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Edilizia
mediante il contratto di acquisto, che il bene è effettivamente
nuovo in quanto mai utilizzato, né dal cedente né da
altri soggetti, anche mediante locazione o comodato.
La circolare n. 90/E del 17 ottobre 2001 contiene,
inoltre, un’importante novità relativa agli immobili ristrutturati.
Viene precisato, infatti, che può essere considerato
nuovo anche un fabbricato strumentale acquistato da
un’impresa di costruzioni che prima della cessione abbia
operato sullo stesso una radicale trasformazione. Si deve
trattare, però, di una trasformazione significativa; per
esempio, non è agevolabile il mero adattamento della
struttura alle caratteristiche di un’eventuale nuova categoria
catastale.
In sostanza, quando viene acquistato un immobile
ristrutturato è possibile beneficiare della Tremonti-bis se
ricorrono tutte due queste condizioni:
—è stata eseguita una trasformazione radicale;
— l’importo complessivo dei lavori eseguiti è prevalente
rispetto al costo di acquisto dell’immobile da parte del
cedente.
L’impresa che cede il fabbricato deve attestare la
sussistenza dei due requisiti.
Per illustrare questo criterio può essere utile ricorrere
a un esempio. Ipotizziamo che un’impresa di costruzione
acquisti un fabbricato non nuovo per un milione di
euro e che, in seguito, esegua una trasformazione radicale
con un costo di 1,3 milioni di euro. Data la prevalenza del
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TERAMOIMPRESA 7/2001
costo dei lavori su quello del bene, l’immobile che verrà
venduto (che ipotizziamo interamente strumentale per
natura) risulta nuovo e quindi può beneficiare della detassazione.
Aree fabbricabili. In questo ambito riveste, inoltre,
importanza l’acquisto di aree fabbricabili. La circolare n.
90/E precisa che questa ipotesi dà diritto a detassazione solo
se sull’area iniziano i lavori di costruzione e purché l’acquisizione
sia avvenuta successivamente al 30 giugno 2001
e nei periodi d’imposta agevolati. Per esempio, un’area
acquistata nel 2001 (dopo il 30 giugno) è detassata nel 2001
solo se i lavori di costruzione sono iniziati entro il 2001.
L’importo detassabile è dato dal rapporto tra la quota
parte dei lavori eseguiti (stato avanzamento lavori) al
termine di ciascun periodo d’imposta e l’ammontare complessivo
del costo preventivato per l’intera costruzione.
Le aree acquistate prima del 30 giugno 2001 non
generano mai beneficio Tremonti. Esse, tuttavia, dovrebbero
essere considerate ai fini del calcolo della media
degli investimenti del quinquennio precedente. Non è
ancora chiaro con che criteri vadano conteggiate ai fini
della media, anche se per rendere omogeneo il valore di
confronto sembrerebbe corretto applicare anche per il passato
il criterio di proporzionalità rispetto alla quota di
lavori effettuata in ciascun periodo.
(fonte: Il Sole 24 Ore)
C.I.E.A.
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