immobilia 2023/07 - SVIT

VOM STARREN FENSTERRASTER ZUM
MODULAREN THINKTANK
Im Rahmen der Curem-Abschlussarbeit wurden
diverse Experten befragt, wie Immobilien flexibel geplant
und gebaut werden können, um sich den stetig ändernden
Gegebenheiten anpassen zu können, um längerfristig
nutzbar zu bleiben.
Vorweg: Es gibt keinen einheitlichen Konsens darüber,
wie die Zukunft des Büros genau aussehen wird.
Weitgehend einig war man sich jedoch, dass auch in
Zukunft physische Büros benötigt werden. Diese müssen
Qualitäten aufweisen, um das Wohlbefinden der
Mitarbeitenden zu sichern und zu fördern. Insbesondere
müssen sie auch im War-for-Talents überzeugen
und dies nicht nur durch eine bevorzugte Lage. Zur
Qualität gehört nicht nur der Ausbaustandard, sondern
auch Design und Layout. Klassische Einzelbüros
sind genauso unbeliebt wie kaninchenstallartig strukturierte
Grossraumbüros. Dies erfordert entsprechend
flexible Gebäudestrukturen. Früher war ein klar definiertes
Fensterraster von 135 Zentimetern oder eine
Gebäudetiefe von 14 Metern fast zwingend. Heute erlauben
die neuen Büroformen mehr Variabilität. Zudem
wird heute der Mieterausbau sehr viel schneller
den neuen Anforderungen angepasst. Daher müssen
auch die entsprechenden technischen Installationen
vorbereitet sein. Lüftung, Kühlung oder Heizung müssen
einfach konfigurierbar sein, egal ob die Flächen
als Meetingräume, Einzelbüros oder Open-Plan-mässig
genutzt werden. Und die Ansprüche der Nutzer sind
gewachsen. Eine Raumhöhe von 2,60 Metern lehnen
Interessenten heute ab, es müssen schon drei Meter
im Licht sein. Diese Höhe ist nötig, um neue, modulare
Elemente wie Raum-in-Raum-Lösungen umzusetzen,
welche ohne signifikante Bautätigkeit implementiert
werden können. Flexibilitätschecks werden hier
dringend empfohlen.
VOM MIETVERTRAG ZUM
SERVICEVERTRAG
Nutzer verlangen heute immer grössere vertragliche
Flexibilität. Ein zehnjähriger Mietvertrag ist unterdessen
eine Ausnahme, und selbst bei fünf Jahren werden
mehrheitlich Ausstiegsoptionen verlangt, sogenannte
Early-Breaks. Es mag ein Zeichen unserer Zeit
sein, dass wir immer fordernder werden, aber in Bezug
auf Investitionen, welche jahrzehntelang Rendite
erwirtschaften sollen, ist es sicher sinnvoll und nachhaltig.
Nur wer über den Tellerrand hinaus plant, kann
wesentliche zukünftige Entwicklungen antizipieren.
Es zeigt sich, dass insbesondere Elemente, welche
man der Shared Economy zuordnen kann, immer
relevanter werden: Es handelt sich nicht nur um ein
Schlagwort unserer Zeit. Unternehmen möchten Flexibilität;
die Kantine für die Mitarbeiter braucht es,
aber man möchte die Verantwortung und die Kosten
dafür auslagern. Langfristige Mietverträge engen Unternehmen
in ihrer Flexibilität ein. Man könnte zwar
mehr Fläche anmieten, als aktuell benötigt, aber das
kostet. Also wird lieber innerhalb der Fläche optimiert:
Am besten wäre es, wenn der Vermieter Swing Spaces
anbieten könnte, zum Beispiel durch ein «Inhouse Serviced
Office». Insofern werden solche zusätzlichen Annehmlichkeiten
immer wichtiger.
VOM UNFLEXIBLEN BAU ZUM
«GREEN LEASE»
Heute werden auch Objekte ersetzt oder saniert,
welche ihr technisches Lebensende noch nicht erreicht
haben. Der Bestand an unflexiblen Immobilien
wird somit über die Zeit abnehmen. Die nächste Welle
der Erneuerungen wird aber vermutlich aus einem anderen
Grund erfolgen: Nachhaltigkeit, respektive Ökologie.
Insbesondere bei internationalen Unternehmen
kann ein klarer Trend zu sogenannten «Green Leases»
festgestellt werden. Vermehrt werden Anforderungen
an die Ökologie im Mietvertrag abgebildet. Dies kann
von beiden Parteien eingebracht werden. Schon länger
gibt es gewisse Anforderungen an den Mieterausbau,
wenn eine Liegenschaft zertifiziert ist. Heute gibt
es aber auch Anforderungen an die Berichterstattung
von börsenkotierten Unternehmen. Insofern ist anzunehmen,
dass sich dieser Trend fortsetzen und verstärken
wird.
ABSCHLUSSARBEIT MAS REAL ESTATE UZH
Eine detaillierte Liste, worauf bei der Entwicklung von Projekten
geachtet werden muss, kann in der Abschlussarbeit des
Autors, auf der dieser Artikel beruht, unter dem nachfolgenden
Link abgerufen werden: https://www.curem.uzh.ch/de/
forschung_und_publikationen/abschlussarbeiten.html
FLEXIBILITÄT BEI
IMMOBILIEN IST
HEUTE ZWINGEND,
UM DIESE LANG­
FRISTIG NUTZBAR
ZU HALTEN.
*RETO GURTNER
Der Autor ist Deputy
Head Tenant Representation
bei SPGI
Zurich AG.
IMMOBILIA / Juli 2023 23