smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 06/2023

Versicherung & Recht
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HEIZKOSTENABRECHNUNG 2023
RECHTSKONFORM ERSTELLEN UND
PRÜFEN: DARAUF IST ZU ACHTEN
Bei der Heizkostenabrechnung für 2023 gibt es viel Neues:
die Übernahme des Dezember-Abschlags durch die Bundesregierung,
die Gas- und Strompreisbremse, die Aufteilung
des CO₂-Preises zwischen Mieter und Vermieter. Und sogar
die Heizkostenverordnung als gesetzlicher Rahmen für die Erstellung
der Abrechnung hat sich vor kurzem geändert.
Die Energiekosten sind seit Anfang 2022 stark gestiegen. Weil
Vermieter die Ausgaben für Heizöl, Gas und Strom in der Betriebskostenabrechnung
auf ihre Mieter umlegen, fällt die Abrechnung
diesmal höher aus. Eine genaue Prüfung der einzelnen
Positionen ist deshalb umso wichtiger. Die Verbraucherzentrale
weist darauf hin, dass viele Abrechnungen nicht eindeutig oder
sogar fehlerhaft sind. Mieterinnen und Mieter sollten deshalb einiges
beachten.
HEIZKOSTENVERORDNUNG –
DAS MUSS IN DER ABRECHNUNG STEHEN
Die Heizkostenverordnung 2022 verpflichtet Vermieter, die Verbrauchsdaten
monatlich zu übermitteln. So haben Mieter die
Möglichkeit, ihre Nutzungsgewohnheiten kurzfristig anzupassen,
um Energie zu sparen.
„Muss ich nachzahlen oder bekomme ich eine Erstattung?“ Das
ist die erste Frage, wenn die Heizkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung
ins Haus flattert. Ein Blick auf die Endsumme
gibt die Antwort. Doch wurde der Rechnungsbetrag korrekt
ermittelt? Nach Angaben der Verbraucherzentrale ist das bei
rund einem Drittel der Abrechnungen nicht der Fall. Die neuen
Rechnungspositionen werden die Fehlerquote vermutlich erhöhen.
Auf diese Angaben sollten Sie achten:
Ist der Abrechnungszeitraum korrekt? Prüfen Sie, ob es keine
zeitliche Überschneidung mit der letzten Abrechnung gibt. Außerdem:
Standen im Abrechnungszeitraum Wohnungen leer,
dürfen die nicht aus dem Verteilerschlüssel herausgenommen
werden, um die Kosten auf die anderen Mieter umzulegen.
Wurden die Vorauszahlungen korrekt erfasst? Aufgrund der
gestiegenen Energiepreise haben einige Vermieter die Abschläge
erhöht, teilweise sogar mehrfach. Deshalb sind die monatlichen
Vorauszahlungen besonders sorgfältig zu erfassen bzw. zu prüfen.
Stehen die Energiemengen des Vorjahres zum Vergleich in der
Abrechnung? Bei gravierenden Abweichungen, die sich nicht
durch ein geändertes Verbrauchsverhalten erklären lassen, liegt
das vielleicht an defekten Messgeräten. Oder es gab bei der manuellen
Erfassung vielleicht einen Ablesefehler?
Sind die Energiebezugskosten korrekt aufgeschlüsselt? Das zu
ermitteln, kann bei den sprunghaften Preisveränderungen der
vergangenen Monate eine Herausforderung sein. Der Versorger
stellt aber auf Anforderung die Daten bereit.
Wurden die Wartungskosten der Heizung korrekt erfasst? Die
Bundesregierung hat für Mehrfamilienhäuser ab sechs Wohneinheiten,
die mit Gas heizen, eine Heizungsoptimierung und einen
hydraulischen Abgleich vorgeschrieben. Die entsprechende Verordnung
wird mit EnSimiMaV abgekürzt. Diese Kosten dürfen
nicht auf die Mieter umgelegt werden.
DAS IST NEU AN DER HEIZKOSTENVERORDNUNG 2022
Die überarbeitete Heizkostenverordnung (HKVO) ist seit dem 1.
Dezember 2021 in Kraft. Sie sieht zwar keine Veränderungen der
Abrechnungsmodalitäten vor. Aber sie musste überarbeitet werden,
weil bis Ende 2026 sämtliche Messgeräte für die Verbrauchserfassung
von Heizwärme und Warmwasser zu digitalisieren
sind. Dazu zählt die Fernablesung der Daten über ein Smart-
Meter-Gateway, um die zeitnahe Erfassung und Analyse via Internet
zu ermöglichen. Sobald solche Messgeräte installiert sind,
muss der Vermieter Sie monatlich über den Energieverbrauch
informieren. Die Kosten dafür kann er aber umlegen. Deshalb
lohnt es sich, eine digitale Übermittlung zu wählen – per
E-Mail, über ein Internetportal oder per App. Außer dem aktuellen
Verbrauch sind die Vergleichswerte aus dem Vormonat
und dem Vorjahresmonat anzugeben. So kann man zeitnah das
Verbrauchsverhalten anpassen können, um Energie zu sparen.
