Guide de l'habitat 2016

ACHETER - LOUER
GUIDE DE L’HABITAT POLYNÉSIEN 2016
ACHETER EN VEFA
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est
très répandue en Polynésie. Légalement très encadrée,
ce mode d’acquisition présente un intérêt
certain, que ce soit pour le promoteur ou pour
l’acquéreur.
Le cadre légal
Le contrat de VEFA : La vente en l’état
futur d’achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur
ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l’acquéreur au fur
et à mesure de leur exécution : l’acquéreur est
tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement
des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs
de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des
travaux. (CC - Art. 1601-3).
Par le contrat de réservation le promoteur s’engage
à construire et livrer le bâtiment. Ce contrat
mentionne notamment la surface habitable, le
nombre de pièces principales, les dégagements
et dépendances et fournit un descriptif de la
qualité de la construction, des éléments d’équipement
et des éléments collectifs. Il mentionne
également le délai de livraison du bien. Le promoteur
engage sa responsabilité en cas de non
respect de ces mentions. Cependant, concernant
le délai de livraison, la loi prévoit un certain
nombre de causes de suspension de ce délai (ex
: intempéries). L’éventail des facteurs pouvant
retarder la livraison du bien étant très large, on
peut considérer que les délais initialement prévus
sont rarement respectés.
La Garantie Financière d’Achèvement :
selon le principe de la VEFA, le promoteur doit
apporter une garantie financière d’achèvement
ou GFA (Code de la Construction et de l’Habitation
– Art L.261), donnant à l’acquéreur la certitude
qu’en cas de défaillance du promoteur, le
financement de l’immeuble est garanti par l’assureur
jusqu’à son achèvement.
La Loi Carrez : la loi n°96-1107 du
18/12/1996, dite Loi Carrez, protège les acquéreurs
d’un bien dans une copropriété. Elle définit
un mode de calcul de la superficie (superficie
Carrez), qui correspond à la surface habitable au
sol, après déduction de l’épaisseur des murs, de
la surface d’occupation des escaliers, des embrasures
de portes et fenêtres, des dépendances
(garage, places de parking, cave) et dont la
mention est obligatoire sur tous les documents
relatifs à la vente.
Dans le cadre d’une VEFA, où la loi Carrez s’applique
également, la mention de cette superficie
est d’autant plus utile que le bien n’est pas
achevé à la date de la signature. En l’absence
d’une appréciation visuelle, elle constitue le seul
élément d’appréciation.
Si vous avez acquis un bien dans une copropriété
et que la superficie réelle se trouve être inférieure
de 5% ou plus à celle mentionnée sur les actes,
vous êtes en droit d’exiger, dans un délai d’un an
à compter de la signature, une diminution du
prix proportionnelle à la différence de superficie
constatée. Par contre, aucune augmentation de
prix ne pourra vous être demandée dans le cas
d’une superficie réelle supérieure à celle prévue
dans les actes.
L’obligation de l’acheteur : sa seule obligation
est bien évidemment de payer le prix du
bien. La loi prévoit, en cas de retard de paiement,
des indemnités.
Quel est l’intérêt de la VEFA ?
Pour le promoteur :
La VEFA lui permet de financer son projet par
avance et de le commercialiser de manière
ferme. Le financement se fait par apport des
propriétaires, au fur et à mesure de l’avancement
des travaux. Pour le promoteur, c’est une économie
sur ses coûts de financement.
Pour l’acquéreur :
La VEFA permet, dans une certaine limite de
personnaliser son logement (choix des
matériaux, agencement intérieur…),
d’étaler le paiement du bien, au
rythme de l’avancement des
travaux, d’obtenir une réduction
du prix initial ou des
dommages et intérêts,
en cas de non respect,
par le promoteur, de
ses obligations, et
de renoncer à l’achat
pour certaines raisons
précises.
Les garanties offertes
au propriétaire sont
nombreuses. Tout
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d’abord, la garantie d’achèvement et de remboursement,
qui protège contre les risques de
défaillance du constructeur, qui pour ce faire,
est légalement tenu de souscrire auprès d’un
établissement financier ou d’un assureur, une
garantie d’achèvement de travaux. Ensuite, après
la livraison du bien, la garantie de parfait achèvement,
qui couvre les problèmes de conformité
et les défauts de malfaçons qui surviendraient
au cours de la première année. La garantie décennale
assure le gros œuvre et les éléments
d’équipements indissociables du gros œuvre (ex
: fondations, toiture…) pendant une durée de
10 ans.
La participation de l’acquéreur au financement
du projet permet au promoteur de réduire ses
coûts et donc le prix de vente du bien. Cette
économie se répercute également sur les frais de
notaire. Il faudra par contre tenir compte, en cas
de financement par prêt bancaire, des intérêts
différés, dont le montant augmente au fur et à
mesure des appels de fonds par le promoteur.
Pendant 12, 24 mois, parfois plus, l’acquéreur
devra payer des intérêts qui viendront augmenter
le coût de son investissement.
ACHETER EN SOCIÉTÉ
CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)
La SCI est constituée d’un minimum de deux
personnes, morales ou physiques, de n’importe
quelle nationalité. Ainsi, les associés peuvent
être un couple marié ou non, les membres d’une
même famille, un groupe d’amis ou un groupe
de personnes sans lien particulier qui décident
d’acquérir un bien en commun.
Principes de fonctionnement
Chaque associé reçoit des parts sociales
proportionnellement à ses ap-
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