siebter secur immobilien rendite fonds - MP BRANDL GmbH & Co. KG

ten drei Wirtschaftsjahre wird mit dem Kapitalisierungsfaktor
(Basiszinssatz + Zuschlag von 4,5 Prozent) multipliziert zum Ertragswert
des Unternehmens. Liegt der Basiszinssatz beispielsweise
bei 4 Prozent ergibt sich ein Kapitalisierungszinssatz in
Höhe von 8,5 Prozent und der Ertragswert beträgt dann das
11,76-fache des bereinigten Jahresertrages. Den Basiszinssatz
für 2010 hat der Bundesfinanzminister mit 3,98 % ermittelt. Der
Ertragswert wird erhöht um den gemeinen Wert von nicht
betriebsnotwendigen Aktiva und Passiva, zuzüglich Wert von
Beteiligungsgesellschaften und des gemeinen Wertes von Betriebsvermögen,
das dem Betrieb innerhalb von zwei Jahren
vor dem Stichtag zugeführt wird. In der Gesamtsumme ergibt
sich dann der gemeine Wert des Unternehmens.
Dieser nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelte
gemeine Wert des Unternehmens ist jedoch sowohl für
den Anleger als auch für die Finanzbehörde nicht bindend. Beide
können diesen Wert ablehnen, wenn es sich dabei um ein
offensichtlich unzutreffendes Ergebnis handelt.
Für Anleger dieser Beteiligungsgesellschaft stehen die beiden
Verschonungsoptionen und auch die übrigen Steuervergünstigungen
für Betriebsvermögen nicht zur Verfügung. Die Beteiligung
an der Zielgesellschaft stellt für den Privatanleger zu 100
Prozent nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen dar, das der
normalen Erbschaftsbesteuerung unterliegt.
steuerfolgen für kapitalgesellschaften als investor
Beteiligen sich juristische Personen (z.B. GmbH, AG) an der Beteiligungsgesellschaft,
so ergeben sich für diese abweichende
steuerliche Konsequenzen, deren wesentliche Grundlagen sich
folgendermaßen darstellen:
Für Kapitalgesellschaften sind Gewinne aus der Veräußerung
von Anteilen an anderen Kapitalgesellschaften und etwaige
Dividenden weitgehend körperschaftsteuerfrei. Dies gilt auch
dann, wenn diese Gewinne mittelbar über eine Personengesellschaft
bezogen werden. Seit dem 01. Januar 2004 gelten 5
Prozent dieser steuerfreien Einnahmen als nicht abzugsfähige
Betriebsausgaben, so dass im Ergebnis die Gewinne aus der
Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften zu 5 Prozent
der Körperschaftsteuer unterliegen.
Etwaige Dividenden (im Planzeitraum nicht vorgesehen) unterliegen
bei einem Investor in der Rechtsform der Kapitalge-
steuerlIche grundlagen
sellschaft auf seiner Ebene grundsätzlich der Gewerbesteuer,
wenn die Voraussetzungen einer so genannten Schachtelbeteiligung
(durchgerechnete Beteiligungsquote mindestens 15
Prozent) nicht erfüllt sind. Gewinne aus der Veräußerung von
Anteilen an Kapitalgesellschaften sind hingegen auf Ebene der
Kapitalgesellschaft grundsätzlich nur in Höhe des vorstehend
erwähnten Anteiles von 5 Prozent (genau wie bei der Körperschaftssteuer)
gewerbesteuerpflichtig.
Die Zinsen aus dem Gesellschafterdarlehen der Beteiligungsgesellschaft
unterliegen der normalen Gewinnbesteuerung
bei dem Kapitalgesellschafts-Investor mit Körperschaftssteuer,
aber nicht der Gewerbesteuer, weil insoweit ein Beteiligungsertrag
aus einer Personengesellschaft vorliegt.
Besteuerung der Zielgesellschaft
Die Zielgesellschaft ist in der Rechtsform der GmbH organisiert
und ist daher als Kapitalgesellschaft nach dem Körperschaftsteuergesetz
zu besteuern (Steuersatz ab 2008 15 Prozent plus
Solidaritätszuschlag). Die mit dem Gesetz zur Unternehmenssteuerreform
2008 eingeführte Zinsschranke (Begrenzung der
steuerlichen Berücksichtigung von Zinsaufwendungen als
steuerlich abziehbare Betriebsausgabe) hat keine steuererhöhende
Folge bei der Zielgesellschaft, da die Freigrenze von
EUR 1 Million Zinsaufwand p.a. bei der Zielgesellschaft nicht
überschritten wird.
Die Zielgesellschaft unterliegt kraft Rechtsform auch der Gewerbesteuer.
Einziger Gesellschaftszweck der Zielgesellschaft
ist jedoch der Erwerb, die Nutzung und etwaig die Veräußerung
von Grundstücken, so dass die Zielgesellschaft die erweiterte
Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG für sich
in Anspruch nehmen kann. Durch die erweiterte Kürzung wird
der gesamte Überschuss der Zielgesellschaft von der Gewerbesteuer
freigestellt.
Die Vermietung der Fondsimmobilie durch die Zielgesellschaft
an die Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH ist eine Vermietung
von Grundbesitz, die nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer
befreit ist. Da die Lagerboxen in dem vermieteten
Grundbesitz teilweise auch von privaten Endnutzern angemietet
werden, ist eine Option zur Umsatzsteuerpflicht für die Vermietung
des Grundstückes an die Secur Lagerhaus Stralauer
Allee GmbH nach § 9 Abs. 2 UStG ausgeschlossen.