Fundos de Pensão - Fipecafi

para contornar as restrições regulamentares
e aplicar no “filé mignon” do mercado
imobiliário, que é a incorporação
de projetos. Apesar de suas vantagens,
entretanto, a oferta disponível desse tipo
de FIP ainda não tem sido suficiente para
atrair fatia expressiva dos recursos dos
fundos de pensão até porque, muitas vezes,
o “filé” acaba ficando somente na
carteira do estruturador da operação,
avalia Benny Faerman, diretor de Investimentos
do Serpros, que ainda não aplica
nesse segmento. “Estamos sempre
abertos a analisar oportunidades de investimento
e um FIP bem estruturado,
bem montado, com uma parceria adequada
e que repasse ao investidor uma parte
significativa da incorporação pode ser
interessante, mas a oferta nesse nível tem
sido pequena”, lamenta Faerman.
Embora o mercado esteja crescendo
rapidamente e o FIP já seja um instrumento
bastante utilizado para aplicações
em renda variável com lastro imobiliário,
é um produto novo e os fundos de pensão
costumam ter uma visão um pouco
mais conservadora, analisa José Paulo
Marzagão, sócio do escritório Navarro
Advogados. Entre as principais vantagens
dessa modalidade de aplicação, diz
ele, está a de oferecer uma alternativa de
diversificação que permite fugir ao “engessamento”
dos limites para investimentos
em imóveis. “No modelo do FIP
entram várias Sociedades de Propósito
Específico (SPE) e vários projetos e, por
ser uma operação de renda variável, o
investidor não fica sujeito às restrições
impostas às aplicações imobiliárias”.
Clareza em todas as
etapas
Para o economista Mauro Molchansky,
da consultoria financeira Real
Assets, a oferta de FIPs imobiliários ain-
da é de fato incipiente mas sua perspectiva
é promissora desde que esses fundos
sejam estruturados com maior dose
de “musculatura”, ou seja, com uma clara
destinação de recursos, característica ainda
ausente da maior parte dos produtos
já lançados. “Nos últimos anos os FIPs
foram criados mais para investir no mercado
financeiro do que em projetos imobiliários.
Agora já estão começando a surgir
FIPs voltados efetivamente ao mercado
imobiliário, com maior clareza nos projetos.
Para o investidor, é importante que
a destinação de recursos esteja bem estabelecida,
ele precisa saber como entrar
e como sair do investimento”.
Entre os requisitos para desenvolver
essa musculatura, Molchansky destaca
a transparência e cita alguns itens
indispensáveis para que o investidor
possa enxergar o investimento no início,
meio e fim, como, por exemplo, uma
estrutura de custos bem delineada e a
definição do critério de contratação de
construtoras. “O emissor tem que produzir
um documento que dê credibilidade
ao negócio, precisa deixar claro que
o projeto de fato está lá, incluindo o terreno,
arquitetura e engenharia”. Outro
aspecto essencial para atrair investidores
como os fundos de pensão, lembra
Molchansky, é a definição sobre quem
vai representá-los. “O investidor deve
ter um conselheiro independente e participar
do comitê de investimentos. Zelar
para que haja 100% de transparência
em todas as etapas é um requisito que
dá mais conforto”.
Para Marcelo Xandó, diretor da consultoria
financeira Verax, os fundos de
pensão permaneceram ariscos com relação
a investimentos imobiliários, por um
lado, porque as grandes incorporadoras
costumavam vender as cotas já no topo,
e eles não tinham como acompanhar o
processo. “Só iam receber retorno depois
FIPS IMOBILIÁRIOS . REND REND RENDA REND A V VVARIÁVEL
V ARIÁVEL
Um FIP
bem estruturado,
bem montado,
com uma parceria
adequada,
pode ser
interessante
ABRIL 2008 21