smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 04/2023

Versicherung & Recht
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kann es aber auch angezeigt sein, den Ehepartner vor möglichen
Pflichtteilsansprüchen zu schützen. Zwei Möglichkeiten bieten
sich dafür an: a) Eine schriftliche Verzichtserklärung durch die
Pflichtteilsberechtigten. Dazu ist eine notarielle Beurkundung
notwendig. b) Die Aufrechnung von Zuwendungen, die zu Lebzeiten
an die Pflichtteilsberechtigten erfolgten. Dazu müssen Sie
die Zuwendungen jeweils mit entsprechenden Erklärungen verbinden,
die Ihr Partner später notfalls auch belegen kann.
EHEPARTNER ALS VORERBEN BESTIMMEN
Soll der überlebende Ehegatte vor dem Zugriff der Kinder oder
anderer Erben auf das Haus zunächst einmal geschützt werden,
empfiehlt sich die Abfassung eines gemeinschaftlichen Ehegattentestaments:
Die Ehegatten setzen sich gegenseitig als Vorerben
ein, die Kinder werden als Nacherben bestimmt. Die Erbschaft
fällt den Kindern dann erst beim Tod auch des anderen
Ehegatten zu. Für den Fall, dass die Nacherben ihren Anteil am
Haus und der restlichen Erbschaft sofort verlangen, wird im Testament
die Enterbung angeordnet. Das bedeutet: Wer sein Erbe
verlangt, bekommt nur den Pflichtteil.
WEITERE MÖGLICHKEITEN: BEFREITER VORERBE
Wenn Sie im Testament festhalten, dass der Ehegatte von allen
Beschränkungen, soweit gesetzlich zulässig, befreit ist, kann
dieser später im Haus frei schalten und walten. Verfügungen an
den Vorerben: Andererseits haben Sie zahlreiche Gestaltungsfreiheiten,
dem Vorerben in Verbindung mit dem Haus Auflagen
zu machen. Beispiele: a) Bei Tod oder Wiederverheiratung des
Ehegatten fällt das Haus (oder der gesamte Nachlass) an den/die
auserkorenen Nacherben. b) Das Haus darf vom Vorerben weder
verkauft noch mit Hypotheken belastet werden. c) Das Haus darf
nur an Verwandte des Erblassers verkauft werden. d) Das Haus
darf nur an Bekannte, Verwandte oder namentlich benannte Personen
oder gar nicht vermietet werden. e) Das Haus muss im
Abstand von zehn Jahren renoviert werden.
IMMOBILIEN IM FAMILIENPOOL OPTIMAL ÜBERTRAGEN
Die vorweggenommene Erbfolge über Immobilienvermögen
kann auch dadurch vollzogen werden, dass der Schenker mit
den Beschenkten – zum Beispiel seinen Kindern – einen sogenannten
Familienpool gründet. Zunächst wird durch einzelne
oder alle Familienangehörigen eine Personengesellschaft (z.B.
eine Kommanditgesellschaft oder eine GbR) gegründet und
die Immobilien als Gesellschaftsvermögen in die Gesellschaft
eingebracht. Neuer Eigentümer der Immobilie sind dann nicht
mehr Personen, sondern die gegründete Gesellschaft, die auch
im Grundbuch eingetragen werden muss. Nicht Häuser oder
Wohnungen werden Familienangehörigen geschenkt, sondern
es werden ausschließlich Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft
übertragen. Die Regelungen unter den Gesellschaftern richten
sich nach dem Gesetz und insbesondere nach dem von den Gesellschaftern
detailliert abzufassenden Gesellschaftsvertrag.
In diesem Gesellschaftsvertrag können die Familienangehörigen
festlegen, dass zum Beispiel der Schenker unabhängig von der
Höhe seiner Anteile, weitgehende Rechte (zum Beispiel Stimmrechte,
Vetorechte, Gewinnansprüche, etc.) innehaben soll. Zudem
kann durch sogenannte qualifizierte Rechtsnachfolgeklauseln
festgelegt werden, wer Gesellschafter werden kann (zum
Beispiel Abkömmlinge). Hierdurch kann vermieden werden,
dass anders als zum Beispiel im Falle des Todes des Kindes, nicht
die unter Umständen „ungeliebten“ Schwiegerkinder (Mit-)Eigentümer
des ursprünglich eigenen Hauses werden.
Ferner kann der Immobilienerhalt durch spezielle Kündigungsund
Abfindungsregeln geschützt werden.
