Revista SECOVIRIO 119

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JURÍDICO - ARTIGO ASSEMBLEIA USO DE PROCURAÇÃO metamorworks / stock.adobe.com Solange Santos - Advogada regularidade das procurações apresentadas em assembleias condominiais é tema recorrente nas indagações ao Departamento Jurídico. O tema é regulado pelos arts. 653 a 692 do Código Civil, nos quais encontramos seus aspectos gerais, obrigações do mandante e mandatário e extinção do mandato. O mandato é um contrato em que o mandante outorga poderes ao mandatário para agir em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, por intermédio do instrumento denominado “procuração”. Na relação condominial, a representação se dá quando o proprietário de unidade que está impossibilitado de comparecer à assembleia – seja por motivos concretos ou quando não deseja estar presente – confere a um terceiro de sua confiança, condômino ou não, poderes para representá-lo perante o condomínio e deliberar sobre os assuntos constantes da ordem do dia. Essa representação pode ser conferida para um único ato, em que se estabelecem o dia, local e assuntos a serem tratados, ou pode ser outorgada por tempo indeterminado. Neste caso, não há termo final, valerá enquanto não for revogada. Como já mencionado, a outorga de procuração é regulada pelo Código Civil. Entretanto, algumas Convenções de condomínio possuem cláusulas que ora limitam a quantidade de procuração por pessoa, ora exigem que somente condôminos possam representar seus pares, ora proíbem que o síndico e demais membros da administração, bem como parentes mais próximos, recebam procuração. Todas essas disposições podem gerar questionamentos com relação à sua legalidade. O assunto é controvertido. Há quem entenda que a Convenção é um acordo de vontades e assim privilegia a consecução de normas que facilitam o convívio social. Por esse motivo, tais disposições seriam perfeitamente válidas. Para outros, porém, se o Código Civil não impôs qualquer limitação à sua utilização, não poderiam as Convenções instituí-las, sob pena de serem consideradas nulas de pleno direito. O Secovi Rio entende que as Convenções podem impor tais limitações, as quais prevalecerão até serem modificadas pela comunidade ou por meios judiciais. Outro ponto controverso diz respeito à quantidade de procurações conferidas a um único representante. Essa prática não é ilegal, salvo disposição na Convenção. Pode ser SECOVI RIO / 2020 / nº <strong>119</strong> / 18
considerada uma demonstração clara da confiança depositada pelos diversos condôminos em uma única pessoa, mas também pode ser vista como um comportamento antiético, quando essa pessoa detém poderes para decidir sozinha aspectos da vida condominial e utiliza tais Com a entrada em vigor do novo Código Civil, não existe mais a obrigatoriedade de reconhecimento de firma nas procurações. Cabe ao terceiro a quem ela será apresentada decidir se exigirá o reconhecimento. poderes para aprovar despesas, assinar contratos, aprovar suas contas, eleger membros da administração ou a si própria. Na prática, há casos de condomínios pequenos em que um único morador concentra a representação de até 2/3 dos proprietários, anulando o poder de decisão dos demais condôminos. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, não existe mais a obrigatoriedade de reconhecimento de firma nas procurações. Cabe ao terceiro a quem ela será apresentada decidir se exigirá o reconhecimento. No caso dos condomínios, o terceiro é a assembleia geral, e o presidente da Mesa é o encarregado dos trabalhos. Contudo, na ausência de disposição expressa na Convenção, entendemos que a exigência do reconhecimento de firma não deve ser deixada para o momento da realização da assembleia, posto que, dessa forma, poderia inviabilizar a participação do condômino, representado por seu procurador. Recomendamos que a questão deve ser levada à apreciação da assembleia geral para que seja definido qual o procedimento a ser adotado, se será ou não exigido o reconhecimento de firma. A inserção da exigência no Edital de Convocação nos parece plausível, porquanto evitará quaisquer surpresas no momento da realização da assembleia. Outros questionamentos referem-se à validade da outorga de procuração por viva voz, o que não é muito usual. No entanto, é perfeitamente possível, em primeiro lugar porque está prevista no art. 656 do Código Civil, salvo se o ato a ser praticado pelo procurador deva ser celebrado por escrito, o que, via de regra, não acontece nas decisões condominiais. O mandato por escrito objetiva dar segurança de que a pessoa está habilitada para o ato perante terceiros; no entanto, se outorgada de viva voz essa vontade, inexiste qualquer dúvida, cabendo ao presidente da assembleia fazer consignar em ata a outorga. No que diz respeito à extinção do mandato, o Código Civil, no art. 682, elencou essas hipóteses: pela revogação ou pela renúncia; pela morte ou interdição de uma das partes; pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir poderes ou o mandatário para os exercer; pelo término do prazo ou a conclusão do negócio. Ressalte-se que este é um contrato que exige como requisito essencial a confiança, posto que, com a outorga do mandato, há autorização para que o mandatário aja em seu nome, realizando negócios e assumindo compromissos que devem ser cumpridos pelo mandante, salvo no caso em que o mandatário excede dos poderes que lhe são conferidos. SECOVI RIO / 2020 / nº <strong>119</strong> / 19
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