47 MILJoner I VD-BonUS GYnnAr InTe BoLAGen” - Veckans Affärer
47 MILJoner I VD-BonUS GYnnAr InTe BoLAGen” - Veckans Affärer
47 MILJoner I VD-BonUS GYnnAr InTe BoLAGen” - Veckans Affärer
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
V a att:eNtiON<br />
Nytt läge för<br />
bostadsklipp<br />
6 000 stockholmare har redan anmält intresse för<br />
att omvandla sina hyresätter till bostadsrätter när<br />
allmännyttan nu ska ombildas. Och alla hoppas de<br />
att de ska göra en ”Freivalds”. Av CAmillA WAgnEr<br />
Det sägs att bostadskarriären är den<br />
enda karriären man kan bli rik på i Sverige.<br />
Priserna på bostadsrätter och hus går stadigt<br />
upp, särskilt i storstäderna. Det är inte<br />
bara Östermalm i Stockhom, Vasastan i Göteborg<br />
och Västra Hamnen i Malmö som genererar<br />
fantasipriser. I stort sett alla storstadsregioner<br />
slår nya rekord med jämna<br />
mellanrum. Häromveckan såldes en lägenhet<br />
på Kungsholmen i Stockholm för svindlande<br />
63 000 kr/kvm.<br />
Bästa klippet gör du förstås om du sitter på<br />
ett av allmännyttans hyreskontrakt på en<br />
attraktiv adress och får vara med om en ombildning.<br />
Det kan bli möjligt efter sommaren<br />
då regeringen räknar med att stopplagen<br />
hävs. Då kan du göra en ”Freivalds”.<br />
”Jaså, har det blivit ett begrepp nu”, skrattar<br />
Erik Olsson, vd för mäklarfirman med<br />
samma namn som skötte försäljningen av<br />
den forne ministerns lägenhet på Kungsholmen<br />
i Stockholm.<br />
Han tror dock att det kan bli svårare att<br />
göra ett sådant klipp den här gången.<br />
”Generellt minskar glappet mellan ombild-<br />
n En fråga om priset<br />
Faktorerna<br />
som påverkar<br />
borättspriserna<br />
n Sysselsättningen<br />
n Räntenivån<br />
n Disponibla<br />
inkomsten<br />
n Börsen<br />
n Inflyttning<br />
n Hushållens<br />
förväntningar<br />
n Nybyggnation<br />
Det här ska du tänka på:<br />
n Hur ser finansieringen ut? Får jag<br />
lån eller måste jag gräva i spargrisen?<br />
n Vad blir min faktiska boendekostnad?<br />
n Om jag vill flytta, kan jag göra en<br />
vinst så som marknaden ser ut idag?<br />
Det här ska föreningen tänka på:<br />
n Välj en styrelse med representanter<br />
för olika lägen i huset.<br />
n Se till att styrelsen agerar med öppenhet<br />
och att all formalia följs.<br />
n Upphandla en konsult med bred<br />
erfarenhet och bra referenser.<br />
n Ha tålamod. Det här är en stor affär<br />
för de flesta och bör inte hastas fram.<br />
54 | va | 4 | 25 januari 2007 | www.ekonominyheterna.se |<br />
PLACERINGAR<br />
ningspriset och marknadspriset”,<br />
säger han men påminner samtidigt<br />
om att det gått sex år sedan Leila<br />
Freivalds köpte sin bostadsrätt så i<br />
vinsten ligger också den allmänna<br />
värdeökningen för bostadsrätter i<br />
innerstaden.<br />
När maN köper ett hyreshus sätts<br />
priset vanligtvis utifrån avkastningsvärdet.<br />
Eftersom vi i Sverige<br />
har en reglerad hyresmarknad blir<br />
avkastningsvärdet lågt om man<br />
jämför hur prissättningen ser ut på<br />
den öppna marknaden för bostadsrätter.<br />
Ett räkneexempel:<br />
Avkastningsvärdet för en fastighet<br />
med en hyra på cirka 900 kr/<br />
kvm och år är runt räknat 20 000 kr/<br />
kvm. Vid en försäljning till en annan<br />
fastighetsägare skulle det priset<br />
gälla. I dag vet fastighetsägaren att medlemmarna<br />
i bostadsrättsföreningarna har mycket<br />
att vinna på en ombildning så därför går<br />
priserna upp till kanske 27 000 kr/kvm. Det<br />
är fortfarande en bra affär eftersom snittpriset<br />
på en bostadsrätt<br />
ligger på 40 000 kr/<br />
kvm i Stockholms<br />
innerstad.<br />
”För att affären ska<br />
scanpix<br />
vara sund tycker jag<br />
att maxpriset ska<br />
vara 60–65 procent<br />
av marknadspriset.<br />
Man måste ha fallhöjd”,<br />
säger ombildningskonsult<br />
Carl-<br />
Erik Thålin, vd för<br />
Galären med närmare<br />
400 ombildningar<br />
bakom sig.<br />
Att anlita en ombildningskonsult<br />
är<br />
oftast en bra affär.<br />
Det är en liten kostnad<br />
i helheten och<br />
det kan vara bra att<br />
hus i förvAndling.<br />
Johanna Albrektson<br />
på SBC ver hur lätt<br />
hyresgästernas dåliga<br />
sidor kommer fram.<br />
ha en oberoende kompetens till handa när<br />
det börjar dra ihop sig. Framför allt när andelstalen<br />
ska fördelas. Då kommer dina grannars<br />
allra sämsta sidor fram.<br />
Och metODerNa är lika många som konsulterna.<br />
”Det gäller att ha så få faktorer som möjligt<br />
när man sätter andelstalen och faktorerna<br />
måste vara objektiva”, säger Johanna Albrektson,<br />
en av Sveriges Bostadsrättscentrums<br />
främsta ombildningskonsulter som föredrar<br />
en så rak prissättning som möjligt.<br />
Galären föredrar att utgå från hyresnivån.<br />
Annars använder man ett poängssystem där<br />
man tar hänsyn till antalet kvadratmeter,<br />
antalet våtutrymmen, antalet rum, balkong,<br />
våningsplan med mera.<br />
Generellt säljer ungefär en femtedel sina<br />
bostadsrätter genast efter en ombildning och<br />
gör en vinst på cirka 30 procent.<br />
Kanske ett plåster på såren om andelstalen<br />
känns orättvisa. n<br />
geOrg kristiansen
Change language