3 Risiken in der Immobilienwirtschaft - Competence Center Process ...

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dp FM 2011 ▪ 5 Henri Mickan Interne Kontrollsysteme in der Immobilienwirtschaft zeitlichen Aufwand 204 . Die Studie trifft keine Aussage, wie hoch dieser zeitliche Auf- wand in den einzelnen Bundesländern ist. Es wird nur beispielhaft dargestellt, dass sich zunehmend Bundesländer mit ähnlichen Interessen gemeinsam an die Bundesregierung wenden, um den Aufwand zu verringern. 205 Die politische Situation wird bei einem unternehmerfreundlichen Steuersystem, ge- ringer Regulierung und geringen bürokratischen Hindernissen bzw. hoher Unter- stützung als vorteilhaft angesehen 206 . 3.3.4 Leerstandsrisiko als Teil des Marktrisikos Das sich aus dem Markt ergebende Leerstandsrisiko wird als struktureller Leerstand beschrieben 207 . Dieser ergibt sich aus einem dauerhaften Überangebot an Flächen und tritt vor allem bei einer konjunkturellen Schwächephase auf 208 . 3.3.4.1 Flächennachfrage Die Flächennachfrage lässt sich durch Auswertung verschiedener Daten ableiten (vgl. Tab. 11). Nr. 36 Begriff Definition 1 Flächenabsatz Der Flächenabsatz beschreibt die Menge an Fläche, die innerhalb eines definierten Zeitraumes neu angemietet, geleast oder gekauft wurde. In der Regel wird ein Jahr als Zeitraum angesetzt. 209 2 Netto-Absorption Die Netto-Absorption vergleicht die aktuell belegte Fläche mit der des Vorjahres. 210 3 quantitative Flächenanforderung 4 qualitative Flächenanforderung Der Flächenbedarf stellt die Fläche (mit einer bestimmten Ausstattungsqualität) dar, die zur Befriedigung der Nachfrage notwendig ist. 211 Die qualitativen Flächenanforderungen spiegeln die Bedürfnisse der Nutzer wieder. Die Immobilie muss die geforderte Bauqualität, Ausstattung und Funktionalität bieten, um vermietet werden zu können. 212 Tab. 11: Größen zur Bestimmung der Flächennachfrage 213 204 Vgl. ebenda 205 Vgl. ebenda 206 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 147f. 207 Vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2010, S. 1047, Rn. 328 208 Vgl. ebenda 209 Vgl. u. a. Isenhöfer/Väth/Hofmann, Immobilienanalyse, 2008, S. 440; gif, Definitions- sammlung zum Büromarkt, 2008, S. 4 210 Vgl. BulwienGesa AG, Nettoabsorption, o. J. 211 Vgl. gif, Definitionssammlung zum Büromarkt, 2008, S.4 212 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 141 213 Eigene Darstellung
dp FM 2011 ▪ 05 Henri Mickan Interne Kontrollsysteme in der Immobilienwirtschaft Für die Flächenentwicklung gibt die Netto-Absorption eine realistische Prognose wieder. So würde z. B. ein Umzug einer Firma den Flächenabsatz erhöhen, da neue Flächen vermietet wurden. Die Netto-Absorption bleibt jedoch stabil, da die frei werdenden Flächen gegengerechnet werden. Durch die Auswertung der in Tab. 11 genannten Kennzahlen lassen sich eine nach- lassende Flächennachfrage (negative Netto-Absorption) oder veränderte quantitative und qualitative Flächenanforderungen feststellen. Daraufhin kann das Portfolio- management (PM) und das Asset Management (AM) die zukünftige Entwicklung der eigenen Immobilie ableiten und ggf. Maßnahmen wie z. B. Marketing, Umbau, Mo- dernisierung oder Verkauf einleiten. 3.3.4.2 Flächenangebot Der Flächennachfrage steht das Flächenangebot gegenüber. Das Flächenangebot beschreibt die Summe aller verfügbaren Flächen, die den qualitativen und quantita- tiven Flächenanforderungen potenzieller Mieter entsprechen 214 . Darunter fallen frei- gewordene Bestandsflächen sowie noch nicht vermietete Neubauflächen 215 . Die Anzahl der Baugenehmigungen lässt auf eine verschärfende oder entspannende Konkurrenzsituation schließen. Dabei muss auf die Zielgruppe der Neubauten ge- achtet werden. Falls sich die eigene mit der Zielgruppe der Neubauten deckt, müssen kundenbindende Maßnahmen ergriffen werden. 216 3.3.4.3 Auswirkung auf Kauf- und Mietpreis Durch das Zusammentreffen von Flächenangebot und Flächennachfrage ergibt sich der Marktpreis. Dies ist vor allem beim Kauf bzw. Verkauf sowie bei Neu- oder Anschlussvermietungen relevant. 217 Im Zusammenhang mit den genannten Indikatoren lassen z. B. die Höhe der Bo- den- und Baupreise sowie die Zahl der Baufertigstellungen Rückschlüsse auf die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen zu. 218 Das Zusammenwirken von Miet- und Kaufpreisen und den Fertigstellungen ist in der Abb. 9 dargestellt. 214 Vgl. Isenhöfer/Väth/Hofmann, Immobilienanalyse, 2008, S.437 215 Vgl. ebenda 216 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 143. Modernisierungen können ebenfalls das Flächenangebot erhöhen und die Konkurrenzsituation verschärfen. Da diese nicht genehmigt werden müssen und somit nicht dokumentiert und ausgewertet werden können, können sie nicht als zuverlässige Quelle verwendet werden. 217 Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 143 218 Vgl. ebenda, S. 143f. 37
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