steuermann muss die
Klippen kennen, die es zu umschiffen gilt.
Es sollten Prioritäten gesetzt werden. Um das Thema überschaubar
zu halten, sollten jährlich in erster Linie die aktuellen
Rechtsänderungen in den Blick genommen werden. Es gilt daher
insbesondere die für das Wohnungsunternehmen, relevante
Rechtsänderungen (Gesetzesänderungen, Rechtsprechung) zu ermitteln,
zu analysieren und zu bewerten.
Dabei wird unterschieden zwischen der Änderung von Rechtsvorschriften,
die die Wohnungswirtschaft besonders betreffen,
und der Änderung von branchenübergreifenden Rechtsvorschriften.
Risiken wegen der Änderung von Rechtsvorschriften
und der Rechtsprechung, die die Wohnungswirtschaft
besonders betreffen
Beispiele für „wohnungswirtschaftliche“ Rechtsänderungen
2021/2022 sind:
• Telekommunikationsgesetz und „Aus“ für
Umlagefähigkeit Kabel
• HeizkVO mit neuen Pflichtangaben
• WEG-Recht, zertifizierter Verwalter und
Corona-Sonderregelungen
• Mietspiegel und einheitliche Vorgaben ab Juli 2022
• Gewerbe im Lockdown, Frage zum Mietverzicht vor dem BGH
• Baulandmobilisierung und Umwandlungsverbot
• Grundsteuerreform
In dem vdw Compliance Seminar werden festgestellte Risiken
wegen der Änderung von „wohnungswirtschaftlichem“ Recht
beispielhaft im Hinblick auf Eintrittswahrscheinlichkeit und möglichen
Folgen bewertet.
Compliance Programm wegen der Änderung des
„wohnungswirtschaftlichen“ Rechts
Nachdem die Compliance Risiken wegen geändertem „wohnungswirtschaftlichem“
Recht identifiziert, analysiert und bewertet wurden,
werden Maßnahmen vorgeschlagen, um Compliance Risiken
zu vermeiden. Durch Beispiele wird dies im vdw Compliance-
Seminar veranschaulicht.
Compliance Risiken und Programm wegen
Änderungen des branchenübergreifenden Rechts
Entsprechend werden Risiken, Bewertungen und Maßnahmen
für branchenübergreifende Rechtsänderungen zusammengestellt
(z.B. Geldwäsche, Arbeitsschutz, Arbeitssicherheit, Gesellschaftsrecht,
Datenschutz).

55
Seminar:
Compliance im Wohnungsunternehmen – Rechtliche Risiken
im Wohnungsunternehmen erkennen und vermeiden
Donnerstag, 17.03.2022 | 09:30 – 16:30 Uhr
vdw-Verbandshaus
Hier geht’s zu weiteren Informationen und zur Anmeldung
Zur Fallgruppe 2:
Verhinderung von bewussten Verstößen gegen
Rechtsvorschriften zum Vorteil des Unternehmens
Beispiel Compliance Risiko
Das Wohnungsunternehmen (WohnBau) hat ehrgeizige Gewinnerwartungen,
die gegenüber den Mitarbeitern auch kommuniziert
werden. Die dezidierten Vorgaben führen bei den motivierten
Mitarbeitern mittlerweile zu Compliance Risiken: Bei Neuvermietungen
wird die Mietpreisbremse gelegentlich ignoriert. Prämienrückerstattungen
der Gebäudeversicherung werden bei der
Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigt. Geförderte Wohnungen
werden hin und wieder an Interessenten vermietet, die
nicht zur vorgeschriebenen Zielgruppe gehören.
Compliance Programm
Wegen dieser Vorfälle wird die Compliance Betriebsvereinbarung
ergänzt:
„Grundsatz für das Handeln bei der WohnBau ist die Beachtung
geltenden Rechts. Lieber verzichten wir auf ein Geschäft und auf
das Erreichen interner Ziele, als gegen Gesetze zu verstoßen.“
Zur Fallgruppe 3:
Verhinderung von bewussten Verstößen gegen
Rechtsvorschriften zum eigenen Vorteil
Beispiel Compliance Risiko und Programm:
„Geschenke, Zuwendungen“
Der korrekte Umgang mit Geschenken, Einladungen, Bewirtungen
und anderen Zuwendungen ist einer der Ecksteine einer einwandfreien
Compliance.
Als Umsetzungsmaßnahme kommen Betriebsvereinbarungen
oder Dienstanweisungen in Betracht, die Korruption und ähnliche
Gesetzesverstöße verhindern helfen und die im vdw Compliance
Seminar vorgestellt werden.
Beispiel Compliance Risiko und Programm:
„Wohnungsvergabe“
Ein weiteres Risikofeld der Wohnungswirtschaft mit Manipulationspotenzial
ist die Wohnungsvergabe – ein Problem insbesondere
in den Regionen, in denen Wohnungsmangel herrscht.
Als Maßnahme zur Reduzierung des Compliance Risikos
kommt die Umsetzung durch ein internes Kontrollsystem (IKS) in
Betracht, das im vdw Compliance Seminar beschrieben wird.
Compliance Organisation
Das Management regelt die Rollen und Verantwortlichkeiten (Aufgaben)
sowie Aufbau- und Ablauforganisation im Compliance
Management System.
Compliance Kommunikation
Mit der Compliance Kommunikation soll sichergestellt werden,
dass die Mitarbeiter über die sie betreffenden Grundsätze und
Maßnahmen des Compliance Programms und die ihnen zugewiesenen
Aufgaben informiert werden.
Im Rahmen des vdw Compliance Seminars wird ein Schulungsprogramm
für Mitarbeiter zu den Compliance Anforderungen vorgestellt.
Compliance Überwachung, Verbesserung
Die Verantwortung für die Durchsetzung des Compliance Management
Systems liegt bei der Unternehmensleitung. Aufbauend
auf dem dokumentierten Compliance Management System wird
regelmäßig überprüft, welche Verbesserungen möglich und sinnvoll
sind.
Mit dem Compliance Management System des Instituts für
Wirtschaftsprüfer, ergänzt um die Informationen aus dem vdw
Compliance Seminar, können auch kleinere und Wohnungsunternehmen
mittlerer Größe ein auf die Bedürfnisse des Wohnungsunternehmens
zugeschnittenes Compliance Management System
entwickeln. h

Real Estate Arena
VON HARTWIG VON SASS DEUTSCHE MESSE AG
Real Estate Arena:
Bei der neuen Messe
spielt der Wohnungsbau
die Hauptrolle

57
HARTWIG VON SASS
Wer von außen auf die Immobilienwirtschaft schaut, identifiziert
die Herausforderungen sehr schnell: Klimawandel, Zukunft der Innenstädte
und – natürlich – Zukunft des Wohnungsbaus.
Das hat auch die neue Bundesregierung erkannt; und die Ankündigung
auf Seite 88 des Koalitionsvertrags ist klar und deutlich.
400000 Wohnungen sollen in Deutschland fortan pro Jahr
entstehen, davon 100000 gefördert. Gleichzeitig spricht sich die
Koalition aber auch für mehr Klimaschutz und weniger Bodenversiegelung
aus. Wie soll das alles zusammengehen? Das bleibt
bislang offen.Klar ist auf jeden Fall: Den Wohnungsbauunternehmen
laufen die Kosten weg. Die baurechtlichen und bautechnischen
Anforderungen an die Gebäude erhöhten sich mit Blick auf
den Klimaschutz schon in den vergangenen Jahren immer weiter.
Aktuell kommen rasant steigende Preise für Baumaterial hinzu.
Diese Entwicklungen machen es mittlerweile inzwischen fast
unmöglich, Wohnraum zu schaffen, der für die späteren Mieter
noch bezahlbar erscheint. Für die kommen dann noch die ebenfalls
explosionsartig steigenden Energiekosten hinzu. Wohnen
– gerade mit Blick auf Neubauten – droht immer mehr zu einer
Form von Luxus zu werden.
Dennoch hat die Diskussion zwischen Wirtschaft und Politik
häufig eine spürbare Schieflage, denn der Blick auf das Problem
konzentriert sich allzu oft auf die A-Städte. Zweifelsohne sind in
München, Berlin oder Frankfurt die Wohnraumprobleme eklatant,
aber auch die B- und C-Städte sehen sich dieser Herausforderung
immer stärker gegenüber und müssen Lösungen entwickeln, die
für sie passen.
Eine neue Immobilienmesse in Hannover – die Real Estate
Arena – will nun die Belange der B- und C-Standorte in den Mittelpunkt
stellen und alle Herausforderungen der Immobilienbranche
aus dieser Perspektive diskutieren. Im Zentrum stehen dabei auch
die Themen Wohnungsbau und Nachhaltigkeit. Braunschweig
und Berlin haben die gleichen Probleme, aber Braunschweig
braucht andere Lösungen.
Da der vdw Niedersachsen Bremen schon von Beginn an in
die Planungen der neuen Messe eingebunden war, stehen die
Themen der Wohnungswirtschaft ganz oben auf der Agenda.
Die Keynote zum Thema wird GdW-Präsident Axel Gedaschko
gleich zum Auftakt am 18. Mai auf dem Messegelände sprechen.
Er greift die „Quadratur des Kreises“ auf: Wie Wohnungsbau
bezahlbar und gleichzeitig klimaneutral werden kann. Der GdW
wird sich mit einem eigenen Stand auf der Real Estate Arena präsentieren.
Dort soll zusammen mit Partnern gezeigt werden, was
heutzutage mit Blick auf Nachhaltigkeit schon möglich ist – und
dass der Wohnungsbau in der Zukunft nicht Teil des Problems,
sondern Teil der Lösung sein wird.
Zudem will die Messe Brücken bauen und eine Plattform für
das Netzwerken auch über die Branchengrenzen hinaus schaffen.
Die Grundlage dafür sind zahlreiche Kooperationen mit
Verbänden und Organisationen, die die Veranstaltung inhaltlich
unterstützen. Neben dem Städte- und Gemeindebund, dem Städtetag,
dem Bauindustrieverband, der Deutschen Gesellschaft für
nachhaltiges Bauen sowie dem Bund deutscher Architektinnen
und Architekten sind das auch die Immobilienjunioren und der
Zentrale Immobilienausschuss. Und natürlich der vdw, der VNW
und der GdW. Die Schirmherrschaft hat Niedersachsens Umweltund
Bauminister Olaf Lies übernommen.
Für die Premiere der Real Estate Arena liegen nach Veranstalterangaben
schon zahlreiche Anmeldungen von spannenden
Unternehmen der Branche vor, auch aus angrenzenden Bereichen
wie etwa dem Handel. Somit kann aus der Real Estate Arena in
Hannover für die Branche neben anderen Veranstaltungen in
Süddeutschland eine starke Veranstaltung entstehen, bei der die
Themen und Inhalte stärker im Fokus stehen.
Für interessierte Unternehmen ist die Beteiligung an der Real
Estate Arena mit wenige Aufwand verbunden. Denn die Deutsche
Messe bietet schlüsselfertige Beteiligungspakete an, die insbesondere
für Unternehmen interessant sind, die keine eigene Messeabteilung
haben oder die Zusammenarbeit mit Messebauern
scheuen.
Nähere Informationen sind unter www.real-estate-arena.
com zu finden. Ansprechpartner bei der Deutschen Messe in
Hannover ist Hartwig von Saß (hartwig.vonsass@messe.de oder
0511.8931155) h

