smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 04/2023

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IMMOBILIEN
RICHTIG VERERBEN
OFT MACHT ES SINN, SCHON FRÜHZEITIG FESTZULEGEN, WER WAS BEKOMMEN SOLL
Oft macht es Sinn, schon frühzeitig festzulegen, wer was und
wie viel bekommen soll. Eine solche Vereinbarung bietet
häufig die Überlebensgarantie für Immobilieneigentum. Damit
die Immobilie wie bisher – z. B. unter der Ehefrau des Verstorbenen
– weiter existieren kann, werden andere Erben mit hohen
Beträgen abgefunden, damit sie auf jegliche Nachlassansprüche
verzichten. Aber auch aus steuerlichen Gründen übertragen
immer mehr Bundesbürger ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten.
Meistens verschenken sie Geld und Boden und lassen sich den
Übergang finanziell durch eine monatliche Rente entgelten.
Üblich ist bei Immobilien, dass Eltern Haus und Grundstück
weiter nutzen dürfen. Pacht- und Mieteinnahmen kassieren sie
bei solchem Nießbrauch wie zuvor. Häufig schrecken Eltern jedoch
vor einer Übertragung ihres Vermögens zurück, weil sie
ihre Zukunft ungesichert sehen. Der Beschenkte muss allerdings
das Präsent zurückgeben, wenn der Gönner nicht imstande ist,
ausreichend für seinen Unterhalt zu sorgen. Auch wegen groben
Undanks kann eine Schenkung jederzeit widerrufen werden. Des
Weiteren können den Erben Bedingungen auferlegt werden wie
bspw. Grabpflege oder die Spende an eine karitative Einrichtung.
GRÜNDE FÜR EINE LEBZEITIGE
ÜBERTRAGUNG EINER IMMOBILIE
Da Immobilien regelmäßig zu den wichtigsten Vermögenswerten
gehören, weil sie selbst zu Wohnzwecken genutzt werden,
Mieterträge abwerfen oder ihr Wert schlicht den wesentlichen
Teil des Familienvermögens ausmacht, stellt sich die Frage, warum
man Grundbesitz überhaupt schon vor dem Versterben verschenken
sollte. Es gibt aber tatsächlich eine Reihe von Gründen,
die es nahelegen, ein Haus oder andere Immobilien im Rahmen
der vorweggenommenen Erbfolge an Angehörige zu übertragen.
Die Gründe, weshalb sich viele überlegen, Vermögenswerte
schon zu Lebzeiten – und nicht erst mit dem Tod – an ihre
Kinder, Enkel, den Ehepartner, an Freunde oder Organisationen
(der Kirche, Stiftungen, gemeinnützige Vereinigungen, etc.)
weiterzugeben, sind vielfältig. Oft besteht der Wunsch, die
Übergabe des Vermögens oder Teilen hiervon in schenkungsund
erbschaftsteuerlicher Hinsicht optimal zu vollziehen.
Dabei steht die Überschreibung des Eigentums an einem selbst
bewohnten oder vermieteten Hauses häufig im Mittelpunkt
der eigenen Nachlass- und Lebensplanung. Eine solche Immobilienschenkung
wird mit Blick auf die Konsequenzen und
Rechtsfolgen unter anderem in erbrechtlicher und steuerlicher
Hinsicht nicht ausreichend genug durchdacht. Bei der Umsetzung
der Übertragung von Häusern ist eine umsichtige Planung
und Gestaltung unumgänglich, um vor bösen Überraschungen
geschützt zu sein.
Vermögen erhalten und Erbstreit vermeiden:
Wer Häuser und andere Vermögenswerte
langfristig in guten Händen erhalten will,
kann dies zu Lebzeiten sicherer erreichen als
durch die Erbfolge. Außerdem sorgt man
durch die Schenkung für klare Verhältnisse
und kann einen Erbstreit vermeiden.
Pflichtteil reduzieren: In Konstellationen, in
denen ein Kind enterbt wurde, kann man
durch die Schenkung der Immobilie an ein
anderes Kind (nicht an den Ehegatten) langfristig
eine Reduzierung der Pflichtteilsansprüche
des enterbten Kindes erreichen.
VERMÖGEN RICHTIG ÜBERTRAGEN, DENN:
BLUT VERBINDET ÜBER DEN TOD HINAUS
Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf sein Kind übertragen
möchte, hat eine ganze Reihe verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten,
denn je nach Bedarf können Eltern sog. Sicherungsklauseln
in den Vertrag mit einbauen.