WIDERRUFSRECHTE, UM DIE SCHENKUNG
RÜCKGÄNGIG MACHEN ZU KÖNNEN
Die gesetzlichen Widerrufsgründe (zum Beispiel bei Verarmung
des Schenkers) sind als nicht ausreichend anzusehen. Es ist nie
auszuschließen, dass sich die eigenen Lebensumstände oder die
des Beschenkten stark verändern. Nicht selten erleben Menschen
nach der Überschreibung ihres Hauses, dass sich das Verhältnis
zum Beschenkten – sei es durch Streitigkeiten oder Beeinflussung
durch Dritte (zum Beispiel der Ehepartner, Verlobten,
Freunde) deutlich verschlechtert.
Häufig wird übersehen, dass der Beschenkte als neuer Eigentümer
das Haus jederzeit weiterverkaufen oder an andere Dritte
verschenken kann. Zwar ist der Schenker bei vereinbartem und
im Grundbuch eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch insoweit
geschützt, dass er nicht „hinausgeworfen“ werden kann,
aber diese Rechte schließen eine Veräußerung des Hauses durch
den Beschenkten nicht aus. Findet sich trotz des Wohnrechts
ein Käufer, könnte dies unter Umständen bei einem Wohnrecht
von einzelnen Räumen des Hauses dazu führen, dass einerseits
ein fremder Eigentümer und anderseits der Schenker überraschend
das Haus mit diesem Fremdem teilen und mit diesem
leben muss.
Auch kommt es immer wieder vor, dass der Beschenkte, zum
Beispiel das Kind, vor dem Schenker verstirbt (durch schwere
Krankheit oder einen Unfall). In einem solchen Fall würden die
gesetzlichen oder durch Testament eingesetzten Erben neue Eigentümer
des Hauses werden, denen der Schenker unter Umständen
keinesfalls die Immobilie überlassen hätte.
Der Schenker kann sich aber absichern, indem er vertraglich
Widerrufsrechte vereinbart und über die wenigen gesetzlichen
Rückforderungsgründe hinaus, selbst durch einen umfassenden
Katalog verbindlich festlegt, in welchen Fällen und unter
welchen Voraussetzungen die Überschreibung des Hausgrundstücks
rückgängig gemacht werden kann.
Solche zur Rückforderung berechtigenden Fälle und Ereignisse
können zum Beispiel sein, dass:
• der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt oder
• der Beschenkte das Haus verkaufen will oder
• der Beschenkte wird insolvent (Asset Protektion) wird oder
• das Haus soll durch einen Gläubiger des Beschenkten zwangsversteigert
werden oder
• der Beschenkte wird geschäftsunfähig oder
• der Beschenke wird drogensüchtig, etc.
Vertragliche Rückabwicklungsmöglichkeiten sind äußerst sinnvolle
Ergänzungen zu den gesetzlichen Widerrufsgründen, müssen
aber rechtlich äußerst sorgfältig und rechtssicher erarbeitet
und im Zeitpunkt der Schenkung in dem Überlassungsvertrag
niedergelegt sein.
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GESETZLICHE UND VERTRAGLICHE MÖGLICHKEITEN,
EINE ÜBERTRAGUNG VON IMMOBILIEN RÜCKGÄNGIG
ZU MACHEN.
Absicherung der Rückforderungsrechte im Grundbuch: Damit
der Schenker vor unerwarteten Folgen ausreichend gesichert ist,
sollten seine Rückforderungsrechte dinglich abgesichert werden.
Dritten gegenüber können Rechte des Schenkers nur dann wirksam
entgegengehalten werden, wenn sich diese Rechte aus dem
Grundbuch ergeben. Eine unter Umständen drohende Zwangsversteigerung
des Hausgrundstück muss daher durch den Schenker
dinglich abgewehrt werden können.
Abzusichern sind Widerrufs- und Rücktrittsvereinbarungen
durch Eintragungen sogenannter Rückauflassungsvormerkungen
zu Gunsten des Schenkers (§ 883 BGB) im Grundbuch
und vorzugsweise verbunden mit entsprechenden notariellen
Vollmachten für den Schenker. Verfügungen über die
Immobile, die nach der Eintragung einer solchen Vormerkung
getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als der Anspruch auf
Rückübertragung dadurch vereitelt oder beeinträchtigt würde.
Beim Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Schenkers muss darauf
geachtet werden, dass die Ansprüche auf die Erträge dinglich
abgesichert werden. Nur auf diese Weise kann sichergestellt
werden, dass die Nutzungen auch dann an den Schenker fließen,
wenn der Beschenkte das Haus zum Beispiel verspielt hat.
Wer ein Haus auf Kinder überschreiben will, muss eine ganze
Reihe von rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten beachten.
Hierzu gehören Absicherungsrechte im Schenkungsvertrag,
Auswirkungen auf Erb- und Pflichtteile sowie die Schenkungsteuer.
Fazit: Wo Worte nicht ausreichen, schauen wir genau hin.
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