58
Wohnungspolitik Interview
„Es wird für alle Seiten
einfacher“
MATTHIAS HERTER
Matthias Herter, Vorsitzender der Geschäftsführung
der meravis Immobiliengruppe und Geschäftsführer
von Spiri.Bo, über das digitale Plattformangebot
der jungen Hamburger Firma, neue Erlösquellen für
Wohnungsunternehmen, die Umsetzung der EED-
Heizkostenverordnung und wie man mit gut aufbereiteten
Daten sogar bei Mietern punktet.
magazin: Herr Herter, womit genau beschäftigt sich Ihr
Hamburger Startup?
Matthias Herter: Ich muss ein wenig lächeln, denn aus meiner
Sicht ist Spiri.Bo gar kein Startup mehr. Es gibt unser Tochterunternehmen
in der Hansestadt nun bereits drei Jahre. Schon vor
zwei Jahren haben die Kolleginnen und Kollegen die erste voll
funktionsfähige Version der Spiri.Bo-App auf dem Markt vorgestellt.
Seitdem ist viel passiert.
magazin: Sie sprechen von der Corona-Pandemie?
Herter: In der Tat meine ich nicht die Pandemie, obwohl der Umgang
damit uns alle natürlich beschäftigt hat und noch beschäftigt.
Tatsächlich beziehe ich mich auf die Entwicklung und die
Fortschritte von Spiri.Bo.
magazin: Beschreiben Sie die bitte näher.
Herter: Spiri.Bo ist weit mehr als eine Mieter-App. Wir bieten
unseren Partnern aus der Wohnungswirtschaft heute eine Wohnserviceplattform
an, deren Angebot ständig ausgebaut wird. Es
ist ein digitales Ökosystem. Damit kann jedes Unternehmen seine
Kundenbeziehungen entsprechend seines jeweils ganz eigenen
Bedarfs völlig neu aufstellen.
magazin: Was meinen Sie damit?
Herter: Ich spreche damit den digitalen Transformationsprozess
an, den jedes Unternehmen der Wohnungswirtschaft seit einiger
Zeit durchläuft. Bei Spiri.Bo haben wir die Transformation des
Mieterservices im Fokus. Wir unterstützen Value-Add-, also Mehr-
wertstrategien um das wohnungswirtschaftliche Kerngeschäft
herum. Damit meine ich kundenorientierte Dienstleistungen, die
im engen Bezug zum Vermietungsgeschäft stehen.
magazin: Was bieten Sie an?
Herter: Spiri.Bo gibt ganz im Sinne der Plattformökonomie den
Wohnungsunternehmen ein Serviceportfolio für zusätzliche Umsätze.
Die Mieter-App erscheint ja für den Mieter im Look and Feel
des jeweiligen Wohnungsunternehmens. Über ihre App können
die Mieter dann zusätzliche Serviceangebote etwa für die Medienversorgung
oder für Versicherungen rund ums Wohnen bis hin
zu lokalen Dienstleistungen rund um ihr Quartier buchen. Auch
Produkte aus dem Internet der Dinge (IoT-) wie Smartwatches für
Senioren oder GPS-Tracker für Hunde könnten auf dem integrierten
Marktplatz erworben werden. Weiteres Beispiel: Gibt es ein
Mieterstrommodell, kann dies ebenfalls über die App angesteuert
werden.
magazin: Sie haben also durchaus eine veränderte Beziehung
zwischen Vermieter und Mieter im Sinn?
Herter: Das ist richtig. Der Vermieter wird mit diesen Angeboten
zum Partner seines Kunden, des Mieters. Dies alles spiegelt
unsere Vision vom Wohnen der Zukunft wider und die Überzeugung,
dass glückliche Mieter der Schlüssel zu einer guten und
langfristigen Kundenbindung sind. Etwas, das in Zukunft noch
wichtiger wird und sowohl der Werterhaltung des Bestands dient
als auch zusätzliche Einnahmen für Wohnungsunternehmen generiert,
wenn andere Erlösquellen etwa durch Mietanpassungen
nicht mehr so sprudeln.
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60 Interview
„Sondern es geht um konkrete Verbraucherinformation
und ein Aufklärungstool zum
besseren Miteinander und zum Klimaschutz. ”
magazin: Welche Technik verbirgt sich hinter der Wohnserviceplattform?
Herter: Im Kern ist Spiri.Bo ein Webservice. Die Anbindung erfolgt
über offene Schnittstellen, sogenannte APIs (Application
Programming Interface). Damit werden, einfach ausgedrückt, Informationen
von einer Schnittstelle – etwa einer Mobil-App – an
eine andere weiterleitet. So verbinden APIs verschiedene Teile einer
Softwareplattform mit dem Ziel, dass Informationen am richtigen
Ort landen. Bei Spiri.Bo greift etwa die virtuelle Assistentin
LISAH auf unsere Wissensdatenbank mit dem gesammelten Branchenwissen
der Wohnungswirtschaft zu. LISAH ist ein Chatbot,
ein Sprachassistenzsystem, mit dem der Mieter via App kommunizieren
und viele Themen selbst lösen kann.
magazin: Es geht also um Selfservice?
Herter: Selfservice hört sich immer ein wenig nach Geld- oder
Kaffeeautomat an. Hier geht es aber um mehr, um Mehrwert für
den Mieter und den Vermieter. Dieser Bot ist, anders als es eine
Mieter-Hotline kann, 24 Stunden 7 Tage die Woche im Einsatz.
Wenn also nachts im Bad die Toilettenspülung kaputt geht, kann
der Mieter gleich ein Foto machen und via LISAH den Mieterservice
informieren. Dessen Mitarbeiter weiß nicht nur morgens früh
gleich Bescheid. Er weiß über die Anbindung der Spiri.Bo-Plattform
an das unternehmenseigene ERP-System auch gleich die
Adresse des Mieters und kennt mögliche Besonderheiten des Objekts.
Und der Mitarbeiter kann sofort einen Handwerker zur richtigen
Wohnung schicken und den Mieter darüber informieren.
Wir realisieren über unsere Plattform die Vernetzung aller Informationen
alle betroffenen Stellen, so auch externer Dienstleister.
magazin: Mit der Vernetzung sprechen Sie die Organisation
hinter der Plattform an?
Herter: Ich sprach von Spiri.Bo als einem Webservice. Als Teil davon
stellen wir den Wohnungsunternehmen das Spiri.Bo-Cockpit
zur Verfügung. Damit kann jedes Unternehmen seine eigene Kundenservicestrategie
ausspielen und alle Kommunikationskanäle
bündeln.
magazin: Sie meinen, für den Vermieter wird es leichter, mit
seinen Mietern, sprich: Kunden zu kommunizieren?
Herter: Ja, es wird tatsächlich für beide Seiten einfacher. Für das
Wohnungsunternehmen ist durch Kooperation mit der Plattform
ein Update immer garantiert. Denn die Plattform ist immer auf
dem neuesten Stand. Und dies gilt natürlich auch für das UX, was
fortlaufend weiterentwickelt wird. UX steht für User-Experience-
Design. UX-Design befasst sich mit der Analyse, Kreation und
Optimierung der Nutzererfahrung.
magazin: Das bedeutet …
Herter: … die Informationen am Bildschirm oder in einer App
so einfach wie möglich darzustellen und den Nutzer dadurch so
bequem und schnell wie möglich an das gewünschte Ziel zu bringen.
Auf gutes UX-Design haben wir bei der Entwicklung von
Spiri.Bo von Anfang an großen Wert gelegt. Wenn Sie unsere App
und das Cockpit mit anderen Produkten am Markt vergleichen,
fällt der Unterschied sofort ins Auge. Die leichte, intuitive Bedienbarkeit
hält den Nutzer am Gerät. Er oder sie haben Spaß, die App
zu nutzen. Weil sie gut aussieht und weil sie den Nutzen für sich
sofort erkennen.
magazin: Nennen Sie ein Beispiel.
Herter: Aktuell stellt die Umsetzung der EED-Heizkostenverordnung
fast alle Wohnungsunternehmen vor große Herausforderungen.
Informations- und Transparenzpflicht klingt auf dem
Papier sehr schön und einfach. Und auch der Leitfaden, den das
Umweltbundesamt für die Umsetzung für verständliche monatliche
Heizinformationen herausgegeben hat, enthält viele bunte
Beispiele. Doch das tatsächliche Aufbereiten und zur Verfügungstellen
dieser Informationen für die Mieter stellt eine große Hürde
für die Unternehmen dar.
magazin: Spiri.Bo kann das besser?
Herter: Ja, so selbstbewusst sind wir. Es geht nicht nur darum,
eine mehr oder minder lesbare Tabelle als Nachricht an den Mieter
zu versenden. Sondern es geht um konkrete Verbraucherinformation
und ein Aufklärungstool zum besseren Miteinander und zum
Klimaschutz. Das entspricht nicht nur dem Willen der EU-Kommission
beziehungsweise des Gesetzgebers. Das entspricht auch
dem wachsenden Wunsch unserer Mieter und der Verbraucher.
Sie wollen ja etwas tun fürs Klima. Und wir geben ihnen nicht nur
die richtigen Informationen, Stichwort API und Anbindung aller
relevanten Datenlieferanten wie etwa Heizungs- und Warmwassermessgeräte.
Sondern die Mieter erhalten diese Informationen
auch so aufbereitet, dass sie sie sofort verstehen und etwa Sparpotenziale
auch sofort erkennen.
magazin: Wie machen Sie das?
Herter: Mithilfe der Datenbank mit dem darin gesammelten
Branchenwissen. Es ermöglicht etwa, Verbräuche über Bestandsgrenzen
hinweg zu vergleichen. Anonymisiert natürlich. Aber auf
diese Daten kann jedes angeschlossene Unternehmen zurückgreifen.
Damit eignet sich Spiri.Bo auch für kleinere Wohnungsunternehmen,
die nicht über einen so großen Bestand verfügen.

