Profiwissen Aufstockung - Raiss

Haben die Eigentümer das Ziel auf einer Etage zu wohnen?
Wird das Dachgeschoss damit frei, um eine weitere moderne Wohnung zu schaffen?
Wollen sich die Eigentümer die Möglichkeit schaffen, Mieteinnahmen aus dem Dachgeschoss zu schöpfen?
Sodann sollte von einer reinen Dachsanierung Abstand genommen werden. Ein Architekt könnte eine veränderte
Nutzung des Gebäudes entwickeln.
2. Fragen der Hauseigentümer
Rendite: Wie wirtschaftlich ist eine Aufstockung?
Bei der Betrachtung nach der Wirtschaftlichkeit können verschiedene Modelle gewählt werden. In diesem Beispiel
wird folgender Ausgangspunkt gewählt:
• Es sind noch 10 Jahre Erwerbszeit geplant.
• Beim Eintritt in den Ruhestand soll bereits die Miete zum Einkommen beitragen.
• Es wird 50% Eigenkapital eingesetzt.
• Die Mieteinnahmen dürfen in den ersten 10 Jahren für Zinsen und Tilgung vollständig eingebracht werden.
Daraus könnte sich folgendes Finanzierungsmodell entwickeln:
• Die Aufstockung wird als eigenständige Wohnung mit der Fläche 100 qm geplant, Standard KfW-55.
• Die Bauinvestition beträgt € 200.000.
• Die Mieteinnahmen betragen € 7,50 per qm und damit insgesamt € 9.000,-- pro Jahr.
• KfW-Kredit in der Höhe € 60.000 mit 1,1% Zinsen, Tilgung auf die Laufzeit 10 Jahre gerechnet.
• Hypothek in der Höhe € 40.000 mit 3,5% Zinsen, Tilgung anfänglich 3% (Laufzeit 23 Jahre)
Während der ersten 10 Jahren ergibt sich für das eingesetzte Eigenkapital keine Rendite, danach 6,4%. Der KfW-
Kredit ist nach 10 Jahren abgetragen. Die Restschuld der Hypothek beträgt nach 10 Jahren € 27.500. Ohne
Berücksichtigung von Mieterhöhungen trägt die Miete bei Eintritt in den Ruhestand mit monatlich € 500 zum Einkommen
bei. Außerdem besteht für das Gebäude ein erheblich gestiegener Restwert.
Eine interessante Option ist ein „endfälliger“ Kredit der KfW. Gerade bei geringerem Eigenkapital können auf diese
Weise z. B. später fällige Lebensversicherungen als Eigenkapital eingebunden werden. Der Kreditrahmen bei der
KfW beträgt zur Zeit € 100.000 im Paket „energieeffizient Bauen“.
Eine andere Rechnung betrifft das Grundstück. Annahme: Für die Realisierung von 100 qm Nutzfläche bestünde
ein Bedarf von ca. 300 qm Grundstück, dann würde diese Fläche bei einer Aufstockung eingespart. Es muss ja
nicht in ein Grundstück investiert werden. Die ersparten Grundstückskosten bestehen aus Erwerb, Grunderwerbssteuer,
Erschließung, Außenanlagen. Würde man beispielhaft dafür € 200 per qm veranschlagen, so beträgt die
Ersparnis € 60.000. Dieser Summe würde man die Rückbaukosten gegenrechnen.
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