Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten - Tweede Kamer

20 februari 2013
(circa € 10.000,-- per woning exclusief BTW) tot 2008 (circa € 70.000,-- per woning exclusief
BTW). Daarvan is circa € 42.000,-- niet te verklaren uit de geconstateerde reguliere
prijsontwikkeling.
Inschatting van de onderzoekers is dat voor uitleglocaties met een woningdichtheid van circa 30
woningen per hectare de kostenverhogende invloed van:
- locatiespecifieke kenmerken ongeveer € 12.000,-- per woning (circa 30% van het onverklaarde
72
deel) bedraagt,
- kwaliteitsaspecten circa € 8.000,-- per woning (circa 20% van het onverklaarde deel) en
- regelgeving eveneens circa € 8.000,-- per woning (circa 20% van het onverklaarde deel).
Het resterende onverklaarde deel van € 14.000,-- per woning kan worden gezien als
schaarstepremie (circa 30% van het onverklaarde deel). Dit bedrag komt in de buurt van andere
schattingen (EIB winst op grondexploitatie van uitleglocaties; en een indicatieve berekening vanuit
de toename van de opbrengsten van koopwoningen – zie tabel 6.5).
Locatiespecifieke kenmerken leiden grotendeels tot hogere verwervingslasten en hogere kosten
voor bouw- en woonrijp maken. Door RIGO (1992) zijn deze kosten in beeld gebracht voor
uitleglocaties. De kwaliteitseffecten leiden eveneens tot hogere verwervingslasten en hogere
kosten voor bouw- en woonrijp maken. Bij een afnemende woningdichtheid lopen deze kosten
sterk op, omdat het plangebied per woning groter wordt. Inschatting van de onderzoekers is dat bij
een woningdichtheid van 25 woningen per hectare de kosten van kwaliteitseffecten circa € 15.000,-
- per woning bedragen. De inschatting van de kosten voortkomend uit regelgeving is gebaseerd op
een sommatie van de afzonderlijke regels, waarbij regelgeving met betrekking tot
waterhuishouding, bodemsanering, geluid en de vogel- en habitatrichtlijn de grootste invloed
hebben (elk circa € 1.000,-- per woning). De overige regelgeving (archeologie, MER, en
luchtkwaliteit) hebben een minder sterke invloed van ongeveer € 500,-- per woning). Verder is
uitgegaan van indirecte kosten van regelgeving als gevolg van vertragingen van circa € 2.000,--
per woning. Daarbij is een voorinvestering in de grondkosten van circa € 45.000,-- per woning
aangenomen (circa 75% van de totale grondkosten per woning), in combinatie met een jaar
vertraging tegen een gemiddelde rentelast van 5% per jaar.
5. In welke mate zijn de grondproductiekosten gesubsidieerd door de overheid met als doel
om opwaartse druk op de grondprijzen te voorkomen?
Gemeenten in de twintig stadsregio’s kregen BLS-subsidies (Besluit Locatiegebonden Subsidies),
een rijkssubsidie voor stimulering van de woningbouw. 21 Dit bedrag verschilde per regio (van circa
€ 1.000,-- tot € 3.000,-- per woning, in 2005 tot 2010) en is binnen regio’s op verschillende
manieren verdeeld.
Naast BLS kregen en krijgen veel gemeenten ook ISV-bijdragen van het Rijk (Investeringsbudget
Stedelijke Vernieuwing). Deze ISV-bijdragen zijn bedoeld voor vernieuwing van verouderde
woonwijken (vaak naoorlogse wijken met veel goedkope huurappartementen) en bevatten
21 In de periode 1995 – 2005 waren BLS-bijdragen specifiek bedoeld voor
grondexploitatietekorten voor VINEXwoningbouw in de stadsgewesten. In de periode 2005 -2010
werden BLS-gelden gezien als middel om woningbouw in stadsgewesten te stimuleren.