61
magazin: Das hört sich fast wie ein genossenschaftlicher
Ansatz mit digitalen Mitteln an?
Herter: Unsere Kunden profitieren insgesamt davon, dass wir
fundierte Expertise, 25 Jahre Praxis in der Entwicklung und Durchführung
digitaler Projekte und ein reiches Netzwerk an Partnerschaften
kombinieren. Hinzu kommt das kooperative Handeln.
Wir bringen das angesammelte Wissen der vielen beteiligten
Unternehmen zusammen. Das eine mag an einer Stelle ein wenig
weiter sein als das andere. Aber alle partizipieren und profitieren
am gesamten Knowhow. Und natürlich verweist die partnerschaftliche
Haltung vis-à-vis den Mietern auf die genossenschaftlichen
Wurzeln der meravis Immobiliengruppe und ist von Anfang
an auch Teil der DNA und der Vision von Spiri.Bo. Alle unsere Produkte
entwickeln wir mit dem Wissen der Wohnungswirtschaft
für die Wohnungswirtschaft.
magazin: Sehen Sie Spiri.Bo auch als eine Entlastung für
den Mieterservice?
Herter: Das sehe ich in der Tat. Unser Ziel sind nicht nur zufriedene
Mieter, sondern auch zufriedene Mitarbeiter. Wenn die
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Routineaufgaben entlastet
werden, erhalten sie neue Freiräume. Und mit zufriedenen
Mietern lassen sich neue Umsätze generieren. h
Das ist Spiri.Bo
Die Spiri.Bo GmbH wurde 2019 in Hamburg
gegründet. Das Unternehmen ist eine Tochtergesellschaft
der meravis Immobiliengruppe aus
Hannover und hat derzeit 20 Mitarbeiter. Spiri.
Bo versteht sich als PropTech-Unternehmen zur
Digitalisierung der Wohnungswirtschaft. Mit
einem Team aus Immobilien- und IT- und Digitalisierungs-Experten
wurde die digitale Home-
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62 Digitale Transformation
Digitale Transformation
zukunftsorientiert
gestalten

63
TORSTEN RAU
MARKUS HANNE
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft steht vor großen Herausforderungen
– von der CO 2
-Reduktion, der Diskussion um Mietpreis
und Wohnungsmangel über den demografischen Wandel bis hin zu
neuen Wohn-, Arbeits- und Lebenskonzepten sowie Anforderungen zur
Kosteneffizienz. Um diese zu meistern und erfolgreich zu wirtschaften,
ist die digitale Transformation zu einem wichtigen Erfolgsfaktor für
die Unternehmen geworden. Digitale Ökosysteme spielen hier eine
wesentliche Rolle.
VON TORSTEN RAU
GESCHÄFTSFÜHRER OPERATIONS DER AAREON DEUTSCHLAND GMBH UND VORSITZENDER DER GESCHÄFTSLEITUNG.
MARKUS HANNE
GAP MBH, BREMEN. DIE GAP-GROUP IST SEIT OKTOBER 2021 EIN UNTERNEHMEN DER AAREON GRUPPE.
Über die Digitalisierung der unternehmerischen Kernprozesse
hinaus werden intelligente Technologien für smarte Gebäude und
Prozesse die Voraussetzung sein, um nachhaltig Mehrwerte zu
generieren. Das kann nicht nur die Energieeffizienz und Attraktivität
von Immobilien und Quartieren steigern, sondern weitere
Mehrwerte für Bewohner und die Gesellschaft schaffen, wie die
nachfolgenden Szenarien beispielhaft zeigen.
Digitale Lösungen unterstützen CO 2
-Reduktion
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat in den vergangenen
Jahren bereits intensiv in die Energieeffizienz von Gebäuden
investiert – insbesondere in deren Dämmung. Das hat aber noch
nicht ausgereicht, um den Energieverbrauch signifikant zu reduzieren.
Denn letztlich ist dieser auch vom Verbrauchsverhalten der
Bewohner abhängig. Wird die Heizung nicht bedarfsgerecht reguliert,
wird falsch gelüftet oder werden viele nicht genutzte Elektrogeräte
dauerhaft im Stand-by-Modus betrieben, bleibt der Gebäudebeitrag
zur CO 2
-Reduktion überschaubar. Erhält der Bewohner
jedoch mithilfe digitaler Lösungen Informationen über seinen
Energieverbrauch, wird für ihn transparent, wie sich sein Nutzverhalten
auf die Nebenkosten auswirkt. Der Anreiz, das eigene Verhalten
anzupassen, kann sich dadurch deutlich erhöhen. Investiert
ein Immobilienunternehmen zusätzlich in die smarte Ausstattung
seines Wohnungsbestands, kann ein auf künstlicher Intelligenz
basierendes lernendes System mithilfe von Sensoren und Datenanalyse
die Energienutzung für den Bewohner optimal steuern.
Im Alter in den eigenen vier Wänden
dank smarter Systeme
Auch in Bezug auf den demografischen Wandel kann die Digitalisierung
einen wichtigen Beitrag leisten. In der Regel wollen die
Menschen im Alter so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänf

64 Digitale Transformation
den und dem gewohnten Umfeld bleiben. Intelligente Lösungen
können dabei unterstützen. Eine Ausstattung der Wohnung mit
Sensoren kann beispielsweise verhindern, dass Türen und Fenster
ungewollt offen oder Herd und Ofen angeschaltet bleiben. Auch
Bewegungsmuster in der Wohnung können beobachtet werden,
sodass im Notfall automatisch Alarm beim Pflegedienst ausgelöst
werden kann. Ein virtueller Assistent auf Basis von künstlicher
Intelligenz und Sprachfunktion kann im Alltag oder beispielsweise
bei beginnender Demenz eine große Hilfe sein. Vorteilhaft
kann auch eine digitale Vernetzung mit dem Arzt sein – in Form
einer Online-Sprechstunde oder über Geräte, die Informationen
über den Gesundheitszustand senden. Weitere Unterstützung im
Wohngebäude oder im Quartier kann zudem eine über die Mieter-
App verfügbare Nachbarschaftshilfe bieten.
Arbeitswelt im nachhaltigen Wandel
Zudem hat die sich wandelnde Arbeitswelt Auswirkungen auf
die Quartiers- und Wohnraumentwicklung. Die Corona-Pandemie
hat den digitalen Transformationsprozess in der Arbeitswelt
deutlich beschleunigt. So ist ein Großteil der Arbeitnehmer bin-
nen kurzer Zeit zum Homeoffice-Mitarbeiter geworden. Allerdings
sind die Wohnungen – gerade wenn mehrere Familienmitglieder
im Homeoffice arbeiten – oft noch nicht darauf ausgelegt. Alternativ
bietet sich hier die Nutzung von Co-Working-Bereichen im
Quartier an. Raumbuchungen dafür sowie auch für andere
Community-Räume könnten dann ebenfalls über eine Mieter-App
vorgenommen werden.
Wegbereiter digitale Transformation
Die beschriebenen Szenarien verdeutlichen den Nutzen und die
vielfältigen Chancen, die die Digitalisierung der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft bietet. Eins ist jedoch klar: Die Grundlage,
um diesen Transformationsprozess in der Branche zu managen
und neue Lösungen integrieren zu können, bilden digitale Ökosysteme,
die Daten intelligent nutzen. Mit dem ERP-System als
Kernstück und Drehscheibe aller Geschäftsabläufe vernetzen digitale
Ökosysteme Immobilienunternehmen bzw. deren Mitarbeiter
über verschiedene digitale Lösungen mit Kunden, Geschäftspartnern
sowie technischer Geräteausstattung in Wohnungen und Gebäuden.
Damit gewährleisten sie nahtlose Ende-zu-Ende-Prozesse.

