smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 04/2023

Planen & Bauen
smartLiving.
ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.
diesem Frühjahrsgutachten, das der Rat der Immobilienweisen
nun seit 20 Jahren für uns erstellt. Es ist längst zur wichtigsten
Analyse der Branche geworden.
BAUKOSTEN ZU HOCH:
VIELE BAUHERREN GEBEN JETZT AUF
Die Bauzinsen steigen an, das Material für den Hausbau hat sich
extrem verteuert: Viele Hausbauer sind finanziell überfordert.
In der Folge werden jetzt Projekte storniert und Grundstücke
zurückgegeben. Die neuen Zeiten am Immobilienmarkt machen
sich in der deutschen Baubranche bemerkbar. Höhere Zinsen
für Kredite, gestoppte Fördergelder des Bundes und teures
Material belasten Bauherren schwer. Zwar sehen Experten etwas
Besserung, doch das dürfte dauern.
BAULEISTUNGEN VERTEUERN SICH
Egal ob Stahl, Beton oder Dämmmaterialien: Die Preise am Bau
sind in den vergangenen Monaten hoch geschnellt – auch wegen
des Ukraine-Krieges, der Lieferketten durcheinanderwirbelt. Auch
die teure Energie spielt eine Rolle: Dachziegeln etwa werden bei
großer Hitze gebrannt. Bauleistungen verteuerten sich laut jüngsten
Zahlen von Mai laut Statistischem Bundesamt um 17,6 Prozent,
das war der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren.
Bei Bauherren, seien es professionelle Projektentwickler oder
private Hausbauer, kann daher die Kalkulation zwischen Grundstückskauf
und Baubeginn schnell überholt sein – trotz Puffer.
„Große Investoren haben tiefe Taschen und können Kostensteigerungen
eher abfangen“, sagte Pekka Sagner, Immobilienexperte
am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Bei privaten
Bauherren sieht es anders aus.“
STORNIERUNGSWELLE IN DER BAUBRANCHE
Das Münchner ifo-Institut beobachtet schon seit Frühjahr eine
Stornierungswelle. „Noch sind die Auftragsbücher prall gefüllt.
Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und
schlechteren Fördermöglichkeiten stellen mehr und mehr Projekte
in Frage“, so die Forscher. Mehr als jedes zehnte Unternehmen
im Wohnungsbau (11,5 Prozent) sei im Juli von Stornierungen
betroffen gewesen.
„Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock
im Frühjahr 2020“, sagte ifo-Forscher Felix Leiss. „War damals
am häufigsten der gewerbliche Bau betroffen, sehen wir heute
besonders im Wohnungsbau Stornierungen“. Das treffe Einfamilien-
und Mehrfamilienhäuser.
INFLATION WIRBELT KALKULATION DURCHEINANDER
Private Bauherren müssten neben hohen Baukosten und steigenden
Zinsen noch die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten
stemmen, erklärte der Hauptgeschäftsführer des
Bauindustrieverbandes, Tim-Oliver Müller. „Da entscheiden
sich derzeit doch einige gegen den Hausbau.“ Aber auch bei
Großinvestoren würden etliche Wohnungsbauprojekte auf den
Prüfstand gestellt.
Beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) hält
man die ifo-Schätzungen für realistisch. „Wenn Bauprojekte
noch nicht begonnen sind, dann werden sie derzeit verschoben“,
sagte eine Sprecherin. „Bei begonnenen Vorhaben heißt es oft
Augen zu und durch.“ Von einem Bauprojekt zurückzutreten,
sei nicht immer reibungslos möglich und könne je nach Vertrag
etwa Ausfallpauschalen nach sich ziehen. „Aber Sie können ja
niemanden zwingen zu bauen.“
EXPERTEN ERWARTEN KEINE ENTSPANNUNG
Bei den hohen Materialpreisen sieht der ZDB vorerst keine
Entspannung – denn ausgefallene Stahl-Lieferungen aus der
Ukraine kommen nun oft aus Brasilien oder Asien, was höhere
Preise bedeutet. Und auch die Lockdown-Politik in China
verschärfe Lieferengpässe. Der Verband warnt daher vor einer
Baukrise im kommenden Jahr. Auch IW-Experte Sagner
erwartet eine „Vollbremsung“. Jüngste Zahlen deuten darauf
hin: Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser
brach im ersten Halbjahr um 17 Prozent ein. Und auch im
Wohnungsbau fallen die Auftragseingänge deutlich, beobachtet
das Statistische Bundesamt.
Der Materialmangel am Bau bleibt laut ifo vorerst groß. So
meldeten in der Umfrage im Juli fast die Hälfte der Firmen
im Wohnungsbau Lieferprobleme. Zwar lasse der Schwung etwas
nach, doch die Kosten fielen nur langsam und von einem
„massiv hohen Niveau“. Viele Befragte erwarteten weiter Preiserhöhungen
in den kommenden Monaten.
ZU HOHE PREISE BEIM NEUBAU FÜR INVESTOREN
Bei Investoren sei die Stimmung angespannt, berichtet auch
Susanne Gentz, Expertin für Wohnimmobilien beim Großmakler
Jones Lang LaSalle (JLL). „Projektentwickler warten
ab und Käufer befürchten, in einem fallenden Markt zu teuer
zu kaufen.“ Derzeit seien Kalkulationen für Projektentwickler
„wahnsinnig schwer“. Der notwendige hohe Preis im Neubaubereich
werde häufig auf Käuferseite nicht mehr akzeptiert.
