Guide de l'habitat 2016

ACHETER - LOUER GUIDE DE L’HABITAT POLYNÉSIEN 2016
Lorsque la situation ne présente pas de problème
particulier, le TGI ordonne le partage et renvoie
les héritiers devant un notaire qui établira l’acte
de partage et procédera aux publications légales.
Le tribunal peut se faire assister d’un expert pour
évaluer les biens et la détermination des lots.
Lorsque la situation est complexe, un notaire
sera désigné par le tribunal pour effectuer les
opérations de partage, sous le contrôle d’un
juge. Le notaire exposera un projet de partage
aux indivisaires dans un délai d’un an. En cas
d’accord entre eux, le projet de partage sera validé.
En cas de désaccord, il appartiendra au juge
de trancher.
L’attribution préférentielle
Il est possible pour le conjoint survivant du défunt
de demander, avant que le partage ne soit
ordonné, qu’un bien de l’héritage en particulier
(ex : le logement qu’elle occupait à l’époque du
décès) lui soit attribué en préférence aux autres
héritiers. Si le conjoint survivant était pacsé, il
pourra bénéficier de cette attribution préférentielle
sous réserve que le partenaire décédé l’ait
prévu dans un testament.
Dans le cas ou cette attribution préférentielle
porte sur un bien dont la valeur est supérieure
aux droits du bénéficiaire dans l’héritage, ce
dernier devra verser au comptant (sauf entente
amiable) une soulte à ses cohéritiers, destinée à
équilibrer le partage.
En cas de désaccord sur le principe d’attribution
préférentielle, le TGI peut être saisi pour trancher,
en tenant compte du principe de priorité du
conjoint sur les autres héritiers et des intérêts de
chacun.
DONATION ET
DONATION-PARTAGE
La donation
Si une personne souhaite de son vivant, faire
une donation à tous ses enfants, il lui est possible
de donner à chacun d’eux une somme
d’argent. Dans ce cas, à son décès, la part qui
leur reviendra sera déterminée en fonction de la
valeur du bien donné ou du bien acquis grâce au
don au moment du règlement de la succession.
De ce fait, si l’un des enfants a investi la somme
donnée de façon prospère, il sera pénalisé à la
succession.
La donation-partage
La donation-partage permet à toute personne
de régler de son vivant, tout ou partie de sa succession
entre ses héritiers présomptifs. Il s’agit
d’une succession anticipée, puisque le donateur
est vivant au moment de l’acte qui procède d’un
partage entre ses héritiers.
Les avantages d’une donation-partage
S’agissant d’une donation anticipée, la donation-partage
permet la transmission de l’héritage
aux bénéficiaires avant le décès du donateur
de manière irrévocable. Le transfert de propriété
est immédiat. Le bénéficiaire pourra par exemple
nantir ou hypothéquer le bien avec le consentement
du donateur, voir le vendre, avec l’accord
des parents et des frères et sœurs.
Les bénéficiaires peuvent procéder à des
échanges entre les biens reçus. Ces échanges ne
sont pas soumis à droits de mutation.
Contrairement à la donation simple, la valeur des
dons est évaluée au jour de la donation-partage
et non au moment du décès.
La donation-partage ne peut être remise en
cause du vivant de son ou ses auteurs. Par contre,
en cas de décès du ou des donateurs, un héritier
réservataire pourra dans un délai de cinq années,
demander une action en réduction, si ses droits
n’ont pas été respectés.
L’USUCAPION
L’usucapion (ou prescription acquisitive) est le
moyen d’acquérir juridiquement un droit réel,
au terme d’une certaine période durant la quel
ce droit a été exercé de fait, c’est à dire par une
possession continue, (non interrompue, paisible
et publique, non équivoque et à titre de propriétaire,
pendant une durée qui varie selon le cas.
Qui peut usucaper ?
Toute personne qui occupe et entretient une
terre (y compris le quo-indivisaire d’un terrain
qui s’est comporté comme seul propriétaire)
peut prescrire.
Les délais :
- la prescription peut être décennale (dite aussi
sur titre) si l’occupant a acheté un terrain a une
personne en pensant que cette dernière en était
propriétaire, ou si l’occupant l’a reçu par testament
ou donation, chacun de ces cas devant être
suivi d’une occupation de la terre sans interruption
pendant au moins 10 ans
- la prescription peut être trentenaire si l’occupant
n’a pas de titre de propriété mais qu’il
occupe la terre sans interruption pendant 30
années.
La procédure
Il est nécessaire de saisir la commission de conciliation
obligatoire en matière foncière (CCOMF),
en adressant à son président, une requête accompagnée
:
- du relevé du compte hypothécaire du propriétaire
d’origine et du demandeur ;
- de l’extrait du plan cadastral ;
- du procès verbal de bornage ;
- de la généalogie et des actes d’état civil.
En cas de non-conciliation constatée par la
CCOMF, il faudra saisir le juge ou la chambre des
terres (TGI) d’une action en usucapion. Enfin,
pour rendre la décision du TGI opposable aux
tiers, il faudra procéder à son enregistrement et
sa transcription au service de la conservation des
hypothèques. Plus aucune action en revendication
ne pourra alors être entreprise.
Services à consulter
pour plus d’information :
Division Assistance aux Particuliers :
40.47.19.20 (IMMEUBLE TE FENUA)
Recette-Conservation des Hypothèques
(IMMEUBLE TE FENUA – 2 e ETAGE)
LA REVENDICATION
DE PROPRIÉTÉ
L’action en revendication de propriété est une
procédure visant à la reconnaissance juridique
d’un droit de propriété immobilier.
Le demandeur devra apporter la preuve de sa
qualité de propriétaire, par la production d’un
titre de propriété. En cas d’absence de titre ou
d’existence de plusieurs titre, il appartiendra au
juge d’étudier les présomptions les meilleures et
les plus caractérisées et de trancher.
Si le demandeur est déclaré être le propriétaire,
l’éventuel possesseur du bien a l’obligation de le
restituer.
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