65
Beziehungsgefüge einfacher, effizienter und
wirtschaftlicher steuern
Bildet ein digitales Ökosystem die Wertschöpfungskette der Wohnungs-
und Immobilienunternehmen ab, können diese ihre komplexen
Beziehungsgefüge einfacher und wirtschaftlicher steuern.
So sind beispielsweise alle Prozesse eines Mieterlebenszyklus zu
einer ganzheitlichen Kundenbeziehung vernetzt, und bei der Instandhaltung
verzahnt sich das Kundenbeziehungsmanagement
reibungslos mit den Prozessen zur Einbindung der Lieferanten.
Eine smarte Anbindung von Gebäudetechnik an das digitale Ökosystem
und Lösungen, die Daten intelligent nutzen, ermöglichen
es den Unternehmen, ihre Immobilien – unter anderem durch vorausschauende
Wartung und ein strategisches Instandhaltungsmanagement
– effektiver und energieeffizienter zu bewirtschaften.
Außerdem profitieren Unternehmen in einem digitalen Ökosystem
von umfassenden und vielfältigen Möglichkeiten. Diese erlauben
jederzeit, bedarfsspezifisch, schnell und komfortabel weitere Anwendungen
anzubinden und das Ökosystem für das Unternehmen
passgenau aufzubauen. Die Wahl der Lösungen ist dabei
über Standardschnittstellen offen – denn „one size fits all“ ist kein
Credo des digitalen Fortschritts. Dies gilt im Übrigen auch für den
Kern der digitalen Strategie – denn moderne Ökosysteme integrieren
mehr als ein ERP-System.
Vor diesem Hintergrund investiert die Aareon Gruppe intensiv
in Forschung und Entwicklung für den zukunftsorientierten Ausbau
der Aareon Smart World. Mithilfe von neuen Technologien wie
künstlicher Intelligenz und Business Intelligence werden ein hoher
Automatisierungsgrad, mehr Komfort und weitere Mehrwerte für
Immobilienunternehmen und die Gesellschaft geschaffen. Bei der
Weiterentwicklung des Angebotsportfolios greifen Pioniergeist
und Co-Creation ineinander: Immobilienunternehmen, Bewohner
und andere Partner werden mit ihren Anforderungen eng in den
Entwicklungsprozess eingebunden. Auf diese Weise entstehen
Lösungen, die das Arbeiten und Leben vereinfachen. h
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66
Digitalisierung
Mit Drohnen und
Innenscan zur digitalen
Gebäudeakte
Wie Digitalisierung helfen kann, das Instandhaltungsmanagement
effektiv und transparent vom Schreibtisch aus durchzuführen.
VON MATTHIAS HARTMANN CEO UND GRÜNDER DER IMMOTECH PLATTFORM GMBH

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Dortmund. In Zeiten von Fachkräftemangel und steigender Erwartungshaltung
von Mietern und Eigentümern ist es nötig, auch
das Gebäude- und Instandhaltungsmanagement zu erneuern und
zu digitalisieren. In den letzten Jahren zog die Digitalisierung in
der Immobilienbranche primär im Bereich der Neubauten ein, wo
durch BIM und digitale Zwillinge bereits erhebliches Potenzial gehoben
wurde. Doch speziell große Immobiliengesellschaften stehen
vor der Herausforderung, die bereits im Einsatz befindlichen
Systeme auf einen einheitlichen Stand zu bringen und Daten ihrer
Objekte zu erheben, von denen viele schon weit vor dem Gedanken
an „Digitalisierung“ erbaut worden sind. Das allumfassende
Problem ist schlichtweg: Es fehlt an Daten!
Modernste Technik
Der Gedanke, einen digitalen Zwilling der eigenen Objekte oder
Nutzungseinheiten verwenden zu können, ist insgeheim ein lang
gehegter Wunsch, doch die Möglichkeiten waren bisher begrenzt.
Mit Hilfe modernster Drohnen- sowie Innenscan-Technologie ist
es mittlerweile möglich, bereits jahrhundertealte Gebäude digital
abzubilden und jede noch so abgelegene Ecke zu erfassen. Gerade
der Einsatz moderner Innenraumscanner machen das Innere
des Gebäudes digital zugänglich. Dadurch bleibt kein Winkel des
Gebäudes unentdeckt und vor allem wird die Möglichkeit geschaffen,
die bestehenden Objekte virtuell zu begehen – und zwar von
jedem Winkel der Erde aus.
Unser Startup aus Dortmund wurde mit dieser Vision im Kopf
gegründet und hat sich der Herausforderung angenommen. „Instandhaltungsmanagement
vom Schreibtisch aus“ ist das Stichwort.
Das Besondere hieran ist nicht der Einsatz der Technologie,
sondern die Zusammenführung, Auswertung und Verfügbarkeit
aller gesammelten Daten und Informationen auf einer Plattform,
objektbezogen und anwendungsorientiert sowohl für Immobiliengesellschaften
und Verwalter als auch für Städte und Gemeinden.
Im Rahmen der Bauabnahme
Wie bereits angeführt sind Daten und Informationen, teilweise
sogar digitale Zwillinge bei Neubauten verhältnismäßig gut verbreitet.
Diese Basisinformationen aus der Planung können über die
Digitalisierungstechnologien mit den entstandenen realen Objektinformationen
übereinandergelegt werden. Hieraus ergibt sich in
der Praxis eine viel konkretere Datenbasis ab Zeitpunkt der Bauabnahme.
“Wir nutzen die Dienste zur digitalen Bauabnahme von
Neubauprojekten. So haben wir direkt eine Mängelliste,
die wir abarbeiten können und zugleich den Zustand der
Erstvermietung digital dokumentiert.”, äußert sich Tilo Eichler,
Leiter des Kunden- und Objektmanagements der eG Wohnen
1902 in Cottbus.
Neben dem Aspekt der Transparenz in Bezug auf den Ist-Zustand
des abgenommenen Objektes werden durch die Gebäudedigitalisierung
signifikant häufiger Unsauberkeiten im Rahmen der Bauabnahme
entdeckt. Diese führen im Lebenszyklus des Objektes zu
Schäden, welche vermeidbar gewesen wären.
Auslaufen der Gewährleistungsfristen
Darüber hinaus führt Tilo Eichler aus, dass “die Digitalisierung
und Begutachtung von Gebäuden, die aus der Gewährleistung
laufen ein weiterer sinnvoller Use-Case für die eG
Wohnen 1902, Cottbus darstellt. Dies ist ein wichtiger Moment
im Lebenszyklus eines Gebäudes, der oft übersehen
wird.”
So konnten teilweise Primärschäden oder Baumängel vor Ablauf
der Gewährleistung aufgezeigt werden, welche klassischerweise
erst einige Jahre später durch deren Folgeschäden festgestellt
worden wären.
ImmoTech bietet darüber hinaus staatlich zertifizierte Schadensgutachten
auf Basis der digitalen Daten an, die von erfahrenen
Gutachtern mit und auf der Plattform erstellt werden. Für beide
Seiten ein klarer Gewinn; die Gutachten erreichen aufgrund der
Qualität des Rohmaterials eine außerordentliche Genauigkeit und
f

