Revista SECOVIRIO 119

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emergencialmente o mesmo problema”, adverte
Fernando Santos.
Segundo o arquiteto, a ação corretiva
tecnicamente adequada representará um
investimento alto e concentrado, que poderia
ter sido diluído por anos de manutenções
menores. “Os problemas mais comuns nos
condomínios residenciais do Rio de Janeiro se
concentram nas áreas de infraestrutura (PC de
luz, PI de gás, garagens, áreas de funcionários
etc.), fachadas e coberturas. Normalmente as
áreas técnicas de infraestrutura recebem
cuidados mínimos e não especializados, que
acabam maquiando problemas mais graves ao
longo dos anos”, exemplifica.
Os síndicos, de modo geral, alegam que não
fazem a manutenção necessária devido à falta
de recursos e fundos para manutenção e
conservação predial. Mas Fernando Santos
orienta que é possível ter uma agenda regular
de cuidados, sem aumentar muito o orçamento
condominial. “A manutenção tem dois aspectos
que precisam caminhar juntos: o financeiro e o
técnico. Um não acontece sem o outro. Então,
a primeira coisa que o síndico precisa é botar as
contas do condomínio em dia e elaborar um
orçamento baseado nas necessidades reais da
edificação, e não numa premissa fictícia de que
nenhum problema vai ocorrer jamais. Prédios
mais antigos demandam mais manutenção e
um orçamento mais forte, seja no fundo de
reserva ou numa cota de obras. Na parte
técnica, os condomínios devem ter, quando
necessário, um arquiteto ou um engenheiro
para assessorá-los a implantar as soluções para
seus problemas”, pondera.
MANUTENÇÃO PREDIAL
Diante das responsabilidades do síndico sobre
o cuidado e a manutenção de edificações do
condomínio, adotar uma postura de
antecipação e realizar a manutenção predial
preventiva são fundamentais para evitar
questionamentos e problemas futuros. Alguns
pontos podem ser verificados cotidianamente
pelo zelador, como caixa-d’água, antena
coletiva, laje, extintores, interfones, fissuras,
trincas etc. Entretanto, há instalações que
somente podem ser analisadas por uma equipe
técnica especializada, como é o caso das
elétricas.
O arquiteto defende que os síndicos precisam
se conscientizar de que não existe material,
técnica construtiva, nova tecnologia que não
tenham demandas de manutenção
periodicamente. “A manutenção precisa ser
feita de acordo com as especificações dos
fabricantes para garantir o desempenho, e é
importante analisar os prós e os contras de
cada situação. Já vi muitos condomínios
fazendo downgrade de tecnologias em função
de um custo fixo de manutenção menor”,
ressalta Fernando Santos.
Existem três tipos de manutenção com que os
síndicos e gestores precisam ter atenção: a
manutenção preditiva, que se baseia em
planejamentos exímios e elaborados, em que a
infraestrutura é substituída em períodos
pré-programados; a manutenção preventiva,
que são as atividades planejadas que prezam a
conservação da construção e suas
características; e a manutenção corretiva, com
um caráter emergencial e sem planejamento.
Esta consiste em substituir tudo que está
desgastado ou com qualidade inferior ao
esperado. Todas essas manutenções são rotinas
na vida de uma edificação que não podem ser
negligenciadas; caso contrário, a construção
pode vir a desabar.
SECOVI RIO / 2020 / nº 119 / 34