Guide de l'habitat 2016

ACHETER - LOUER
GUIDE DE L’HABITAT POLYNÉSIEN 2016
port en capital. La SCI achète le bien ; elle en est
donc propriétaire. Les associés pourront en être
les locataires, moyennant un loyer, ou occupants
à titre gratuit (principalement le cas dans une SCI
familiale). Les associés pourront aussi décider de
louer le bien à un tiers. Les loyers seront payés à
la SCI. Après déduction des charges (et paiement
de l’impôt sur les transactions, le cas échéant),
les associés pourront se partager le bénéfice
éventuel, ou décider sa mise en réserve (par
exemple en prévision du financement de travaux
d’entretien, d’extension, ou du remboursement
anticipé d’une partie du crédit…).
La SCI est régie par des statuts. S’il est recommandé
de les faire rédiger par un professionnel
(notaire, avocat), il existe un grand nombre de
sites en ligne qui proposent des modèles types,
qui, moyennant quelques aménagements qui
tiendront compte des spécificités propres à
chaque cas, pourront servir de base à la rédaction
des statuts de votre SCI. Ces statuts mentionnent
la dénomination, le montant du capital
social (aucun minimum ni maximum prévu par
la loi), la durée de la société (99 ans maximum),
la répartition des parts et du capital social entre
les associés et les règles de fonctionnement. Une
clause d’agrément pourra prévoir l’accord préalable
des associés pour l’entrée de toute nouvelle
personne dans le capital social (y compris au
profit d’un descendant d’un associé). La SCI est
dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou
non.
Pour quelles raisons acheter en SCI ?
Acheter en SCI peut présenter plusieurs avantages,
que se soit au niveau de la souplesse de
gestion que sur un plan financier :
Une grande liberté de gestion : l’acquisition
d’un bien immobilier est un acte qui
implique une gestion à long terme. Des conjoints
pourront décider d’acquérir un bien au travers
d’une SCI dans laquelle ils auront effectué leurs
apports financiers. Ils pourront ainsi librement
convenir de la répartition des parts sociales et du
pouvoir entre eux. Ils pourront également prévoir
la division de l’usufruit et de la nu-propriété
des parts sociales : ainsi au décès de l’un d’eux,
le survivant pourra hériter de la propriété totale
du bien.
Dans la gestion proprement dite (encaissement
des loyers, entretien…) la tenue d’une comptabilité
propre à la SCI permettra une séparation
claire avec le patrimoine personnel de chaque
associé.
Une transmission du bien grandement
facilitée : les personnes héritant ensemble
d’un bien possèdent les mêmes droits
sur ce bien et se retrouvent en situation d’indivision.
Cette situation oblige les quo-héritiers à
s’entendre sur tous les actes de gestion et sur
la disposition du bien, ce qui signifie qu’aucune
vente, location, transformation ne peut se faire
sans l’accord de l’ensemble des indivisaires…
une source quasi certaine de désaccords !
Si le même bien avait était acquis en SCI, les
ayant-droit auraient reçu des parts sociales en
proportion de la valeur de leur héritage de ce
bien. Ceux-ci pourront par conséquent décider
de la répartition du pouvoir au sein de la SCI, et
chacun pourra aisément décider de sortir de la
société en vendant ses parts aux autres associés
ou à un tiers (sous réserve du respect de la clause
d’agrément).
Pour mieux contrôler une donation :
vous pourriez souhaiter faire un don de votre
bien, à un membre de votre famille ou autre, tout
en voulant conserver le contrôle dans la gestion
de ce bien. Dans le cas d’un immeuble acquis en
SCI, il vous suffira de conserver un nombre suffisant
de parts pour vous assurer un pouvoir de
décision prépondérant.
Des avantages financiers : Lors d’une
cession de biens le vendeur peut avoir à payer un
impôt sur la plus-value. S’il vend un bien en nom
propre, il ne sera pas tenu compte du passif, et
le prix de la vente servira de base au calcul de
l’impôt. Dans le cas d’une SCI, le prix des parts
tient compte du passif lié au bien, et notamment
les dettes. La base de calcul de l’impôt en sera
diminuée d’autant. Ce principe profitera également
à l’acquéreur, car les droits de mutation
seront calculés sur les mêmes bases.
Quelques contraintes !
Comme toute société, la SCI est soumise à des
contraintes administratives. Il y a tout d’abord les
formalités liées à la création de la SCI. Ensuite, au
moins une fois par an, il faudra réunir les associés
en Assemblée Générale, même si la procédure
peut être bien moins formelle que pour une société
commerciale (ex : en SCI familiale).
Si la SCI a pour but la mise en location, il pourra
être nécessaire qu’elle soit titulaire d’une patente,
avec obligation de déclarer, en fin d’année,
le chiffre d’affaires pour le calcul de l’impôt sur
les transactions réalisées.
ACHETER - LOUER
Je réalise l’acquisition
d’un bien immobilier
via une SCI :
suis-je soumis à une
imposition spécifique ?
La simple acquisition d’un terrain bâti ne
constitue pas une activité économique passible
des impôts dits commerciaux prévus
au code des impôts.
Toutefois, l’article 221-1 du code des impôts
prévoit que l’impôt foncier est établi
annuellement sur les propriétés bâties sises
en Polynésie française.
La forme juridique du propriétaire (personne
morale ou personne physique), est
sans influence sur l’assujettissement à cet
impôt. C’est donc en sa qualité de propriétaire
d’une construction que la SCI sera redevable
de l’impôt foncier.
Cet impôt se calcule par application d’un
taux de 10% à la valeur locative du bien
qui a été diminuée d’un quart pour tenir
compte des frais divers incombant au propriétaire.
Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier
est soumise aux droits d’enregistrement.
A ce titre vous pouvez vous rapprocher
de la Direction des affaires foncières
afin d’obtenir des informations plus complètes
sur ce point.
La Direction des affaires foncières
Recette-Conservation
des hypothèques
Rue Dumont d’Urville, Orovini,
Immeuble TE FENUA
B.P. 114 - 98713 Papeete
Standard : (689) 40.47.18.18
Fax. : (689) 40.47.19.17
Courriel : daf.direction@foncier.gov.pf
www.affaires-foncieres.gov.pf
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