VNW-Magazin Ausgabe 1/2022

30 VNW
BGH stellt Gesetzeslage der
Regelung von Mietrückstand klar
Die (oftmals übersehene oder missinterpretierte) Kündigungsregelung aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a,
2. Alt. BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und die Rechtsprechung des BGH mit neuem Urteil vom 8.12.2021
zu VIII ZR 32/20
VON DR. KAI MEDIGER
Hamburg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom
8.12.2021 zu VIII ZR 32/20 erneut mit einem Sachverhalt befasst,
den er in gleicher Weise schon vor Jahrzehnten mal mit Urteil vom
15.04.1987 zu VIII ZR 126/86 entschieden hatte.
Die vom BGH bei diesem Sachverhalt (zugunsten des Vermieters!)
vorgenommene Auslegung der Kündigungsbestimmungen
in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1
Satz 1 BGB orientiert sich stringent am Wortlaut des Gesetzes
und überzeugt, nicht nur wegen des für die Vermieter guten Ergebnisses.
Erstaunlicherweise ist das damalige Urteil des BGH aus 1987
selbst unter Juristen nicht allgemein bekannt oder wird jedenfalls
falsch interpretiert. Diese neue Entscheidung des BGH aus Dezember
2021 soll daher zum Anlass genommen werden, die bereits
1987 vom BGH vorgenommene Auslegung der Kündigungsbestimmungen
einmal dezidiert im Wege eines Exkurses darzustellen
und dann auf das aktuelle Urteil des BGH einzugehen.
Dazu soll zunächst auf die für diesen Fall maßgeblichen Kündigungsbestimmungen
eingegangen werden, nämlich auf § 543
Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a und 3 b BGB und § 569 BGB.
erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB zum Ausdruck gekommene
Entscheidung des Gesetzgebers, dass nämlich ein Grund
zur fristlosen Kündigung jedenfalls dann vorliegt, wenn ein Zahlungsrückstand
in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten erreicht
ist, ist weithin bekannt und geläufig. Darauf soll hier nicht
weiter eingegangen werden.
Wesentlich seltener berufen sich Vermieter jedoch auf den
Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB, wonach
dem Vermieter ein wichtiger Grund zur Kündigung auch
dann zusteht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende
Termine (Beispiel Januar 2022 und Februar 2022) mit einem
nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist.
Es stellt sich also die Frage, wie sich ein solcher „nicht unerheblicher
Teil“ der Miete bemisst und ab wann (welche Betragshöhe?)
ein solcher Rückstand vorliegt und als „nicht unerheblich“
anzusehen ist. Dazu muss man im Zusammenhang den § 569
Abs. 3 Nr. 1 BGB lesen, weil dort der „nicht unerhebliche Teil“
definiert wird.
Die Kündigungsbestimmungen in § 543 Abs. 1 Satz 1,
Abs. 2 Nr. 3 a und 3 b BGB lauten auszugsweise wie folgt:
§ 543 BGB:
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos kündigen.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn… der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete oder eines nicht unerheblichen
Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
§ 569 Abs. 3 BGB lautet wie folgt:
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.1 Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist
der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich
anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat
übersteigt.
1.2 Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden
Gebrauch vermietet ist.
Dem Wortlaut des Gesetzes nach ist der rückständige Teil der Miete
nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete
für einen Monat übersteigt.