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OCTOBRE 2017
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Un acquéreur n’est-il pas déjà utilement
renseigné par une agence immobilière?
Une agence s’occupe de la mise en relation
des parties à la vente et est rémunérée en
fonction du résultat de la transaction. Son
rôle est essentiel mais différent de celui du
juriste conseil dont l’intervention porte sur
le fond de la réglementation applicable.
Sur quoi faut-il insister pour qu’un
investissement immobilier soit rentable?
Si l’investisseur est à la recherche d’un
rendement locatif, il doit d’abord être
conscient que la législation en matière
de bail à loyer peut limiter le rendement
lorsqu’il s’agit de locations privées (5% du
montant total d’investissement s’il s’agit de
locatifs non meublés).
Il n’aura pas cette contrainte dans le cadre de
l’immobilier commercial et pourra obtenir
des rendements supérieurs en aménageant
des logements meublés ou de l’immobilier
de luxe. De façon empirique, j’observe
néanmoins que les défauts de paiements
sont plus élevés pour les locations à des
sociétés, que pour des personnes physiques.
Quant aux locations meublées, beaucoup
de propriétaires s’en sont détournés après
avoir vu leur intérieur dégradé ou avoir été
en butte à des réclamations constantes des
locataires.
“L’achat d’un objet
immobilier est la
décision financière
la plus importante
de la vie d’un
particulier”
Le conseil d’un spécialiste est indispensable
sur ce sujet qui fait l’objet d’un contentieux
administratif abondant.
Quels sont les documents contractuels
sur lesquels l’investisseur doit être
attentif?
Il s’agit tout d’abord des mandats qui sont
donnés à une agence immobilière. Il ne faut
pas perdre de vue que les conditions d’un
mandat se discutent toujours, et il ne faut
pas se laisser enfermer dans des termes trop
contraignants.
Les compromis de vente qui, dans la
pratique luxembourgeoise, sont rédigés
par les agences immobilières doivent être
soigneusement étudiés, notamment si des
conditions suspensives sont nécessaires ou
si des indemnités sont prévues en cas de
défaillance de l’une ou l’autre des parties.
Les éléments essentiels de la transaction se
trouvent déjà dans le compromis de vente
qui, aux termes de l’article 1583 du Code
Civil est déjà parfait s’il y a eu accord sur
la chose et le prix. Il ne faut jamais se hâter
de signer et ne pas hésiter à demander des
délais pour prendre conseil.
Faut-il acheter en neuf?
D’un point de vue purement fiscal, le
système d’amortissement qui existe dans la
législation luxembourgeoise et qui prévoit
un amortissement de 6% de la partie de
l’immeuble pour les six premières années
lorsque celui-ci est affecté aux logements
locatifs, constitue un avantage fiscal certain.
Un tel amortissement couplé à la déduction
d’intérêts bancaires peut conduire à l’absence
d’un revenu imposable et même à la création
d’un déficit foncier qui, dans notre droit fiscal,
peut être imputable sur d’autres revenus.
Attention tout de même, les immeubles
neufs sont extrêmement onéreux et le
rendement locatif brut (avant impôts) s’en
ressent. Là aussi, des arbitrages sont à faire,
un amortissement plus faible peut être
plus que compensé par un rendement brut
supérieur.
La rénovation de logements peut constituer
une solution alternative intéressante
puisqu’elle permet d’obtenir la TVA réduite,
ce qui n’est plus le cas de l’achat du neuf, et
permet d’obtenir des rendements bruts et
plus élevés.
Les dépenses de rénovation peuvent être
déduites sur une période maximum de
cinq exercices. Attention néanmoins de
rester dans les limites de la rénovation et
de ne pas voir les travaux requalifiés par
l’administration en travaux d’investissement.
Observez-vous une demande des
investisseurs étrangers?
L’investissement immobilier au Luxembourg
est attrayant pour les étrangers, non
seulement du fait des fondamentaux
économiques, mais aussi du fait que de
nombreuses conventions fiscales signées avec
des Etats étrangers prévoient un principe
d’imposition exclusive tant des revenus
locatifs que de la fortune au Luxembourg.
En fonction de sa fiscalité d’origine,
l’investissement immobilier luxembourgeois,
même si le marché est d’une dimension
bien sûr très limitée, peut constituer une
alternative intéressante.
Même dans le cas de l’investissement locatif
privé, avec un taux de rentabilité de 5%
de l’investissement, nous restons dans des
rendements intéressants, surtout s’ils se
conjuguent avec une tendance haussière du
marché, comme nous avons pu l’observer
ces dernières années, et que la majorité des
observateurs pensent voir encore perdurer. n
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