TRÜBE AUSSICHTEN FÜR DEN WOHNUNGSMARKT
Gentz sieht aber zumindest etwas Beruhigung am Markt. So
sei der Anstieg der Materialpreise und Zinsen etwas abgeflacht.
Auch wenn sich der Markt nach der Sommerpause wieder beleben
dürfte: Gentz glaubt, dass sich der Gegenwind am Häusermarkt
auswirken wird. „Wir werden deutlich sinkende Fertigstellungszahlen
sehen.“ Zugleich werde der Immobilienkauf
wegen der gestiegenen Bauzinsen für viele Menschen zu teuer,
während die Zuwanderung nach Deutschland wieder anziehe.
„Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt hoch.“
HOHE NACHFRAGE NACH BAUSPARVERTRÄGEN
Die Finanzierung eines Eigenheims wird für viele Menschen
immer schwieriger. Gründe sind steigende Zinsen und Stornierungswellen
in der Baubranche. Das verhilft dem Bausparvertrag
wieder zum Aufstieg. Angesichts steigender Bau-
zinsen haben Verbraucher das Bausparen wieder für sich entdeckt.
Das Neugeschäft stieg im vergangenen Jahr deutlich.
Beim Volumen der neu abgeschlossenen Bausparverträge gehe
er von einem Plus von 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
aus, sagte der Vorstandsvorsitzende des Verbands der Privaten
Bausparkassen, Bernd Hertweck, der Nachrichtenagentur dpa.
Die durchschnittliche Bausparsumme je Vertrag liegt demnach
mittlerweile auf dem Höchststand von über 70.000 Euro. Bei der
Stückzahl seien es 2022 15 Prozent mehr gewesen, so Hertweck.
KEINE KONTOGEBÜHREN FÜR BAUSPARER
Der Grund für den Boom liege auf der Hand, so Guthmann
vom Verband der Privaten Bausparkassen: „Bauherren und
Käufer wollen ihre Immobilienfinanzierung bestmöglich vor dem
Risiko steigender Zinsen absichern.“ Eine sichere Eigenkapitalbildung
und niedrig verzinste Darlehen – das sei die Kernidee
des Bausparens. Das hätten die Menschen im Frühjahr wieder für
sich entdeckt. Beim Bausparen ließen sich noch langfristig Bauzinsen
zwischen 1,5 und 2,5 Prozent sichern, sagt auch Hertweck.
Zum Vergleich: Laut Zahlen des Vergleichsportals Check24
‚lagen die Zinsen für Baufinanzierungen in Höhe von 300.000
Euro bei Banken Ende November zwischen 3,0 und 5,2 Prozent.
Unternehmer, Eigentümer und
Schaffer – Verantwortung und
Leistung machen den Standort aus!
Wolfgang Grupp
Alleiniger Geschäftsführer und
Inhaber der Firma TRIGEMA Inh. W. Grupp e.K.
Sie werden
Mitglied beim Tag
des Eigentums
und sparen 41
Euro Aufnahmebeitrag!
EINMALIGER VORTEIL:
HÄUSLEBAUER IN DER KRISE
Höhere Zinsen und stark steigende Preise führen gerade
dazu, dass viele Familien Hausbaupläne fallen lassen müssen.
Mehr Traum vom Wohneigentum ungebrochen? Der
Run aufs Bausparen zeige auch, dass der Traum vom Eigenheim
für viele Menschen noch nicht geplatzt ist, heißt es
von den Bausparkassen. Nur: Bei der Machbarkeit gebe es
immer mehr Probleme. „Für viele Menschen sei Wohneigentum
derzeit nicht bezahlbar“, sagt Guthmann. Und das nicht
nur, weil das Eigenkapital nicht reiche, sondern weil sich viele
auch die Kreditraten nicht mehr leisten könnten. Daher
brach das Neugeschäft deutscher Banken mit Baufinanzierungen
in der zweiten Jahreshälfte ein. Die Beratungsfirma
Barkow Consulting sprach zuletzt von einem Rekordrückgang.
Das ganze Jahr über floss weiterhin viel Geld von den
Bausparkassen in den Wohnungsmarkt: Die privaten Anbieter
gehen davon aus, 2022 ihre bisherige Rekordmarke von
31 Milliarden Euro an Baugeldauszahlungen aus dem Jahr
2020 wieder erreichen zu können.
Und bei den öffentlich-rechtlichen Bausparkassen zeichnet sich
laut Guthmann sogar ein leichtes Plus im Vergleich zu den vorangegangenen
beiden Jahren ab. 2021 flossen 9,2 Milliarden
Euro. Das sei vor allem auf das erste Halbjahr zurückzuführen.
„Inzwischen macht sich der Rückgang der Nachfrage nach Baufinanzierungen
aber auch bei den Bausparkassen bemerkbar“,
so Guthmann.
TAG DES EIGENTUMS
Samstag, 21. Oktober 2023
Beginn: 10 Uhr
Stuttgart, Liederhalle, Hegel-Saal
Mit interessanten Vorträgen - und ab 8 Uhr im Foyer
große Fachausstellung „Rund um die Immobilie“
Haus & Grund Stuttgart • Gerokstr. 3 • 70188 Stuttgart • Tel. 0711 210 48-0 • verein@hausundgrund-stuttgart.de • www.hausundgrund-stuttgart.de
©Autor: Dietmar Kern
32
33