Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten - Tweede Kamer

20 februari 2013
Figuur 7.3: Vergelijking grondproductiekosten per woning 1980 – 2008 (in euro’s) naar
componenten prijsniveau 1980, autonome groei (loon- en materiaalprijsstijgingen) en overige
(locatie afhankelijke kosten, kwaliteit, regelgeving)
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Wat betreft de stijging van de verwervingskosten geldt dat deze toe te schrijven is aan
locatieafhankelijke kosten (excessieve kosten door verwerving van boomgaarden kassen e.d.).
Daarnaast speelt het effect van hogere kwaliteit een rol (lagere dichtheid, betekend meer
verwervingskosten per woning) en de schaarstepremie een rol: door de stijging van de
woningprijzen is er meer ruimte in de prijskolom en kan ook de agrariër aan de onderkant van de
kolom zijn grond voor een hogere prijs dan de waarde in agrarische staat verkopen. Dit zelfde
geldt vanzelfsprekend ook voor andere grondeigenaren.
De kostentoename voor bouw- en woonrijp maken in de plannen is toe te schrijven aan
kwaliteitsverbetering: lagere dichtheid en een hoger niveau van afwerking van de openbare ruimte.
Daarnaast is er vermoedelijk ook sprake van extra kosten voor bodemverbetering en kosten van
maatregelen om aan regelgeving te voldoen (meer geluidwallen, waterberging e.d.).
De plankosten zijn in vergelijking tot de andere kostensoorten bijzonder sterk gestegen. Deels
kunnen de complexere planning en procedures en regelgeving (onderzoekskosten en overleg) hier
debet aan zijn. Voor een ander deel geldt mogelijk ook dat gemeenten door de stijgende
grondprijzen een steeds groter deel van hun ambtelijke organisatie aan de grondexploitaties
konden toerekenen. Ook er is sprake van inefficiëntie, omdat het wegens hoge opbrengsten niet
nodig was deze kosten goed te beheersen.
Relatief gewicht zoals ingeschat door de onderzoekers
Door de onderzoekers is op basis van eigen (praktijk)ervaring een inschatting gemaakt van het
relatieve gewicht van de aspecten ‘locatie’, ‘kwaliteit’ en ‘regelgeving’ in de stijging van de
grondproductiekosten op macroniveau. Deze inschatting moet worden beschouwd als een expert
opinion en staat daarmee los van het uitgevoerde onderzoek.
Op macroniveau blijkt uit de meta-analyse (zie ook figuur 1.1) dat de grondprijzen van nieuwe
koopwoningen met circa € 60.000,-- (exclusief BTW) zijn gestegen in de periode van 1990
71
-
Verwerving Bouwrijp/woonrijp maken Plankosten Overige kosten
Prijsniveau 1980 Autonome groei Overig