Adviesrapport zorgeloos wonen in Etten-Leur - Surplus Groep

Tevens vertroebelt door het scheiden van wonen en zorg de scheidingslijn tussen intramuraal en extramuraal.Wonen in een zorgcomplex staat namelijk steeds meer gelijk aan het VPT in andere vormen van huisvesting. Erzijn dus grofweg twee manieren om een woonruimte aan te bieden. Ten eerste als regulier verblijf (intramuralesetting) en ten tweede als zelfstandige woning (extramurale setting). Bij de eerste variant is echter sprake vaneen groter leegstandrisico. Ook loopt de zorginstelling een groter vastgoedrisico dan voorheen. Afwaarderingvan het vastgoed kan nodig zijn, wat mogelijk een negatief effect heeft op de kasstroom, maar ook devermogenspositie aan kan tasten. Dit terwijl de zorginstelling juist de vermogenspositie dient te verbeteren alshet grote risico’s loopt. Vanaf 2018 vergroten deze risico’s, omdat het integraal tarief bestaande uit een NHCdeel en een ZZP deel dan onderhandelbaar is. Huurlasten liggen vast dus waarschijnlijk ontstaan geenonderhandelingen over het NHC-deel. Met als gevolg dat het ZZP deel dus wel onderhandelbaar is en dit tenkoste kan gaan van de kwaliteit van de zorg.Het gevolg voor WEL is dat het scheiden van wonen en zorg onzekerheid schept over de inkomsten vanzorgvastgoed. Het grotere risico dat Surplus loopt is, met oog op het samenwerkingsverband, niet positief tenoemen. WEL dient samen met bijvoorbeeld Avoord wonen en zorg de langdurige huurovereenkomsten teherzien en hierbij na te gaan of men mogelijk in de nieuwe huurvoorwaarden het scheiden van wonen en zorgen de integrale tarieven (NHC) kan verwerken. Scheiding van wonen en zorg brengt ook een uitdaging met zichmee voor het strategisch management van WenS. De scheiding zou namelijk een kwaliteitsverbetering brengenwat betreft de maatstaven van huisvesting. Dit door klantgerichter te werken, vraaggestuurde huisvesting enmeer participatie en eigen initiatief aan de cliënt over te laten. Het meer werken vanuit de gedachte van“customer intimacy” is dan noodzakelijk. Of met andere woorden: het continu afstemmen van het aanbod, opde wensen en de behoeften van de klant. Door de klant individuele waardepropositie aan te bieden, dusaanbod op basis van het individu, genereert men een duurzaam klantvoordeel. Hier valt wel een onderscheidte maken tussen de lichte en de zware zorg. Men dient zich wel af te vragen hoe groot de lifetime-value nog isvan iemand die zware zorg nodig heeft. Daarnaast is de zorgaanbieder ineens in meer of mindere matewerkzaam in de verhuurbusiness en de woningcorporatie bevindt zich plotseling in de zorgsector. Synergietussen deze verschillende werelden is realiseerbaar als de organisaties van elkaar leren. Dit gebeurt natuurlijkin de vorm van WenS. Uiteindelijk biedt dit de kans om een samenhangend geheel te realiseren waarbij detwee verschillende werelden als één te zien zijn om hiermee de bedreigingen en de kansen in de markt aan tepakken. Dus al met al een win-win situatie voor de klant, de corporatie en de zorgaanbieder.ConclusieEr van uitgaande dat de scheiding voorlopig alleen ZZP 1 en 2 betreft, is het voorWenS een verstandige keuze om zelf deze scheiding zover mogelijk door tevoeren. Extramuralisatie van huidige intramurale verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen leidt tot gedeeltelijke eliminatie van het leegstandsrisico voor dezorgpartij Avoord. Hiermee verschuift het leegstandsrisico naar de corporatie.Aan de corporatie dus de taak om vraaggericht de markt te benaderen. Alsbewoners zelf de huur gaan betalen kan een verschil ontstaan tussenhuuropbrengsten van de zorgaanbieder in het oude systeem en de opbrengstendie in de nieuwe situatie via het reguliere punten systeem gaan lopen. Dezekosten komen naar ons idee voor rekening van de zorgpartij. De bedoeling is datWEL de huurcontracten van haar zorgwoningen gaat onderhouden met debewoners zelf en niet meer met de zorgpartij.De inkomsten van deze verhuur vallen naar alle waarschijnlijkheid lager uit. Dezorgpartij vult dit gat op met de huur van de geplaatste zorginfrastructuur. Deze16