Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten - Tweede Kamer

20 februari 2013
resterend circa 25 jaar ongeveer € 1,0 miljard. De rentelasten bedragen thans circa € 12 miljoen
per jaar.
In eerste instantie was de grondexploitatie een samenwerkingsvorm tussen overheid (rijk,
provincie, gemeente Groningen en gemeente Slochteren) en marktpartijen (Heijmans, Hanzevast,
AM en Bouwinvest). Deze samenwerking is in 2011 ontbonden. De gemeente Groningen is nu
volledig verantwoordelijk voor de grondexploitatie.
Locatie-specifieke kosten
De locatiekeuze van Meerstad aan de oostzijde van de stad is voornamelijk gebaseerd op de
beschikbare ruimte en de gebiedskenmerken. Omdat het laagste punt van de omgeving aan de
oostzijde van de stad ligt, kon in combinatie met woningbouw ook eenvoudig waterberging worden
gerealiseerd. Het daarbij vrijkomende zand kan worden gebruikt om de overige delen op te hogen
(‘werk met werk maken’).
De stad Groningen is in de jaren ’70 en ’80 aan diverse kanten fors uitgebreid. Nog verder
westelijk zijn de nog resterende locaties voor toekomstige woningbouw voornamelijk in handen van
(Twentse) bouwers. Aan de zuidkant van de stad was weinig ruimte beschikbaar voor uitbreiding
van de woningvoorraad omdat daar vrij snel natuurgebieden bereikt worden (stroomgebied van de
Drentse Aa en de Hondsrug). Bovendien lag de gemeentegrens aan de zuidzijde al dicht bij de
stadsrand. De noordzijde van de stad is niet zo goed bereikbaar. Na de keuze voor een
gebiedsontwikkeling aan de oostkant van de stad hebben zowel gemeente (circa een derde deel)
als marktpartijen (circa twee derde deel) grond aangekocht.
Belangrijkste kostenopdrijvende effect is de factor tijd. Een jaar vertraging in de realisatie heeft
een negatief effect op het saldo van de grondexploitatie van circa € 8,0 tot € 10,0 miljoen euro
(netto contante waarde). Een belangrijke reden daarvoor is het feit dat in de aanvangsfase van de
gebiedsontwikkeling op grote schaal grond is ingekocht. Achterliggende gedachte was, dat er een
vrijwel gegarandeerde vraag was naar de te realiseren woningen in combinatie met een
voortdurende waardestijging. Na het uitbreken van de crisis is dit beeld in sneltrein vaart
veranderd en is het zelfs een onterechte veronderstelling gebleken. In de perceptie van
voortdurende waardestijgingen zijn in de grondexploitatie reserveringen opgenomen voor het
realiseren van (bovenplanse) voorzieningen (onder andere een bijdrage aan de realisatie van de
Sontbrug) en was er voldoende ‘rek’ aanwezig om kwaliteit toe te voegen in het gebied en om
andere beleidsopgaven (waterberging en Ecologische HoofdStructuur) te verwezenlijken.
Kwaliteitskeuzes
In het ruimtelijk ontwerp van het plangebied is ervoor gekozen om niet alleen een woonwijk te
realiseren maar tegelijkertijd nieuw landschap te creëren. Omdat in praktijk blijkt dat landschap
minder maakbaar is dan aanvankelijk werd verondersteld, kan dit onverwachte kosten met zich
mee brengen in de realisatie, beheer en onderhoud van het gebied. Een voorbeeld uit een
nabijgelegen gebiedsontwikkeling (Blauwe Stad) is dat de waterkwaliteit van het gerealiseerde
meer dusdanig hoog is, dat de planten die als bodembedekker in het meer zijn aangebracht veel te
snel groeien. Directe gevolg is dat deze bodembedekkers veel vaker dan voorzien (enkele keren
per jaar) ‘gemaaid’ moeten worden.
In het kader van kostenbesparing wordt er naar gestreefd om meer privaat groen te realiseren en
minder publiek groen. Dat betekent dat de uitgeefbare kavels groter worden (nu al circa 500 m²
80