68 Digitalisierung
Über die ImmoTech Plattform GmbH
Die ImmoTech Plattform GmbH – gegründet von
Experten aus der Immobilienwirtschaft – bietet u.a.
digitale Gebäudeakten und weitere interagierende
Services, die ein vereinfachtes Instandhaltungsmanagement
für Verwalter, Eigentümer oder auch
Städte und Gemeinden ermöglichen.
durch die Abwicklung über die Plattform eine verlässliche Standardisierung.
Für die Gutachter bleiben umfangreiche Besichtigungen
vor Ort aus, so dass hochwertige Schadensgutachten schnell und
komfortabel erstellt werden können.
Monitoring von Instandhaltungsbudgets
Unabhängig von konkreten Fällen wie der Bauabnahme, dem Auslaufen
der Gewährleistung oder in einem konkreten Schadensfall
können digitale Objektdaten bei der langfristigen Planung einen
erheblichen Mehrwert liefern.
Timo Schäfer, Geschäftsführer der WBG der Stadt Zirndorf
stellt klar: „Für uns stellt die Energieneutralität bis 2045 eine
erhebliche Herausforderung dar. Gestartet im Juli 2021 haben
wir jetzt bereits rund 60 Prozent unserer Gebäude als
digitalen Zwilling auf der Plattform.“
Um das Instandhaltungsbudget modern zu kontrollieren, ist es
für die WBG notwendig, eine umfangreiche Übersicht über alle
Objekte sowie deren aktuelle Zustände inklusive der unterschiedlichen
Instandhaltungsmaßnahmen zu erhalten. Eine Eingliederung
in kurz-, mittel- und langfristig notwendige Maßnahmen ermöglicht,
den Fokus auf zukünftige Projekte zu lenken und hierbei
gleichzeitig energetische Optimierungen zu berücksichtigen. Die
Simplifizierung des Prozesses und die daraus resultierende Transparenz
trägt zum sukzessiven Erfolg des Unternehmens bei, da
sich durch den geschaffenen Überblick auf der Plattform weitere
Bereiche erschließen und das Immobilien-Portfolio ganzheitlich
besser, schneller und einfacher betreut wird.
Oder wie es Tilo Eichler formuliert: „Durch die übersichtliche
und transparente Datenbereitstellung konnten wir bereits
Mängel evaluieren und umfassend beheben, ohne im Schadensfall
Zeit zu verlieren.“
Eine regelmäßige Erfassung des Objektzustandes per Drohne
und Innenraumscan ist elementar. Dieses kann helfen, effektiver
zu planen und zu erneuern und somit Schäden bereits proaktiv zu
erkennen und zu beseitigen.
„Der BVE testet im Rahmen seiner Unternehmensentwicklung
vielversprechende Lösungsansätze in den unterschiedlichsten
Bereichen, von Digitalisierungs- bis hin zu
Nachhaltigkeitsthemen. In einem Pilotprojekt analysieren
wir gemeinsam mit der ImmoTech Plattform GmbH die umfassenden
Möglichkeiten, die sich aus der Erfassung von
Gebäudedaten per Drohnenflug ergeben. Und das zum
Start der Modernisierungsplanung des Objektes“, so Knud
Einemann, Leiter Innovation, Finanzen und Projekte, beim Bauverein
der Elbgemeinden eG.
Management von Handwerkern, Dienstleistern und
eigenen Mitarbeitern
Genauso wie die Finanz- und Verwaltungsdaten in modernen ERP-
Systemen gebündelt werden, stellt die strukturierte Zusammenführung
aller Objektdaten im Portfolio einen Quantensprung dar.
Dies kann jedoch nur der Anfang sein, um das Instandhaltungsmanagement
kompletter Immobilienportfolios auf ein neues Level
zu heben. Handwerker, Dienstleister und eigene Mitarbeiter sollen
in der Lage sein, auf jeweils ausgewählte Daten eines Objekts zuzugreifen
und entsprechend zu agieren. Das erleichtert nicht nur
die Kommunikation mit verschiedenen Dienstleistern, sondern mi-

69
nimiert mögliche kommunikative Fehler, welche zu Ineffizienzen
führen. Außerdem entsteht hierdurch ein historischer Verlauf, welcher
alle Maßnahmen rund um ein digitalisiertes Objekt detailliert
und jederzeit nachvollziehbar dokumentiert – ohne Mehraufwand.
Innovative Vermarktung und Versicherung
von Immobilien
Einer der zukünftig spannendsten Anwendungsfälle stellt sicherlich
die Vermarktung und Versicherung von Objekten im professionellen
Immobilienbereich dar. Allein die bereitgestellte Datenmenge
und die sich hieraus ergebende Transparenz ist ein massiver Vorteil
bei der Veräußerung oder Versicherung eines jeden Objekts. Jeder
Versicherer hasst Unsicherheit und wenn eine überragende Datenlage
zum Zustand eines Gebäudes bereitgestellt werden kann, bietet
dies Vorteile bei der Verhandlung neuer Policen – und das gilt
für das gesamte Portfolio.
Durch zeitlich begrenzte exklusive Zugangsberechtigungen
oder der Möglichkeit, ausgewählte Informationen zu einer Immobilie
über die Plattform einsehen zu können, wird potenziellen
Käufern eine völlig neue Art der Informationsaufbereitung geboten.
Die Gebäude können faktisch virtuell begangen werden,
etwa um eine Kaufentscheidung zu bestärken, um vorhandene
Zweifel aus dem Weg zu räumen oder Objekte zu transferieren,
ohne diese jemals live vor Ort gesehen haben zu müssen. Gerade
für Eigentümer großer Portfolios oder mit Streubesitz ist dieses ein
großer Vorteil. h

70 Digitale Nachhaltigkeit
Smart nach Plan:
Digitale Nachhaltigkeit in
der Wohnungswirtschaft
VON REBEKKA RUPPEL GESCHÄFTSFÜHRERIN POM+DEUTSCHLAND GMBH
Im Zug der deutschen Klimaziele ist die Digitalisierung von Gebäuden
wichtiger denn je. Insbesondere bei Wohnimmobilien sind dabei verschiedene
Aspekte zu beachten, schreibt die Datenexpertin Rebekka
Ruppel.

71
REBEKKA RUPPEL
ist Geschäftsführerin der pom+Deutschland GmbH, der deutschen Tochtergesellschaft
eines führenden Schweizer Beratungsunternehmens für Immobilien.
Die studierte Bauingenieurin, MSc. ETH, ist Präsidentin der International
Building Performance & Data Initiative (IBPDI) von Microsoft, RICS, Building-
Minds und pom+ und leitet den Arbeitskreis Daten im Digitalisierungsausschuss
des ZIA. Rebekka Ruppel wird bei der vdw/VNW-Fachtagung Digitalisierung
am 2. März in Hamburg als Referentin dabei sein.
Ohne Smart kein Grün
Digital Real Estate ist auf dem Vormarsch. Seit nunmehr
einem halben Jahrzehnt sprechen wir gefühlt über wenig
anderes. Der Dialog hat sich aber merklich verändert. Digitalisierung
wurde komplexer und mehrdimensionaler; Gespräche
über Cyber-Kriminalität und Cloud-Computing sind der Erarbeitung
von Datenmodellen und Zukunftsvisionen im Metaverse gewichen.
Die klassische Digitalisierungsstrategie wird immer mehr
zur Strategie in einer digitalen Welt.
In jüngerer Zeit wurde die digitale Transformation um einen
gewichtigen Themenbereich erweitert: Spätestens seit der
UN-Klimakonferenz im polnischen Kattowitz im Dezember 2018
haben sich Nachhaltigkeit und Klimaneutralität als Standard im
deutschen Immobilienjargon etabliert. Spannend ist die bisher gesonderte
Betrachtung von ökologischen Überlegungen und digitalen
Strategien in der Branche. Denn dabei handelt es sich um
einen Trugschluss – Nachhaltigkeit ohne Daten bleibt eine Illusion.
Wenn wir klimaneutral agieren wollen, müssen wir technologisch
aufrüsten.
Die deutsche Klimapolitik fordert von der Immobilienwirtschaft
die Einhaltung bestimmter CO 2
-Zielwerte, um bis 2045 unter
dem Strich keine Treibhausgasemissionen mehr auszustoßen. Die
Digitalisierung von Gebäuden bildet die Basis für die Beurteilung
ebensolcher Vorgaben. Denn nur, wenn wir Werte automatisch
erheben, standardisiert erfassen und strukturiert ausweisen, lassen
sich Mehrjahresvergleiche einschätzen und Richtwerte überhaupt
erst überprüfen. Daten sind also der Schlüssel zu einer besseren
Umweltbilanz.
Eine wichtige Errungenschaft im Kampf gegen den Klimawandel
im Gebäudesektor dürfte die Erkenntnis sein, dass sich Rendite
und Nachhaltigkeit nicht ausschließen – im Gegenteil! Dabei
ist die Betrachtung der Lebenszykluskosten von entscheidender
Bedeutung für den Werterhalt von Immobilien. Eine verlässliche
Berechnung der Folgekosten von Investitionsentscheidungen bereits
in der Planungsphase ist ausschlaggebend für den späteren
Marktwert, gerade wenn man bedenkt, dass die Betriebs- und
Unterhaltskosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes
hinweg bei einer statischen Berechnung bis zu 40 Prozent ausmachen.
Energiekosten fallen dabei normalerweise mit bis zu
25 Prozent ins Gewicht!
f
Abbildung 1: Energetische Kostenfaktoren über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie

