Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten - Tweede Kamer

20 februari 2013
in 1999. Het was de periode van grote vraag, meer royale financieringsmogelijkheden (6 tot 7
maal jaarinkomen, overwaarde meenemen enz.). De woningkwaliteit zelf veranderde niet veel, de
woonomgeving ook niet veel (wel inrichtingskwaliteit werd gaande weg beter).
Consumenten wilden kopen en konden kopen, of een woning nu 20.000 euro meer of minder
kostte maakte niet uit.
Bijzonder was dat vertraging, ook als gevolg van onderhandeling over de grondprijs (als gevolg
van rigide grondquotes bijvoorbeeld), bij woningprijsstijgingen van toen eenvoudigweg veel meer
opleverden voor bouwer en grondexploitant dan de rentekosten van vertraging. Dezelfde woning,
op papier of al bijna gerealiseerd, leverde bij een half jaar vertraging soms gewoon 15.000 euro
extra op. Dat werd dan bijvoorbeeld verdeeld volgens de grondquote; bouwer 10.000, gemeente
5.000 euro. Zo was iedereen blij, ook de koper want die had een huis en kon het geld gemakkelijk
lenen en financieren. Daarna ontstond overwaarde voor de koper.
Vertraging en traagheid van partijen (grondexploitant en bouwer) werd in feite flink beloond. Er
was geen prikkel voor sneller werken. De gemeente kreeg ook veel meer binnen dan geraamd,
vooral vanaf het residueel rekenen, dat in 1998-1999 bij veel gemeenten werd toegepast. In eerste
aanleg vooral als grondquotes. Dat leverde een rem op meer woningkwaliteit, zodat het convenant
van 2001 daarvoor een oplossing moest bieden voor zorgvuldig residueel rekenen uitgaande van
gewenste woningkwaliteit.
Gemeenten als Zwolle verdienden veel op de grondexploitaties. Per jaar werd in de hoogtij dagen
wel 10 mln. euro aan de algemene middelen overgeboekt. Dat is ongeveer 10.000 euro per woning
in het Zwolse bij een bouwproductie van 1.000 woningen per jaar. Zwolle was echt geen
uitzondering (NB. De raming van 2000 euro per woning van RIGO betreft meer de recentere
periode vanaf 2004/2005).
Met de residuele berekening kon de grondprijs relatief veel meer stijgen dan de woningprijs, bij
een lagere bouwkostenstijging.
Grondproductiekostenstijgingen
De grondproductiekosten zijn in betreffende periode veel langzamer gestegen. Er ontstond binnen
de lopende grondexploitaties veel ruimte om meer kosten te maken. Voor een deel is dat gebeurd:
- meer inrichtingskwaliteit (ook bij de erfafscheiding tussen openbare ruimte en privé tuin)
- er werd meer infrastructuur doorberekend (ten laste van de grondexploitatie gebracht)
- ook kosten van bodemsanering voor zover niet gesubsidieerd kwamen op exploitatie
- nieuw beleid kon plannen ook nog wel met tegenvallers confronteren, zoals een stankcirkel
- verwervingskosten gingen omhoog, mede omdat ontwikkelaars er meer voor betaalden (bij
92
Zwolle kocht de gemeente nog in voor 5 tot 9 euro voor grasland, terwijl ontwikkelaars in
hetzelfde gebied 30 tot 50 euro betaalden). Maar dat was een stukje verdeling van de
mogelijke ontwikkelingswinst in de gehele kolom.
Ook de woningkwaliteit is wel toegenomen.