투자 안내서 – 폴란드 비지니스 가이드 - JP Weber

신설투자은 7.5%-15%의 붐가치(boom-value)를잃겠지만, 제 2 및 제 3의 선택 장소의 가격감소는 시장에서 높은 위치와 경쟁력을확보하여 20% 또는 25% 가치가 상승될 것이다).■ 거주자 100.000 – 500.000명의 저개발도시들의 투자 및 성장에 집중(루블린,제슈프, 키엘체, 비아위스톡…) – 바르샤바와 그외 대도시들(포즈난, 브로츠와프,트라이시티, 크라쿠프, 카토비체, 우치)의제 3 변혁기■ 건설 품질의 역할이 증대되고 부동산의가치에 중요한 요소가 될 것이다.폴란드 시장은 점차 완성되어가고 있고, 금융접근이 제한되어 지금은 “구매자 시장”으로 간주되는데, 이는 투자가들이 무제한 “시장출시시간(time to market)”의 가동기간 이전에 일부 선택을 고려할 수 있는 기회를 제공한다.IV.1.2.1. 창고 및 산업 시장폴란드의 현대식 창고 공간의 발전은 2009년에 500만m2를 뛰어넘었는데, 대부분 바르샤바, 카토비체, 또는 포즈난같은 주요 산업센터와 기존의 또는 계획된 폴란드 고속도로에건설되었다. 폴란드의 유명한 두 물류 지점은정확히 중앙에 위치한 이점이 있고 이미 글로벌 업체로 각광을 받고 있는 피오트르쿠프트리부날스키(Piotrkow Trybunalski)와 스트리쿠프(우치 옆)이다. 전자 및 백색가전의 물류,FMCG 및 주요 투자는 새로운 창고 발전의 구심점이다. 그 외에도 폴란드는 동부시장으로확장하기 위한 서버시장으로서 전략적인 역할을 한다. 이 접근방식을 바탕으로 미래 발전은 폴란드의 동부국경지역으로 집중될 것이라고 예측할 수 있다. 오늘날 폴란드의 창고 투자는 5개의 주요 클러스터로 정의할 수 있다.■ 카토비체 주변의 어퍼 실레지아■ 우치 주변의 센트럴 폴란드■ 바르샤바와 마조비에츠키에■ 포즈난 주변의 그레이터 폴란드■ 브로츠와프 주변의 로우어 실레지아주요 개발업자들이 여러 다른 10-20 위치에서 프로젝트를 수립했다. 이들 현대식 창고의임대비용은 창고의 위치와 계약 시간에 따라3.5~5 EUR 정도이다.산업 공장들은 최소 7-10년 재정 임차/임대 계약의 또는 주로 기업체 자체가 만든 BTS(맞춤형 물류창고) 방식으로 발전되었다. 이들 기업체는 특수한 위치 조건(보통 높은 미취업률, 높은 노동효용성, 고객/공급자와의 근접성, 원자재 공급 등) 때문에 산업 위치에 직접 투자한다. 이들 주변의 위치는 일반적으로 투자 및생산비용을 유지하고 가장 높은 노동효용성을얻기 위해 선택된다. 지방도시 또는 신설투자의 ANR*에 의해 잘 개발된 주변 구획은 25-40PLN/sm 정도의 비용이 들고(SEZ내에서는 대체로 더 많음), 반면에 최고 물류지역에서 중간으로 개발된 개별 구획은 100-200 PLN/sm으로 제공될 수 있다.IV.1.2.2. 사무공간 시장1990년과 2000년 사이에 바르샤바 사무공간시장은 거래과정에서 자금이 몰리는 첫 번째투자 변혁기의 중심에 있었다. 이 과정에서 대부분의 모든 글로벌 업체, 자문회사 및 은행들은 시장의 필요 요소들과 교류하고 전국에서사업활동을 시작하기 위하여 본부를 바르샤바에 설치했다. 다른 CEE 캐피탈에서와 같은 이첫 번째 투자 변혁기 이후, 바르샤바는 세계에서 가장 비싼 사무공간 시장 가운데 하나가 되었다. 새롭고 현대적인 사무공간의 안정적인공급은 2008년 말에 300만m2 이상의 수준에도달했다. 바르샤바에서는 이 공간의 50% 미만이 도시 중심에 제공된 반면에, 중심에서 벗어난 곳의 사무공간은 지난 몇 년 동안 계속증가되었다. 2008년 미거래 공간이 2-4%라는최고 기록은 전세계 경제위기와 PLN수준까지증가하는 EUR 때문에 2009년에는 절대로 불가능할 것이다. 이는 바르샤바 또는 다른 도시들에 있는 현대식 사무공간 대부분의 전체 임대가격에 부정적인 영향을 미친다.최근 5년 동안 크라쿠프, 포즈난, 또는 브로츠와프 같은 도시의 높은 품질 요건의 외국 BPO및 특별지역투자 변혁기는 이들 지역의 현대식사무 공간 발전에 큰 영향을 미쳤다. 이들 시장은 이전에는 낮은 품질의 지역 사무공간이 주를 이루었었다. 이는 BPO 또는 다른 서비스에2009년 폴란드 주요 도시 중심지역의 최고 평균 임대료투자하는 글로벌 업체들에게 적합하지 않았다.그 동안 어느 정도 품질 수준이 정착되었고, 폴란드 지역 개발업자들이 이 시장에 진출하여소형 및 중형 규모의 사무공간을 위한 지역 브랜드를 창출했는데, 이 또한 외국 고객들에게인기가 있었다.바르샤바의 임대료는 중심지역이 25~30EUR/sm인 반면에, 도시 외곽은 15~20EUR이다. 크라쿠프도 브로츠와프나 트라이시티와 똑같은수치를 보였으나 최대 임대료가 20EUR/sm에는 미치지 못했다.특히 올해 경제위기와 EUR 성장 기간 동안, 임대자는 저축 뿐 아니라 임대 부대비용을 찾기시작했다. 서비스 비용은 4~5EUR/sm로 정확하게 분석되었고, 전문 시설관리 및 건물 장비의 요건들이 상당히 개선됐다.142 143