72 Digitale Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit als Nebeneffekt
Im Zug der Homeoffice-Vorgaben und Lockdown-Regelungen der
letzten Monate und Jahre ist das insbesondere für die Wohnwirtschaft
interessant. Heute ist Nachhaltigkeit im Wohnbereich mehrheitlich
als Nebeneffekt von Kosteneinsparungen zu verstehen –
und diese werden durch den Einsatz digitaler Mittel erreicht.
So lassen sich Nebenkosten differenziert ermitteln und jederzeit
mit geringem Aufwand prüfen, wenn einzelne Kostenfaktoren
konsistent über alle Wohnungen gemessen, ausgewiesen und
dokumentiert werden. Mieter-Apps, Nachhaltigkeits-Dashboards
oder auch die smarte Steuerung von Licht und Strom führen durch
Einsparungen beim Energieverbrauch einerseits zu Kostensenkungen
auf Mieterseite und andererseits zu einer höheren Prozesseffizienz
in der Bewirtschaftung. Des Weiteren können Veränderungen
der Verbrauchsdaten einander gegenübergestellt werden
und so als Belege für Mietzinsanpassungen angeführt werden.
Smart nach Plan
Die Einführung von smarten Technologien in der Wohnwirtschaft
ist also fraglos sinnvoll. Doch die digitale Aufrüstung von Wohnimmobilien
birgt verschiedene Herausforderungen, die es im Vorneherein
zu evaluieren gilt. Bei der Verbauung von Hardware ist
es z.B. wichtig, dass die Geräte zentral gesteuert werden können
und nicht in einzelnen Wohneinheiten verbaut werden müssen.
Denn der Produktlebenszyklus von digitalen Geräten ist nachweislich
kurzlebig und die Kosten für deren Austausch nach Ablauf
der Garantiefrist werden von der Verwaltung getragen. Auch der
zeitliche Aufwand für die Terminfindung bei Ausfällen ist gerade
bei großen Überbauungen nicht zu unterschätzen.
Aber auch Software-Lösungen wollen gut überlegt sein.
Viele Bestandshalter setzen heute auf den BYOD-Ansatz (Bring
Your Own Device), wobei Mieterinnen und Mieter verpflichtet sind,
ihre eigenen Mobilgeräte zu nutzen. Das erfordert eine stringente,
regelmäßige Mieterkommunikation (z.B. im Fall von Updates
oder neuen Funktionen) sowie digitale Kenntnisse auf Seiten der
Verwaltung, die als erste Anlaufstelle im Sinn eines First Level Supports
fungiert. Zudem stellen sich rasch Fragen zum Datenschutz,
wenn persönliche Verbrauchsdaten und andere Informationen auf
der Cloud des Anbieters gesammelt werden.
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und Nutzer ins Zentrum aller Überlegungen. Die regelmäßige
Kommunikation zwischen Bestandshaltern, Property Managern
und der Mieterschaft birgt dabei viele Vorteile: Häufig wird die
Mieterbindung dadurch erhöht, Mängel lassen sich frühzeitig feststellen
oder sogar antizipieren und das Gebäude kann langfristig
entlang der Mieterbedürfnisse ausgerichtet werden. Digitale Hilfsmittel
sind dabei ein relevanter Erfolgsfaktor.
Von scheinbar komplizierten Fragestellungen im Zusammenhang
mit smarten Technologien sollte man sich indes nicht abhalten
lassen. Die Kostensenkungen und Gewinne im Bereich der
Nachhaltigkeit überwiegen den anfänglichen Aufwand. Es empfiehlt
sich allerdings, ein klares Konzept mit relevanten KPI für
Wohnimmobilien zu entwickeln und die Mieterschaft eingehend
zu informieren, bevor man großflächig smarte Technologien einführt.
h
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Bewegungsparcours für Wohnquartiere

74 Betriebskosten aktuell
Betriebskosten
aktuell
Im Durchschnitt 95 Euro
Haushalte mit Einkommen unter 1 300 Euro geben anteilig am
meisten für Strom, Heizung und Warmwasser aus
Köln. Der Anteil der Kosten für Wohnenergie an den Gesamtausgaben
privater Haushalte hängt stark vom jeweiligen Nettoeinkommen
ab. Im Jahr 2020 gaben Haushalte mit einem monatlichen
Nettoeinkommen unter 1300 Euro im Schnitt 95 Euro für Wohnenergie
aus. Das entsprach einem Anteil von 9,5 Prozent an den
Konsumausgaben insgesamt. Das teilte das Statistische Bundesamt
mit.
Haushalte der höchsten Einkommensklasse, also mit monatlich
mindestens 5000 Euro, gaben zwar mit durchschnittlich 206 Euro
deutlich mehr für Wohnenergie aus. Der Anteil an den privaten
Konsumausgaben war mit 4,7 Prozent allerdings nicht einmal halb
so hoch wie bei den Haushalten der niedrigsten Einkommensklasse.
Zu den Ausgaben für Wohnenergie zählen die Kosten für Heizung,
Strom und Warmwasser – unabhängig vom Energieträger.
Demnach bezahlten Mieter im Jahr 2019 im Schnitt 1,09 Euro
je Quadratmeter für das Heizen. Dazu kamen kalte Betriebskosten,
die betriebswirtschaftliche Kosten der Hauseigentümer sowie
kommunale Kosten wie Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren
abdecken. Sie überschritten laut der Studie 2019 erstmals
einen Euro im Mittel.
Bundesweit reicht die Spanne der gesamten Nebenkosten von
3,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Memmingen im Allgäu
bis 1,86 Euro in Dingolfing-Landau (Niederbayern). Unter den
teuersten Kreisen finden sich mit Frankfurt und München (je 3,08
Euro) zwei Metropolen. Auch in Offenbach und Mönchengladbach
mit gut drei Euro sind die Nebenkosten hoch. Niedrig sind sie
dagegen im Emsland und den Landkreisen Cochem-Zell, Trier-
Saarburg sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm.
Die Wohnnebenkosten erhöhen den Angaben zufolge die Gesamtmiete
im Mittel um 32 Prozent und bieten großes Einsparpotenzial.
In günstigen Wohnregionen steigerten die Wohnnebenkosten
die Gesamtmiete sogar um bis zu 50 Prozent der
Grundmiete, heißt es in dem Papier, das im Auftrag des Immobilienunternehmens
Deutsche Invest Immobilien erstellt wurde. Aber
auch in ohnehin teuren Großstadtregionen könnten die Wohnnebenkosten
die Gesamtmiete empfindlich nach oben treiben. h

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76 Betriebskosten aktuell
KERSTIN ANDREAE
Vorsitzende der
BDEW-Hauptgeschäftsführung
Rund 7 400 Wasserkraftwerke erzeugen
deutschlandweit grünen Strom
Berlin. Schon seit Jahrhunderten nutzen Menschen weltweit die
Kraft des Wassers. Auch heute tragen rund 7400 Wasserkraftwerke,
die ans Stromnetz angeschlossen sind, deutschlandweit
zuverlässig zur regenerativen Stromerzeugung bei. Der Anteil von
Wasserkraft an der Bruttostromerzeugung liegt bundesweit bei
drei Prozent, ihr Anteil am erneuerbar erzeugten Strom bei sieben
Prozent.
Regional gibt es hier aber große Unterschiede. In Bayern, wo
deutschlandweit die meisten Wasserkraftwerke stehen, stammen
ganze 31 Prozent des erneuerbaren Stroms aus Wasserkraft. Auch
im Nachbarbundesland Baden-Württemberg ist Wasserkraft ein zuverlässiger
Energieerzeuger. Dort gehen fast ein Viertel (23 Prozent)
der Bruttostromerzeugung aus Erneuerbaren Energien auf Wasserkraft
zurück.
Der Grund hierfür sind die unterschiedlichen Bedingungen für
die Stromerzeugung aus Erneuerbaren Energien in Deutschland.
Während im Norden vor allem energie aus Windkraft produziert
wird, ist im Süden Wasserkraft ein wichtiger Faktor für die Stromerzeugung.
So befinden sich die günstigsten Bedingungen für
Wasserkraftnutzung in gefällereicheren Regionen sowie an allen
größeren Flüssen.
Anders als Wind- und Sonnenenergie ist die Stromproduktion
aus Wasserkraft unabhängig von den Wetterverhältnissen und
liefert auch dann zuverlässig Energie zur Deckung der Grundlast,
wenn kaum Windaufkommen und Sonneneinstrahlung zu verzeichnen
sind. „Wasserkraft stellt insbesondere im Süden Deutschlands
einen unverzichtbaren Baustein der Energiewende dar“,
sagt Kerstin Andreae, Vorsitzende der Hauptgeschäftsführung des
Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft e.V. (BDEW).
Es gelte insbesondere die Zulassungsverfahren nicht praxisfremd
zu verschärfen, sodass die Erzeugungskapazitäten der
Wasserkraft als verlässliche Säule im Erneuerbare-Energien-Mix
erhalten bleiben. „Die Rahmenbedingungen für die Wasserkraft
sind von der EU-Wasserrahmenrichtlinie maßgeblich vorgegeben.
Diese Vorgaben sollten auf nationaler Ebene nicht weiter verschärft
werden. Insbesondere Modernisierungen der Wasserkraftwerke
zur effizienteren Nutzung der vorhandenen Infrastrukturen müssen
möglich sein“, betont Andreae. Nur so könne das Potenzial von
Wasserkraftwerken – ob Neubau oder Bestandsanlage – zur Erzeugung
von grünem Strom ausgeschöpft werden. h

