VNW-Magazin Ausgabe 1/2022

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DR. KAI MEDIGER
ist Rechtsanwalt und Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
und betreut die Themen Genossenschaften, Datenschutz, Quartiersentwicklung,
Betriebskostenrecht und Wohnungseigentumsrecht.
Das bedeutet im Umkehrschluss:
Wenn der Mietrückstand in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
(Januar und Februar 2022) die Miete für einen Monat übersteigt,
weil der Mieter beispielsweise im Januar überhaupt nicht gezahlt
hat und im Februar einen Cent der Februarmiete nicht gezahlt
hat, dann besteht dem Wortlaut dieser Gesetzesregelung nach
ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung.
Denn dann ist die „Miete für einen Monat überstiegen“, zugleich
setzt sich dieser Mietrückstand zusammen aus „zwei aufeinander
folgenden Terminen“ (Januar und Februar). In diesem
Sinne hat der BGH in 1987 schon einmal entschieden, und das
nun in 2021 wiederholt.
Der Sachverhalt lautet wie folgt:
Eine Vermieterin hatte ihrer Mieterin wegen Zahlungsrückständen
von EUR 839,00 im Februar 2018 fristlos gekündigt. Die Monatsmiete
betrug EUR 704,00. Für den Monat Januar 2018 bestand
ein Zahlungsrückstand in Höhe von EUR 139,00, für den Monat
Februar 2018 hat die Mieterin überhaupt keine Miete entrichtet.
Es bestand somit ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinanderfolgende
Monate, der eine Monatsmiete (EUR 704,00) übersteigt.
Das AG gab der Räumungs- und Herausgabeklage konsequenterweise
gemäß der oben dargestellten Gesetzeslage statt.
Die Beklagte sei zur Zeit der Kündigung für zwei aufeinander folgende
Monate mit der Entrichtung eines die geschuldete Miete
für einen Monat übersteigenden – und damit nicht unerheblichen
– Teils der Miete in Verzug gewesen.
Das LG Berlin als Berufungsinstanz wies die Klage der Vermieterin
ab. Nach Auffassung des LG Berlin reiche es nicht aus,
wenn der Gesamtbetrag des Rückstands von insgesamt EUR
839,00 eine Monatsmiete übersteige, sofern der übersteigende
Rückstand – so wie hier – lediglich 19 Prozent der Miete betrage.
Nach Auffassung des LG Berlin ist für eine fristlose Kündigung
nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB über das Erfordernis
des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hinaus, wonach der
rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigen muss,
zusätzlich notwendig, dass für jeden der beiden aufeinander folgenden
Monate „ein nicht unerheblicher Teil der Miete“ offengeblieben
ist. Als nicht unerheblicher Rückstand nach § 543 Abs. 2
Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB könne nur ein Mietanteil „etwa“
in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.
Der BGH sah das mit seinem nun kürzlich veröffentlichten Urteil
vom 8.12.2021 anders und verweist auf sein damaliges Urteil
aus 1987 und den (in der Tat eindeutigen) Gesetzeswortlaut, der
gerade nicht darauf abstellt, dass „für jeden der beiden aufeinander
folgenden Monate“ ein nicht unerheblicher Teil der Miete
offengeblieben sein müsse.
Der Wortlaut des Gesetzes stelle eben nur darauf ab, dass
– bei zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen wie Januar
und Februar – die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge
mehr als eine Monatsmiete betragen muss. Es kommt dabei
nicht darauf an, wie sich die beiden Teilrückstände verteilen und
ob z.B. im zweiten Monat nur ein geringfügiger Rückstand vorhanden
ist, während der Großteil der Mietrückstände sich auf den
ersten Monat verteilt.
Der BGH führt dazu auszugsweise wie folgt aus:
„Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3
Nr. 1 Satz 1 BGB ist die Erheblichkeit des zur außerordentlichen
fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummietverhältnissen
berechtigenden Mietrückstands allein nach
der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu
bestimmen. Der Gesamtrückstand ist – wie hier – jedenfalls
dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat
geschuldete Miete übersteigt. Eine darüberhinausgehende
gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen
Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht
das Gesetz nicht vor.