smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 04/2023

Immobilien
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noch sehr hoch, im Lauf der Zeit dreht sich dieses Verhältnis um
weil Sie den gleichen Sollzinssatz auf eine immer geringere
Restschuld zahlen. Ein Immobilienkredit hat folgende Parameter:
• Darlehenssumme
• Sollzinssatz (Nominalzins)
• Effektivzinssatz: Sollzins plus anfallende Kosten
• Zinsbindungszeit (Laufzeit)
• monatliche Rate (Annuität)
Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen wird der Kredit innerhalb
der festgelegten Laufzeit abbezahlt. Eine Anschlussfinanzierung
mit einem neuen Kredit wird also nicht notwendig. Vorteile:
kein Zinserhöhungsrisiko, feste Monatsrate, tendenziell etwas
bessere Zinsen bei vielen Anbietern. Nachteile: wenig Flexibilität
bei der Tilgung, vor allem müssen Kreditnehmer schon früh
hohe Summen tilgen können. Ist nach Ablauf der Zinsbindung
noch eine Restschuld offen, wird wiederum eine Anschlussfinanzierung
nötig. Das ist häufig der Fall.
Mit einem Forward-Darlehen sichert man sich für den Anschlusskredit
bereits ganz am Anfang der ersten Finanzierung
einen bestimmten Zins. Ob das sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal
sagen – es hängt von der Zinsentwicklung ab. Steigen die
Zinsen, hat man einen Vorteil. Sinken die Zinsen, zahlt man
trotzdem mehr.
Wichtig: Verbraucherschützer empfehlen auf jeden Fall, jährliche
Sondertilgungen zu vereinbaren. So können unter anderem
Erbschaften und Tantiemen zur Tilgung genutzt werden. Laut
der Zeitschrift „Finanztest“ gibt es derzeit 5 Prozent Sondertilgung
pro Jahr ohne Aufschlag. Auch 10 Prozent sind bei einigen
Anbietern kostenlos drin. Wer noch mehr Spielraum möchte,
kann statt einem fixen Annuitätendarlehen auch einen flexiblen
Kredit wählen. Hier lässt sich zum Beispiel zusätzlich die Ratenhöhe
ändern.
Vorteile: Die Schuldentilgung lässt sich an die Lebenssituation
anpassen, zum Beispiel an ein wechselndes Einkommen. Nachteil:
Für die Flexibilität wird meist ein Aufschlag fällig. Vorsicht
hohe Gebühren: Verbraucherschützer raten von Kombinationen
aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds
mit Darlehen in fast allen Fällen ab. Zu teuer, zu unflexibel.
WELCHE KOSTEN FALLEN BEIM IMMOBILIENKAUF AN?
Interessenten dürfen nicht allein mit dem angebotenen Preis für
ein Objekt rechnen. Die Gesamtkosten setzen sich so zusammen:
Kaufpreis
• Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und
Maklercourtage (insgesamt etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises)
• eventuelle Sanierungskosten bei gebrauchten Häusern
• Kosten für den Umzug, neue Möbel und den Garten
• Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauche ich?
Je mehr Eigenkapital, umso besser. Denn damit verringert sich
die Summe, die man als Kredit aufnehmen muss. Wer kein oder
wenig Eigenkapital aufbringt, hat folgende Nachteile:
• Man bezahlt höhere Zinsen.
• Die Entschuldung dauert länger.
Bei einem vorzeitigen Verkauf – aus welchen Gründen auch
immer – steigt das Risiko, unterm Strich auf Schulden sitzen zu
bleiben. Aus diesen Gründen raten Verbraucherschützer, Sparverträge
lieber zu kündigen, um damit den Eigenkapitalanteil zu
erhöhen.
Faustregel: Das Ersparte sollte mindestens für die Nebenkosten
reichen. Das wäre dann eine 100-Prozent-Finanzierung. Entscheidend
sei, ob der Kreditnehmer die Raten dauerhaft bezahlen
kann, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale
Baden-Württemberg. Wer kein absolut sicheres und hohes Einkommen
hat, sollte mindestens 10 und am besten 20 Prozent des
Kaufpreises mitbringen. Dazu raten unter anderem die Experten
der Zeitschrift „Finanztest“.
