immobilia 2023/07 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BÜROMARKT
Für eine Umnutzung
von Büros in attraktive
Wohnräume müssen
zahlreiche Parameter
erfüllt sein, beispielsweise
muss eine
Umnutzung zonenkonform
sein.
BILD: UNSPLASH
nicht mehr den heutigen Normen. Umbauten
können aber auch durch den Denkmalschutz
zusätzlich erschwert werden.
HOHE BAULICHE HÜRDEN
Der Aussenbezug und die Erschliessung
bedürfen bei der Umnutzung von Büro- zu
Wohngebäuden zumeist einer neuen Lösung.
Bürogebäude weisen beispielsweise
häufig eine Raumtiefe auf, die für eine
Belichtung sorgt, welche zu Wohnzwecken
kaum ausreichend ist. Massnahmen wie
die Reduzierung von Fensterbrüstungshöhen
oder der Anbau von Balkonen können
den Aussenbezug stärken. Da Wohnüberbauungen
viel kleinteiligere Einheiten
umfassen, muss auch die Erschliessung
anders gelöst werden, was oft zusätzliche
Treppenhäuser erfordert und zumeist die
vermietbare Fläche reduziert. Gleiches gilt
für die sanitäre Infrastruktur, weil Küchen
UMNUTZUNGEN
SIND NICHT
SO EINFACH WIE
GEDACHT.
und Bäder deutlich mehr Platz benötigen
als die wenigen Schächte, die bei Bürogebäuden
für die Versorgung von Teeküchen
und Sanitärbereichen erforderlich sind.
RENTABILITÄT IST
ENTSCHEIDEND
Die Rentabilität erweist sich mehrheitlich
als zentrales Problem, denn die Baukosten
einer Umnutzung sind hoch und
liegen zumeist über der Hälfte derer von
Neubauten. Folglich müssen die erwarteten
Erträge der neuen Wohnungen diejenigen
der Büronutzung deutlich übertreffen.
Dies erklärt, weshalb bisher vor allem
Objekte mit hohen und vor allem hartnäckigen
Leerständen umgenutzt wurden.
Oft entstehen in diesen Fällen Miet- oder
Eigentumswohnungen im hochpreisigen
Segment. Umso wichtiger ist der Standort
des Projekts. Denn nicht nur die Leerstände
müssen erheblich reduziert werden,
sondern auch die Mieten müssen
– im Vergleich zu jenen der Büronutzung –
deutlich erhöht werden. Diese Voraussetzungen
machen Umnutzungen trotz
zum Teil hoher Büroleerstände und Wohnungsknappheit
sehr herausfordernd.
Umnutzungen dürften deshalb kaum zu
einem Massenphänomen werden, sondern
nur vereinzelt umgesetzt werden.
*THOMAS RIEDER
Der Autor ist Leiter des Schweizer
Immobilienresearch bei der Credit
Suisse.
IMMOBILIA / Juli 2023 15