Verdiepingsonderzoek grondproductiekosten - Tweede Kamer

20 februari 2013
Wet- en regelgeving
Er zijn geen noemenswaardige kostenverhogende aspecten te benoemen die voortkomen uit de
regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit of geluidhinder. Vertragingen in het project zijn in het
verleden opgetreden omdat te hoge stedenbouwkundige eisen zijn gesteld door de gemeente. De
huidige vertraging is vooral ingegeven door de marktsituatie. Voor het gebied is één
bestemmingsplan opgesteld met wijzigingsbevoegdheid zodat voor de verschillende
deelontwikkelingen het bestemmingsplan gefaseerd in procedure zal worden gebracht. Feitelijk is
sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en beleving van het gebied. In praktijk
wordt er dan ook slechts beperkt zienswijzen ingediend tegen de planologische procedures.
Het risico met betrekking tot bodemverontreiniging ligt zoals hiervoor al vermeld, bij de
projectontwikkelaars. Het risico op bodemsanering op de gemeentelijke grondposities is afgekochte
en verrekend in de verkoopprijs van de desbetreffende kavels.
8.6 Gespreksverslag gemeente Helmond
Stijgingen kosten en prijzen
Het beleid van VINEX was erop gericht met ruimtelijke ordening schaarste te creëren voor
woningbouw. De vraag nam echter onvoorzien toe met meer huishoudens met tweeverdieners
forse toename van koopkracht door dalende rente en ruimere leningen (4 maal inkomen). Mensen
konden veel meer betalen voor dezelfde nieuwbouwwoning. Binnen een kort tijdsbestek van een
paar maanden vloog de prijs soms wel 10.000 euro omhoog.
De hausse in woningprijzen kwam vooral van de vraagkant. De prijzen in die jaren stegen fors,
zonder dat de kwaliteit en kosten veel meegroeiden.
Met enige vertraging stegen aan de kostenkant vooral de grondverwervingsprijzen, die de
prijsontwikkeling van vastgoed volgden.
Toen werden er winsten gerealiseerd op de grondexploitatie, zoals op Brandevoort 1 (ca 30 mln.).
Nu wordt er afgeboekt en verlies verwacht, zoals op Brandevoort fase 2 (ca 50 mln.) In 1997-2008
heeft het grondbedrijf ca 49 mln. aan de algemene middelen afgedragen (zie gemeente Helmond,
Nota grondbeleid 2013-2016, augustus 2012). Voor de huidige verwachte tekorten zijn
voorzieningen getroffen vanuit de reserve grondbedrijf en de algemene middelen.
Excessieve kosten, door locatiekenmerken en regelgeving
Met Brandevoort fase 1 is gestart op het deel van de locatie voor 6.000 woningen met de minste
excessieve kostenelementen. Bij fase 2 spelen die kosten wel. Binnen de gemeentegrenzen was
geen andere locatie mogelijk.
Het gaat om de volgende kostenverhogende posten:
- Verwerving en uitplaatsing van drie agrarische bedrijven met intensieve veehouderij: 25 ha
85
voor 50 mln. euro, 200 euro per m2. Daarbij hogere agrarische grondverwervingskosten.
- Hoogspanningleiding moest worden omgelegd voor 7 mln. euro, met daarbij toch ook nog
ruimteverlies op het nieuwe tracé.
- Onderdoorgangen onder het spoor Eindhoven Helmond, 12 mln. euro.
- Geluidwerende voorzieningen langs de spoorweg en (interne) ontsluitingswegen (binnen het
plan), met ruimteverlies
- Waterberging als compensatie (Waterschap)