CO 2
-ABGABE – DAS IST DIE NEUE REGELUNG
Obwohl der Gesetzgeber für viele Entlastungen sorgt, bleibt Energiesparen
das oberste Gebot – insbesondere bei fossilen Brennstoffen.
Ideal ist daher der Wechsel zu einer Wärmepumpe.
Seit dem Bezugsjahr 2023 taucht als neue Position in vielen Heizkostenabrechnungen
der CO₂-Preis auf. Diese Abgabe wurde
schon seit 2021 auf fossile Brennstoffe aufgeschlagen. Als Teil der
Energiebezugskosten wurde er bislang an den Mieter weitergegeben.
Seit 2023 gilt ein Stufenmodell, nach dem der CO₂-Preis zwischen
Mietern und Vermietern aufgeteilt wird. Ausschlaggebend
ist die energetische Qualität des Gebäudes – also wie hoch der
Heizbedarf pro Quadratmeter und Jahr ist (kWh/m²a). Auskunft
darüber gibt der Energieausweis des Gebäudes bzw. der Energieverbrauchsausweis.
Als Faustformel gilt: Bei einem Effizienzhaus 55 mit guter Dämmung
und effizienter Heizung zahlt der Mieter den vollen CO₂-
Preis, da hier der Wärmebedarf in erster Linie vom Verbrauchsverhalten
abhängt. Je schlechter die energetische Qualität des
Gebäudes ist, umso höher wird der Anteil, den der Vermieter
trägt. Denn hier sind die Energieverluste des Gebäudes mit entscheidend
für den Energiebedarf.
GAS- UND STROMPREISBREMSE – DAS SIND DIE
AUSWIRKUNGEN AUF DIE HEIZKOSTENABRECHNUNG
Die staatlichen Entlastungspakete für Gas und Strom machen
die Erstellung und Prüfung der Heizkostenabrechnung noch
herausfordernder. Die Gründe:
Dezember-Abschlag für Erdgas und Fernwärme: Für den Dezember
2022 hat die Bundesregierung die Abschlagzahlung für Erdgas
und Fernwärme übernommen. Grundlage zur Berechnung
ist der Verbrauch im September 2022, multipliziert mit den im
Dezember 2022 gültigen Brennstoffkosten des Versorgers. Mieter,
die ihre Heizkosten durch Vorauszahlungen an den Vermieter
begleichen, konnten unter bestimmten Voraussetzungen im Dezember
Abzüge geltend machen. Hat der Mieter davon Gebrauch
gemacht? Wenn nicht, ist in der Heizkostenabrechnung für das
Jahr 2023 eine Gutschrift zu berücksichtigen. Einzelheiten dazu
sind auf der Internetseite der Bundesregierung zu finden.
Gas- und Strompreisbremse: Die Kosten für Gas und Strom wurden
rückwirkend zum 1. Januar 2023 vom Staat gedeckelt. In
der Heizkostenabrechnung sind zum Grundpreis also die reduzierten
Arbeitspreise anzusetzen: für Erdgas 12 Cent pro Kilowattstunde,
für Fernwärme 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Dieser
Preisdeckel gilt allerdings nur für 80 Prozent des Jahresverbrauchs.
Bezugspunkt ist in der Regel der Vorjahresverbrauch,
der im September 2022 vom Versorger ermittelt wurde. Für den
Energieverbrauch, der über diesem Kontingent liegt, zahlt der
Mieter also den jeweils gültigen Marktpreis des Versorgers.
FRIST: BIS WANN MUSS DIE
NEBENKOSTENABRECHNUNG VORLIEGEN?
Vermieter haben ab Ende des Abrechnungszeitraums für die
Zustellung der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate Zeit.
Diese Frist bleibt auch gültig, wenn die Mieter vor Ende eines
Abrechnungszeitraums ausziehen. Der Zeitraum entspricht
meistens dem Kalenderjahr. So muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung
für das Kalenderjahr 2022 bis zum
31.12.2023 erstellen.
WELCHE NEBENKOSTEN MUSS DER MIETER ZAHLEN?
Zu den Betriebskosten gehören Ausgaben, die mit der Nutzung
einer Mietwohnung zusammenhängen. Dabei fallen Kosten
bei der Nutzung von Gebäude, Anlage und Grundstück an, die
Wohnungs- oder Hauseigentümer auf die Mieter umlegen können.
Nicht umlagefähig dagegen sind beispielsweise die Beauftragung
einer Hausverwaltung oder die Beitragszahlungen für
die Mitgliedschaft im Haus- und Grundeigentümerverein. Zu
den umlagefähigen Betriebskosten gehören:
Heizkosten, Warmwasserkosten, Grundsteuer, Abwassergebühr,
Betriebskosten für einen Personen- oder Lastenaufzug, Betriebskosten
für Straßenreinigung und Müllabfuhr, Betriebskosten für
Gebäudereinigung, Betriebskosten für Ungezieferbeseitigung,
Betriebskosten für Gartenpflege, Betriebskosten für Beleuchtung,
Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten
(diese beinhalten nicht die Kosten für Reparatur- und Verwaltungsaufgaben),
Betriebskosten für einen gemeinschaftlichen
Waschraum, Betriebskosten für Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss.
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