Ladda ner rapporten. - Sabo

Kapitel 27
Bostadsföretagens förberedelsearbete
Tekniska utredningar - förprojektering
Ju bättre kunskap och ordning som förvaltningen har om fastighetsbeståndet,
desto enklare blir det planera och genomföra renoveringar. Detta gäller bl.a
hur är husen byggda, bjälklagens tjocklek,vilka sorters stammar finns på
installationssidan. Viktigt är också att veta vilka badrum som redan är
renoverade och orsaken och omfattningen av de vattenskador som
förekommit i de aktuella husen. Det finns ingen nedre detaljeringsgrad för
sådana här uppgifter om de aktuella fastigheterna.
Om förvaltningen har sammanställt och uppdaterat ett register där samtliga
vattenskador, avloppsstopp, olika klagomål från hyresgäster etc. förs in finns
goda förutsättningar, eftersom en samlad dokumentation över dessa problem
med husen ger en bild av husens kondition. Ofta har fastighetsskötare
och/eller byggserviceentreprenörer som åtgärdat dessa fel löpande och ingen
sammanställande dokumentation förs. Om det inte förts någon
dokumentation av detta slag rekommenderas att bostadsföretaget går igenom
vilka problem som är mer eller mindre vanliga med förvaltare,
fastighetsskötare och andra som reguljärt arbetar med husen. Dessa personer
har kontakt med hyresgästerna och får ofta en mycket god bild om vilka
fokusområden som bör finnas när det gäller underhåll och renoveringar.
Det vanligaste angreppssättet inför en renovering är att anlita en konsult som
går igenom fastighetsbeståndet och därvid inventerar och utvärderar de olika
installationerna och tätskikten. Konsulter som har den kunskap som krävs för
att genomföra en teknisk utredning av äldre hus är dock sällsynta. Konsulter
bör handlas upp i konkurens. Det ska klart framgå i förfrågan vad som
uppdraget ska omfatta och vad som ska inventeras. Att få kontakt med
personer, som inte längre är yrkesverksamma, men som var med när husen
uppfördes eller har förvaltat dessa kan även ge värdefull information. Det är
också betydelsefullt att komplettera konsulternas arbete med den kompetens
som finns i det egna företaget.
Ett enkelt sätt att få en uppfattning om fastighetens status kan också vara att
införskaffa en fuktmätare och fuktmäta strategiska punkter i husen och
lägenheterna.
Lägenheter som ligger i samma, eller i likadana hus, är inte alltid så lika som
man skulle kunna tro. Under 60- och 70-talet byggdes ofta ett flertal liknande
hus på samma plats. Speciellt det hus som uppfördes först, är troligt olikt de
senare uppförda. Det som inte fungerade inledningsvis och det som kunde
göras bättre rättades till när de senare husen uppfördes. Detta kan innebära
stora och kostsamma problem om det vid upphandlingstillfället förutsatts att
husen är lika och det visar sig inte vara så. fallet. Rekommendabelt är
sålunda att klarlägga i vilken ordning som husen i en grupp byggdes.