IMMOBILIENKREDIT: WELCHE MONATLICHE RATE
KANN ICH MIR LEISTEN?
Diese Rechnung ist Voraussetzung dafür, um die maximale
Höhe des Darlehens zu ermitteln. Es kommt also darauf an, alle
monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.
Alternativ lässt sich addieren, was man binnen eines Jahres an
Kaltmiete gezahlt und zusätzlich gespart hat. Nur dieses Geld
steht zur Verfügung, wenn Sie Eigentümer sind und den Kredit
abbezahlen müssen. Wichtig ist aber auch der Blick in die Zukunft:
Wie ändern sich Einnahmen und Ausgaben, wenn man in
Eigentum lebt? Danach kann man den derzeitigen monatlichen
Überschuss anpassen.
Richtwert: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Schließlich kostet die
Lebenshaltung auch Geld. Außerdem möchte man sich durchaus
noch die eine oder andere nette Anschaffung leisten können.
Wichtig: Man sollte die Kreditrate dauerhaft tragen können. Dabei
sind eine Reihe von kritischen Punkten zu berücksichtigen:
• Wie sicher sind der eigene Job und das Einkommen?
• Sind Kinder und damit ein Verdienstausfall durch Teilzeitarbeit
eingeplant? Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen hier?
• Gibt es für den Ernstfall Rücklagen?
• Wann möchten Sie Ihr Darlehen getilgt haben?
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät, möglichst
schon einige Jahre vor Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Denn
auch ohne Schulden kostet die Immobilie weiter Geld, etwa für
Instandhaltungen. Faustregel: Für den Werterhalt der Immobilie
sollte man jährlich rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz
einkalkulieren. Die Bausubstanz ist der Immobilienwert minus
den Grundstückswert. Grundsätzlich empfiehlt es sich schon
von Anfang an möglichst viel zu tilgen. Faustregel der Stiftung
Warentest: Mindestens 2 Prozent besser 3 Prozent Tilgung sollte
man sich im Jahr leisten können.
WELCHE LAUFZEIT IST BEIM IMMOBILIENKREDIT
DIE BESTE OPTION?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, weil niemand der
Entwicklung der Zinsen seriös voraussehen kann. Die Stiftung
Warentest rät zu einer möglichst langen Zinsbindung, weil die
Zinsen im langjährigen Vergleich immer noch niedrig seien.
Der Kredit sei dann zwar teurer, biete aber mehr Sicherheit. Hier
kommt es allerdings auch darauf an, wie schnell man von den
Schulden herunterkommt. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel
keine überlange Zinsbindung, so die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.
Finanzierungsprofi Niels Nauhauser erklärt: „Wer viel tilgt, für
den sind 10 Jahre völlig ausreichend. Wer dagegen wenig tilgen
kann, den kann ein Zinsanstieg härter treffen. Das Risiko
kann man dann mit einer längeren Laufzeit reduzieren.“ Der
Verbraucherschützer rät auf jeden Fall dazu, nur Angebote mit
einer festen Laufzeit anzufragen. „Die Banken tun alles, um
sich dem Zinswettbewerb zu entziehen.“ Sie bieten oft nicht
ein Darlehen an, sondern mehrere kombinierte Kredite – zum
Beispiel einmal mit 15 Jahren Laufzeit und einmal mit 5 Jahren
Laufzeit. Finger weg.
Zehn Jahre nach Auszahlung des Kredits besteht ohnehin ein
Kündigungsrecht, unabhängig von der Laufzeit. Die Frist beträgt
dafür sechs Monate. Auch Sondertilgungen sind dann möglich.
Die beste Zeit für die Finanzierung von Immobilien ist jetzt. Die
Zinsen sind zwar gestiegen, aber immer noch historisch niedrig.
WIE LÄSST SICH DIE MAXIMALE
KREDITSUMME BERECHNEN?
Wer seinen voraussichtlichen monatlichen Überschuss ermittelt
hat, kann daraus die maximale Monatsrate für den Kredit
ableiten. Daraus wiederum lässt sich die Höhe des Darlehens
bestimmen. Die maximale Summe lässt sich mit Rechnern im
Internet ermitteln, zum Beispiel von der Stiftung Warentest, der
FMH-Finanzberatung oder mit dem Hypothekenrechner von
Zinsen-berechnen.de.