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78
Betriebskosten
EU-Kommission legt Vorschlag zur
Überarbeitung der Gebäudeeffizienzrichtlinie vor
Brüssel. Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember vergangenen
Jahres ihren Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäudeeffizienzrichtlinie
(EPBD) veröffentlicht. Die Revision der EPBD ist Teil
des im Juli 2021 vorgelegten „Fit for 55“-Pakets und ergänzt die
dort aufgeführten Maßnahmen, um das Ziel, bis 2050 einen emissionsfreien
Gebäudebestand zu erreichen.
Insbesondere wird das Zusammenspiel zwischen der EPBD, dem
Emissionshandelssystem für Gebäude und Verkehr (EHS2) und dem
Klima-Sozialfonds von Wichtigkeit sein. Mit der überarbeiteten
Richtlinie soll bis 2050 ein emissionsfreier und vollständig dekarbonisierter
Gebäudebestand erreicht werden Durch die Renovierung
sollen Gebäude energieeffizienter und unabhängiger von fossilen
Brennstoffen gemacht werden.
Weiterhin soll laut EU-Kommission die Renovierung von Gebäuden
die Senkung des Energieverbrauchs, der Emissionen und
der Energiekosten herbeiführen, Arbeitsplätze schaffen und das
Wirtschaftswachstum ankurbeln. Eine wesentliche Neuerung in der
Richtlinie ist die Einführung von Mindesteffizienzstandards (MEPS).
So soll bis spätestens 2030 kein Gebäude mehr der schlechtesten
Effizienzklasse G angehören.
In diese Klasse wiederum will die Kommission 15 Prozent des
Gebäudebestandes eingruppieren. Das entspricht in Deutschland
ca. drei Millionen Gebäuden. So entsteht die schon in der EU-Renovierungswelle
geforderte Sanierungsrate von 2 Prozent. Da bis
2033 zudem kein Gebäude mehr der Klasse F angehören soll, entsteht
zusammengerechnet sogar eine Sanierungsrate von drei Prozent.
Darüber hinaus überlässt die Kommission den Mitgliedstaaten
die Entscheidung, ob sie zusätzlich eigene Standards festlegen wollen.
Sie erwartet jedoch von ihnen, dass sie einen angemessenen
Unterstützungsrahmen für die MEPS bereitstellen. Dieser soll u.a.
finanzielle Unterstützung, technische Hilfe, Beseitigung nichtfinanzieller
Barrieren und Beobachtung sozialer Auswirkungen beinhalten.
Weiter ist im Vorschlag vorgesehen, dass von 2030 an alle neuen
Gebäude emissionsfrei sind. Für öffentliche Gebäude soll das
bereits von 2027 an gelten. Energieausweise sollen mit klaren und
verbesserten Informationen ausgestattet werden. Die Ausweispflicht
wird auf Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen
werden, auf Gebäude, für die ein Mietvertrag verlängert wird
sowie auf alle öffentlichen Gebäude ausgedehnt.

79
Gebäude und Gebäudeeinheiten, die zum Verkauf oder zur
Miete angeboten werden, müssen ebenfalls über einen Ausweis
verfügen. Außerdem muss die Energieklasse in allen Anzeigen angegeben
und bis 2025 eine Harmonisierung der Energieausweise
vorgenommen werden.
Zudem sieht der EPBD-Vorschlag die Vorverkabelung vor, was
einer kompletten Elektrifizierung aller Parkplätze bedeutet. Gleichzeitiges
Laden an allen Parkplätzen soll ermöglicht werden und
Lademöglichkeiten ohne vorherige Zustimmung des Vermieters
oder des Wohnungseigentümers gebaut werden können. Die Mitgliedstaaten
werden dazu verpflichtet, ihren nationalen Gebäudesanierungsplan
in ihre nationalen Energie- und Klimapläne (NECPs)
vollständig zu integrieren.
Auch wenn im Vorschlag neben der Energieeffizienz auch die
Treibhausgasreduktion als Ziel definiert wird und der Fokus auf die
Bezahlbarkeit des Wohnens liegt, schafft der Vorschlag es (noch)
nicht, Klimaschutz und bezahlbares Wohnen zu vereinbaren. Aus
Sicht der Wohnungswirtschaft ist bedauerlich, dass in den Berechnungen
und vorgeschlagenen Maßnahmen lediglich Einzelgebäude
im Fokus stehen.
Um echte Erfolge zu erzielen, muss das ganze Wohnquartier
und nicht nur das einzelne Gebäude einbezogen werden. Ein Quartiers-
und Flottenansatz könnte schnellere und kostengünstigere
Treibhausgasminderungen bewirken. Einer notwendigen kurzfristigen
Verdoppelung der Sanierungsrate infolge der Richtlinie und
später weiteren Erhöhungen stehen zudem jetzt schon sehr knappe
Handwerkskapazitäten im Weg.
Wenn die Sanierungsrate allerdings nicht schnell erhöht werden
kann, entsteht in wenigen Jahren ein Sanierungsstau. Der
zunehmende Nachfragedruck wird die Preise weiter hochtreiben.
Die Wohnungsunternehmen werden bei den notwendigen Investitionen
dann unter starken Druck geraten, da neben der Modernisierung
der Gebäude mit dem höchstem Energieverbrauch der
Klassen G und E kaum noch Mittel für den Wohnungsbestand und
-neubau zur Verfügung stehen.
Mit der Vorlage des Gesetzgebungsvorschlags, voraussichtlich
im Januar 2022, werden die Bericht- und Schattenberichterstatter
im Europäischen Parlament festgelegt. Die Trilogverhandlungen
zwischen Rat, Europäischem Parlament und Kommission werden
voraussichtlich im Februar unter der französischen Ratspräsidentschaft
beginnen. Die EU-Kommission beabsichtigt, den Gesetzgebungsprozess
bis zum Sommer 2022 abzuschließen, was jedoch
unwahrscheinlich ist. h
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80
Betriebskosten
Digitale Vernetzung bei Gas-, Stromund
Wasserverträgen
Mehr Vernetzung wagen, auch über Unternehmens- und Branchengrenzen
hinweg: Was nach Zukunftsmusik klingen mag, ist in
Duisburg gelebte Wirklichkeit. Wohnungswirtschaft, Energieversorger
und Entsorger haben hier den Schulterschluss gesucht – und wichtige
Kernprozesse gemeinsam digital aufgestellt.
VON JÖRG MATHEIS
Duisburg. Wohnungswirtschaft, Versorger und Entsorger: Mit
ihrer Arbeit tragen die drei infrastrukturrelevanten Branchen maßgeblich
zu einem funktionierenden Alltag in Städten und Gemeinden
bei. Doch so sehr die Akteure in ihrem Tun auch eng
miteinander verwoben sind, gibt es in der alltäglichen Arbeit doch
typische Herausforderungen: über Jahre und Jahrzehnte entstandene
Insellösungen. Silodenken oder Prozessbrüche sorgen an so
mancher Stelle für Ineffizienzen – und bieten damit spannendes
Optimierungspotenzial.
Um sich zukunftsfähig aufzustellen und die Stadt der Zukunft
mitzuprägen, können die Unternehmen jetzt vor allem eines tun:
mehr Vernetzung wagen. Nicht umsonst hat das renommierte Zukunftsinstitut
Konnektivität zu einem der Megatrends schlechthin
unserer Zeit erklärt. Die zunehmende Vernetzung von allem und
jedem prägt unsere Gesellschaft und Arbeitswelt wie nie zuvor.

