3 Risiken in der Immobilienwirtschaft - Competence Center Process ...

dp FM 2011 ▪ 5
Henri Mickan
Interne Kontrollsysteme in der Immobilienwirtschaft
tungseinrichtungen (wie z. B. Gastronomie, Post, Banken oder Freizeiteinrichtun-
gen) sowie Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung von Bedeutung (…)“ 248 . Dabei
kann die Bewertung über die Entfernung in Metern oder Minuten erfolgen. Als Maß-
stab bieten sich bestehende Einteilungen der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen e.V. (DGNB) an. 249
Die Verkehrs- und die soziale Infrastruktur sind bei Gewerbeimmobilien relevante
Kriterien 250 . Eine abschließende Bewertung ist in dieser Arbeit nicht möglich 251 . Bei
den dargestellten Indikatoren wird das Scoring-Verfahren angewandt.
3.4.3 Architektonisches Risiko
Unter dem architektonischen Risiko werden das Erscheinungsbild und die Gebäude-
funktionalität der Immobilie zusammengefasst 252 .
Die Qualität der Architektur ist bei der Vermarktung entscheidend 253 . Je höher die
ästhetischen Ansprüche an die Immobilie sind, desto wichtiger wird das Erschei-
nungsbild. Ggf. daraus folgende höhere Kosten bei der Bewirtschaftung müssen
durch höhere Mieteinnahmen kompensiert und somit vom Mieter akzeptiert wer-
den. 254 Die Immobilie muss in einem nutzeradäquaten Verhältnis von ästhetischer
Funktion und Gebrauchsfunktion stehen 255 . Die Bewertung des Erscheinungsbilds
unterliegt subjektiven Einflüssen und erfolgt mit Hilfe des Scoring-Verfahrens. Dazu
müssen Beschreibungen erstellt werden, in denen die einzelnen Abstufungen er-
sichtlich werden und objektive Bewertungen möglich sind.
Die Architektur beeinflusst neben dem Erscheinungsbild der Immobilien über die
Baukonstruktion auch die Funktionalität 256 . Durch unterschiedliche Konstruktionsar-
ten wird die Umnutzungsmöglichkeit beeinflusst. Falls ein Großteil der Wände z. B.
statische Funktionen erfüllt, sind diese kaum bzw. nur mit großem Aufwand zu ent-
fernen (z. B. gemauerte Innenwände). Im Vorteil sind Immobilien mit Gipskarton-
wänden oder Elementbauweise, da Umbaumaßnahmen zeit- und kostengünstiger
248
Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien im
Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 164, Anm. d. V. in Klammern
249
Vgl. DGNB, Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen (Steckbrief Nr. 60), 2008, S. 3f.
250
Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse, 2005, S. 364
251
Es wird auf die Fachliteratur zum Thema Projektentwicklung verwiesen, u. a. Diederichs,
Immobilienmanagement im Lebenszyklus, 2006, S. 89; Kavalirek, Immobilienmarketing,
2009, S. 396; Dammert, Öffentliches und privates Baurecht, 2009, S. 129
252
Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien
im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 169
253
Vgl. Falk, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 640
254
Vgl. Wetzel, Konzeption eines Risikomanagementsystems für die Assetklasse Immobilien
im Portfolio eines Versicherungsunternehmens, 2010, S. 170
255
Vgl. u. a. Trotz, Immobilien - Markt- und Objektrating, 2004, S. 75, Vöth/Hoberg, Immobilienanalyse,
2005, S. 378
256
Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse, 2005, S. 377
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