Beispiel 1: Reine Schenkungs-Vereinbarung. Die Immobilie geht
unentgeltlich über. Das Kind wird im Grundbuch eingetragen,
alle Nutzungen und Lasten werden dadurch übertragen. Die Eltern
haben keine weiteren Ansprüche aus der Immobilie. Nach
zehn Jahren gibt es die Freibeträge erneut, die Abschreibung des
Schenkers wird fortgeführt.
Beispiel 2: Schenkungs-Vereinbarung plus Wohnrecht. Die Eltern
haben das Recht, einen Teil des Hauses zu bewohnen. Es
wird durch Eintragung ins Grundbuch abgesichert, was jeden
späteren Erwerber daran bindet. Das Wohnrecht ist nicht übertrag-
oder vererbbar. Die Eltern tragen anteilig die laufenden
Kosten. Die Schenkungsteuer wird bis zum Tod der Eltern in
Höhe des Kapitalwerts des Wohnrechts gestundet. Für die von
den Eltern weiter genutzte Wohnung können keine Werbungskosten
mehr abgesetzt werden. Das geänderte Wohnrecht stellt
keine Anschaffungskosten dar.
Beispiel 3: Schenkungs-Vereinbarung plus Nießbrauch. Die Eltern
können die Immobilie weiter selbst nutzen oder vermieten.
Sie tragen die laufenden Kosten, Großreparaturen zahlt das Kind
als neuer Eigentümer. Guter Schutz durch Grundbucheintragung.
Keine Aufhebung bei Verkauf oder Zwangsversteigerung.
Wichtig: Zusätzliche Absicherung durch dingliche Vereinbarung
eines Rückübertragungsanspruchs für den Fall, dass das Kind
stirbt. Steuer wird bis zum Tod der Eltern in Höhe des Kapitalwerts
des Nießbrauchrechts gestundet.
Beispiel 4: Schenkungs-Vereinbarung plus Leibrente. Das Kind
zahlt den Eltern vereinbarungsgemäß einen festen monatlichen
Betrag. Die Höhe kann per Wertsicherungsklausel an die Entwicklung
der Lebenshaltungskosten angepasst werden. Zur Sicherheit
sollte der Anspruch als Reallast im Grundbuch eingetragen
werden. Ist die Rente wie zwischen Fremden bemessen,
liegt faktisch ein Kaufvertrag vor. Leibrente stellt keine Anschaffungskosten
bei der Einkommensteuer dar. Liegt der Immobilienwert
mind. bei 50 % des Kapitalwerts der Rente, kann das
Kind den Ertragsanteil der Rente (= steuerpflichtiger Teil) als
Sonderausgabe abziehen, die Eltern hingegen müssen diesen jedoch
versteuern.
Beispiel 5: Schenkungs-Vereinbarung plus dauernde Last. Wie
Leibrente, Zahlungen sind jedoch nicht fest und können deshalb
sowohl an die Bedürfnisse der Eltern als auch an die Leistungsfähigkeit
des Kindes angepasst werden. Die Vereinbarung ist aber
riskant, wenn Eltern finanziell auf die Zahlung angewiesen sind.
Grundbucheintrag ist nur dann möglich, wenn die für die Zahlung
maßgebenden Faktoren im Grundbuch genannt werden.
Beispiel 6: Schenkungs-Vereinbarung mit der Möglichkeit des
Widerrufs. Schenkung mit Widerrufsvorbehalt wird im Grundbuch
durch Auflassungsvormerkung der Rückübertragung abgesichert.
Widerruf kann entweder für bestimmte Fälle (Tod des
Kindes, Veräußerung, Belastung des Grundstücks) oder für jeden
beliebigen Fall (d.h. frei) vereinbart werden. Zusätzliche Absicherung
durch Nießbrauchrecht ist möglich. Die Schenkung
kann jederzeit annulliert werden. Wird das Grundstück zurück
übertragen, erstattet das Finanzamt die Steuern. Schenkung unter
freiem Widerrufsvorbehalt belässt das „wirtschaftliche Eigentum“
bei den Eltern.
VERZICHTSERKLÄRUNGEN VON MITERBEN
Wo man sich in der Familie halbwegs grün ist, werden die eigenen
Eltern später kaum an die hinterbliebene Schwiegertochter
oder den Schwiegersohn herantreten und auf Auszahlung des
Pflichtteils drängen. Dazu kommt, dass Vater oder Mutter länger
leben müssten als man selbst, um Erbe zu werden. Im Einzelfall
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