81
„Technologischer Fortschritt braucht das Zusammenspiel aller
Akteure einer Stadt, damit Lebensqualität und Standortqualität
weiter erhalten bleiben“, erklärte etwa Hamburgs IT-Chef Christian
Pfromm kürzlich anlässlich der Bestplatzierung Hamburgs im Smart
City Index 2021 | Bitkom e.V. vom Digitalverband Bitkom.
Die Zeichen der Zeit sprechen eine deutliche Sprache: Unternehmen
sollten Branchengrenzen überwinden und noch stärker
als bisher den Schulterschluss suchen. Wie das gehen kann und
welche Chancen sich den Beteiligten eröffnen, zeigt ein Blick nach
Duisburg. Was für manche Ohren noch nach Zukunftsmusik klingt,
ist hier längst gelebte Realität: Unternehmen auf Versorger-, Entsorger-
und wohnungswirtschaftlicher Seite erschaffen in Duisburg
Schritt für Schritt eine neue Perspektive für die Stadt der Zukunft:
eine Connected City, in der infrastrukturrelevante Akteure dank
enger Vernetzung optimal miteinander agieren. In enger Zusammenarbeit
haben sie ihre bisherigen Prozesse auf den Prüfstand
gestellt, neu gedacht und ins digitale Zeitalter gehoben.
Eine Menge Optimierungspotenzial bieten die Zahlungs- und
Abrechnungsprozesse rund um die Versorger- und Entsorgerleistungen.
Sie verursachen insbesondere der Wohnungswirtschaft
große Aufwände. Energieunternehmen oder Entsorger sollten an
zwei verschiedenen Prozessstellen ansetzen, um ihren wohnungswirtschaftlichen
Kunden das Leben leichter zu machen: bei der Abbuchung
der Versorgerkosten und bei der Rechnungsstellung.
Bei der Abbuchung der Versorgerkosten war es früher (und
ist es oft heute noch) die Regel, dass der Versorger seine Energielieferungen
summarisch berechnet und in einem Schwung beim
Wohnungsunternehmen abbucht. Diese Abbuchung muss der Vermieter
aufwändig auf unzählige Einzelposten herunterbrechen.
Die Stadtwerke Duisburg AG hat deshalb bereits seit 2008 die
Lösung BK01 Immoconnect der Aareal Bank im Einsatz. Dabei erhält
jeder einzelne Zähler eine virtuelle Kontonummer und ist damit
im Zahlungsverkehr zu identifizieren. Der Versorger teilt seine Abbuchungen
in Zahlläufe auf, die sich an detaillierten Abrechnungspositionen
orientieren. Der Prozess läuft komplett automatisch, das
manuelle Herunterbrechen von Sammelbuchungen entfällt.
Auch die Wirtschaftsbetriebe Duisburg digitalisierten und vereinfachten
in den 2000er-Jahren die bis dato aufwändige Zahlungszuordnung.
Der verbesserte Prozess wurde so zum gewichtigen
Kundenbindungsinstrument.
Auch auf Rechnungsebene gehen Stadtwerke und Wirtschaftsbetriebe
in Duisburg neue Wege. Es galt, eine Alternative zu finden
zum bisherigen, analogen Prozess: Bei vielen Wohnungsunternehmen
kommen gegen Jahresende kistenweise Versorgerrechnungen
an, die die Mitarbeiter sortieren und zuordnen, die Beiträge manuell
erfassen und buchen müssen. Diese Aufwände lassen sich vermeiden
mit digitalen, automatisch auslesbaren Rechnungsdaten:
Mit der Aarealösung BK01 Econnect als SAP-basiertem Standardsystem
lassen sich digitale Rechnungsdateien in verschiedensten
Dateiformaten erzeugen, die individuell ausgeprägte Datensätze
mitbringen. Beim Wohnungsunternehmen können Rechnungen
automatisch ins ERP-System einfließen und digital weiterverarbeitet
werden. Das bringt verwaltungstechnische Vorteile und erhöht
die Datentransparenz.
Aus dem gleichen Grund setzt auch die Fernwärme Duisburg
GmbH auf BK01 Econnect, und zwar im Lösungsverbund mit den
Stadtwerken Duisburg als Hauptanteilseigner. Nachdem das Unternehmen
die Lösung im Rahmen einer Testphase geprüft hatte, erfolgte
Anfang Januar 2021 mit der Jahresabschlussrechnung der
erste digitale Rechnungsversand an einen Kunden.
„Ich glaube, dass die Vernetzung zwischen Versorger und
Wohnungswirtschaft zunehmen wird und empfinde diese Form der
gemeinsamen Prozessdigitalisierung als ausgesprochen zukunftsträchtig.
Die digitale Rechnung ist dabei sicher einer der bedeutendsten
Bausteine", sagt Matthias Lötting, Geschäftsführer der
Fernwärme Duisburg GmbH.
Entsprechend groß ist die Freude über die optimierten Zahl- und
Abrechnungsprozesse auf Seiten der Duisburger Wohnungswirtschaft.
Hohe Aufwände in der Bearbeitung der Massenrechnungen,
Intransparenzen über den Abrechnungsstatus und aufwändige
Korrekturen von Zahlendrehern und anderen Fehlern, die bei
der manuellen Bearbeitung eben passieren, sind den Beteiligten
vom Immobilien-Management Duisburg (IMD), der GEBAG Duisburger
Baugesellschaft mbH und der Wohnungsgenossenschaft
Duisburg-Süd eG noch gut im Gedächtnis geblieben. Salah-ud-din
Raja, Sachgebietsleiter Geschäftsbuchhaltung beim IMD, bringt
es auf den Punkt: „Unser Ziel war klar: Wir wollten Quantität mit
Qualität abwickeln.“
Weniger Aufwände, höhere Prozessqualität und verbesserte
Datentransparenz: Mit Blick auf diese Ziele setzen die drei Immobilienunternehmen
in Zusammenarbeit mit ihren Lieferanten heute
immer stärker auf digitale Zahl- und Abrechnungsprozesse mit
hohem Automatisierungsgrad. Sie basieren auf zwei Lösungen aus
der BK01-Familie der Aareal Bank.
Das BK01 Betriebskosten Management automatisiert den kreditorischen
Zahlungsverkehr im SAP-System. Jede Kostenart eines
Vertrags erhält eine individuelle, virtuelle Kontonummer, die sich
auf ein reales Ausgabenkonto bezieht. Auf dieser Basis können die
Nutzer SEPA-Mandate vergeben.
Wohnungsunternehmen müssen keine Zahlung mehr aktiv
anstoßen und haben in ihrer Buchhaltung eine komplett automatisierte
Zuordnung der Abflüsse. Und die BK01 Rechnungsdatenverarbeitung
digitalisiert den Rechnungsvorlauf: Sie regelt das
automatische Bezahlen und Buchen von Überweisungen und Lastschriftenauszügen
durch Dienstleister, Lieferanten, Kommunen etc.
Im Zusammenspiel sorgen die wohnungs- und energiewirtschaftlichen
BK01-Lösungen für eine durchgängige standardisierte
Kommunikation der Buchhaltungssysteme aller Parteien. Die Projektbeteiligten
auf wohnungswirtschaftlicher Seite berichten nicht
nur von massiven Zeit- und Ressourceneinsparungen durch die neu
aufgestellten, stringenten Prozesse, sondern auch von einer gesteigerten
Datentransparenz – und freuen sich nicht zuletzt über
den Nachhaltigkeitsaspekt der digitalen Lösungen: „Immerhin hat
jede einzelne Rechnung zwischen zehn und 13 Seiten. Bei tausenden
Gas-, Strom- und Wasserverträgen führt eine solche Prozessdigitalisierung
schnell zu 10000 eingesparten Seiten Papier“, sagt
Salah-ud-din Raja vom IMD weiter.
In Duisburg wird das Prinzip der Konnektivität also längst in
alltägliche Projektarbeit übersetzt. Dabei braucht es neben einem
branchenübergreifenden Austausch aller Partner nicht nur die nötigen
technischen Lösungen, sondern vor allem eine gemeinsame
Vision, die sich in ein konkretes Ziel umschreiben lässt.
Roman Aiyer von den Wirtschaftsbetrieben Duisburg hält eine
prozessbasierte Zusammenarbeit, wie sie in Duisburg stattfindet,
für zukunftsweisend: „Es ist ein absoluter Gewinn, dass all diese
Akteure ein gemeinsames Spielfeld haben. Ich sehe die zusammen
umgesetzten Digitalisierungsprojekte als Plattform für weitere Innovationen,
die wir auf Basis dieser Zusammenarbeit entwickeln
können.“ h

82
Impressum 1_2022
HERAUSGEBER
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Andreas Breitner
Verbandsdirektor
040 52011-215 | E-Mail: breitner@vnw.de
WP/StB Gerhard Viemann
Direktor für den Prüfungsdienst
040 52011-240 | E-Mail: viemann@vnw.de
WP/StB/RA Jürgen Wendlandt
Stellv. Direktor für den Prüfungsdienst
040 52011-275 | E-Mail: wendlandt@vnw.de
Andreas Daferner
Bildung
040 52011-218 | E-Mail: daferner@vnw.de
Dr. Peter Hitpaß
Wohnungswirtschaft, Betriebskosten- und
Medienrecht
0385 48937-503 | E-Mail: hitpass@vnw.de
Christoph Kostka
Geschäftsführung
VNW Landesverband Schleswig-Holstein
040 52011-225 | E-Mail: kostka@vnw.de
Steffen Laser
Geschäftsführung
VNW Landesverband Mecklenburg-Vorpommern
0385 48937-501 | E-Mail: laser@vnw.de
Petra Memmler
Geschäftsführung VNW Landesverband Hamburg
Technik und Energie
040 52011-230 | E-Mail: memmler@vnw.de
Nicola Olivier
Datenschutz
040 520 11 221 | Mail: olivier@vnw.de
Andreas Thal
Stellvertreter des Verbandsdirektors und Verwaltung
040 52011-204 | E-Mail: thal@vnw.de
REDAKTION
Oliver Schirg
Verantwortlich im Sinne des Presserechts
040 52011-226 | E-Mail: schirg@vnw.de
ANZEIGEN
Ilka Schünemann
0511 1265-123 | E-Mail: i.schuenemann@vdw-online.de
GESTALTUNG
hungerundkoch.com
0511 51 99 46-00
DRUCK
QUBUS media GmbH
Beckstraße 10 | 30457 Hannover
RA Dr. Kai Mediger
Recht, Genossenschaften und Quartiersentwicklung
040 52011-238 | E-Mail: Mediger@vnw.de
Mehr Informationen über den VNW finden Sie im Internet unter www.vnw.de
Bildnachweise
Titel: Bertold Fabricius; Seite 1: Bertold Fabricius; Seite 2: H.-P.Haack; Seite 3: Bertold Fabricius; Seite 6-7: Oliver Schirg; Seite 10: Rex banditor, falcon_crest_air;
Seite 11: Bernadette Grimmenstein; Willing-Holtz; Seite 12: Bertold Fabricius, privat (3); Seite 13: privat; Seite 14-15: Bertold Fabricius
(4), Seite 16-17: Stefan Sauer/dpa; Seite 18-19: Stefan Sauer/dpa (5); Seite 20: Oliver Schirg; Seite 21: Oliver Schirg, Stadt Flensburg; Seite 22-23:
Bertold Fabricius, Seite 24: Bertold Fabricius; Seite 25: Drachenbau (1); Bertold Fabricius (2); Seite 26, 27: Bertold Fabricius (4), privat (1); Seite 28:
Bertold Fabricius; Seite 31: privat; Seite 40: Paolese_Adobe Stock; Seite 42: Lübecker Bauverein, Neuwerk Architekten und Ingenieure GmbH; Seite
43: Visualisierung bof architekten & hutterreimann landschaftsarchitektur (2); Seite 44: VNW, EBZ Business School, Robert Kneschke/AdobeStock;
Seite 45: T. Ahlf SAGA, DESWOS, Daniel Bockwoldt/dpa; Seite 46: sculpies/AdobeStock, neueinsGmbH, Lübecker Bauverein; Seite 47: SMAP Architektur-
und Generalplanung GmbH, Markus Tollhopf; Seite 48: Grafik: Bundesamt für Strahlenschutz; S. 52: envato; S. 64: AdobeStock_zapp2photo;
S. 76: BDEW Trutschel; S. 78: finecki/AdobeStock; S. 80: saiko 3p/AdobeStock

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