Hierzu gibt man noch verschiedene andere Werte an, etwa den
Sollzinssatz. Wer mit den Rechnern herumspielt, stellt fest: Die
Werte hängen miteinander zusammen. Verändert man Zinssatz,
Tilgungsrate und monatliche Rate, ändert sich auch die Darlehenssumme.
Dazu schauen wir uns ein paar Beispiele an:
• Bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro, einer Tilgung von
2 Prozent und einem Sollzinssatz von 2 Prozent (Annuität also
insgesamt bei 4 Prozent) liegt die Darlehenssumme bei 300.000
Euro.
• Will man nun 3 Prozent statt 2 Prozent tilgen (Annuität von
fünf Prozent) und ändert nichts an den anderen Werten, liegt
die Summe nur noch bei 240.000 Euro. Das gilt genauso bei 3
Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, also der gleichen Annuität.
• Wer sich bei 2 Prozent Tilgung und 2 Prozent Zins eine monatliche
Rate von 1.500 Euro leisten kann, bekommt 450.000 Euro
Darlehen.
• Erhöht man bei der Monatsrate von 1.500 Euro die Tilgung
auf 3 Prozent, reduziert sich die Summe wieder – auf 360.000
Euro. Ebenso, wenn man einen Zins von 3 Prozent bei 2 Prozent
Tilgung anlegt.
Die Beispiele zeigen: Der Anstieg der Zinsen hat große Auswirkungen
auf die Immobilie, die Sie sich am Ende leisten können –
oder eben nicht mehr. Kompensieren lässt sich der Anstieg durch
eine höhere Monatsrate. Aber gerade die lässt sich nicht beliebig
erhöhen. Für viele Interessenten bedeutet das derzeit: Durch den
jüngsten Zinsanstieg platzt der Traum vom Eigenheim. Erinnerung:
Je mehr Eigenkapital, umso geringer der Zinssatz.
Fazit: Wenn Sie die maximale Darlehenssumme ermittelt haben,
wissen Sie, was Sie sich leisten können. Addieren Sie nun das Eigenkapital
hinzu, ergibt sich die Summe, die Sie maximal für die
Immobilie inklusive Nebenkosten und Sanierungsmaßnahmen
ausgeben können.
WIE FINDE ICH DIE BESTEN IMMOBILIENKREDITE?
Gleich vorweg: Die Unterschiede bei den Zinsen können gewaltig
sein. Wer nicht vergleicht, hat am Ende womöglich mehrere
Zehntausend Euro mehr bezahlt als nötig, zeigt der diesjährige
Zinsvergleich der Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 4/2022).
Die Experten verglichen im Februar 2022 die Angebote von 89
Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherungen
– und zwar für vier verschiedene Finanzierungstypen. Die
Unterschiede waren zum Teil gewaltig. Hier einige Beispiele
aus der Praxis:
Bei einem Volltilgerdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit und einer
Darlehenssumme von 320.000 Euro lag das günstigste Angebot
bei 1,43 Prozent und das teuerste bei 3,38 Prozent. Der Unterschied
am Ende der Laufzeit: insgesamt 112.540 Euro. Bei einem
flexiblen Darlehen über eine Summe von 450.000 Euro lag der
niedrigste Zins bei 1,29 Prozent, der höchste bei 2,21 Prozent.
Bei 15 Jahren Zinsbindung ein Unterschied von 53.430 Euro.
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit 20 Jahren Laufzeit und
350.000 Darlehenssumme lag die Zinsspanne zwischen 1,48
und 2,76 Prozent. Der Unterschied bei gleicher Monatsrate:
67.360 Euro. Hinweis: Diese Daten sind mittlerweile überholt,
weil die Zinsen stark gestiegen sind – man muss sich immer
aktuell informieren. Sie zeigen aber gut, dass ein Zinsvergleich
sich immer lohnt.
Die „Finanztest“-Experten raten, sich mehrere Angebote einzuholen,
etwa von einem Kreditvermittler, der regionalen Bank
und der eigenen Hausbank. Bei Vermittlern sollte man nachfragen,
ob auch die Angebote regionaler Anbieter gelistet sind. Kreditsumme,
Ratenhöhe, Zinsbindung und Rückzahlungsmodalitäten
sollten immer gleich sein.
©Autor: Dietmar Kern
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